Ринок сповільнюється, покупці вичікують, що каже Міністерство юстиції щодо пропозиції запровадити високі податки на «серфінг» нерухомості?

Міністерство юстиції вважає, що оподаткування на основі часу володіння неможливе; ціни на квартири в Ханої залишаються на місці та навряд чи суттєво знизяться; Хошимін припинив перевіряти поточний стан справ під час видачі сертифікатів на землю та будинок... ось останні новини ринку нерухомості.

Наразі податок на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості у В'єтнамі застосовується за фіксованою ставкою 2% від вартості угоди, незалежно від періоду володіння. (Джерело: DN&TT)

Міністерство юстиції висловлюється щодо високих податків на «серфінг» на ринку нерухомості

За даними Міністерства юстиції, оподаткування нерухомості на основі періоду володіння не є доцільним через відсутність єдності в системі оподаткування та управління земельними ресурсами, і необхідні подальші дослідження. Коментарі Міністерства юстиції щодо пропозиції розробити проект Закону про податок на доходи фізичних осіб (заміна).

У проекті документа, поданому до уряду, Міністерство фінансів запропонувало, що «можливо вивчити та запровадити стягнення податку на доходи фізичних осіб (PIT) від передачі нерухомості на основі періоду володіння, як це роблять деякі країни. Необхідно вивчити та визначити конкретні податкові ставки відповідно, що відображатимуть фактичне функціонування ринку нерухомості». Ця пропозиція спрямована на інституціоналізацію політики та орієнтирів, забезпечення розумного рівня регулювання, уникнення спекуляцій та бульбашок на ринку нерухомості.

Міністерство юстиції зазначило, що конкретні податкові ставки необхідно дослідити та визначити належним чином, відображаючи фактичний стан операцій на ринку нерухомості.

Для реалізації цієї політики необхідно синхронізувати процес удосконалення політики, пов'язаної із землею та житлом, а також синхронізацію та готовність інформаційно-технологічної інфраструктури для реєстрації землі та нерухомості.

Таким чином, Міністерство вважає, що рішення щодо стягнення податку на основі часу зберігання не є здійсненним, тому воно рекомендує Міністерству фінансів продовжувати дослідження та вдосконалення політики перед її застосуванням, щоб забезпечити її ефективність та доцільність.

Наразі податок на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості у В'єтнамі застосовується за фіксованою ставкою 2% від вартості угоди, незалежно від терміну володіння.

У вересні 2024 року в офіційному документі, надісланому до Урядового офісу щодо цін на нерухомість, Міністерство будівництва заявило, що вивчить та запропонує податкову політику для тих, хто володіє та користується кількома будинками та земельними ділянками, щоб обмежити спекуляції та короткострокову купівлю-продаж з метою отримання прибутку. Пропозиція була зроблена в контексті постійного різкого зростання цін на нерухомість та житло з початку року.

Ринок стагнує, ціни навряд чи сильно впадуть

Закон про землю, нерухомість та житло діє вже 6 місяців. Оцінюючи вплив вищезазначених законів на ринок нерухомості, пан Ле Ван Бінь, заступник директора Департаменту земельних ресурсів (Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища), зазначив, що це ще зарано. Потрібен час, щоб закон втілився в реальність.

На семінарі «Нерухомість у 2025 році – пошук можливостей у викликах», організованому газетою Dan Viet 11 лютого, пан Бінь зазначив, що ціни на нерухомість останнім часом «жахливо зросли».

Зокрема, з кінця 2023 року по 2024 рік ціни продовжать різко зростати. Нові квартири вартістю до 50 мільйонів донгів/м2 майже зникли, багато старих квартир, які експлуатуються вже багато років, також коштують понад 70 мільйонів донгів/м2. Навіть у старих районах колективного житла ціни зросли в 1,5-2 рази, що дуже ускладнює доступ до житла для звичайних працівників. Людям з 3-4 мільярдами донгів на руках все ще важко знайти підходяще житло.

Це не лише ускладнює володіння житлом для людей з низьким та середнім рівнем доходу, але й знижує стійкість ринку.

Аналізуючи це зростання цін, пан Бінь зазначив, що воно пов'язане не лише з браком пропозиції, а й з психологією ринку, яка має великий вплив.

«Як і новини про земельні аукціони, навіть сама новина про те, що на земельних аукціонах тут і там високі ціни, значно вплине на психологію, що ті, хто не купує швидко, втратять свою частку. Або навіть якщо фактична пропозиція ще не досягла ринку, але маючи лише цифри про пропозицію, вони зростуть, ціна може більше не зростати», – сказав пан Бінь. Коли встановлюється новий ціновий діапазон, пропозиція збільшується, ринок починає сповільнюватися.

«Найближчим часом будуть запущені продукти нерухомості, а також будуть видані політики, ринок нерухомості, а також ціни будуть стабільнішими. У цей час працівники зможуть отримати доступ до купівлі житла. Психологія інвесторів також буде спокійнішою», – сказав пан Бінь.

Пан Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, президент Асоціації ріелторів В'єтнаму, також зазначив, що ціни на нерухомість у 2025 році, як правило, коригуватимуться більш обґрунтовано порівняно з надмірним зростанням у порівнянні з 2024 роком.

Однак, за словами цієї людини, суттєвого зниження буде важко досягти, оскільки деякі питання, такі як ціни на землю, прайс-листи на землю та витрати, демонструють ознаки створення тиску на вартість продуктів нерухомості.

«Як реальний попит, так і інвестиційний попит матимуть тенденцію до зростання у 2025 році. Щодо транзакцій, я думаю, що вони зростатимуть краще у 2025 році завдяки кращим факторам пропозиції, більш стабільним сегментам, і особливо цінам, які будуть скориговані та підтримуватися на хорошому рівні, що призведе до збільшення транзакцій. Загалом ринок буде активнішим, ніж у 2024 році. Показники ринкової пропозиції та попиту покращилися, але не можуть повернутися до рівня 2018-2019 років», – оцінив пан Дінь.

Щодо можливостей для інвесторів у нерухомість у 2025 році, пан Нгуєн Ван Дінь оцінив, що наразі в центральній міській зоні ціни на житло занадто високі. Цей експерт рекомендує людям шукати нові міські райони з гарною інфраструктурою та транспортними шляхами.

Ціни на квартири в Ханої залишаються стабільними

Ханойський ринок квартир після місячного Нового року 2025 не зафіксував жодних помітних коливань цін продажу. Загалом, ціни продажу квартир залишаються такими ж, як і до Тет. Це повністю контрастує з минулим роком, коли після Тет ціни продажу квартир у Ханої постійно коливалися, що розпочало період постійного зростання цін у 2024 році.

Опитування Batdongsan.com.vn після Tet показало, що ціна продажу квартир у багатьох проектах не коливалася порівняно з періодом до Tet. Зокрема, у проекті An Binh Plaza (Nam Tu Liem) ціна продажу квартир з 2 спальнями та 1 ванною кімнатою з 50-річним терміном володіння все ще коливалася в межах 3,3-3,5 млрд донгів/квартира. При тій самій площі, квартири з довгостроковим володінням, ціна продажу все ще становить 4,3-4,4 млрд донгів/квартира. Лінійка квартир з 3 спальнями з довгостроковим володінням площею понад 80 м2 все ще пропонується за 6-6,2 млрд донгів/квартира, лінійка квартир з 3 спальнями з 50-річним володінням все ще становить близько 5 млрд донгів/квартира.

Аналогічно, у проєкті FLC Complex, розташованому на вулиці Фам Хунг (район Нам Ту Ліем), ціна продажу квартир після Tet суттєво не змінилася. Квартири площею понад 50 м2, як і раніше, коштують від 3,9 до 4,2 мільярда донгів за квартиру. Квартири площею понад 70 м2, як і раніше, коштують від 5,2 до 5,5 мільярда донгів за квартиру до Tet.

Також у районі Нам Ту Лієм двокімнатні квартири з двома ванними кімнатами в проекті Golden Palace все ще зберігають запитувану ціну з кінця 2024 року на рівні 4,6-4,7 млрд донгів за квартиру. Проект Garden Hill все ще має ціну 4,5-4,7 млрд донгів за двокімнатні квартири з двома ванними кімнатами.

У проекті Golden Field ціна продажу двокімнатних квартир з двома ванними кімнатами загалом залишається на попередньому середньому рівні цін, близько 4,7 млрд донгів/квартира. Однак у цьому проекті на ринку з'явилося близько 2-3 квартир, які власникам потрібно терміново продати, тому вони погоджуються знизити ціну до 4,5-4,6 млрд донгів/квартира.

У районі Тхань Суан ціна продажу квартир у Hanoi Center Point з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами залишається такою ж, як і до Тету, при цьому звичайна ціна продажу становить 5,7-5,8 мільярда донгів за квартиру.

Ціни на квартири в проєкті Gold Season (Thanh Xuan) все ще складають 8 мільярдів донгів за 3-кімнатні квартири та близько 6 мільярдів донгів за 2-кімнатні. Такий самий ціновий діапазон спостерігається і в проектах квартир у районі Кау Зіай, таких як HomeCity, Central Field, Discovery Complex...

Згідно з опитуванням, проведеним Batdongsan.com.vn серед брокерів та торгових майданчиків, група покупців нерухомості все ще перебуває в режимі очікування цінової динаміки після Тет.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що у 2025 році ціни на квартири навряд чи будуть знижуватися. Причина полягає в тому, що нова первинна пропозиція на ринку у 2025 році буде зосереджена переважно на сегментах високого класу та класу люкс у великих містах. Саме тому ціни на квартири продовжуватимуть "триматися" на високих рівнях. Пропозиція від проектів соціального житла, ймовірно, зросте у 2025 році, але все ще буде надзвичайно малою порівняно з потребами людей. Пропозиція недорогого комерційного житла все ще надзвичайно обмежена. Тому рівень цін на квартири навряд чи буде знижуватися, а лише збережеться на горизонтальному рівні.

Хошимін скасовує перевірку поточного статусу під час видачі сертифікатів на землю та будинок

Народний комітет міста Хошимін щойно видав рішення про внесення змін та доповнень до низки статей Положення про координацію управління будівельними замовленнями (далі – Положення про управління будівництвом) у місті.

Положення про управління будівельними замовленнями в місті Хошимін були видані рішенням від 1 квітня 2024 року. У пункті 1 статті 10 визначено обов'язки Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища (TN-MT), Міського управління земельної реєстрації та його філій наступним чином:

«У процесі обробки процедур, пов’язаних із сертифікацією активів, прикріплених до землі, у разі перевірки поточного стану будинків або будівельних робіт відповідно до положень земельного законодавства, якщо виявлено порушення порядку будівництва, досьє буде передано компетентному органу для перевірки та обробки відповідно до положень законодавства».

У нещодавно виданому рішенні Народний комітет міста Хошимін вніс зміни, наступним чином: «У процесі обробки процедур, пов’язаних із сертифікацією активів, прикріплених до землі, якщо виявлено будь-які порушення порядку будівництва, письмове повідомлення має бути надіслано до компетентного органу для перевірки та розгляду справ відповідно до положень закону».

Вищезазначена поправка означає, що Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища, Міське управління земельної реєстрації та його афілійовані відділення більше не зобов'язані перевіряти поточний стан будинків або будівельних робіт під час видачі сертифікатів.

Переглянуте та доповнене рішення зняло з поліції міста Хошимін відповідальність за доручення поліції районного рівня посилення інспекцій та оперативного виявлення будівельних робіт, що порушують порядок будівництва, на території, що знаходиться під їхнім управлінням, для отримання рекомендацій щодо подальших дій.

Крім того, нове положення також знімає відповідальність з Департаменту планування та інвестицій щодо координації з районним народним комітетом щодо звернення до підприємств з проханням перереєструвати свої свідоцтва про реєстрацію бізнесу відповідно до рішення про розгляд адміністративних порушень у разі декларування неправдивого або неточного змісту реєстрації.

Щодо відповідальності за складання протоколів про адміністративне правопорушення та консультування щодо адміністративних стягнень, у новому положенні вилучено фразу «протягом 2 робочих днів з дня складання протоколу про адміністративне правопорушення».

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html