Посилити податки на нерухомість із двома заявленими цінами.

Міністерство фінансів щойно подало уряду проект постанови, в якому детально викладено деякі положення та заходи щодо організації та керівництва впровадженням Закону про податок на доходи фізичних осіб. Варто відзначити пропозицію перерахувати податки у випадках надзвичайно низьких заявлених цін.

Банківські операції мають бути обов'язковими.

Згідно з цим проектом, оподатковувана вартість передачі нерухомості базується на ціні договору. Зокрема, податок на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості розраховується у розмірі 2% від ціни передачі. Моментом визначення оподатковуваного доходу є момент набрання чинності договору передачі або момент реєстрації права користування чи володіння нерухомістю.

Запропонований Міністерством фінансів розрахунок податку викликає неоднозначну реакцію.

ФОТО: ДІНЬ СОН

У проекті постанови чітко передбачено, що ціна передачі нерухомості – це ціна, зазначена в договорі передачі на момент передачі. Якщо в договорі передачі не зазначена ціна землі або якщо ціна землі в договорі нижча за таблицю цін на землю та коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт K), то ціна передачі землі базуватиметься на таблиці цін на землю та коефіцієнті K (якщо такий є), що застосовуються на момент передачі.

У випадках, коли передаються як права користування землею, так і активи, пов'язані з землею, такі як будинки та будівельні споруди, якщо в договорі не зазначена ціна на землю або ціна нижча за прейскурант землі, вартість прав користування землею розраховується відповідно до місцевого прейскуранту землі та коефіцієнта K. Якщо вартість будинку або будівельних робіт у договорі нижча за рівень розрахунку реєстраційного збору, встановлений Провінційним народним комітетом, податковий орган базуватиме розрахунок на ціні, встановленій місцевим органом влади.

Пан Нгуєн Ван Хоа, голова Нотаріальної асоціації міста Хошимін, оцінив цю пропозицію як доречну та необхідну, оскільки практика декларування «двох цін» при передачі нерухомості існує вже багато років, що призводить до втрат податкових надходжень та спотворює прозорість ринку. Однак використання лише таблиці цін на землю, помноженої на коефіцієнт K, або ціни, оголошеної населеним пунктом, як мінімальної основи вирішує лише частину проблеми. Для ефективного контролю над нею необхідні додаткові синхронізовані рішення, такі як обов'язкова оплата через банки за операції з нерухомістю. Одночасно необхідний зв'язок даних між нотаріусами, податковими органами, земельними агентствами та банками; необхідно створити базу даних фактичних цін угод; і, найголовніше, необхідно підвищити відповідальність усіх сторін за правдиве декларування своїх угод.

«Я вважаю, що відповідальність за оцінку не повинна покладатися на нотаріусів. Нотаріуси не є оціночними агентствами чи податковими органами. Відповідна роль нотаріуса полягає в тому, щоб роз’яснювати та попереджати сторони про їхні юридичні зобов’язання та координувати надання даних про транзакції відповідно до закону. Якщо ці рішення будуть впроваджені синхронно, політика сприятиме зменшенню кількості транзакцій «за двома цінами», боротьбі з втратами доходів до бюджету, а також підвищенню прозорості та правової безпеки ринку нерухомості», – запропонував пан Нгуєн Ван Хоа.

По суті, пропозиція Міністерства фінансів має правильну мету – боротьбу з ухиленням від сплати податків та забезпечення прозорості ринку. Однак, щоб вона була здійсненною та справедливою, найважливіше – ціни на землю повинні реально відображати ринкову вартість, коефіцієнт K має бути відповідним, а механізм застосування має бути гнучким, уникаючи перетворення податків на тягар для законних операцій.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін

Страх створити додатковий тягар для людей.

За словами експерта з нерухомості Тран Хань Куанга, запропонований Міністерством фінансів розрахунок податку для «підозрілих» операцій з нерухомістю є лише частково обґрунтованим. Раніше місцева влада та експерти рекомендували застосовувати 2% множник до таблиці цін на землю для розрахунку податку. Це найточніший метод, який гарантує відсутність втрат доходів, його легко розрахувати та він точно відображає ринкові ціни. Це пояснюється тим, що таблиці цін на землю в таких провінціях, як Хошимін, після багатьох років коригування вже становлять близько 80% від ринкових цін. Додавання коефіцієнта K значно збільшить податки, що покладе більший тягар на громадян.

Багато думок свідчать про те, що таблиці цін на землю повинні реально відображати ринкові ціни, а коефіцієнт K має бути відповідним.

Фото: Дінь Сон

«З 1 липня населені пункти продовжуватимуть використовувати коефіцієнт K, який застосовуватиметься для розрахунку плати за користування землею. Наразі плата за користування землею є занадто високою, перевищуючи можливості переважної більшості людей, що викликає у них занепокоєння. Тепер розрахунок податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості та множення його на коефіцієнт K може призвести до зростання цін навіть вище ринкових, що збільшить суму податку, яку люди повинні сплачувати, порівняно з поточною ситуацією», – висловив своє занепокоєння пан Тран Кхань Куанг.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, зазначив, що раніше, щоб визначити, у яких випадках задекларовані ціни занижені, а в яких – завищені, провінції публікували таблиці мінімальних цін на основі середньої ціни в кожному населеному пункті. У разі виявлення занижених цін податкові органи проводили перерахунок, множачи таблицю цін на землю на 2%. Наразі, згідно з пропозицією Міністерства фінансів, у випадках, коли є підозра, що ціна нижча за ринкову, таблиця цін на землю буде множитися на коефіцієнт K, а потім на 2%. Хоча цей метод теоретично застосовний, на практиці він створить два можливі сценарії.

Перший сценарій, запропонований Міністерством фінансів, усуне потребу в місцевих прайс-листах. Застосування цього підходу забезпечить справедливість законодавства, спростить розрахунки уряду та зменшить навантаження на державу, тим самим сприяючи точному прогнозуванню доходів від землі та житла. Цей метод запобіжить як втраті доходів, так і надмірному оподаткуванню, забезпечуючи справедливість. Громадяни також використовуватимуть цей метод для декларацій, уникаючи як низьких, так і високих показників. «Однак, після впровадження цього методу, поріг у 2% необхідно переглянути, оскільки ставка податку буде вищою за поточну. Тому можна розглянути менший показник, менше 2%; Міністерству фінансів необхідно провести опитування та відповідно перерахувати», – запропонував пан Ле Хоанг Чау.

По-друге, якщо зниження на 2% не буде запроваджено, у кожному населеному пункті слід встановити мінімальний прайс-лист для цілей контролю. За допомогою мінімального прайс-листа уряд може визначити, хто декларує правильну ціну, а хто недоплачує, що усуває поточні «підозри». Громадяни потім можуть використовувати цей мінімальний прайс-лист як основу для декларування своїх цін купівлі та продажу та розрахунку податків.

«По суті, пропозиція Міністерства фінансів має правильну мету – боротьбу з ухиленням від сплати податків та забезпечення прозорості ринку. Однак, щоб вона була здійсненною та справедливою, найважливіше, щоб ціни на землю дійсно відображали ринкову вартість, коефіцієнт K був відповідним, а механізм застосування був гнучким, уникаючи перетворення податків на тягар для законних операцій», – запропонував пан Ле Хоанг Чау.

Продавці, які зазнають збитків, все одно можуть бути змушені сплатити податки.

І навпаки, багато експертів стверджують, що якщо ставка податку вища за фактичну ціну угоди, людям все одно доведеться сплатити велику суму податку, навіть якщо вони продають зі збитком або досягають точки беззбитковості. Це особливо впливає на тих, кому потрібно терміново продати через фінансові труднощі, а також на тих, хто купив нерухомість під час цінового буму, але продає, коли ринок «завмирає», що змушує їх скорочувати свої збитки. Крім того, якщо кожен населений пункт застосовує різний коефіцієнт K або коригує його неточно, між громадянами та податковими органами виникатимуть суперечки щодо суми податку, що підлягає сплаті, оскільки в деяких районах ставки будуть вищі, ніж в інших.

Джерело: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm