Внесення змін до Земельного кодексу через стрімке зростання цін на землю

«Можливо, в мене немає будинку в цьому житті. Можливо, мені доведеться практикуватися ще багато життів, щоб сподіватися мати будинок у наступних життях, коли ціни на житло будуть такими високими».

Цей покірний зітхання пролунав у молодого репортера, який має стабільну роботу та середній дохід, але все ще не наважується мріяти про місце, де можна оселитися у столиці.

Ця одержимість стає звичною реальністю для мільйонів молодих людей у ​​великих містах, таких як Ханой чи Хошимін, де середні ціни на квартири зросли до неймовірних максимумів.

Тільки у 2024 році, за даними Міністерства будівництва , ціни на квартири в Ханої зросли на 40-50% порівняно з попереднім роком, причому багато проектів зросли ще вище. У Хошиміні ціни не дихаються легше, із середнім зростанням на 20-30%.

Лише через півроку, зараз, ціни на квартири, побудовані десять років тому, зі скромною площею, також зросли до 70-80 мільйонів донгів/м². Розкішні квартири можуть коштувати до 150 мільйонів, а в деяких місцях ціни навіть перевищують 200 мільйонів донгів/м².

Така ціна не лише недоступна для молоді, а й ставить у незручне становище навіть середній клас.

Необхідно уточнити поняття «ринкової ціни на землю» та відокремити її від «спекулятивної ціни» або «ціни бульбашки». Фото: Хоанг Ха

За словами економіста , ця ситуація призвела до збільшення часу накопичення, необхідного для купівлі будинку, до… 60 років – що вдвічі перевищує 30-річний поріг, який МВФ вважає ознакою бульбашки на ринку нерухомості.

Іншими словами, з нинішнім середнім доходом в'єтнамець все своє життя працюватиме, не маючи можливості мати власне житло, не кажучи вже про витрати на проживання, виховання дітей чи будь-які інші фінансові потрясіння в житті.

На початку липня Міністерство природних ресурсів та довкілля попередило, що найближчим часом відбудуться «значні коливання» цін на землю, оскільки багато населених пунктів опублікують нові прейскуранти на землю, згідно із Законом про землю 2024 року.

Де продовжиться шалене зростання цін на землю?

Чому ціни на нерухомість так стрімко зростають?

Закон про землю 2024 року вимагає, щоб місцеві прайс-листи на землю були «близькими до ринкових». Прайс-лист на землю, новий інструмент, який має чесно відображати ринкові вартості, на жаль, легалізує земельну лихоманку через спекуляції та маніпульовані аукціони.

Чому?

Яка ціна близька до ринкової? Так звана «ринкова ціна» сьогодні часто встановлюється на основі віртуальних транзакцій, короткострокових спекулятивних лихоманок, аномально високих аукціонних цін та завищених окремих ділянок, а потім використовується як основа для її нав'язування всій території.

Крім того, стрімке зростання цін на землю призвело до збільшення всіх пов'язаних з цим податків, зборів та платежів. Підприємства, які подають заявки на зміну цільового призначення землі, особи, які подають заявки на поділ або об'єднання ділянок, або навіть просто будують будинки, – усі вони оподатковуються на вартість землі.

Є багато випадків, коли неможливо змінити цільове призначення власної землі, оскільки людина не може собі дозволити величезну фінансову різницю.

Усі потрапили у спіраль цін на землю: люди не можуть купувати будинки; бізнес більше не має мотивації інвестувати. В результаті економіка втрачає велике джерело енергії як від споживання, так і від виробництва.

Надмірно високі ціни на землю усунули стимули, замість того, щоб стати ресурсом для розвитку.

На конференції, присвяченій підсумкам 3 років впровадження Резолюції 18 та 1 року впровадження Закону про землю 2024 року, що відбулася вранці 10 липня, прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь вказав на важливі вузькі місця: процедури повернення, розподілу та оренди земель все ще повільні; оцінка землі не має прозорості; аукціони використовуються для маніпулювання цінами; політика земельного фінансування не повністю інституціоналізована.

Зокрема, за словами Прем'єр-міністра, роль держави як представника права власності на землю для всього народу не була чітко визначена, що призводить до ситуації, коли «хто має владу, той володіє землею», а «хто встановлює ціну, той визначає весь ринок».

На цій конференції делегати також відверто визнали, що обізнаність про режим державної власності на землю «досі обмежена».

Фактично, питання загальнонародної власності на землю не було чітко визначено з точки зору змісту. Держава є представником-власником, але насправді лише кілька установ – або навіть просто група державних службовців – мають право безпосередньо вирішувати всі питання, пов’язані із землею: від планування, землевідведення, зміни цільового призначення землі до оцінки. Коли ці повноваження не контролюються суворо, земля може легко стати інструментом для обслуговування місцевих інтересів.

Дискримінація в цінах на землю також є серйозною несправедливістю. Іноземним інвесторам або «привілейованим» підприємствам може бути виділена земля за низькими цінами, навіть з повним пільговим забезпеченням. Тим часом більшість вітчизняних приватних підприємств змушені купувати землю за непомірними цінами та нести всілякі «ринкові» витрати. Це спотворює бізнес-середовище, призводячи до неефективного використання землі – особливого ресурсу – та спричиняючи серйозні втрати.

Що робити під час внесення змін до Земельного кодексу?

По-перше, необхідно уточнити поняття «ринкової ціни на землю» та відокремити її від «спекулятивної ціни» або «ціни бульбашки». Прайс-листи на землю не можуть бути взяті з нерегулярних аукціонів або маніпульованих угод, а повинні базуватися на реальних даних про угоди, довгострокових середніх значеннях, незалежно моніторитися.

По-друге, роль держави – як представника прав власності народу на землю – потребує особливого інституціоналізації. Держава є не лише «ціноутворювачем», а й «захисником справедливості». Політика розподілу землі та ціноутворення має бути публічною, прозорою та мати чіткий механізм соціального моніторингу.

По-третє, необхідно масштабно реформувати політику фінансування земель. Високі ціни на землю не можуть бути використані як інструмент для збільшення доходів бюджету. Якщо держава хоче мати земельні ресурси, вона повинна супроводжуватися комплексними реформами в оцінці, податку на використання землі та інвестиційних стимулах – відповідно до принципів справедливості та ефективності.

По-четверте, планування землекористування має бути запроваджене відповідно до дворівневої моделі управління, з довгостроковим баченням та тісно пов'язаним зі стратегією соціально-економічного розвитку. Земельні бази даних мають бути завершені та взаємопов'язані, створюючи основу для моніторингу та прийняття правильних рішень.

І останнє, але не менш важливе – це повернути землю на її законне місце: як особливий ресурс, що не підлягає спекулятивній ринковій оцінці, не підлягає спотворенню рішеннями про прохання та дарування.

Нещодавня 12-та Центральна конференція, 13-го скликання, чітко заявила, що поправка до Закону про землю має бути спрямована на «забезпечення прозорості, справедливості, ефективності та гармонії інтересів між державою, людьми та бізнесом». Це не лише політична орієнтація, а й обіцянка справедливості для мільйонів людей, які зітхають над своєю мрією про осідання.

Без швидких та рішучих дій мрія про власне житло залишиться розкішшю для цілого покоління; доступ до землі для виробництва та бізнесу буде недоступним для в'єтнамських підприємств.

Це проблема, пов'язана з усією системою несправедливого та неринкового розподілу ресурсів, а не лише з ринком нерухомості. Переглянутий Закон про землю має врахувати ці вимоги.

Vietnamnet.vn

Джерело: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html