ویتنام کی رئیل اسٹیٹ کی صلاحیت ہے لیکن انتظامی طریقہ کار آسمان و زمین کے جال کی طرح ہے۔

موجودہ قوانین کے درمیان اوور لیپنگ

فورم "رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی اور قابل رہائش پروجیکٹ سرٹیفکیٹس 2023" کے فریم ورک کے اندر ہونے والی بحث میں، ڈاکٹر نگوین وان ڈِن - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین نے بتایا کہ فی الحال، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سماجی رہائش اور کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ کی کمی کا سامنا ہے۔

سستی مکانات کی فراہمی کی کمی کے مسئلے کے ساتھ ساتھ کچھ مسائل بھی ہیں جیسے میکنزم کا فقدان اور کئی علاقوں کا تعین نہ ہونا جس کی وجہ سے صورتحال یہ ہے کہ بہت سے منصوبے حل نہیں ہوسکے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

اس کے مطابق، مارکیٹ کی بہت اچھی مانگ کے باوجود، رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں اب بھی کمی ہے، جو کہ 90% سے زیادہ کی کمی کے طور پر ریکارڈ کی گئی ہے کیونکہ سرمایہ کاروں کو سرمائے کو "دفن کرنے" اور مالی چیلنجوں کو حل کرنے کے مسئلے کا سامنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ - ویتنام کی رئیل اسٹیٹ میں صلاحیت ہے لیکن انتظامی طریقہ کار 'آسمانی جال' کی طرح ہے — ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین۔

اس تناظر میں، VARS کے چیئرمین نے کہا کہ حکومت اور متعلقہ وزارتوں کی جانب سے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے کئی پالیسیاں جاری کرنے کی کوششوں کا مارکیٹ پر مثبت اثر پڑا ہے۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں، تقریباً 3,000 کامیاب رئیل اسٹیٹ لین دین ہوئے اور 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، اس تعداد میں 30% اضافہ ہوا۔ اب تک، سرمایہ کاروں کا اعتماد بتدریج بحال ہوا ہے، بہت سے نئے منصوبے مارکیٹ میں فروخت کے لیے کھلنے لگے ہیں، جس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے۔

تاہم، ماہر نے اندازہ لگایا کہ نئے ہاؤسنگ سپلائی میں بہتری اور خریداروں کی نفسیات کا استحکام اب بھی آہستہ آہستہ ہو رہا ہے، نئے منصوبوں کو مکمل کرنے کے لیے کافی وقت درکار ہے۔ ایک ہی وقت میں، اگرچہ سرمایہ کاروں کی نفسیات بتدریج مستحکم ہو رہی ہے، لیکن یہ اب بھی کافی محتاط ہے، خاص طور پر وہ لوگ جنہیں پچھلی سرمایہ کاری سے مالی دباؤ کا سامنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں موجودہ مشکلات کی وجوہات کے بارے میں، مسٹر Nguyen Quoc Hiep - ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز (VACC) کے چیئرمین نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو درپیش سب سے بڑا مسئلہ قانونی پہلو ہے۔

مسٹر ہیپ نے وضاحت کی کہ فی الحال، صرف رئیل اسٹیٹ کے پاس 12 قوانین ہیں جو براہ راست اس پر اثر انداز ہوتے ہیں، اور اگر اسے بالواسطہ طور پر متاثر کرنے کے لیے بڑھایا جائے تو 20 قوانین ہیں جیسے کہ منصوبہ بندی کا قانون، آگ سے بچاؤ اور لڑائی سے متعلق قانون وغیرہ۔ اس لیے، مارکیٹ کے لیے مشکلات کو حل کرنے کے لیے، قانون کو حل کرنے کے لیے ایک ہم آہنگ اور بنیادی حل ہونا چاہیے۔

"خاص طور پر، ریاستی ضابطوں کے مطابق، وزارتیں اپنے زیر انتظام قوانین بنانے کی ذمہ دار ہیں، لیکن وزارتوں کے درمیان کوئی متفقہ طریقہ کار نہیں ہے۔ اس لیے، اگرچہ عمل درآمد کا عمل بہت اچھا ہے، لیکن قوانین بنانے کا عمل اب بھی اوورلیپ ہے،" مسٹر ہیپ نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ - ویتنام کی رئیل اسٹیٹ میں صلاحیت ہے لیکن انتظامی طریقہ کار 'آسمانی جال' کی طرح ہے (شکل 2)۔ — جناب Nguyen Quoc Hiep - ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین۔

اس کے علاوہ، مسٹر ہیپ کے مطابق، قانون کے مسودے کی تیاری کے دوران تبصروں کا استقبال ابھی بھی محدود ہے۔ ایک عملی مثال دیتے ہوئے VACC کے چیئرمین نے کہا کہ حال ہی میں منظور کردہ بولی کے قانون میں کچھ کوتاہیاں دکھائی گئی ہیں، آنے والے وقت میں ایسوسی ایشن انتظامیہ کو سفارشات پیش کرے گی۔

مسٹر ہائیپ نے کہا، "کاروبار چاہتے ہیں کہ قوانین اب کی طرح قلیل مدتی ہونے کی بجائے طویل مدتی ہوں۔ خاص طور پر اگر قانون غلط ہے لیکن اس میں ترمیم کرنے میں 10 سال لگتے ہیں، کاروباری سرگرمیاں انجام دینے کے لیے کاروباری اداروں کے پاس قانونی راہداری نہیں ہوگی۔" مسٹر ہائیپ نے کہا۔

اسی مناسبت سے، مسٹر ہیپ نے قانون میں 4 مسائل کی نشاندہی کی جن پر حکومت کی طرف سے خصوصی توجہ کی ضرورت ہے: سائٹ کلیئرنس؛ منصوبہ بندی، زمین کی تشخیص اور زمین کے استعمال میں تبدیلی۔ مسٹر ہائیپ نے کہا کہ مارکیٹ کو حل کرنے کے لیے قانون کو صرف مذکورہ مسائل پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

اپنی کہانی بتاتے ہوئے مسٹر ہیپ نے کہا کہ وہ 12 سال سے اس پروجیکٹ کو تیار کر رہے تھے لیکن پھر بھی سائٹ کلیئرنس کا کام مکمل نہیں کر سکے۔ طویل تاخیر نے اسے مسلسل صوبائی رہنماؤں کے پاس کام کرنے کے لیے جانے پر مجبور کیا، وہ جتنی بار کام پر گئے، اتنی زیادہ تھی کہ مسٹر ہائیپ کو محلے سے "آپ کو دیکھ کر مجھے شرم آتی ہے" کہا گیا لیکن سائٹ کلیئرنس کا طریقہ کار پھر بھی کسی کے ہاتھ میں نہیں آیا۔

رئیل اسٹیٹ - ویتنام کی رئیل اسٹیٹ میں صلاحیت ہے لیکن انتظامی طریقہ کار 'آسمانی جال' کی طرح ہے (شکل 3)۔ — ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس وقت طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کا سامنا کر رہی ہے (تصویر: ہوو تھانگ)۔

اس کے علاوہ، انتظامی طریقہ کار کا مسئلہ بھی ان مسائل میں سے ایک ہے جسے VACC کے چیئرمین بنیادی مسئلہ سمجھتے ہیں جو آج کاروبار کے لیے مشکلات کا باعث ہے۔ انتظامی طریقہ کار اور کچھ متعلقہ پالیسیوں کو آسان بنانے کے لیے وزارت تعمیرات کا منصوبہ بہت عملی ہے۔

مسٹر ہیپ نے تصدیق کی: "ویتنام کی رئیل اسٹیٹ میں بہت زیادہ صلاحیت ہے، لیکن انتظامی طریقہ کار ایک جال کی طرح ہے۔ وزیر اعظم نے انتظامی طریقہ کار کو کم کرنے اور آسان بنانے کے بارے میں ہدایات دی ہیں، لیکن موجودہ انتظامی طریقہ کار کی پروسیسنگ کا عمل ابھی لمبا ہے، ایک انقلاب کی ضرورت ہے... اگر ایسا کیا جا سکتا ہے، تو یہ مارکیٹ کے حقیقی عملی حل میں سے ایک ہو گا اور موجودہ کاروباری عمل کو فروغ دینے کے لیے حقیقی مارکیٹ کو فروغ دے گا۔"

طلب اور رسد میں عدم توازن

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمائے کے ذرائع کے معاملے کے بارے میں مزید شیئر کرتے ہوئے، ڈاکٹر لی شوان نگہیا - قومی مالیاتی اور مالیاتی پالیسی مشاورتی کونسل کے رکن نے کہا کہ ماہرین نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بحران کی پیشگی پیش گوئی کی تھی لیکن اس سے بچا نہیں جاسکا۔

ماہر کے مطابق رئیل اسٹیٹ ایک طویل المدتی ضروری پراڈکٹ ہے، اس لیے جب طلب اور رسد کا توازن ختم ہو جائے گا تو بحران پیدا ہو جائے گا۔ تاہم، پچھلا بحران زیادہ سپلائی کا تھا، جبکہ یہ سپلائی کی کمی کا بحران ہے۔ اس کے علاوہ، کاروباری اداروں کو سرمائے کی شدید کمی کا سامنا ہے، مزید پراجیکٹس کھولنے سے قاصر ہیں، اور مارکیٹ ’’منجمد‘‘ ہوچکی ہے۔

"ہم یہ دیکھنے کے لیے دیکھ رہے ہیں کہ کیا مارکیٹ کا اعتماد بحال ہوتا ہے جب رئیل اسٹیٹ کارپوریشنز اور کاروبار بانڈز جاری کرتے ہیں۔ حال ہی میں، ملک کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ کارپوریشن نے بغیر کسی بقایا بینک قرض کے بانڈز جاری کیے ہیں۔ ہم دیکھنے کے لیے اپنی سانسیں روکے ہوئے ہیں، لیکن نتائج سے ظاہر ہوتا ہے کہ مارکیٹ صرف "رینگتی" ہے اور "محتاط طریقے سے" بحالی کی توقع کے مقابلے میں 30 فیصد، "ڈاکٹر لیہ نے کہا۔

ماہر کے مطابق اس وقت پوری معیشت جمود کا شکار ہے، صرف رئیل اسٹیٹ ہی نہیں کئی صنعتوں میں لیکویڈیٹی کی شدید مشکلات کا سامنا ہے۔ ان تبصروں کے ساتھ، مسٹر اینگھیا کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اگلے سال کی دوسری اور تیسری سہ ماہی تک مشکل میں پڑ سکتی ہے۔

"ہم ابھی تک "طوفان کی آنکھ" میں داخل نہیں ہوئے ہیں، ہم نے ابھی تک کم لاگت والے مکانات کی فراہمی کو آگے نہیں بڑھایا ہے، اس لیے ہم نے ابھی تک یہ مسئلہ حل نہیں کیا ہے۔ کاروبار کس طرح کم لاگت والے مکانات میں "آزادانہ" داخل ہوسکتے ہیں۔ حکومت کے لیے ضروری ہے کہ وہ چین کی طرح کم لاگت والے مکانات کے لیے قیمتوں کے فریم ورک کو ریگولیٹ کرے، تاکہ ہم سرمایہ کاروں کی حوصلہ شکنی سے بچ سکیں۔ اسٹیٹ ہاؤسنگ کی قیمتیں، لہذا ہم نے ابھی تک مارکیٹ کے بحران کو حل نہیں کیا ہے"، ماہر نے کہا ۔

ماخذ