کیا رینٹل ریل اسٹیٹ پھلے پھولے گی؟

واپسی کے احاطے کی "لہر"

مشکل دور میں ملک کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بالعموم اور جنوبی صوبوں کو بالخصوص بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔ مارکیٹ کی معیشت میں اتار چڑھاؤ نے ہو چی منہ شہر میں کاروبار اور تجارتی شعبوں کی ایک سیریز کو سخت متاثر کیا ہے، جہاں سے کرائے کے احاطے، اپارٹمنٹس، دفاتر... کی واپسی کی ایک "لہر" نمودار ہوئی، جس کی وجہ سے اس طبقہ کو جدوجہد کرنا پڑی۔

batdongsan.com کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں، ہو چی منہ شہر میں سڑک کے سامنے والے مکانات کرائے پر لینے کی مانگ میں اسی مدت کے مقابلے میں 40 فیصد کمی واقع ہوئی، ابتدائی اعدادوشمار اضلاع 7، 3 اور Phu Nhuan ضلع میں 45-50% کی کمی کو ظاہر کرتا ہے۔ رینٹل مارکیٹ کا اندازہ CoVID-19 وبائی مرض سے بہت زیادہ متاثر ہونے کے بعد تیزی سے کم ہوا ہے، شاپنگ مالز، رینٹل فلورز، اور شاپ ہاؤس سبھی کو لیکویڈیشن کا سامنا ہے۔

ریئل اسٹیٹ - کیا کرائے کی جائیدادیں پھل پھولیں گی؟ — ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں کرائے کی بہت سی جائیدادوں میں گاہکوں کی تلاش میں نشانیاں ہیں۔

فی الحال، جنوبی صوبوں جیسے ہو چی منہ سٹی، بن ڈونگ ... میں کرائے کے احاطے جمود کی حالت میں ہیں۔ واضح رہے کہ وو تھی ساؤ اسٹریٹ (ڈسٹرکٹ 1، ہو چی منہ سٹی) پر بہت سے مکانات اور کاروباروں کے سامنے، احاطے کرائے پر لینے، سستے احاطے کرائے پر لینے، براہ راست مالکان...

کچھ گلیوں جیسے Tu Xuong، Nam Ky Khoi Nghia، Le Quy Don، Nguyen Dinh Chieu (ضلع 3، Ho Chi Minh City) بھی مالک مکان کے بینرز سے ڈھکی ہوئی ہیں لیکن پھر بھی کوئی کرایہ دار یا سرگرمیاں نہیں ہیں۔

صحافیوں سے بات کرتے ہوئے، مسٹر فام ناٹ فوک (ضلع 3 میں رہائش پذیر، احاطے کے مالک) نے کہا: "COVID-19 کی وبا کے بعد سے، بہت سے کاروباری مالکان نے احاطے کو واپس کرنا شروع کر دیا ہے۔ میرے پاس 200 مربع میٹر سے زیادہ فرش کی جگہ کرائے کے لیے ہے، لیکن اب تقریباً 3 ماہ سے، میں نے اسے مہنگا کرنے کی پیشکش کی ہے، لیکن کرایہ میں تقریباً کسی نے توجہ نہیں دی ہے، لیکن اس پر کوئی توجہ نہیں دے رہا ہے۔ میرے پورے علاقے نے احاطے کو واپس کر دیا ہے۔"

ہو چی منہ سٹی کے گو واپ میں رہنے والی محترمہ ہوونگ نے بھی بتایا: "میرے پاس ہوانگ سا اسٹریٹ، ڈسٹرکٹ 1 پر ایک مکان ہے، جس کا رقبہ 60 مربع میٹر اور 3 منزلوں سے زیادہ ہے۔ اس سے پہلے، میں نے اسے کاروبار اور رہائش دونوں کے لیے 30 ملین/ماہ سے زیادہ کرایہ پر دیا تھا۔ تاہم، کرایہ دار نے اسے واپس کر دیا کیونکہ اسے کاروبار کے لیے 2 ماہ سے زیادہ کا وقت نہیں لگا تھا، لیکن مجھے 2 ماہ سے زیادہ کا وقت لگا۔ اسے کرائے پر لینا اس لیے مجھے اس میں توازن برقرار رکھنے کے لیے قیمت کم کرنی پڑی۔

ایک اور کیس بن تھانہ ضلع میں رہنے والے مسٹر ٹران تھانہ تنگ کا ہے، جن کے پاس ڈی 5 اسٹریٹ، بن تھانہ ڈسٹرکٹ پر 100 مربع میٹر سے زیادہ کرایہ کی جگہ ہے۔ تاہم، اس سال کے آغاز میں، مکان کرایہ دار نے واپس کر دیا تھا۔ پچھلے دنوں مکان کرائے پر تعینات کیا گیا لیکن اسے نیا کرایہ دار نہیں ملا۔

ریئل اسٹیٹ - کیا کرائے کی جائیدادیں پھل پھولیں گی؟ (شکل 2)۔ — *احاطے کی واپسی رینٹل ریئل اسٹیٹ کے حصے کو بہت زیادہ متاثر کرتی ہے۔*

رپورٹر کے ریکارڈ کے مطابق، اگرچہ ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقوں میں احاطے کی واپسی کی "لہر" اب بھی ہو رہی ہے، لیکن کرائے کی قیمت شاید ہی کم ہوئی ہے۔ لی لوئی اسٹریٹ، ڈسٹرکٹ 1 کا علاقہ جس کا رقبہ 100m2 سے زیادہ ہے 50 ملین/ماہ (2,000 USD/مہینہ سے زیادہ) کی قیمت پر کرایہ پر دیا جا رہا ہے۔ Hai Ba Trung Street, District 1 پر فرنٹیج ایریا 150m2 کے رقبے کے لیے 40 ملین/ماہ (تقریباً 2,000 USD/مہینہ) کرایہ کی قیمت ہے۔

شہر کے مرکز کی بہت سی خوبصورت سڑکیں جیسے کہ پاسچر، Nguyen Hue... میں کرایہ داروں کی کمی کی وجہ سے اب بھی بند اور خالی جگہوں کا ایک سلسلہ ہے، لیکن کرایہ کی قیمت اب بھی 3,500 USD - 20,000 USD/مہینہ سے آسمان سے اوپر ہے۔

ضلع 3 میں کھانے کا کاروبار کھولنا، لیکن برقرار رکھنے سے قاصر، صوبہ بن تھوآن میں رہنے والی محترمہ لی تھی ہوا نے کہا: "2019 سے، میں نے لی کوئ ڈان اسٹریٹ، ڈسٹرکٹ 3 پر کھانے کا کاروبار کھولا، جس میں 30 ملین/ماہ سے زیادہ کے لیے احاطے کا کرایہ لیا گیا۔ تاہم، چونکہ وبائی بیماری ہے، اس لیے میں نے زمیندار کی واپسی میں کمی نہیں کی۔ احاطے اور دوسری نوکری تلاش کرنے کے لیے کاروبار کرنا چھوڑ دیں۔"

رینٹل ریئل اسٹیٹ کو تبدیل کرنے میں مدد کے لیے "کلید"

درحقیقت، کاروباری احاطے کی سستی بہت سے عوامل کی وجہ سے ہے، جن میں سے سب سے اہم کرایہ کی قیمت ہے۔ احاطے کے کرایے کی قیمت کا حساب اس احاطے کے رقبے کی زمین کی قیمت کی بنیاد پر کیا جائے گا۔

حالیہ دنوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے تیزی سے ترقی کا تجربہ کیا ہے، جس کی وجہ سے مکانات کی بلند قیمتیں اور اسی مناسبت سے کرائے کے زیادہ اخراجات ہوئے۔ دریں اثنا، بہت سے لوگوں نے جنہوں نے احاطے خریدے ہیں، اعلی شرح سود کے ساتھ بینک قرضوں کا استعمال کیا ہے۔ جب مارکیٹ یا معیشت جمود کا شکار ہو جاتی ہے، صارفین کی کمی کی وجہ سے سروس کے کاروبار متاثر ہوتے ہیں، اس لیے احاطے کو واپس کرنے کی ضرورت آہستہ آہستہ زیادہ وسیع ہوتی جا رہی ہے۔

ریئل اسٹیٹ - کیا کرائے کی جائیدادیں پھل پھولیں گی؟ (شکل 3)۔ — ماہرین اب بھی رینٹل طبقہ کی توقع اور تعریف کرتے ہیں، جو 2024 میں مارکیٹ میں فوائد لاتا رہے گا۔

Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، VNO گروپ کے چیئرمین، مسٹر Nguyen Hong Hai نے تبصرہ کیا: "فی الحال، عمومی صورت حال کو دیکھتے ہوئے، ہم دیکھ سکتے ہیں کہ رینٹل مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، بہت سے کاروباری مالکان اپنے اسٹورز کو بند کرنے اور احاطے کو واپس کرنے کا انتخاب کرتے ہیں۔ اب تک، جب رئیل اسٹیٹ متاثر ہوتا ہے، صنعتوں کی آمدن میں بھی کمی واقع ہوتی ہے زیادہ مشکل پوزیشن۔"

مسٹر ہائی کے مطابق، معیشت سے متاثر ہونے کے علاوہ، مکانات واپس کرنے والے زمینداروں کو بھی بہت سی وجوہات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جیسے کہ ناموافق کاروبار، رخ بدلنا، آن لائن کاروبار کرنا، ورچوئل دفاتر کرائے پر لینا وغیرہ۔ "پہلے کی طرح کاروبار کو بڑھانے کے بجائے، سرمایہ کار آہستہ آہستہ سکڑ رہے ہیں، غیر منافع بخش کاروباری مقامات کو کاٹ رہے ہیں یا ایک منافع بخش جگہ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے زیادہ لاگت کم کر رہے ہیں۔ کاروبار میں،" مسٹر ہائی نے بتایا۔

ریئل اسٹیٹ - کیا کرائے کی جائیدادیں پھل پھولیں گی؟ (شکل 4)۔ — *زیر تعمیر ہو چی منہ شہر میں دفتری عمارتیں 2024 میں اس طبقہ کے لیے ایک بڑی سپلائی پیدا کرنے کا وعدہ کرتی ہیں۔*

اگرچہ 2023 میں آفس، شاپ ہاؤس اور رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا، لیکن اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی سے یہ مارکیٹ اب بھی متحرک رہے گی اور سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کرائے گی۔

CBRE ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ ڈپارٹمنٹ کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Ngoc Thien Thanh نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی آفس مارکیٹ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں تھو تھیم کے علاقے، Thu Duc City، The Mett اور The Hallmark میں دو نئی دفتری عمارتوں کی ظاہری شکل کے ساتھ مزید متحرک ہو گئی ہے جس کا کل لیز پر دیا جانے والا رقبہ 08،500 ہے۔

اس نئی فراہمی کی بدولت ہو چی منہ شہر میں دفتر کی کل جگہ تقریباً 1.6 ملین مربع میٹر لیز ایبل ایریا تک پہنچ گئی ہے۔ اس سہ ماہی میں لیزنگ کے زیادہ تر بڑے لین دین 2020 کے بعد سے مکمل ہونے والے اچھے معیار کے ساتھ نئی عمارتوں میں ہوئے۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں ہو چی منہ شہر میں ریٹیل ریئل اسٹیٹ کے کرایے کی مارکیٹ، ہو چی منہ سٹی میں گراؤنڈ فلورز کے لیے مرکزی علاقے میں کرائے کی قیمتیں 200 - 350 USD/m2/ماہ سے زیادہ تک پہنچ گئیں۔

ریئل اسٹیٹ - کیا کرائے کی جائیدادیں پھل پھولیں گی؟ (شکل 5)۔ — کرائے کی جائیدادوں کی فراہمی بڑھ رہی ہے۔

VNO گروپ کے چیئرمین جناب Nguyen Hong Hai نے کہا: "فی الحال، سب سے اہم "کلید" یہ ہے کہ کرایہ کی قیمت مناسب ہونی چاہیے، لہذا کرایہ داروں کو برقرار رکھنے کے لیے، کرایہ کی قیمت کو جائیداد کی اصل قیمت سے کم کرنا ضروری ہے۔ تاہم، مالک مکان کو احاطے کے ہر مقام کے ساتھ ساتھ مناسب قیمت پیش کرنے کی مالی صلاحیت کو متوازن کرنے کی ضرورت ہے۔ احاطے کو خالی چھوڑنے کا خطرہ، نئے کرایہ داروں کو تلاش کرنے کے دوران آمدنی کے بغیر وقت سے گریز کرنا اس کے علاوہ، مالک مکان کو ادائیگی کی پیشرفت کے لحاظ سے کرایہ داروں کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے چاہئیں، تاکہ کرایہ دار کا نقد بہاؤ لچکدار ہو۔

مسٹر ہائی کے مطابق، کرایہ داروں اور شاپنگ مال کے مالکان نے کرایہ کے لیے احاطے اور منزلوں میں بڑی رقم کی سرمایہ کاری کی ہے، اس لیے انھیں بہت سے ایسے گاہکوں کی ضرورت ہے جو دوبارہ کرائے پر لینا چاہتے ہیں۔ 2024 میں، یقینی طور پر اب بھی چیلنجز ہوں گے، لیکن اگر کرایہ دار اور کرایہ دار کے مفادات متوازن ہیں، تمام فریق مل کر کام کریں گے اور ہر علاقے اور مقام پر قیمتوں کو ایڈجسٹ کریں گے، تب بھی کرائے کے شعبے میں مواقع وسیع ہوں گے۔

ریئل اسٹیٹ کی ماہر محترمہ فام تھو ہوا نے کہا: "2023 میں، اگرچہ مارکیٹ کو مشکلات کا سامنا ہے، کرایہ دار اور سرمایہ کار بہت زیادہ کرایہ ادا کریں گے، پھر بھی ان کے پاس مختلف کاروباری حکمت عملی ہیں۔ 2024 میں، ہو چی منہ سٹی سیاحت کے بہت سے محرک پروگراموں کو نافذ کرے گا، خریداری کی خدمات سیاحوں کو راغب کرنے کے لیے اور یہ شہر کے کاروبار کو مضبوط بنانے کا ایک خاص موقع ہے۔ واپسی، آفس سیکٹر اور ریٹیل اسپیس رینٹل سیکٹر میں بھی اضافہ ہوگا۔

ماخذ