Реструктуризація ринку нерухомості, можливості для кого?

Обмежена пропозиція та зростання цін на житло змушують ринок реструктуризувати та регулювати попит і пропозицію. Цей контекст відкриває можливості для проектів з високим рівнем завершеності та гарним сполученням з центром міста.

Ринок у новому циклі

Ринок нерухомості переживає свій 5-й цикл, який триває з 2021 по 2026 рік.

У цьому циклі економіка досягла дна та поступово відновлюється з червня 2023 року. Прогнозується, що активи зростання (акції, облігації, фонди акцій) матимуть позитивні перспективи в найближчі роки. Для активів у сфері нерухомості, які зазвичай відновлюються після фондового ринку приблизно через 12-18 місяців, прогнозується, що відновлення та зростання почнуться в період 2025-2026 років.

Наразі статистика показує, що кількість проектів, схвалених для інвестицій та юридичного оформлення для виведення пропозиції на ринок за останній час, дуже обмежена. Навіть підприємствам важко знайти землю в Хошиміні для розвитку проектів, тому дефіцит пропозиції все ще існує.

У нещодавньому звіті CBRE про ринок також зазначається, що інвестори на ринку Хошиміна обережніші у запуску нових продуктових кошиків у цей період. Нова пропозиція обмежена, обсяг транзакцій у Хошиміні переважно надходить від запасів попереднього етапу. У третьому кварталі було продано близько 2000 непроданих квартир, що майже вдвічі більше, ніж у другому кварталі цього року. Наразі інвестори все ще розглядають та оцінюють ситуацію, щоб вибрати правильний час для запуску нових продуктових кошиків, оскільки четвертий квартал є вирішальним фактором у наступному етапі.

Тим часом, дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) мають схожі показники: обсяг угод та коефіцієнт поглинання у третьому кварталі знизилися на 25% та один відсотковий пункт відповідно порівняно з попереднім кварталом. З них обсяг угод з квартирами все ще домінував, становлячи 71% від загального обсягу угод з житлом у третьому кварталі, при цьому нові проекти квартир зафіксували середній коефіцієнт поглинання 75%.

Ціни на житло продовжують залишатися високими як на первинному, так і на вторинному ринках, особливо в сегменті квартир. Дисбаланс між попитом і пропозицією стає дедалі серйознішим, оскільки пропозиція, хоча й покращилася, все ще важко задовольняє попит.

Для Хошиміна рівень первинних цін залишався стабільним на високому рівні завдяки пропозиції, яка в основному надходить від поточних проектів. Тим часом рівень первинних цін у провінціях та містах навколо Хошиміна дещо зріс, коливаючись від 3 до 5%, причому нові пропозиції мали вищі ціни продажу.

Індекс цін на квартири VARS також змінився. Станом на третій квартал 2024 року середня ціна продажу кластера проектів у Ханої становила близько 60 мільйонів донгів/м2, що на 64,0% більше, ніж у другому кварталі 2019 року. Тим часом, за той самий період, середня ціна продажу кластера проектів у Хошиміні зросла з 49,2 мільйона донгів/м2 до 64,2 мільйона донгів/м2, що відображає збільшення на 30,6% порівняно з базовим періодом.

Очікується, що пропозиція в найближчі роки буде обмеженою, що призведе до зростання цін на нерухомість, оскільки набувають чинності змінені закони, які створюють прозоре правове середовище для захисту інвесторів. Це також фактор, який допомагає ринку вибирати інвесторів з реальними фінансовими можливостями для реалізації та розвитку проектів.

Скринінг ринку, можливість для кого?

Ринок нерухомості в Хошиміні подолав найскладніше дно. Після негативних темпів зростання у 2023 році, за перші 9 місяців 2024 року доходи від нерухомості поступово відновилися зі збільшенням приблизно на 7% за той самий період, оцінюючись у 199,156 млрд донгів. Відновлення – це тенденція, яку не буде повернуто назад, але ще зарано говорити про розвиток.

Згідно зі звітом Департаменту будівництва міста Хошимін, за перші 8 місяців року в місті було схвалено лише 9 проектів комерційного житла для інвестицій, але в невеликому масштабі; лише 4 проекти комерційного житла мали право на мобілізацію капіталу, але 100% квартир належали до елітного сегмента та були недоступні для нужденних.  

Щодо цього питання, Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) вважає, що для вирішення проблеми зниження цін на житло необхідно спочатку вирішити проблему попиту та пропозиції. Щоб збільшити пропозицію житла, необхідно усунути вузьке місце з пропозицією комерційного житла, зокрема, наразі в місті є понад 148 проектів з юридичними проблемами. Дефіцит пропозиції на тлі високого попиту призвів до зростання цін на житло на 15-20% останнім часом.

Можливості для залучення попиту відкриються для житлових проектів, які завершуються та мають добру транспортну інфраструктуру, що сполучає з центром.

У контексті набрання чинності та практичного впровадження нових законів, це може призвести до зростання цін на житло наступного року. Тому на цей час можливість залучити попит відкриється для житлових проектів, які завершуються та мають добру транспортну інфраструктуру, що з'єднує місто з центром. Зокрема, східний район Хошиміна доводить свою ефективність у вирішенні транспортних проблем та забезпеченні житлом.

Не тільки лінія метро незабаром буде введена в експлуатацію, але й проекти кільцевої дороги та проект розширення Національної автомагістралі 13 відкривають чудові можливості для проектів вздовж цієї осі. Як центральна точка з'єднання регіональних інфраструктурних проектів, проект житлового комплексу Urban Green інвестора Kusto Home має видатні цінності для створення «привабливої» сили для попиту.

Фактично, це рідкісний проєкт, який вступив у стадію завершення, що допомагає покупцям легко уявити якість та законність проекту. Розташований на розширюваній національній автомагістралі 13, проєкт також допомагає клієнтам повною мірою скористатися потенційним розвитком попиту та вартості нерухомості в динамічному та жвавому місті Тху Дик.

В умовах обмеженої пропозиції квартир, проекти з високим рівнем завершеності та розташуванням з кількома точками підключення вважаються важливими факторами для залучення попиту та сприяння процесу відновлення ринку. Крім того, комунальна система та великі природні зелені зони є підходящими місцями для багатопоколінних сімей та тих, хто має реальну потребу в житловому просторі, що ставить на перше місце здоров'я та зручний транспорт.

За умови дотримання умов розташування, зручностей та рівня завершеності, гнучка політика оплати також є важливим фактором для стимулювання попиту. Urban Green, ймовірно, буде одним з небагатьох проектів, які зможуть досягти «точки падіння» відновлення, щоб створити пропозицію на ринку наприкінці року. Саме тому інвестор проекту запровадив гнучку та пільгову політику оплати. Зокрема, наразі клієнти сплачують лише 30% до отримання будинку, з 24-місячним пільговим періодом на основну суму та відсотки, а також подарунком у вигляді пакету інтер'єру вартістю до 500 мільйонів донгів.

З огляду на нещодавні зміни в політиці, уряд продовжуватиме посилювати нагляд та регулювання ринку, забезпечуючи стабільність та належний розвиток. Водночас, зароджується тренд «зеленої» нерухомості, який, як очікується, очолюватиме ринок у новому циклі. Це може бути можливістю для проектів з високим рівнем завершеності «наздогнати» раніше цикл відновлення ринку в найближчому майбутньому.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html