ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کو کیسے متاثر کرتی ہے؟

قوانین بدلتے ہیں۔

1 اگست 2024 سے، زمین کا قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، اور ہاؤسنگ قانون لاگو ہوں گے۔ اس کے علاوہ، ہو چی منہ شہر میں، ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے (DONRE) نے بھی پورے شہر میں زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے ایک مسودہ جاری کرنے کی تجویز پیش کی۔

اس امید کے ساتھ کہ قانون مارکیٹ کو شفاف بنانے، زمین کی قیمت کے حساب کتاب میں انصاف کی طرف بڑھنے، اور جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے ان کے مسائل کو حل کرنے میں مدد کرے گا، اس کے علاوہ اب بھی بہت سے خدشات ہیں کہ زمین کی قیمتوں کے حساب میں اضافہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو متاثر کرنے اور لوگوں اور گھر خریداروں کو متاثر کرنے والا بنیادی عنصر نہیں ہے۔

زمین کا قانون لاگو ہوتا ہے، جس سے مارکیٹ شفاف ہوتی ہے اور زمین کی قیمتوں میں بھی اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

خاص طور پر، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 159 میں کہا گیا ہے کہ زمین کی قیمت کا فریم ورک ختم کر دیا جائے گا اور زمین کی قیمت کی فہرست کو پہلے کی طرح ہر 5 سال کے بجائے سالانہ اپ ڈیٹ کرنا ہوگا۔ اسی مناسبت سے، حکومت نے صوبائی پیپلز کمیٹی کی ذمہ داریوں کو وکندریقرت اور بڑھا دیا ہے جب یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کا تعین صوبائی پیپلز کمیٹی کرے گی۔ ایک ہی وقت میں، "کٹوتی" کے طریقہ کار کو ختم کر دیا جائے گا، اور اس کے بجائے، زمین کی قیمتوں کا تعین 4 طریقوں کے مطابق کیا جائے گا: موازنہ، آمدنی، زائد اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک۔

زمین کی قیمتوں کے موجودہ طریقوں کے بارے میں نامہ نگاروں کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، سونگ لانگ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ، کنسٹرکشن اینڈ ڈیولپمنٹ کمپنی لمیٹڈ کے ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ لینگ نے تبصرہ کیا: "موجودہ قوانین بہت مکمل اور مارکیٹ کی حقیقت کے قریب ہیں، جس میں زمین کے قانون میں نئے طریقوں کے ساتھ زمین کی قیمت کے بارے میں ضوابط ہیں تاکہ زمین کی قیمت کو حقیقت کے قریب رکھا جا سکے اور شفافیت کو یقینی بنایا جا سکے۔"

"تاہم، حساب کے نئے طریقے سے، کاروباری منصوبے کی ترقی کی لاگت کم و بیش بڑھ جائے گی۔ جب مارکیٹ کی قیمتیں بڑھیں گی، تو سرمایہ کار اس منصوبے کو اونچی قیمت پر بیچنے پر مجبور ہو جائیں گے اور اسے کم نہیں کر سکتے،" مسٹر لینگ نے شیئر کیا۔

برسوں کے دوران زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں نے مکانات کی قیمتیں بڑھا دی ہیں۔

دریں اثنا، مسٹر ڈاؤ ہوئی (سرمایہ کار) نے بھی تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ قیمتوں میں تیزی سے اتار چڑھاؤ کا شکار ہے۔ اگرچہ یہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ایک خصوصیت ہے، جو وقت کے ساتھ ساتھ قیمتوں کو جمع کرنا اور بڑھانا ہے۔ تاہم، جب نئے قوانین لاگو ہوتے ہیں، خاص طور پر ہو چی منہ شہر میں، اگر زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کی جاتی ہے، تو اسے یقینی طور پر کاروباری اداروں اور ان لوگوں کی طرف سے بہت سے خدشات کا سامنا کرنا پڑے گا جو طویل مدتی رہائش کے مالک ہیں۔

زمین کے استعمال کی فیس کا حساب ہمیشہ کاروبار کے لیے مناسب طریقے سے لگایا جاتا ہے۔

ہو چی منہ شہر میں زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مسودے کے بارے میں، بہت سے لوگوں کا کہنا ہے کہ زمین کی نئی قیمت کی فہرست کا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر بڑا اثر پڑے گا۔ جب زمین کی قیمتیں زیادہ ہوں، یعنی زیادہ ان پٹ، زیادہ پیداوار، خریداروں پر براہ راست اثر ڈالے گی۔ وہاں سے مصنوعات کی فروخت کی قیمت بہت زیادہ ہوگی۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے بتایا کہ: "زمین کی قیمت کی فہرست کی ایڈجسٹمنٹ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار متاثر نہیں ہوتے ہیں کیونکہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے اراضی کے استعمال کی فیس کا تعین اضافی طریقہ سے کیا جاتا ہے۔

لہٰذا، زائد طریقہ کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کا تعین کرنے کا نتیجہ، خواہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت سے زیادہ ہو یا کم، زمین کی قیمت کی فہرست میں اراضی کی قیمت کے مطابق ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت نہیں ہے جیسا کہ شق 8، آرٹیکل 158 اراضی قانون 2024 (سرپلس طریقہ کے مطابق طے شدہ نتیجہ کا استعمال کرتے ہوئے)۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے پریس کو ہو چی منہ سٹی کی جانب سے زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے اجراء اور قیمت کی فہرست کے اجراء سے متعلق موضوعات سے متعلق معلومات کے بارے میں آگاہ کیا۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے نمائندے نے کہا کہ تمام کمرشل ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ حساب کے وقت مارکیٹ پرائس لسٹ کے تابع ہیں۔ ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ ویلیویشن یونٹس کو مدعو کرے گا کہ وہ اس رقم کا اندازہ لگائیں جو کاروبار کو زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کے وقت ادا کرنا ہوگی۔ اس لیے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے اجراء سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر کوئی اثر نہیں پڑے گا۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی معلومات کے مطابق، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قیمت میں پہلے کے مقابلے میں اضافہ ہوا ہے، جس سے زمین کے کرائے کے فرق کو حقیقت سے زیادہ ہم آہنگ بنا دیا گیا ہے، جو مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کرتے وقت رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے زیادہ شفاف، عوامی، منصفانہ اور معقول کٹوتیوں کا باعث بنتا ہے۔ دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے قانون کے مطابق چلتی ہیں، اس لیے فروخت کی قیمت کا فیصلہ مارکیٹ کرے گا۔

2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے بعد نئے ضوابط کے مطابق، کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کی قیمتوں کا اب بھی سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے شمار کیا جائے گا، جو کہ 2014 سے ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے اراضی کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے لاگو کیا جانے والا بنیادی طریقہ ہے، جس کی درخواست کی شرح 90% تک ہے۔

ان عوامل کا انتخاب اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ زمین کی قیمتیں مارکیٹ کے قریب مستحکم انداز میں رکھی جائیں گی، زمین کی قیمتوں میں اچانک اضافے یا "مجازی بخار" سے گریز کیا جائے گا جو بالعموم ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور بالخصوص کیپٹل مارکیٹ کی حفاظت کے لیے خطرہ ہے۔

بن چان ضلع، ہو چی منہ سٹی میں ایک پروجیکٹ کو زمین کے استعمال کی فیس کے مسائل کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے لوگوں کو زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں تاخیر ہو رہی ہے۔

اس کے علاوہ، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قیمت پہلے سے زیادہ ہے، جو زمین کے کرایے کے فرق کو حقیقت کے مقابلے میں زیادہ ہم آہنگ بناتی ہے، جو مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کرتے وقت رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے زیادہ شفاف، عوامی، منصفانہ اور معقول کٹوتیوں کا باعث بنتی ہے۔

Nguoi Dua Tin کے ساتھ زمین کی قیمتوں کے حساب کتاب کے موجودہ طریقہ کے بارے میں اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر Ngo Quang Phuc، جنرل ڈائریکٹر Phu Dong Real Estate Joint Stock کمپنی نے کہا کہ "زمین کی قیمت کے حساب کا نیا طریقہ آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہونے والے اضافے کو کم و بیش متاثر کرے گا، جب زمین کی لاگت، تعمیراتی لاگت، پراجیکٹ کی ترقی کی لاگتیں... مسلسل بڑھتی ہوئی قیمتوں میں بھی اضافہ ہو گا۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو محدود کرنے کا بہترین حل ریاست کے لیے یہ ہے کہ وہ پراجیکٹس کے لیے قانونی طریقہ کار کو مختصر کرنے، سستی مکانات کی فراہمی میں اضافہ، سماجی رہائش... سپلائی کو بڑھانے کے لیے، اس طرح قیمتوں کو مستحکم کرنے میں کاروبار کی مدد کرے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm