Хошимін остаточно визначає відсоток витрат і прибутку як основу для оцінки землі.

Це одна з важливих основ для визначення цін на землю з використанням методу надлишку для проектів нерухомості в Хошиміні.

Це одна з важливих основ для визначення цін на землю з використанням методу надлишку для проектів нерухомості в Хошиміні.

Заступник голови Народного комітету міста Хошимін Буй Суань Куонг щойно підписав та видав Рішення № 49/2025, яке визначає фактори, що формують доходи від розвитку, фактори, що оцінюють витрати на розвиток при визначенні конкретних цін на землю за методом надлишку, та фактори, що впливають на ціни на землю при визначенні цін на землю в місті.

Прибуток інвесторів дорівнює 15% від загальної вартості інвестицій у будівництво

Щодо коефіцієнтів оцінки вартості забудови, рішення полягає в тому, щоб надати відсотки (%) для визначення бізнес-витрат; процентних витрат, прибутку інвесторів з урахуванням власного капіталу, бізнес-ризиків для груп проектів з однаковими основними цілями землекористування типів проектів.

У якому місто поділяє кожен конкретний сегмент, включаючи багатоповерхове житло; таунхауси, вілли; поділ земельних ділянок, продаж землі; промислові парки, промислові кластери; офіси, торговельні послуги, готелі. Залежно від кожного типу проекту, існуватимуть різні процентні норми.

Витрати на відсотки, прибуток інвесторів з урахуванням ризиків, пов'язаних з власним капіталом та бізнес-ризиків, будуть розраховані шляхом множення 15% на загальну вартість інвестицій у будівництво. Фото: Le Toan

Зокрема, витрати на маркетинг, рекламу та збут будуть розраховані на рівні 2% від загального доходу для всіх сегментів.

Витрати на управління та експлуатацію застосовуватимуться у розмірі 15% від загального доходу від оренди, що стосується проектів висотного житла; інвестиційних проектів промислових парків та промислових кластерів; інвестиційних проектів у сфері офісних, торгових та сервісних послуг. Зокрема, для проектів таунхаусів та вілл; проектів поділу земельних ділянок та продажу земельних ділянок ставка застосовуватиметься у розмірі 5% від загального доходу від оренди.

Зокрема, процентні витрати, прибуток інвестора з урахуванням власного капіталу та бізнес-ризику будуть розраховані як 15%, помножене на загальну вартість інвестицій у будівництво, вартість бізнесу та вартість права користування землею. Ця ставка застосовується до всіх вищезазначених сегментів.

Для інвестиційних проектів у сфері готелів, медицини, освіти , спорту або проектів зі специфічними характеристиками організація, що здійснює визначення ціни на землю, повинна запропонувати відсоткове співвідношення факторів, що включають витрати на маркетинг, рекламу, збут; витрати на операційне управління; витрати на відсотки за кредитами, прибуток інвесторів з урахуванням власного капіталу, бізнес-ризиків та інших витрат, у Пояснювальній доповіді про розробку плану ціноутворення на землю для розгляду та прийняття рішення відповідною Радою з оцінки цін на землю.

Проекти, які не продаються протягом першого року

Щодо факторів, що формують дохід від розвитку, Рішення № 49/2025 також визначає час початку продажів, час продажів та коефіцієнт продажів для кожного сегмента.

Однак, ця ставка застосовується лише до випадків, коли в документах про інвестиційну політику або тендерній документації на реалізацію інвестиційних проектів, або в рішеннях про затвердження чи прийняття інвестиційних проектів не зазначено час продажу; час початку продажу та торгівлі продуктами та послугами; а в рішеннях про затвердження детального плану будівництва не зазначено коефіцієнт заповнюваності.

Відповідно, датою початку продажів є перший рік проекту, а відсоток продажів розподіляється відповідно до площі забудови, включаючи площу підвалу.

Щодо періоду продажу та коефіцієнта продажів, проекти висотного житла площею менше 50 000 м2 матимуть період продажу 2 роки з коефіцієнтом 40% у перший рік та 60% у другий рік. Що стосується проектів таунхаусів та вілл масштабом менше 100 одиниць та проектів поділу та продажу ділянок менше 200 ділянок, коефіцієнт продажів становитиме 100% протягом 1 року.

Для масштабних проектів з довшим періодом продажу, від 4 до 5 років, які не допускаються до продажу протягом першого року, включаючи: проекти висотного житла площею 150 000 м2 або більше; проекти таунхаусів та вілл з більш ніж 1000 продуктами.

Для інвестиційних проектів у сфері офісних, комерційних та сервісних приміщень рівень заповнюваності становить 75% для офісних приміщень та 70% для комерційних приміщень.

Для інвестиційних проектів у готелях, охороні здоров'я , освіті, культурі, спорті або спеціальних проектах організація, що здійснює визначення ціни на землю, повинна запропонувати інші фактори для оцінки доходів від розвитку у Пояснювальній доповіді щодо розробки плану ціноутворення на землю для розгляду та прийняття рішення спеціальною Радою з оцінки цін на землю.

Метод надлишку реалізується шляхом вирахування загального розрахункового доходу від розвитку за вирахуванням загальної розрахункової вартості розвитку земельної ділянки або земельної площі на основі найефективнішого використання землі (коефіцієнт землекористування, щільність забудови, максимальна кількість поверхів будівлі) відповідно до планування землекористування та детального плану будівництва, затверджених компетентним органом.

Загальний дохід від розвитку земельної ділянки або земельної ділянки визначається на основі оцінок трансфертних цін, цін на оренду землі, цін на оренду приміщень, цін на продукцію та послуги, коливань трансфертних цін, цін на оренду землі, цін на оренду приміщень, цін на продукцію та послуги протягом періоду реалізації проекту та інших факторів, що формують дохід, включаючи: час продажів; час початку продажів, продукцію та послуги; коефіцієнт продажів; коефіцієнт заповнюваності.

Бізнес-ціни на продукцію та послуги застосовуються у випадках, коли неможливо зібрати трансфертні ціни, ціни оренди землі та ціни оренди приміщень.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html