Як посилити інвестиції в нерухомість, що займаються «серфінгом»?

Застосування 20% податку на фактичний прибуток від передачі нерухомості або застосування прогресивної ставки оподаткування на основі часу володіння, якщо ціну покупки та витрати неможливо визначити, на думку експертів, допоможе обмежити «серфінг» інвестиційної діяльності.

Багато експертів вважають, що з впровадженням нової політики щодо податку на доходи фізичних осіб, розробленої Міністерством фінансів для обговорення, спекуляції на ринку нерухомості втратить можливості для виживання. - Фото: Q.DINH

Застосування 20% податку на фактичний прибуток від передачі нерухомості або застосування прогресивної ставки оподаткування на основі часу володіння, якщо ціну покупки та витрати неможливо визначити, на думку експертів, допоможе обмежити інвестиційну діяльність, пов'язану з "серфінгом" у сфері нерухомості.

У проекті Закону про податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), який виноситься на зауваження, Міністерство фінансів пропонує застосовувати податок на доходи фізичних осіб до передачі нерухомості фізичними особами шляхом множення оподатковуваного доходу на ставку податку 20% за кожну передачу. Цей оподатковуваний дохід визначається ціною продажу за вирахуванням ціни придбання та обґрунтованих витрат, пов'язаних з отриманням доходу від передачі нерухомості.

Яка ставка податку на передачу нерухомості вважається «прийнятною»?

Якщо ціна покупки та пов'язані з нею витрати не визначені, податок на доходи фізичних осіб розраховується шляхом множення ціни продажу на ставку податку. Ставка податку в цьому випадку розраховуватиметься відповідно до періоду володіння, але не більше 10% від ціни продажу.

Зокрема, ставка податку становить 10% від ціни продажу для нерухомості з терміном володіння менше 2 років. Ставка податку становить 6% від ціни продажу для нерухомості з терміном володіння від 2 до 5 років.

Ставка податку становить 4% від ціни продажу для нерухомості, що перебуває у власності 5-10 років... Для нерухомості, що перебуває у власності 10 років і більше, та нерухомості, отриманої в результаті спадщини, ставка податку становить 2% від ціни продажу. Для нерухомості, отриманої в результаті спадщини, термін володіння не розраховується, але передача буде оподатковуватися ставкою 2% від ціни продажу.

Термін володіння нерухомістю обчислюється з моменту, коли фізична особа має право володіти та користуватися нерухомістю (з дати набрання чинності Закону про податок на доходи фізичних осіб) до моменту передачі. Для нерухомості, що виникла в результаті спадщини, ставка податку на передачу майна залишається такою ж, як і чинна, на рівні 2% від ціни продажу, незалежно від терміну володіння.

У розмові з Tuoi Tre пан Тран Хань Куанг, директор акціонерної компанії Viet An Hoa Real Estate Investment, заявив, що ставка податку на доходи фізичних осіб у розмірі 20% від прибутку від передачі нерухомості є прийнятною ставкою оподаткування.

За словами пана Куанга, сплата податку на прибуток після вирахування витрат не матиме великого впливу на інвестиційну діяльність і допоможе зробити ринок прозорішим.

«Якщо застосовуватиметься ця ставка податку, покупці та продавці повинні будуть правильно та повністю розрахувати фактично понесені витрати, такі як ціна покупки, витрати на відсотки за кредитом, брокерські витрати або витрати на ремонт та реконструкцію... які будуть включені до дійсних витрат, виключених перед розрахунком податку», – сказав пан Куанг, але він вважає, що ставка податку 2-10%/ціна продажу залежно від періоду володіння повинна уточнити застосовні принципи.

Необхідно уточнити правила визначення собівартості ресурсів

Проект також передбачає, що у випадках, коли ціну придбання та витрати неможливо визначити, розрахунок податку буде базуватися на періоді володіння. Тим часом період володіння визначається як період часу, до якого закон посилається, коли фізична особа має право володіти та користуватися нерухомістю з дати набрання чинності закону (наприклад, з 1 січня 2026 року) до моменту передачі, тобто не ретроактивний, не обчислений до дати набрання чинності закону, що замінює його.

«Якщо час застосовується, як зазначено вище, буде багато речей для уточнення, оскільки транзакції в основному чітко показують витрати, ціну покупки... Ціна продажу зрозуміла, тому агентству, яке розробляє законопроект, потрібно більш конкретно визначити випадки, щоб визначити, чи застосовується ставка податку відповідно до часу зберігання», – сказав пан Куанг.

Тим часом, пан Дінь Мінь Туан, директор південного регіону Батдонгсан, заявив, що пропозиція підвищити податки залежно від періоду володіння, з найвищою ставкою до 10%, що в 5 разів вище за поточну ставку, матиме багато наслідків.

Нещодавнє опитування цієї компанії показало, що 59% учасників опитування заявили, що купують нерухомість переважно для інвестицій, а не для проживання, і значна частина тих, хто володіє нерухомістю, має намір продати її протягом наступного року.

Це показує, що в'єтнамці справді люблять інвестувати в нерухомість, але термін володіння коротким, вони схильні «продавати, коли ціна правильна», гнучко перенаправляючи потік капіталу на інші, більш прибуткові активи в кожен момент часу.

Таким чином, пропозиція оподатковувати залежно від часу володіння посилить контроль над короткостроковими гравцями, безпосередньо вдаривши по короткострокових інвесторам та «серферам», на яких припадає значна частка ринкового попиту.

«Цей крок чітко демонструє мету «винагородження тих, хто залишає, і покарання тих, хто швидко продає», але водночас викликає багато занепокоєнь щодо своєчасності та побічних ефектів в контексті того, що ринок ще не відновлюється», – порушив це питання пан Туан.

Багато дрібних інвесторів будуть усунені з ринку.

За словами експертів з нерухомості, застосування податкових ставок залежно від часу володіння, сегменти землі та елітних квартир першими страждають від інвесторів, які часто «серфлять» протягом 6-18 місяців, щоб максимізувати прибуток, тому застосовується ставка податку 10%.

«За такої ставки податку маржа прибутку короткострокових інвесторів буде значно зменшена, що знизить інвестиційну привабливість, і багато дрібних інвесторів будуть виключені з гри», – сказав експерт.

НГОК ХІЕН

Джерело: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm