لیز پر دیے گئے احاطے واپس کرنے والے کاروبار کی "لہر"
اس مشکل دور میں، ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو، اور خاص طور پر جنوبی صوبوں میں، متعدد چیلنجوں کا سامنا کرنا پڑا۔ اقتصادی اتار چڑھاؤ نے ہو چی منہ شہر میں کاروبار اور تجارت کی ایک وسیع رینج کو نمایاں طور پر متاثر کیا، جس کے نتیجے میں کرایہ داروں کی ایک لہر لیز پر دیے گئے احاطے، اپارٹمنٹس اور دفاتر کو واپس کر دی گئی، جس کی وجہ سے اس طبقہ کو جدوجہد کرنا پڑی۔
batdongsan.com کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں، ہو چی منہ شہر میں اسٹریٹ فرنٹ پراپرٹیز کو کرائے پر لینے کی مانگ میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 40 فیصد کمی دیکھی گئی۔ ابتدائی اعداد و شمار اضلاع 7، 3، اور Phu Nhuan میں 45-50% کمی کو ظاہر کرتے ہیں۔ رینٹل مارکیٹ کو CoVID-19 وبائی مرض سے بہت زیادہ متاثر ہونے کے بعد تیزی سے گراوٹ کا سامنا کرنا پڑا ہے، جس میں شاپنگ مالز، کرائے کی جگہیں، اور دکانیں سب کو لیکویڈیشن کا سامنا ہے۔
ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے میں کرائے کے لیے بہت سی تجارتی جگہوں پر اشتہارات کے اشارے ہیں جو وہ کرایہ داروں کی تلاش میں ہیں۔
فی الحال، جنوبی صوبوں جیسے ہو چی منہ سٹی اور بن ڈونگ میں کرائے کی جائیدادیں کم مانگ کا سامنا کر رہی ہیں۔ وو تھی ساؤ اسٹریٹ (ضلع 1، ہو چی منہ سٹی) کے ساتھ ساتھ، بہت سے مکانات اور کاروبار متعدد فون نمبروں اور پتے کی تشہیر کرائے کی جائیدادوں، سستے کرایے، اور براہ راست مالک کی فہرستوں سے جڑے ہوئے ہیں۔
کئی سڑکیں، جیسے Tu Xuong، Nam Ky Khoi Nghia، Le Quy Don، اور Nguyen Dinh Chieu (ضلع 3، Ho Chi Minh City) بھی مکمل طور پر مالک مکان کے بینرز سے ڈھکی ہوئی ہیں، لیکن پھر بھی کوئی کرایہ دار یا کاروبار نہیں چل رہا ہے۔
ایک رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، مسٹر فام ناٹ فوک (ضلع 3 کا رہائشی اور مالک مکان) نے کہا: "COVID-19 کی وبا کے بعد سے، بہت سے کاروباری مالکان نے اپنے لیز پر دیے گئے مکانات کو واپس کرنا شروع کر دیا ہے۔ میرے پاس 200 مربع میٹر سے زیادہ فرش کی جگہ کرائے کے لیے ہے، لیکن اب تقریباً تین ماہ سے، کسی نے بھی اس میں کوئی دلچسپی نہیں دکھائی ہے، کیونکہ میرے پورے علاقے میں کوئی بھی مہنگا نہیں ہے۔ ان کی لیز پر دی گئی جگہ واپس کر دی ہے۔"
ہو چی منہ سٹی کے گو واپ ڈسٹرکٹ میں رہنے والی محترمہ ہوونگ نے بھی بتایا: "میرے پاس ہوانگ سا اسٹریٹ، ڈسٹرکٹ 1 پر ایک مکان ہے، جس کا رقبہ 60 مربع میٹر اور 3 منزلوں سے زیادہ ہے۔ اس سے پہلے، میں نے اسے کاروبار اور رہائش دونوں کے لیے ماہانہ 30 ملین VND سے زیادہ کرایہ پر دیا تھا۔ تاہم، کرایہ دار کو کاروبار کرنے میں دو مہینے زیادہ لگے کیونکہ مجھے نیا کاروبار کرنے میں دو مہینے لگے۔ کرایہ دار، لیکن وہ اسے رہنے کے مقاصد کے لیے کرائے پر دینا چاہتے تھے، اس لیے مجھے چیزوں کو متوازن کرنے کے لیے قیمت کم کرنی پڑی۔
ایک اور کیس بنہ تھانہ ڈسٹرکٹ میں رہائش پذیر مسٹر ٹران تھانہ تنگ کا ہے، جو ڈی 5 اسٹریٹ، بن تھانہ ڈسٹرکٹ پر 100 مربع میٹر سے زیادہ کی کرائے کی جائیداد کے مالک ہیں۔ تاہم، اس سال کے آغاز تک، جائیداد پچھلے کرایہ دار نے واپس کر دی تھی۔ کچھ عرصے سے "کرائے کے لیے" کا نشان ظاہر کرنے کے باوجود، اسے ابھی تک کوئی نیا کرایہ دار نہیں مل سکا ہے۔
لیز پر دی گئی جائیدادوں کی واپسی کا رینٹل ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر نمایاں اثر پڑتا ہے۔
ہمارے رپورٹر کے مشاہدے کے مطابق، اگرچہ ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقوں میں لیز پر دیے گئے کاروبار کی واپسی کی لہر جاری ہے، لیکن کرائے کی قیمتیں نسبتاً مستحکم رہی ہیں۔ لی لوئی سٹریٹ، ڈسٹرکٹ 1 پر 100m2 سے زیادہ کی جگہ 50 ملین VND/ماہ (2,000 USD/مہینہ سے زیادہ) پر کرائے پر دی جا رہی ہے۔ Hai Ba Trung Street, District 1 پر ایک 150m2 جگہ 40 ملین VND/ماہ (تقریباً 2,000 USD/مہینہ) پر کرائے پر دی جا رہی ہے۔
شہر کے مرکز کی بہت سی خوبصورت سڑکیں، جیسے کہ پاسچر اور نگوین ہیو، میں کرایہ داروں کی کمی کی وجہ سے اب بھی متعدد خالی تجارتی جگہیں ہیں۔ اس کے باوجود، کرایے کی قیمتیں آسمان سے اونچی ہیں، جو کہ ہر ماہ $3,500 سے $20,000 تک ہیں۔
ضلع 3 میں کھانے کا کاروبار کھولنے کے بعد، لیکن زندہ نہ رہ سکا، صوبہ بن تھوان کی رہائشی محترمہ لی تھی ہو نے کہا: "2019 سے، میں نے 30 ملین VND/ماہ سے زیادہ کرایہ کے ساتھ لی کوئ ڈان سٹریٹ، پر کھانے کا کاروبار کھولا ہے۔ جگہ چھوڑنے اور دوسری نوکری تلاش کرنے کے لیے کاروبار کرنا چھوڑنے پر مجبور کیا گیا۔
رینٹل پراپرٹی مارکیٹ کا رخ کرنے کی کلید۔
حقیقت میں، تجارتی جگہوں کی کم قبضے کی شرح بہت سے عوامل کی وجہ سے ہے، جن میں سب سے اہم کرائے کی قیمت ہے۔ ایک جگہ کرائے پر لینے کی لاگت کا حساب اس علاقے میں زمین کی قیمتوں کی بنیاد پر لگایا جاتا ہے جہاں جگہ واقع ہے۔
حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے تیزی سے ترقی کا تجربہ کیا ہے، جس کے نتیجے میں مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے اور اسی مناسبت سے کرائے کی قیمتیں زیادہ ہیں۔ دریں اثنا، بہت سے جائیداد خریداروں نے اعلی سود کی شرح کے ساتھ بینک قرضوں کا استعمال کیا ہے. جب مارکیٹ یا معیشت سست ہو جاتی ہے تو، سروس کے کاروبار گاہکوں کی کمی سے متاثر ہوتے ہیں، جس کی وجہ سے کاروباروں کی بڑھتی ہوئی تعداد کو اپنے احاطے کو خالی کرنا پڑتا ہے۔
ماہرین کو اب بھی بہت زیادہ توقعات ہیں اور وہ رینٹل سیگمنٹ کی قدر کرتے ہیں، یہ مانتے ہوئے کہ یہ 2024 میں مارکیٹ کے لیے آمدنی پیدا کرتا رہے گا۔
Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، VNO گروپ کے چیئرمین، مسٹر Nguyen Hong Hai نے تبصرہ کیا: "فی الحال، مجموعی صورت حال کو دیکھتے ہوئے، رینٹل مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، بہت سے کاروباری مالکان اپنے اسٹورز کو بند کرنے اور احاطے کو واپس کرنے کا انتخاب کر رہے ہیں۔ اب جب کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ متاثر ہوئی ہے اور بہت سی صنعتیں دوبارہ مارکیٹنگ کر رہی ہیں۔ اس سے بھی بڑے چیلنجز کا سامنا ہے۔"
مسٹر ہائی کے مطابق، معیشت سے متاثر ہونے کے علاوہ، لیز پر دیے گئے مکانات واپس کرنے والے کرایہ داروں کو بہت سی دوسری وجوہات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جن میں ناموافق کاروباری حالات، کاروبار کی سمت میں تبدیلی، آن لائن کاروبار، ورچوئل آفس کے کرایے وغیرہ شامل ہیں۔ "پہلے کی طرح اپنے کاروبار کو بڑھانے کے بجائے، سرمایہ کار بتدریج مستحکم ہو رہے ہیں، غیر منافع بخش سرمایہ کاری کو کم کر رہے ہیں اور منافع بخش سرمایہ کاری کو کم کر رہے ہیں۔ ایک ہی جگہ پر یہ کاروبار میں ناگزیر ہے، "مسٹر ہائی نے وضاحت کی۔
ہو چی منہ شہر میں اس وقت زیر تعمیر دفتری عمارتیں 2024 میں اس طبقہ کے لیے ایک بڑی سپلائی پیدا کرنے کا وعدہ کرتی ہیں۔
اگرچہ آفس، شاپ ہاؤس اور رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹوں کو 2023 میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی سے یہ مارکیٹیں متحرک رہیں اور سرمایہ کاروں کی توجہ اپنی جانب مبذول کرائیں۔
CBRE میں ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Ngoc Thien Thanh کے مطابق، ہو چی منہ سٹی آفس مارکیٹ Q3 2023 میں Thu Duc City، The Mett اور The Hallmark کے علاقے میں دو نئی دفتری عمارتوں کے کھلنے کے ساتھ مزید متحرک ہو گئی، جس کا کل لیز ایبل رقبہ تقریباً 50 مربع میٹر ہے۔
اس نئی فراہمی کی بدولت ہو چی منہ شہر میں دفتر کی کل جگہ تقریباً 1.6 ملین مربع میٹر لیز ایبل ایریا تک پہنچ گئی ہے۔ اس سہ ماہی میں زیادہ تر بڑے لیزنگ لین دین 2020 کے بعد سے مکمل ہونے والی نئی، اعلیٰ معیار کی عمارتوں میں ہوئے۔
Q3 2023 میں ہو چی منہ سٹی کی ریٹیل ریئل اسٹیٹ لیزنگ مارکیٹ میں، شہر کے مرکز میں گراؤنڈ فلور کی جگہ کے کرایے کی قیمتیں 200 - 350 USD/m2/ماہ سے زیادہ تک پہنچ گئیں۔
کرائے کی جائیدادوں کی فراہمی بڑھ رہی ہے۔
VNO گروپ کے چیئرمین جناب Nguyen Hong Hai نے کہا: "فی الحال، سب سے اہم 'کلید' کرائے کی قیمتوں کو مناسب بنانا ہے۔ اس لیے، کرایہ داروں کو برقرار رکھنے کے لیے ضروری ہے کہ کرایہ کی قیمتیں جائیداد کی اصل قیمت سے مماثل ہو، تاہم، مالک مکان کو ہر پراپرٹی کے محل وقوع اور مالی صلاحیت کی بنیاد پر قیمت کو متوازن کرنے کی ضرورت ہے۔ نئے کرایہ داروں کی تلاش میں خالی جگہ اور بغیر آمدنی کے ادوار سے اجتناب اس کے علاوہ، مکان مالکان کو کرایہ داروں کے لیے لچکدار نقد بہاؤ کو یقینی بنانے کے لیے ادائیگی کے نظام الاوقات کے حوالے سے سازگار حالات پیدا کرنے چاہئیں۔
مسٹر ہائی کے مطابق، مکان مالکان اور شاپنگ مال کے مالکان نے خود احاطے میں ایک خاصی رقم کی سرمایہ کاری کی ہے، اس لیے انہیں بڑی تعداد میں ایسے گاہکوں کی ضرورت ہے جو کرائے پر لینے میں دلچسپی رکھتے ہوں۔ جبکہ 2024 یقینی طور پر چیلنجز پیش کرے گا، اگر مالک مکان اور کرایہ داروں کے مفادات کو متوازن بنایا جا سکتا ہے، اور تمام فریق مل کر کام کرتے ہیں اور ہر علاقے اور مقام میں قیمتوں کو ایڈجسٹ کرتے ہیں، تو کرائے کی منڈی میں مواقع بکثرت رہیں گے۔
رئیل اسٹیٹ کے ماہر فام تھو ہوا کے مطابق، "2023 میں، مارکیٹ کی مشکلات اور بہت سے کرایہ داروں اور سرمایہ کاروں کے لیز پر دیے گئے مکانات واپس کرنے کے باوجود، ان کے پاس اب بھی مختلف کاروباری حکمت عملی تھی۔ 2024 میں ہو چی منہ سٹی سیاحت اور خریداری کی خدمات کو فروغ دینے کے لیے بہت سے پروگراموں کو نافذ کرے گا تاکہ سیاحوں کو راغب کیا جا سکے۔ ریٹیل اسپیس لیزنگ سیکٹر میں بھی اضافہ ہوگا۔"
ماخذ
تبصرہ (0)