Внесення змін до Земельного кодексу через стрімке зростання цін на землю

Цей покірний зітхання пролунав у молодого репортера, який має стабільну роботу та середній дохід, але досі не наважується мріяти про місце, де можна оселитися у столиці.

Ця одержимість стає звичною реальністю для мільйонів молодих людей у великих містах, таких як Ханой чи Хошимін, де середні ціни на квартири зросли до неймовірних максимумів.

Тільки у 2024 році, за даними Міністерства будівництва , ціни на квартири в Ханої зросли на 40-50% порівняно з попереднім роком, причому багато проектів зросли ще вище. У Хошиміні ціни не дихаються легше, із середнім зростанням на 20-30%.

Лише через півроку, зараз, ціни на квартири, побудовані десять років тому, зі скромною площею, також зросли до 70-80 мільйонів донгів/м². Розкішні квартири можуть коштувати до 150 мільйонів, а в деяких місцях ціни навіть перевищують 200 мільйонів донгів/м².

Така ціна не лише недоступна для молоді, а й ставить у незручне становище навіть середній клас.

Необхідно уточнити поняття «ринкової ціни на землю» та відокремити її від «спекулятивної ціни» або «ціни бульбашки». Фото: Хоанг Ха

За словами економіста , ця ситуація призвела до збільшення часу накопичення, необхідного для купівлі будинку, до… 60 років – що вдвічі перевищує 30-річний поріг, який МВФ вважає ознакою бульбашки на ринку нерухомості.

Іншими словами, з нинішнім середнім доходом в'єтнамець все своє життя працюватиме, не маючи можливості мати власне житло, не кажучи вже про витрати на проживання, виховання дітей чи будь-які інші фінансові потрясіння в житті.

На початку липня Міністерство природних ресурсів та довкілля попередило, що найближчим часом відбудуться «значні коливання» цін на землю, оскільки багато населених пунктів опублікують нові прейскуранти на землю, згідно із Законом про землю 2024 року.

Де продовжиться шалене зростання цін на землю?

Чому ціни на нерухомість так стрімко зростають?

Закон про землю 2024 року вимагає, щоб місцеві прайс-листи на землю були «близькими до ринкових». Прайс-лист на землю, новий інструмент, який має чесно відображати ринкові вартості, на жаль, легалізує земельну лихоманку, спричинену спекуляціями та маніпульованими аукціонами.

Чому так?

Що таке ринкова ціна? Так звана «ринкова ціна» сьогодні часто встановлюється на основі віртуальних транзакцій, короткострокових спекулятивних лихоманок, аномально високих аукціонних цін та завищених окремих лотів, а потім застосовується до всієї області.

Крім того, стрімке зростання цін на землю призвело до збільшення всіх пов'язаних з цим податків, зборів та платежів. Підприємства, що подають заявки на зміну цільового призначення землі, особи, що подають заявки на розділення або об'єднання ділянок, або навіть просто будівництво будинків – усі вони стягують плату за землю.

Існує багато випадків, коли неможливо змінити цільове призначення права використання на власній землі, оскільки людина не може дозволити собі величезну фінансову різницю.

Усі потрапили у спіраль цін на землю: люди не можуть дозволити собі купувати житло; бізнес більше не має мотивації інвестувати. І в результаті економіка втрачає велике джерело енергії як від споживання, так і від виробництва.

Надмірно високі ціни на землю усунули стимули, замість того, щоб стати ресурсом для розвитку.

На конференції, присвяченій підсумкам 3 років впровадження Резолюції 18 та 1 року впровадження Закону про землю 2024 року, що відбулася вранці 10 липня, прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь вказав на важливі вузькі місця: процедури повернення, розподілу та оренди земель все ще повільні; оцінка землі є непрозорою; аукціони використовуються для маніпулювання цінами; політика фінансування землі не була повністю інституціоналізована.

Зокрема, за словами Прем'єр-міністра, роль держави як представника права власності на землю для всього народу не була чітко визначена, що призводить до ситуації, коли «хто має владу, той володіє землею», а «хто встановлює ціну, той визначає весь ринок».

На цій конференції делегати також відверто визнали, що обізнаність про режим державної власності на землю «досі обмежена».

Фактично, зміст режиму державної власності на землю не уточнено. Держава є представником-власником, але насправді лише кілька органів – або навіть просто група державних службовців – мають право безпосередньо вирішувати всі питання, пов’язані із землею: від планування, землевідведення, зміни цільового призначення землі до оцінки. Коли ці повноваження не контролюються суворо, земля може легко стати інструментом для обслуговування місцевих інтересів.

Дискримінація в цінах на землю також є серйозною несправедливістю. Іноземним інвесторам або «привілейованим» підприємствам може бути виділена земля за низькими цінами, навіть з повним пільговим забезпеченням. Тим часом більшість вітчизняних приватних підприємств змушені купувати землю за непомірними цінами та нести всілякі «ринкові» витрати. Це спотворює бізнес-середовище, призводячи до неефективного використання землі – особливого ресурсу – та спричиняючи серйозні втрати.

Що робити під час внесення змін до Земельного кодексу?

По-перше, необхідно уточнити поняття «ринкової ціни на землю» та відокремити її від «спекулятивної ціни» або «ціни-бульбашки». Прайс-листи на землю не можуть бути взяті з нерегулярних аукціонів або маніпульованих угод, а повинні базуватися на реальних даних про угоди, довгострокових середніх значеннях та незалежно моніторитися.

По-друге, роль держави – як представника прав власності народу на землю – потребує особливого інституціоналізації. Держава є не лише «ціноутворювачем», а й «захисником справедливості». Політика розподілу землі та ціноутворення має бути публічною, прозорою та мати чіткий механізм соціального моніторингу.

По-третє, необхідно провести масштабну реформу політики фінансування земель. Високі ціни на землю не можуть бути використані як інструмент для збільшення доходів бюджету. Якщо держава хоче мати земельні ресурси, вона повинна йти пліч-о-пліч із комплексними реформами в оцінці, податку на використання землі та інвестиційних стимулах – на основі принципів справедливості та ефективності.

По-четверте, планування землекористування має бути запроваджене відповідно до дворівневої моделі управління, з довгостроковим баченням та тісно пов'язане зі стратегією соціально-економічного розвитку. Земельні бази даних мають бути завершені та взаємопов'язані, створюючи основу для моніторингу та прийняття правильних рішень.

Зрештою, але найголовніше – повернути землю на її законне місце: особливий ресурс, який не можна оцінити на спекулятивних ринках, не можна спотворити рішеннями про прохання та дарування.

На нещодавній XIII сесії 12-ї Центральної конференції було чітко зазначено, що внесення змін до Закону про землю має бути спрямоване на «забезпечення прозорості, справедливості, ефективності та гармонії інтересів між державою, людьми та бізнесом». Це не просто політична орієнтація, а обіцянка справедливості для мільйонів людей, які зітхають над своєю мрією про оселення.

Без швидких та рішучих дій мрія про власне житло залишиться розкішшю для цілого покоління; доступ до землі для виробництва та бізнесу буде недоступним для в'єтнамських підприємств.

Це проблема, пов'язана з усією системою несправедливого та неринкового розподілу ресурсів, а не лише з ринком нерухомості. Переглянутий Закон про землю має врахувати ці вимоги.

Vietnamnet.vn

Джерело: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html