زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کا معقول طریقہ کار قائم کرنے کے لیے چار معاملات پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے حال ہی میں وزیر اعظم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت ، اور ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی کو شہر میں زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کا حساب لگانے کے طریقہ کار پر رائے فراہم کرنے کے لیے ایک دستاویز بھیجا ہے۔
ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کی جانب سے آپشن 4 کے مطابق نظرثانی شدہ زمین کی قیمت کی فہرست تیار کرنے کی تجویز کا خیرمقدم کرتا ہے: زمین کی قیمت کی فہرست کو 2024 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق ایڈجسٹ کرنا تاکہ اس علاقے میں زمین کی قیمت کی اصل صورت حال کے مطابق ہو جیسا کہ قانون کی شق 2025 کے قانون 2024 میں درج ہے۔
تاہم، HoREA کا کہنا ہے کہ "آپشن 4" کا نام مکمل طور پر درست نہیں ہو سکتا۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ آپشن 4 دراصل 2024 کے اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کا مواد ہے، جس میں کہا گیا ہے: "اگر ضروری ہو تو، صوبائی عوامی کمیٹی اس قانون کی دفعات کے مطابق زمین کی قیمت کے جدول کو محلے میں زمین کی اصل قیمت کی صورت حال کے مطابق کرنے کا فیصلہ کرے گی۔"
ہو چی منہ سٹی کو چار وجوہات کی بنا پر زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرست جاری کرنے کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے، ہو چی منہ سٹی میں 570 (نئی) سڑکیں ہیں جو ابھی تک زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست میں شامل نہیں ہیں۔ دوم، موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی تمام قیمتیں بہت کم ہیں، مارکیٹ کی قیمتوں کا صرف 30%۔
تیسرا، زمین کی قیمت کے جدول کو زمین کے معاوضے کی اصل شرحوں کے ساتھ اپ ڈیٹ کیا جانا چاہیے جو شہر نے اس وقت ادا کیے ہیں جب ریاست نے عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں جیسے رنگ روڈ 3 پروجیکٹ، زیوین ٹام کینال پروجیکٹ، وغیرہ کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کیا تھا، جس نے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک (K کوفیشینٹ) کا اطلاق کیا ہے۔
چوتھا، 2024 کا زمینی قانون اب سالانہ K عددی سر اور K کوفیشنٹ کو متعین نہیں کرتا ہے جب ریاست زمین کی بازیابی کرتی ہے، معاوضہ فراہم کرتی ہے، اور سائٹ کو صاف کرتی ہے، جیسا کہ پہلے 2013 کے لینڈ لا اینڈ ڈیکری 44/2014 میں طے کیا گیا تھا۔
HoREA تجویز کرتا ہے کہ زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے لیے ایک معقول طریقہ کار کے لیے چار معاملات پر غور کرنے کی ضرورت ہے (مثالی تصویر: Trinh Nguyen)۔
شق 1، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257 کی بنیاد پر، HoREA تسلیم کرتا ہے کہ مسودہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست فطرت میں "عبوری" ہے، جو 1 اگست 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہوتی ہے۔ اس مدت کے دوران، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو زمین کی ابتدائی قیمت کی فہرست، 20 جنوری، 2025 سے ابتدائی لاگو قیمتوں کی فہرست 2024 سے تیار کرنا ہوگی۔ ڈرافٹ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں قیمتیں زمین کی ابتدائی قیمت کی فہرست تیار کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کر سکتی ہیں۔
HoREA تجویز کرتا ہے کہ مسودہ کی نظرثانی شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست میں زمین کی قیمتیں یکم اگست سے 31 دسمبر 2025 تک زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے والے افراد اور گھرانوں کے لیے منصفانہ ہونے کو یقینی بنائیں۔ قیمتیں اس سال کے پہلے سات مہینوں میں زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے والوں کے مساوی، یا بہترین، نمایاں طور پر زیادہ نہ ہوں۔
لہٰذا، HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے چار معاملات تجویز کیے جن پر غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے لیے ایک منصفانہ اور معقول طریقہ کار ہو۔
سب سے پہلے، ایسے افراد کے کیسز ہیں جنہیں ابھی تک پہلی بار زمین کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ جاری نہیں کیا گیا ہے، جن میں ہو چی منہ شہر میں 8,000 سے زیادہ پلاٹ شامل ہیں۔
دوم، یہ ان معاملات پر لاگو ہوتا ہے جہاں افراد زمین کو ذیلی تقسیم کرنا چاہتے ہیں اور اس کے ساتھ ساتھ اس کے زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں تاکہ اسے اپنے بچوں اور پوتے پوتیوں میں تقسیم کیا جا سکے۔
تیسرا، یہ ان صورتوں پر لاگو ہوتا ہے جہاں کوئی شخص مکان کے ساتھ منسلک زرعی اراضی کے استعمال کے حق کو قانونی حیثیت دینے کی کوشش کرتا ہے، اسی زمین کے پلاٹ پر، ایک مستحکم رہائشی علاقے کے اندر ایک دوسرے سے جڑا ہوا ہے، جہاں مکان کے ساتھ زمین کو پہلے ہی زمین کے استعمال کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے۔ جہاں تک بقیہ زمین کا تعلق ہے، اگرچہ اس کی شناخت قلیل مدتی فصلوں کے لیے زرعی زمین کے طور پر کی گئی ہے، لیکن یہ بنیادی طور پر ایک صحن ہے اور اب یہ زرعی پیداوار کا کام نہیں کرتی ہے۔
چوتھا، یہ ان افراد پر لاگو ہوتا ہے جن کے مکانات یا زمین ایسے علاقوں میں واقع ہیں جو معطل شدہ منصوبہ بندی یا رکے ہوئے منصوبوں کے تابع ہیں، جیسے کہ نئے رہائشی ترقیاتی منصوبے، شہری تجدید کے منصوبے، یا Binh Quoi - Thanh Da پروجیکٹ۔
مسودہ نظر ثانی شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں انصاف کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے۔
مسٹر لی ہونگ چاؤ نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے منظور شدہ سڑکوں پر حقیقی معاوضے کی قیمتوں کو ایک معیار کے طور پر لے کر اور زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے تقابلی طریقہ کو لاگو کرکے ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کا طریقہ استعمال کرنے کی تجویز پیش کی۔
یہ یکم اگست 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے والے افراد اور گھرانوں کے لیے انصاف پسندی کو یقینی بنانے کے لیے ہے، اس لیے وہ اتنی ہی رقم ادا کریں گے یا، اگر زیادہ ہوں، تو فرق ان لوگوں کے مقابلے میں زیادہ اہم نہیں ہوگا جنہوں نے سال کے پہلے سات مہینوں میں زمین کے استعمال کی فیس ادا کی تھی۔
HoREA کے نمائندوں نے وسیع رینج کے ساتھ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کے لیے ایک طریقہ استعمال کرنے کی تجویز بھی پیش کی جو اضلاع، کاؤنٹیوں اور تھو ڈک سٹی میں زمین کی قیمتوں کو قریب سے ظاہر کرے گی۔ انہوں نے تجویز پیش کی کہ زمین کی تمام قیمتوں کو یکساں طور پر شمار کرنے کے لیے زمین کی موجودہ قیمت کے جدول کو ایک عدد سے ضرب دے کر ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کا طریقہ استعمال نہ کریں۔
مسودہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ ٹیبل میں 6 اضلاع میں زمین کی قیمتیں شامل نہیں ہیں (بشمول اضلاع 3، 6، 7، 11، 12، اور بن تھانہ)، 4 کاؤنٹیز (ہاک مون، کیو چی، بن چان، اور کین جیو)، اور تھو ڈک سٹی جہاں زمین کی قیمتوں کے مسودے میں سب سے زیادہ زمین کی قیمتیں شامل ہیں۔ فیصلے 11/2024 کے مطابق۔
مسٹر چاؤ نے زمین کی تشخیص کنسلٹنگ یونٹ اور ڈرافٹنگ ایجنسی سے بھی درخواست کی کہ وہ 22 اضلاع اور تھو ڈک سٹی میں ڈرافٹ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کو حتمی شکل دینے کے لیے ایک جامع جائزہ جاری رکھیں۔
رپورٹ کے مطابق، ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ نے زمین کی قیمت کے جدولوں کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے چار آپشنز ہو چی منہ سٹی پارٹی کمیٹی کی سٹینڈنگ کمیٹی کو غور کے لیے پیش کیے ہیں۔
آپشن 1: بغیر کسی ایڈجسٹمنٹ کے موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کو برقرار رکھیں۔ اس اختیار کی حدود ہیں جیسا کہ حقیقت یہ ہے کہ موجودہ ضوابط کے مطابق زمین کی قیمتیں معاوضے کی قیمتوں سے نمایاں طور پر مختلف ہوں گی، جو ہو چی منہ شہر میں زمین کی اصل قیمت کی صورت حال سے مطابقت نہیں رکھتی ہے اور 2024 کے زمینی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کی دفعات کے برعکس ہے۔ قیمت کو ایڈجسٹ نہ کرنا زمین کے صارفین کے لیے بھی ناانصافی کا باعث بنتا ہے جنہیں پہلے ہی دوبارہ آبادکاری کی زمین مختص کی جا چکی ہے۔
آپشن 2: زمین کی قیمت کے جدول کو تازہ ترین K عدد سے ضرب دے کر ایڈجسٹ کریں۔ نتیجہ اب بھی زمین کے معاوضے کی اصل قیمت سے نمایاں فرق ظاہر کرتا ہے، جو کہ حقیقت سے مطابقت نہیں رکھتا، 2024 کے زمینی قانون کی دفعات کے برعکس، اور ان معاملات کے لیے غیر منصفانہ ہے جہاں دوبارہ آباد کاری کا بندوبست پہلے ہی کیا جا چکا ہے۔
آپشن 3: دوبارہ آبادکاری کے منصوبہ بند راستوں کے ساتھ زمین کی قیمتوں کے لیے، معلومات اکٹھی کی جائیں گی اور زمین کی اصل قیمتوں کے مطابق ری سیٹلمنٹ زمین کی قیمت کو لاگو کرنے کے لیے ایڈجسٹ کیا جائے گا۔ موجودہ قیمت کی فہرست میں پہلے سے دکھائے گئے راستوں کے لیے، زمین کی قیمت کو ایک عدد K سے ضرب دے کر شمار کیا جائے گا۔
اس اختیار میں معاوضے کی قیمت میں تضادات کے حوالے سے بھی حدود ہیں، جس کی وجہ سے مختلف زمین استعمال کرنے والوں کے درمیان ناانصافی ہوتی ہے...
آپشن 4: ہو چی منہ سٹی میں زمین کی قیمت کی اصل صورتحال کے مطابق 2024 کے زمینی قانون کی دفعات کے مطابق زمین کی قیمت کے جدول کو ایڈجسٹ کریں۔
موجودہ زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس ذرائع سے مرتب کیا گیا ہے جیسے: زمین کے معاوضے کی قیمتیں، آباد کاری کی زمین کی قیمتیں، تمام سطحوں پر عوامی کمیٹیوں کی طرف سے منظور شدہ مخصوص قیمتیں، اور زمین کی قیمت کے جدول کو اپ ڈیٹ کرنے اور ایڈجسٹ کرنے کے لیے زمین کی رجسٹریشن ایجنسیوں اور ٹیکس حکام سے زمین کی اصل منتقلی کی قیمتیں۔
یہ نقطہ نظر 2024 کے اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کی دفعات کی بھی تعمیل کرتا ہے اور زمین کی اصل قیمت کی صورت حال سے مطابقت رکھتا ہے۔ لہذا، ہو چی منہ شہر کی پیپلز کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو زمین کی قیمت کے جدول کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ کیا ہے۔
ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
تبصرہ (0)