ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست: 4 معاملات میں معقول ادائیگی پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کا معقول طریقہ کار رکھنے کے لیے 4 معاملات پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی وزیر اعظم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت (MONRE) اور ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو شہر میں زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کے حساب کے طریقہ کار پر تبصرے دینے کے لیے ایک دستاویز بھیجی ہے۔

HoREA ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کا خیرمقدم کرتا ہے کہ آپشن 4 کے مطابق زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرست کا مسودہ تیار کرنے کی تجویز پیش کی جائے: قانون 254 کے شق 1، ارٹیکل 2520 کی دفعات کے مطابق علاقے میں زمین کی قیمتوں کی اصل صورت حال کے مطابق 2024 کے زمینی قانون کی دفعات کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کریں۔

تاہم، HoREA کا خیال ہے کہ آپشن 4 کا نام مکمل طور پر درست نہیں ہو سکتا۔ کیونکہ آپشن 4 دراصل 2024 کے اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کا مواد ہے، جس میں کہا گیا ہے: اگر ضروری ہو تو، صوبائی عوامی کمیٹی اس قانون کی دفعات کے مطابق زمین کی قیمتوں کی فہرست کو محلے میں زمین کی قیمتوں کی اصل صورت حال کے مطابق کرنے کا فیصلہ کرتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی کو چار وجوہات کی بنا پر زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرست جاری کرنے کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے، ہو چی منہ سٹی میں 570 (نئی) سڑکیں ہیں جو زمین کی قیمت کی فہرست میں شامل نہیں ہیں۔ دوم، موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی تمام قیمتیں بہت کم ہیں، مارکیٹ کی قیمت کا صرف 30%۔

تیسرا، زمین کی قیمتوں کی فہرست کو زمین کی قیمتوں کے ساتھ اپ ڈیٹ کرنا ضروری ہے جس کی تلافی شہر نے اس وقت کی جب ریاست نے عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں جیسے کہ رنگ روڈ 3 پروجیکٹ، راچ زیوین ٹام پروجیکٹ، وغیرہ کو لاگو کرنے کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا، جس میں زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک (گتانک K) کا اطلاق ہوتا ہے۔

چوتھا، 2024 کا زمینی قانون اب سالانہ K عددی سر اور K عدد کو متعین نہیں کرتا ہے جب ریاست زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے، معاوضہ دیتی ہے، اور سائٹ کو صاف کرتی ہے جیسا کہ پہلے 2013 کے لینڈ لا اینڈ ڈیکری 44/2014 میں بیان کیا گیا تھا۔

HoREA کا خیال ہے کہ زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے لیے ایک معقول طریقہ کار کے لیے چار معاملات پر غور کرنا ضروری ہے (مثال: Trinh Nguyen)۔

شق 1، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257 کے مطابق، HoREA نے پایا کہ مسودہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست فطرت میں "عبوری" ہے، جس کا اطلاق 1 اگست 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک ہوتا ہے۔ اس دوران، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو بھی زمین کی پہلی فہرست، 20 جنوری سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی فہرست 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک لاگو کرنا ضروری ہے۔ ڈرافٹ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کی قیمتیں زمین کی پہلی قیمت کی فہرست تیار کرنے کی بنیاد ہوسکتی ہیں۔

HoREA نے تجویز پیش کی کہ ڈرافٹ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کی زمین کی قیمتیں یکم اگست سے 31 دسمبر 2025 تک زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے والے افراد اور گھرانوں کے لیے انصاف کو یقینی بنائیں۔ قیمتیں مساوی ہوں گی یا اگر زیادہ ہوں تو اس سال کے پہلے 7 مہینوں میں زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے والوں سے زیادہ مختلف نہیں۔

لہٰذا، HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے 4 ایسے معاملات تجویز کیے جن پر زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے لیے ایک معقول طریقہ کار پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، ہو چی منہ سٹی میں 8,000 سے زائد پلاٹوں کے ساتھ پہلی ریڈ بک حاصل کرنے والے لوگوں کا معاملہ۔

دوسرا، اگر کسی شخص کو زمین کے پلاٹ کو الگ کرنے کی درخواست کرنے کی ضرورت ہو اور ساتھ ہی زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی اراضی میں تبدیل کر کے بچوں اور پوتوں میں تقسیم کر دیا جائے۔

تیسرا، کسی ایسے شخص کی صورت میں جو کسی مستحکم رہائشی علاقے میں واقع زمین کے اسی پلاٹ پر مکان سے منسلک زرعی اراضی کے استعمال کے حق کو قانونی حیثیت دینے کے لیے درخواست دے رہا ہو، جہاں مکان کے ساتھ زمین کے حصے کو ریڈ بک دی گئی ہو۔ بقیہ زمین کے لیے، اگرچہ اس کی شناخت قلیل مدتی فصلیں اگانے کے لیے زرعی زمین کے طور پر کی گئی ہے، لیکن یہ درحقیقت ایک گھر کا صحن ہے اور اب اس میں زرعی پیداوار کا کام نہیں ہے۔

چوتھا، ان لوگوں کے معاملے میں جن کے مکانات اور زمین معطل شدہ منصوبہ بندی یا معطل شدہ منصوبوں والے علاقوں میں واقع ہیں، عام طور پر نئے رہائشی علاقے کی منصوبہ بندی یا تزئین و آرائش شدہ رہائشی علاقے کی منصوبہ بندی یا Binh Quoi - Thanh Da پروجیکٹ۔

درستگی کو یقینی بنانے کے لیے ترتیب شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کی ضرورت ہے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ نے سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے منظور شدہ راستوں پر اصل معاوضہ کی قیمت کو معیاری کے طور پر لے کر اور زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کر کے ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کے جدول کا حساب لگانے کا طریقہ استعمال کرنے کی تجویز پیش کی۔

یہ یکم اگست 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے والے افراد اور گھرانوں کے لیے انصاف کو یقینی بنانے کے لیے ہے، جو وہی رقم ادا کریں گے یا، اگر زیادہ ہوں تو، ان لوگوں سے بہت زیادہ مختلف نہیں جنہوں نے سال کے پہلے 7 مہینوں میں زمین کے استعمال کی فیس ادا کی ہے۔

HoREA کے نمائندے نے وسیع پیمانے پر طول و عرض کے ساتھ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت ٹیبل کا حساب لگانے کا طریقہ استعمال کرنے کی تجویز بھی دی جو کہ اضلاع، قصبوں اور تھو ڈک سٹی میں زمین کی قیمتوں کے قریب ہوگی۔ زمین کی موجودہ قیمت کے جدول کو لے کر اور زمین کی تمام قیمتوں کو بیک وقت شمار کرنے کے لیے عدد کو ضرب دے کر ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کے جدول کا حساب لگانے کا طریقہ استعمال نہ کریں۔

6 اضلاع (اضلاع 3، 6، 7، 11، 12، بن تھانہ سمیت)، 4 اضلاع (ہاک مون، کیو چی، بن چان، کین جیو) اور تھو ڈک سٹی میں زمین کی قیمتوں کے مسودے میں زمین کی قیمتوں کو ترتیب نہ دیں، جس میں ڈرافٹ میں سب سے زیادہ زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کیا گیا ہے 11/2024۔

مسٹر چاؤ نے لینڈ ویلیویشن کنسلٹنسی یونٹ اور ڈرافٹنگ ایجنسی سے بھی درخواست کی کہ وہ 22 اضلاع اور تھو ڈک سٹی میں ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کو مکمل کرنے کے لیے مکمل جائزہ لیتے رہیں۔

رپورٹ کے مطابق ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے ہو چی منہ سٹی پارٹی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی کے پاس زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے چار اختیارات پیش کیے ہیں۔

آپشن 1: زمین کی قیمت کی فہرست کو برقرار رکھیں، اسے ایڈجسٹ نہ کریں۔ اس اختیار کی حدود ہیں جیسے کہ موجودہ ضوابط کے مطابق زمین کی قیمت معاوضے کی قیمت سے بہت مختلف ہوگی، ہو چی منہ شہر میں زمین کی اصل قیمت کی صورت حال کے ساتھ موزوں نہیں ہے اور 2024 کے قانون کے شق 1، آرٹیکل 257 کے خلاف ہے۔ ایڈجسٹ کرنے میں ناکامی زمین کے صارفین کے ساتھ بھی ناانصافی پیدا کرتی ہے جو پہلے دوبارہ آباد ہو چکے ہیں۔

آپشن 2: زمین کی قیمت کی فہرست کو موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت کو تازہ ترین گتانک K سے ضرب دے کر ایڈجسٹ کریں۔ نتیجہ اب بھی اصل معاوضے کی زمین کی قیمت سے بہت مختلف ہے، اصل صورت حال سے مطابقت نہیں رکھتا، 2024 کے زمینی قانون کی دفعات کے برعکس، اور ان مقدمات کے ساتھ غیر منصفانہ ہے جو پہلے دوبارہ آباد ہو چکے ہیں۔

آپشن 3: باز آبادکاری کے منصوبہ بند راستوں کی زمین کی قیمتوں کے لیے، معلومات اکٹھی کی جائیں گی اور مارکیٹ میں زمین کی اصل قیمتوں کے مطابق ایڈجسٹ کی جائے گی تاکہ دوبارہ آبادکاری کی زمین کی قیمتوں کو لاگو کیا جا سکے۔ موجودہ قیمتوں کی فہرست میں دکھائے گئے راستوں کے لیے، زمین کی قیمتوں کا حساب قیمت کو عدد K سے ضرب دے کر لگایا جاتا ہے۔

اس اختیار میں معاوضے کی قیمت کے فرق، زمین استعمال کرنے والوں کے درمیان ناانصافی کے لحاظ سے بھی حدود ہیں۔

آپشن 4: ہو چی منہ سٹی میں زمین کی قیمتوں کی اصل صورتحال کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو 2024 کے زمینی قانون کی دفعات کے مطابق ایڈجسٹ کریں۔

موجودہ زمین کی قیمت کے ڈیٹا بیس کو ذرائع سے فلٹر کیا گیا ہے جیسے: معاوضہ اراضی کی قیمتیں، آباد کاری کی زمین کی قیمتیں، تمام سطحوں پر عوامی کمیٹیوں کی طرف سے منظور شدہ مخصوص قیمتیں، زمین کی رجسٹریشن ایجنسیوں اور ٹیکس ایجنسیوں سے زمین کی اصل منتقلی کی قیمتیں زمین کی قیمت کی فہرست کو اپ ڈیٹ اور ایڈجسٹ کرنے کے لیے۔

یہ منصوبہ 2024 کے اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کی دفعات کی بھی تعمیل کرتا ہے اور زمین کی مقامی قیمتوں کی اصل صورت حال کے لیے موزوں ہے۔ لہذا، ہو چی منہ شہر کی عوامی کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے تفویض کرنے کا فیصلہ کیا ہے۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm