Ринок нерухомості "бурхливий", приховані аномальні фактори

(Ден Трі) - Експерти оцінюють, що ринок нерухомості відновився, але він все ще повільний, нерівномірний між сегментами та місцями розташування, а також має деякі потенційно незвичайні фактори.

Занадто швидке зростання цін

Згідно зі звітом Міністерства будівництва , ціни на квартири в Ханої різко зросли в останньому кварталі, збільшившись на 4-6% щоквартально та на 22-25% щорічно для нових проектів. Зокрема, ціна продажу старих квартир також значно зросла, в деяких місцях збільшившись на 35-40% порівняно з попереднім кварталом.

Головний економіст BIDV , пан Кан Ван Люк, зазначив, що ринок нерухомості відновлюється, але нерівномірно, і має багато потенційних незвичайних факторів.

Він сказав, що з 2019 року по теперішній час ціни на нерухомість зросли на 50-70%, переважно в сегменті квартир та землі, через дефіцит пропозиції.

Пан Люк також зазначив, що обсяги житлових кредитів зростали повільно, лише на 1/3 порівняно з обсягами інвестиційних кредитів у нерухомість, що свідчить про те, що ціни на житло все ще високі, через що люди вагаються позичати гроші на купівлю будинків. Він рекомендував підприємствам розглянути можливість коригування цін продажу до більш розумного рівня.

За словами експертів, нещодавно прийняті нові політики щодо землі та житла (такі як Постанова про ринок нерухомості та соціального житла, пілотне апробування спеціальних механізмів та усунення перешкод для проектів, пілотне апробування реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав користування землею або наявність прав користування землею тощо) ймовірно призведуть до значних змін на ринку.

Однак, попри зусилля щодо коригування політики, володіння житлом для в'єтнамців залишається складною проблемою, особливо для молодого покоління.

Розповідаючи про ціни на квартири нещодавно, пані Нгуєн Хоай Ан, старший директор філії CBRE у Ханої, сказала: «Це майже перший випадок, коли ціни на квартири в Ханої зросли так швидко за такий короткий час».

За її словами, історичний аналіз показує, що за останні 10 років ціни на квартири в Ханої зростали в середньому на 5% на рік. Навіть у період 2009-2019 років ціни на квартири мало коливалися, були періоди зниження цін і середнього зростання лише на 2% на рік. З 2022 року і дотепер ціни на квартири в цьому місті лише почали стрімко зростати.

Пан Ле Дінь Чунг, експерт з нерухомості, зазначив, що тенденція зростання цін на нерухомість неминуча. Однак той факт, що ціни на нерухомість різко зростають за дуже короткий час, є ненормальним.

Багатоквартирний будинок у Ханої (Фото: Тран Кханг).

«Головною причиною високих цін на нерухомість є те, що хоча пропозиція покращилася, вона все ще дуже обмежена порівняно з попитом. Високі інвестиційні витрати змусили інвесторів мати вищі очікування щодо прибутку», – сказав пан Чун.

Визначення «співучасті» ролі спекуляцій

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), оцінив, що останнім часом спостерігається незвичайне зростання цін на квартири, особливо в Ханої.

Він вважає, що на це явище, безумовно, впливають групи інтересів, тоді як економічний контекст, ринок, а також доходи людей не відновилися. «Ціни на житло високі, але угод, здається, небагато, це може бути трюком інвестиційної групи з незрозумілими цілями», – відверто оцінив пан Дінь.

За його словами, ці групи інтересів здатні здійснювати трюки зі завищенням цін через те, що з пропозицією квартир виникають проблеми. За останні роки на ринку не було жодного нового проекту, схваленого для отримання інвестиційних ліцензій.

Проекти на ринку – це здебільшого старі проекти, які купуються та продаються знову. Пропозиція недостатня та низької якості, пропозиція для населення та малозабезпечених людей дуже мала, структура продукту не підходить.

Пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму, зазначила, що, окрім результатів фактичного попиту та пропозиції, ринок також демонструє ознаки «розігріву». Ця ситуація відображається у спекуляціях землею, зростанні цін на житло та появі непрозорих операцій з нерухомістю.

Багато дрібних інвесторів виходять на ринок зі спекулятивними цілями, що призводить до необґрунтованого зростання цін на нерухомість. Ознаки «розігріву» також спостерігаються в сегменті квартир, де ціна продажу квартир, що передаються, стає дедалі вищою завдяки «допомозі» деяких спекулятивних груп.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm