«Маніпуляції з нерухомістю не менш витончені, ніж з акціями»

Враховуючи, що маніпуляції на ринку нерухомості не менш небезпечні, ніж аналогічна поведінка на ринку акцій, делегати Національних зборів запропонували заборонити їх, щоб уникнути маніпуляцій з цінами та утворення бульбашок на ринку.

Проект Закону про ріелторську діяльність (зі змінами) доповнює низку заборонених дій у сфері нерухомості, таких як підробка документів, навмисне фальсифікація та неоприлюднення інформації про нерухомість, що вводиться в обіг; шахрайство, обман клієнтів...

Виступаючи на дискусійному засіданні Національної асамблеї 31 жовтня, пан Чрінь Сюань Ань (повноцінний член Комітету національної оборони та безпеки) запропонував додати маніпулювання та встановлення цін на нерухомість до переліку заборонених видів діяльності у цій сфері бізнесу.

Він проаналізував, що маніпулювання ринком нерухомості не менш небезпечне, ніж аналогічна поведінка на фондовому ринку. Маніпуляції відбуваються не лише через торги за високими цінами, а потім відмову від депозитів, але й через використання одного проекту для «збільшення» ціни іншого проекту, що призводить до бульбашки та створення рівня цін, захмарного порівняно з реальністю.

«Якщо це питання не буде ретельно розглянуто, це призведе до створення бульбашки, як у випадку з китайською компанією з нерухомості China Evergrande Group», – сказав пан Ан, додавши, що необхідно заборонити маніпуляції та фіксацію цін на нерухомість законодавчо та спеціально виключити конкретні випадки.

Пан Чрінь Сюань Ань (постійний член Комітету національної оборони та безпеки) виступив на обговоренні проекту Закону про діяльність у сфері нерухомості (зі змінами) вранці 31 жовтня. Фото: ЗМІ Національної Асамблеї. — Пан Чрінь Сюань Ань (постійний член Комітету національної оборони та безпеки) виступив на обговоренні проекту Закону про діяльність у сфері нерухомості (зі змінами) вранці 31 жовтня. Фото: *ЗМІ Національної Асамблеї.*

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Хю Тонг (заступник голови делегації провінції Бінь Тхуан ) та Чрінь Лам Сінь (заступник голови делегації провінції Анзянг) запропонували додати правила, що забороняють маніпулювання та порушення роботи ринку нерухомості.

Пан Тонг зазначив, що змова на аукціонах з продажу прав користування землею та аукціони, спрямовані на завищення цін у навколишніх районах, є поширеним явищем. Це призводить до зростання цін на землю, і люди, які дійсно потребують житла, не можуть купувати землю та будувати будинки.

Тим часом, згадуючи також заборонені дії в сфері нерухомості, пан Нгуєн Ван Мань (член Економічного комітету) заявив, що правила збору та використання коштів для купівлі-продажу нерухомості з правом викупу в майбутньому від покупця та орендаря є незаконними. Порівняно з чинними правилами, цей законопроект усуває акт мобілізації та незаконного привласнення капіталу, на думку пана Маня, ненавмисно створюючи лазівки у використанні капіталу інвесторами, а також створюючи інші канали для мобілізації капіталу.

Він запропонував зберегти положення, пов'язані із забороною незаконної окупації, щоб обмежити таку поведінку в реальності.

Положення про депозити для майбутніх операцій з житлом (житлом, нерухомістю на папері) також отримали багато коментарів на обговоренні. Наразі законопроект пропонує два варіанти. Один полягає в тому, що інвестор проекту може збирати депозити лише тоді, коли житло та будівельні роботи кваліфіковані для введення в експлуатацію. Або інвестор збирає депозити згідно з угодою із замовником, коли проект має базовий проект, оцінений державним органом, та один з документів на право користування землею. Максимальний розмір депозиту регулюється урядом, але не більше 10% від ціни продажу або оренди.

Пані Тран Хонг Нгуєн (заступниця голови юридичного комітету) обрала варіант 1, оскільки вважала, що він становить менший ризик для покупця – слабкої сторони в угоді. Завдаток вноситься лише тоді, коли нерухомість відповідає умовам ведення бізнесу, і обидві сторони підписують договір, що обмежує виникнення суперечок.

Якщо інвестор отримає завдаток, коли проект має затверджений базовий проект або один із документів на право користування землею (варіант 2), за словами пані Нгуєн, покупець нестиме багато ризиків, оскільки час від отримання завдатку до початку будівництва проекту є тривалим.

Фактично, ринок нерухомості останнім часом був складним, інвестори проектів використовували депозити та договори про внесок капіталу для довільного залучення капіталу. «Багато проектів, які отримали депозити через 5 чи 10 років, ще не реалізовані, тому необхідно мати нормативні акти, щоб «затягнути» депозити для проектів нерухомості, які будуть сформовані в майбутньому», – висловив свою думку заступник голови Комітету з питань права.

Тим часом пан Нгуєн Дай Тханг (заступник голови спеціалізованої делегації провінції Хунг Єн) та пан Фам Ван Хоа обрали варіант 2, оскільки вважали, що правила чітко визначали, в яких випадках інвестор може отримати депозит, суму депозиту, а також були публічними та прозорими.

Пан Фам Ван Хоа зазначив, що інвестор не має 100% капіталу для реалізації проекту та повинен позичити кошти в банку. Завдаток у розмірі 10% від вартості квартири, що продається, також відповідає дійсності. «Для будинку вартістю 1 мільярд, завдаток у розмірі 10% означає 100 мільйонів, для будинку вартістю 4 мільярди – завдаток у розмірі 400 мільйонів, я думаю, що для клієнтів ця сума не є великою, коли вони купують будинок. Клієнти вносять завдаток заздалегідь, іноді інвестор продає будинок за нижчою ціною», – сказав він.

Крім того, інвестор має документи на право користування землею для отримання завдатку, за його словами, «вони не є нечесними». Тому в законопроекті необхідно передбачити гнучкі правила, щоб інвестор міг мобілізувати капітал для реалізації проекту, створюючи довіру між інвестором та замовником.

Також обговорювалися положення щодо виконання фінансових зобов'язань щодо землі під час передачі проектів нерухомості . На 5-й сесії (червень) голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань, представляючи звіт, що пояснює та приймає Постійний комітет Національних зборів, зазначив, що багато думок погоджуються з вимогою «обов'язкового виконання зобов'язань» перед передачею проектів. Однак були також думки про те, що слід створити умови для інвесторів, які більше не мають достатніх можливостей.

Тому Постійний комітет Національних зборів запропонував два варіанти.

По-перше , у випадку, якщо інвестор передає, але не виконав фінансові зобов'язання щодо земельної ділянки проекту або переданої частини проекту перед державою, дві сторони можуть домовитися про продовження виконання невиконаних фінансових зобов'язань.

По-друге, якщо інвестор, що передає права власності, має рішення про виділення або оренду землі для реалізації проекту від компетентного державного органу та виконав фінансові зобов'язання щодо землі проекту (плата за користування землею, орендна плата за землю, податки, збори тощо), він не зобов'язаний мати свідоцтво про право користування землею на весь переданий проект або його частину.

Постійний комітет Національних зборів обрав варіант 1. Цей варіант забезпечує суворе регулювання та запобігає відбору некваліфікованих інвесторів для передачі проектів та отримання прибутку.

Пан Фам Ван Хоа погодився обрати варіант 1, який означає, що коли інвестор передає проект або його частину іншій особі, одержувач повинен буде виконати фінансові зобов'язання перед державою. Пан Хоа зазначив, що держава нічого не втрачає, оскільки фінансові зобов'язання будуть продовжуватися.

«Інвестори, які «відчувають недоїдання» та більше не мають можливості продовжувати нові проекти, повинні їх перевести, і змушувати їх виконувати свої фінансові зобов’язання до того, як вони зможуть укладати угоди, недоцільно», – заявив він.

Пан Фам Ван Хоа висловив свою думку на обговоренні проекту Закону про нерухомість (зі змінами) вранці 31 жовтня. Фото: ЗМІ Національної Асамблеї — Пан Фам Ван Хоа висловив свою думку на обговоренні проекту Закону про нерухомість (зі змінами) вранці 31 жовтня. Фото: *ЗМІ Національної Асамблеї*

Пан Чрінь Сюань Ан, член Комітету національної оборони та безпеки, також зазначив, що потрібна гнучкість у передачі проектів нерухомості. Він запропонував дозволити сторонам самим домовлятися про свої фінансові зобов'язання перед державою.

Постійний член Комітету з питань науки, технологій та навколишнього середовища Нгуєн Нгок Сон стурбований тим, що наразі існує багато різних розумінь значення «передачі всього або частини проекту нерухомості».

Пан Сон зазначив той факт, що слідчі та інспекційні органи також стикаються з труднощами під час ведення проектів, які передбачають зміну інвесторів через такі форми, як передача прав користування землею та активів, пов'язаних із землею, продаж активів, пов'язаних із землею. Тому він запропонував чітко визначити в законопроекті поняття та метод передачі активів, щоб уникнути експлуатації.

Очікується, що Національні збори проголосують за прийняття проекту Закону про нерухомість (зі змінами) 27 листопада.

Пан Мінх

Посилання на джерело