ریزورٹ ریل اسٹیٹ اب بھی "نقصانات کم کرنے" کی حالت میں ہے

لیکویڈیٹی ابھی تک بہتر نہیں ہوئی۔

Batdongsan.com.vn کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، تمام قسم کے ریزورٹ رئیل اسٹیٹ، خاص طور پر کنڈوٹلز - ہوٹل اپارٹمنٹس کے ساتھ "کٹنگ لاسز" کی صورتحال جاری ہے۔ اگرچہ 2023 کے اوائل میں COVID-19 وبائی مرض یا "منجمد" مارکیٹ کے دورانیے کی طرح اب بڑے پیمانے پر فروخت نہیں ہوئی ہے، لیکن ریئل اسٹیٹ مارکیٹوں میں مسلسل "گھاٹے میں کمی" کی خبروں نے اس مارکیٹ کی منفییت کو ظاہر کیا ہے۔

یہ سیلز اشتہارات بہت سے پروجیکٹس سے آتے ہیں، جو Quang Ninh سے پھیلے ہوئے ہیں - جہاں سب سے زیادہ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس شمالی علاقے میں Quang Binh ، Da Nang، Kien Giang، Vung Tau تک مرکوز ہیں... خاص طور پر ریزورٹ ولاز کی قسم کے ساتھ، یہ نوٹ کیا جاتا ہے کہ کچھ پروجیکٹس میں "نقصان کم کرنے" کی مدت کے مقابلے میں VN/3-9 کی قیمت میں کمی واقع ہوئی ہے۔ بازار میں ہلچل تھی.

ریزورٹ کی جائیداد اب بھی خستہ حالت میں ہے، تصویر 1 — ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کے لیے بہت سے "نقصان کم کرنے والے" اشتہارات رئیل اسٹیٹ مارکیٹس پر پوسٹ کیے جاتے ہیں۔

جہاں تک Condotel کا تعلق ہے، ایسا لگتا ہے کہ بہت سے سرمایہ کار اس قسم کی جائیداد سے تنگ آچکے ہیں کیونکہ ابھی بھی بہت سے مسائل ہیں جیسے حل نہ ہونے والے قانونی مسائل، غیر تسلی بخش منافع اور خاص طور پر سرمایہ کار کے آپریٹنگ اور انتظامی طریقوں سے اختلاف۔ اس قسم کے ساتھ، پراجیکٹ اور رقبہ کے لحاظ سے نقصان میں کمی کی قیمت عام طور پر 15-30% کے درمیان ہوتی ہے۔

ڈی کے آر اے ویتنام کی ایک حالیہ رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ ملک بھر میں زیادہ تر ریزورٹ رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس میں سرمایہ کاروں کے ساتھ لیکویڈیٹی کی کمی جاری ہے۔ اگست 2023 میں، ریزورٹ ٹاؤن ہاؤس/شاپ ہاؤس سیگمنٹ نے صرف 3 یونٹ فروخت کیے، ریزورٹ ولاز نے صرف 9 یونٹ فروخت کیے، اور کنڈوٹیلس نے 17 یونٹ فروخت کیے تھے۔

اس صورتحال نے مارکیٹ کی انوینٹری کو بلند سطح پر دھکیل دیا ہے۔ جون تک جمع کی گئی، کنڈوٹل انوینٹری 42,000 سے زیادہ یونٹس تک پہنچ گئی ہے، جب کہ بیچ شاپ ہاؤسز اور ریزورٹ ولا مل کر تقریباً 30,000 یونٹس ہیں۔

ریزورٹ کی جائیداد اب بھی خستہ حالت میں ہے، تصویر 2۔ — ناقص لیکویڈیٹی کی وجہ سے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کی انوینٹری میں روز بروز اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔

اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، پراجیکٹ کے سرمایہ کار مارکیٹ کی طلب کو تیز کرنے کے لیے بہت سی ترجیحی پالیسیوں، فوری ادائیگی کی چھوٹ، شرح سود میں معاونت، پرنسپل گریس پیریڈ، لیز بیک کے وعدوں کا وسیع پیمانے پر اطلاق کرتے رہتے ہیں۔ کچھ انفرادی منصوبوں میں، ریزورٹ ولا کی قیمتیں ان صارفین کے لیے 40-50% تک کم کی جاتی ہیں جو جلدی ادائیگی کرتے ہیں۔

منجمد ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اسباب اور وجود کی واضح طور پر نشاندہی کی گئی ہے، جس میں سیاحت کی صنعت کی بحالی سے متعلق مسائل بھی شامل ہیں۔ زائرین کی ایک چھوٹی سی تعداد کے ساتھ، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کا منافع بہت کم ہو گیا ہے، جس کی وجہ سے بہت سے سرمایہ کار اب اس مارکیٹ پر توجہ نہیں دینا چاہتے۔

سیاحت کی صنعت مختصر مدت میں بحال نہیں ہو سکتی

Savills کی تحقیق کے مطابق، تفریحی ضروریات کے لیے کاروباری سرگرمیاں جیسے کہ ایشیا پیسیفک خطے کے علاوہ دنیا کے بیشتر ممالک میں ہوٹل آہستہ آہستہ وبائی امراض سے پہلے کی سطح پر آ رہے ہیں۔

جنوب مشرقی ایشیا میں، سنگاپور ریکوری کی قیادت کر رہا ہے، اوسط کمرے کی شرح (ADR) میں اضافہ کی بدولت۔ تھائی لینڈ میں بھی اچھی بحالی ریکارڈ کی گئی ہے۔ دریں اثنا، ویتنامی مارکیٹ میں کاروباری سرگرمی وبائی امراض سے پہلے کی سطحوں سے کم ہے، جس کی عکاسی قبضے اور ADR دونوں میں ہوتی ہے۔

Savills Hotels کے ڈائریکٹر جناب Mauro Gasparotti نے تبصرہ کیا: "ویتنام کے ریزورٹ مارکیٹ کو متاثر کرنے والے عوامل کو تین گروپوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے: قلیل مدتی، درمیانی مدت اور طویل مدتی۔ ہر گروپ کا مارکیٹ کی بحالی کے عمل پر مختلف اثر پڑتا ہے۔ مختصر مدت میں، چینی سیاحوں کی غیر موجودگی، جنہوں نے کل 29% بین الاقوامی سیاحوں کی تعداد 29 فیصد تک پہنچائی۔ ریزورٹ کے کاروبار کے لیے بہت سے چیلنجز لاتے ہیں اس کے علاوہ، طویل فاصلے کی پروازوں کی لاگت بھی مہنگی ہو گئی ہے، جس سے کچھ مارکیٹوں کی بحالی پر بھی اثر پڑتا ہے، جیسے کہ 2019 کے اسی عرصے کے مقابلے میں، ویتنام میں آنے والے یورپی زائرین کی تعداد اب بھی 38 فیصد کم ہے۔

ریزورٹ کی جائیداد اب بھی خستہ حالت میں ہے، تصویر 3۔ — Savills Hotels کے ڈائریکٹر جناب Mauro Gasparotti۔

اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کے پہلے آٹھ مہینوں میں، ویتنام کے لیے ایشیائی سیاحتی منڈی بھی وبائی امراض سے پہلے کی سطح سے 32 فیصد کم تھی۔ جنوبی کوریا اس وقت ویتنام کے لیے سب سے بڑی بین الاقوامی سیاحتی منڈی ہے، لیکن سیاحوں کی کل تعداد اب بھی 2019 کے مقابلے میں کم ہے۔

جہاں تک چین جیسی آبادی والی منڈی کا تعلق ہے، ویتنام کے زائرین کی تعداد صرف 950,000 کل زائرین تک پہنچی، جو کہ 2019 کی اسی مدت کے مقابلے میں 28% کے برابر ہے۔ امریکی اور آسٹریلیا کی سیاحتی منڈیاں 2019 کے اسی عرصے کے مقابلے میں تقریباً 8% کم تھیں، جو کہ آسٹریلیا اور امریکی سیاحوں کی مجموعی تعداد 900,000 تک پہنچ گئی۔

طلب کی سست بحالی کے ساتھ، ضرورت سے زیادہ سپلائی کی صورتحال بھی بحالی اور ترقی کی صلاحیت کو متاثر کرتی ہے۔ Savills Hotels کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ 2016 کے بعد سے اوسطاً تقریباً 15,000 کمرے وسط سے اعلیٰ درجے کے طبقے میں ہر سال رہائش کی مارکیٹ میں داخل ہوئے ہیں۔ اس طرح صرف چھ سالوں میں کمرے کی سپلائی دوگنی ہو گئی ہے۔

گھریلو سیاح ویتنام میں سیاحت کا بنیادی محرک ہیں۔ 2023 کے پہلے آٹھ مہینوں میں، ویتنام کی سیاحت کی صنعت نے 86 ملین گھریلو زائرین کا خیر مقدم کیا، جو کہ سال بہ سال 7.8 فیصد زیادہ ہے۔ توقع ہے کہ یہ درمیانی اور طویل مدت میں سیاحت کی صنعت کے لیے ترقی کا محرک ثابت ہوگا۔

مارکیٹ کی فراہمی کے دوسرے مسئلے کے بارے میں، Savills کے ماہرین کا خیال ہے کہ ویتنامی ریزورٹ انڈسٹری کو بڑی صلاحیت کا حامل سمجھا جاتا ہے، لیکن تمام ماڈلز مؤثر طریقے سے کام نہیں کر سکتے۔ کچھ سرمایہ کار مقامی مارکیٹ کے حالات کا مکمل جائزہ لیے بغیر مارکیٹ میں پہنچ جاتے ہیں، یہاں تک کہ یہ فرض کرتے ہوئے کہ ہوٹل کے تمام کاروباری ماڈل ایک جیسے ہیں۔

اس سے منصوبے کی منصوبہ بندی اور اس پر عمل درآمد صحیح طریقے سے نہیں ہو پاتا، جس سے منصوبے کی تکمیل کے بعد کام کرنے کی صلاحیت محدود ہو جاتی ہے۔ دریں اثنا، مارکیٹ کی حقیقتوں پر منحصر ہے، ہوٹل کے کچھ ماڈل زیادہ مؤثر طریقے سے کام کرنے کے قابل ہیں۔

ماخذ