ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو کیسے متاثر کرتی ہے؟

قانون بدلتا ہے۔

1 اگست 2024 سے، زمین کا قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، اور ہاؤسنگ قانون لاگو ہوں گے۔ اس کے علاوہ، ہو چی منہ شہر میں، ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے (DONRE) نے بھی پورے شہر میں زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے ایک مسودہ جاری کرنے کی تجویز پیش کی۔

اس امید کے ساتھ کہ قانون مارکیٹ کو شفاف بنانے، زمین کی قیمت کے حساب کتاب میں انصاف کی طرف بڑھنے، اور جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے ان کے مسائل کو حل کرنے میں مدد کرے گا، اس کے علاوہ اب بھی بہت سے خدشات ہیں کہ زمین کی قیمتوں کے حساب میں اضافہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو متاثر کرنے اور لوگوں اور گھر خریداروں کو متاثر کرنے والا بنیادی عنصر نہیں ہے۔

زمین کا قانون لاگو ہوتا ہے، جس سے مارکیٹ شفاف ہوتی ہے اور زمین کی قیمتوں میں بھی اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

خاص طور پر، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 159 میں کہا گیا ہے کہ زمین کی قیمت کا فریم ورک ختم کر دیا جائے گا اور زمین کی قیمت کی فہرست کو پہلے کی طرح ہر 5 سال کے بجائے سالانہ اپ ڈیٹ کرنا ہوگا۔ اس کے مطابق، حکومت نے صوبائی عوامی کمیٹی کی ذمہ داریوں کو وکندریقرت اور بڑھا دیا ہے جب یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کا تعین صوبائی عوامی کمیٹی کرے گی۔ ایک ہی وقت میں، "گھاوٹ" کے طریقہ کار کو ختم کر دیا جائے گا، اور اس کے بجائے، زمین کی قیمتوں کا تعین 4 طریقوں کے مطابق کیا جائے گا: موازنہ، آمدنی، زائد اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک۔

زمین کی قیمتوں کے تعین کے موجودہ طریقوں کے بارے میں نامہ نگاروں کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، سونگ لانگ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ، کنسٹرکشن اینڈ ڈیولپمنٹ کمپنی لمیٹڈ کے ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ لینگ نے تبصرہ کیا: "موجودہ قوانین بہت مکمل اور مارکیٹ کی حقیقت کے قریب ہیں، جس میں زمین کے قانون میں نئے طریقوں کے ساتھ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے ضوابط ہیں تاکہ زمین کی قیمتوں کو حقیقت کے قریب رکھا جا سکے اور شفافیت کو یقینی بنایا جا سکے۔"

"تاہم، حساب کے نئے طریقے کے ساتھ، کاروبار کے لیے پروجیکٹ کو تیار کرنے کی لاگت کم و بیش بڑھ جائے گی۔ جب مارکیٹ کی قیمت بڑھے گی، تو سرمایہ کار پراجیکٹ کو اونچی قیمت پر بیچنے پر مجبور ہو جائے گا اور اسے کم نہیں کر سکتا،" مسٹر لینگ نے شیئر کیا۔

برسوں کے دوران زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں نے مکانات کی قیمتیں بڑھا دی ہیں۔

دریں اثنا، مسٹر ڈاؤ ہوئی (سرمایہ کار) نے بھی تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ قیمتوں میں تیزی سے اتار چڑھاؤ کا شکار ہے۔ اگرچہ یہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ایک خصوصیت ہے، جو وقت کے ساتھ ساتھ قیمتوں میں جمع اور بڑھتی جارہی ہے۔ لیکن جب نئے قوانین لاگو ہوتے ہیں، خاص طور پر ہو چی منہ شہر کے علاقے میں، اگر زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کی جاتی ہے، تو اسے یقینی طور پر کاروباری اداروں اور ان لوگوں کی طرف سے بہت سے خدشات کا سامنا کرنا پڑے گا جن کے پاس طویل عرصے سے مکان رکھنے کی ضرورت ہے۔

زمین کے استعمال کی فیس کا حساب ہمیشہ کاروبار کے لیے مناسب طریقے سے لگایا جاتا ہے۔

ہو چی منہ شہر میں زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مسودے کے بارے میں، بہت سے لوگوں کا کہنا ہے کہ زمین کی نئی قیمت کی فہرست کا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر بڑا اثر پڑے گا۔ جب زمین کی قیمتیں زیادہ ہوں گی، یعنی زیادہ ان پٹ، تو پیداوار زیادہ ہوگی، جس کا براہ راست اثر خریداروں پر پڑے گا۔ وہاں سے مصنوعات کی فروخت کی قیمت بہت زیادہ ہوگی۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے بتایا کہ: "زمین کی قیمت کی فہرست کی ایڈجسٹمنٹ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار متاثر نہیں ہوتے ہیں کیونکہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے اراضی کے استعمال کی فیس کا تعین اضافی طریقہ سے کیا جاتا ہے۔

لہٰذا، زائد طریقہ کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کا تعین کرنے کا نتیجہ، خواہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت سے زیادہ ہو یا کم، زمین کی قیمت کی فہرست میں اراضی کی قیمت کے مطابق ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت نہیں ہے جیسا کہ شق 8، آرٹیکل 158 اراضی قانون 2024 (سرپلس طریقہ کے مطابق طے شدہ نتیجہ کا استعمال کرتے ہوئے)۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے پریس کو ہو چی منہ سٹی کی جانب سے زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے اجراء اور قیمت کی فہرست کے اجراء سے متعلق موضوعات سے متعلق معلومات کے بارے میں آگاہ کیا۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نمائندے نے کہا کہ تمام کمرشل ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منصوبے حساب کے وقت مارکیٹ کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کے تابع ہیں۔ ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ قیمتی یونٹوں کو مدعو کرے گا کہ وہ اس رقم کا اندازہ لگائے جو کاروباریوں کو زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کے وقت ادا کرنا ہوگی۔ اس لیے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے اجراء سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر کوئی اثر نہیں پڑے گا۔

نیز ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی معلومات کے مطابق، ایڈجسٹمنٹ کے بعد زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قیمت میں پہلے کے مقابلے میں اضافہ ہوا ہے، جس سے زمین کے کرایے میں فرق حقیقت کے مقابلے میں زیادہ ہم آہنگ ہے، یہ کٹوتیوں کو زیادہ شفاف، عوامی، منصفانہ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے مالیاتی ذمہ داریوں کی انجام دہی کے لیے معقول بناتا ہے۔ دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے قانون کے مطابق چلتی ہیں، اس لیے فروخت کی قیمت کا فیصلہ مارکیٹ کرے گا۔

2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے بعد نئے ضوابط کے مطابق، کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کی قیمتوں کا اب بھی سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے شمار کیا جائے گا، جو کہ 2014 سے ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے اراضی کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے لاگو کیا جانے والا بنیادی طریقہ ہے، جس کی درخواست کی شرح 90% تک ہے۔

ان عوامل کا انتخاب اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ زمین کی قیمتیں مارکیٹ کے قریب مستحکم انداز میں رکھی جائیں گی، زمین کی قیمتوں میں اچانک اضافے یا "مجازی بخار" سے گریز کیا جائے گا جو بالعموم ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور بالخصوص کیپٹل مارکیٹ کی حفاظت کے لیے خطرہ ہے۔

بن چان ضلع، ہو چی منہ سٹی میں ایک پروجیکٹ کو زمین کے استعمال کی فیس کے مسائل کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے رہائشیوں کو زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں تاخیر ہو رہی ہے۔

اس کے علاوہ، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قیمت پہلے سے زیادہ ہے، جس سے زمین کے کرایے میں فرق حقیقت سے زیادہ ہم آہنگ ہے۔ یہ مالیاتی ذمہ داریوں کو انجام دیتے وقت رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے زیادہ شفاف، عوامی، منصفانہ اور معقول کٹوتیوں کا باعث بنتا ہے۔

زمین کی قیمتوں کے حساب کے موجودہ طریقہ کے بارے میں Nguoi Dua Tin کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، Phu Dong رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Ngo Quang Phuc نے کہا کہ "زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کا نیا طریقہ آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہونے والے اضافے کو کم و بیش متاثر کرے گا، جب زمین کی قیمتیں، تعمیراتی لاگت، پروجیکٹ کی ترقی کی قیمتیں بھی مسلسل بڑھ رہی ہیں...

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو محدود کرنے کا بہترین حل ریاست کے لیے یہ ہے کہ وہ پراجیکٹس کے لیے قانونی طریقہ کار کو مختصر کرنے، سستی مکانات کی فراہمی میں اضافہ، سماجی رہائش... سپلائی کو بڑھانے کے لیے، اس طرح قیمتوں کو مستحکم کرنے میں کاروبار کی مدد کرے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm