رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے فروغ کا انتظار کر رہے ہیں۔

تین مسودہ قوانین: زمین (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) اور ہاؤسنگ (ترمیم شدہ) کو 15 ویں قومی اسمبلی (NA) کے جاری 6 ویں اجلاس میں منظور کیے جانے کی امید ہے۔ بہت سے آراء کی توقع ہے کہ یہ آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی "برف کو توڑنے" کے لیے ایک اہم محرک ثابت ہوگا۔

رکاوٹیں ہٹانا، قانونی راہداری بنانا

مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے بارے میں، وکیل بوئی ڈنہ اُنگ (ہانوئی بار ایسوسی ایشن) زمینی پالیسیوں اور قوانین کے اندر اور زمینی پالیسیوں اور قوانین اور دیگر متعلقہ قوانین کے درمیان متضاد اور متضاد مسائل کو حل کرنے کی امید رکھتے ہیں۔ اس طرح سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے ایک اہم محرک قوت پیدا کرتا ہے۔

وکیل اُنگ نے کہا کہ حقیقت میں زمین کی قیمتوں کے حوالے سے بہت سے تنازعات اور شکایات پیدا ہوتی ہیں جن میں زمین کی قیمت کا تعین بھی شامل ہے جو تمام فریقین کے حقوق کو یقینی نہیں بناتا۔ زمین کے قانون میں ترمیم کا ایک مقصد مارکیٹ کے قریب زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا ہے۔ لہٰذا، مسودہ قانون میں زمین کی تشخیص کے طریقے تجویز کیے گئے ہیں جن میں موازنہ، آمدنی، زائد اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک شامل ہیں۔ "امید ہے کہ اس بار مسودہ لینڈ قانون (ترمیم شدہ) میں زمین کی قیمت کے تعین کے ضوابط عملی طور پر پیدا ہونے والے مسائل کو حل کر دیں گے،" وکیل اُنگ نے کہا۔

اسی نقطہ نظر کا اظہار کرتے ہوئے، ویتنام کے بین الاقوامی ثالثی مرکز کے چیئرمین، قومی اسمبلی کے مندوب وو ٹائین لوک نے کہا کہ زمین کے قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے کے اہم نئے نکات میں سے ایک زمین کی تشخیص کے لیے قانونی آلات کی تبدیلی ہے۔ اس سے پہلے، زمین کی تشخیص ریاستی قیمت کے فریم ورک پر مبنی تھی اور انتظامی اصولوں کے مطابق قائم کی گئی تھی۔ مسودے میں زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ریگولیٹ نہ کرنے اور قیمت کی فہرست کے مطابق فیصلہ کرنے کا ایک نیا آپشن تجویز کیا گیا ہے، جس سے مارکیٹ کے اصولوں کی تعمیل کو یقینی بنایا جائے گا۔

"جب ہم اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ زمین کی قیمت کی فہرست کا تعین مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہو، تو ہم اس بات کو یقینی بنائیں گے کہ زمین کی قیمتوں کے تعین میں موجودہ مسائل پر قابو پا لیا جائے اور تمام متعلقہ فریقوں کے مفادات کو ہم آہنگ کیا جائے، یہ ریاست کی قیمتوں کے مطابق لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان لین دین کے لیے بھی ایک بہت اہم بنیاد ہے جو ضوابط کے مطابق ہے۔"- مسٹر لوک نے تبصرہ کیا۔

اگر تین مسودہ قوانین: زمین (ترمیم شدہ)، ہاؤسنگ (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) منظور ہو جائیں تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے پھلنے پھولنے کی امید ہے۔ تصویر: TAN THANH

ماہر اقتصادیات - ڈاکٹر کین وان لوس نے یہ بھی کہا کہ قانونی ڈھانچہ ایک بڑی رکاوٹ ہے جب زمین، رئیل اسٹیٹ، اور تعمیرات سے متعلق ضوابط بہت سے مختلف قوانین، حکمناموں اور رہنما دستاویزات میں اوورلیپ ہوتے ہیں۔ یہ ایک رکاوٹ ہے جس کی نشاندہی کی گئی ہے اور توقع ہے کہ مذکورہ بالا تین ترمیم شدہ قوانین میں اس کے حل ہو جائیں گے۔ مسٹر لوک نے کہا کہ متعلقہ قوانین کے درمیان مطابقت کو یقینی بنانے کے لیے ضوابط کا جائزہ لینا اور ان میں ترمیم کرنا ضروری ہے۔ زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقوں سے متعلق مسائل کو حل کرنا؛ اور زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کا وقت۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے چیئرمین ڈاکٹر Nguyen Van Dinh نے بھی اسی نظریے کا اظہار کیا جب انہوں نے کہا کہ مذکورہ بلز، خاص طور پر لینڈ قانون (ترمیم شدہ)، زمین کے انتظام میں اوورلیپ کو دور کریں گے، اس طرح وسائل کو آزاد کریں گے، سرمایہ کاروں کے لیے واضح اور شفاف قانونی فریم ورک کے ساتھ حالات پیدا کریں گے، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے میں اپنا کردار ادا کریں گے۔ "امید ہے کہ جب نئے ضوابط جاری کیے جائیں گے، تو وہ ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کو "دوبارہ بحال" کریں گے جنہیں مشکلات کا سامنا ہے، یہاں تک کہ قانونی مسائل کی وجہ سے "غیر فعال"۔ مسٹر ڈِن نے کہا۔

زیادہ سے زیادہ وسائل کو متحرک کرنے کے لیے پیش رفت کا طریقہ کار

ایم ایس سی رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ حکومت کی طرف سے قومی اسمبلی میں پیش کیے گئے زمینی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے میں سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے زیادہ سے زیادہ وسائل کو متحرک کرنے کے لیے ایک پیش رفت کا طریقہ کار تجویز کیا گیا ہے۔ خاص طور پر، حالیہ دنوں میں زمینی وسائل کو متحرک کرنے سے متعلق ایک نمایاں مسئلہ شہری علاقوں اور تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کا طریقہ کار ہے۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، پچھلے مسودہ قوانین میں، سبھی نے اس منصوبے پر عمل کیا: سرمایہ کاروں کے پاس رہائشی اراضی اور غیر زرعی اراضی کو رہائشی زمین کے علاوہ استعمال کرنے کا حق ہونا چاہیے یا حاصل کرنا چاہیے، انھوں نے زمین کے استعمال کی فیس ادا کی ہے یا ایک بار زمین کا کرایہ ادا کر دیا ہے، پھر وہ تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کر سکتے ہیں۔ یہ منصوبہ موجودہ قانون کے مقابلے میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے نفاذ کے لیے زمین کے استعمال کے معاملات کو محدود کرتا ہے۔ یہ قانون نمبر 03/2022/QH15 ہے، جس میں کہا گیا ہے کہ سرمایہ کاروں کو رہائشی زمین اور دیگر زمین استعمال کرنے کا حق ہونا چاہیے، جو کہ بہت تنگ سمجھی جاتی ہے، جس کی وجہ سے ملک بھر میں تقریباً 300 ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے بھیڑ ہوتی ہے (سرمایہ کاروں کے پاس "زمین جمع" ہوتی ہے لیکن رہائشی زمین نہ ہونے کی وجہ سے وہ اس پر عمل درآمد نہیں کر سکتے)۔

رپورٹ نمبر 598/BC-CP مورخہ 23 اکتوبر کو قومی اسمبلی کو اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے کے کچھ مشمولات پر بھیجی گئی، حکومت نے اس مسودے کو ایک اہم سمت میں نظر ثانی کرنے کی تجویز پیش کی: کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے پاس زمین کی قسم کی ضروریات کو مکمل طور پر ختم کرنا۔

خاص طور پر، حکومت نے شق 4، آرٹیکل 123 میں موجود دفعات کو ختم کرنے کی تجویز دی ہے۔ مسودے کی شق 1، شق 6، آرٹیکل 128 (پہلے یہ طے کیا گیا تھا کہ زمین کے استعمال کے مقاصد کو صرف ان صورتوں میں کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے تبدیل کیا جا سکتا ہے جہاں رہائشی اراضی اور غیر زرعی اراضی کی منتقلی ہے یا موصول ہوئی ہے رہائشی اراضی کے علاوہ جس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کا کرایہ ایک ہی بار ادا کیا گیا ہے)۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، حکومت کی رپورٹ میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ شہری ترقی کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں کے معاملات بنیادی طور پر نئے ترقی یافتہ علاقوں میں ہوتے ہیں جن کے پاس اکثر رہائشی اراضی نہیں ہوتی ہے، جب کہ ریاست کی پالیسی شہری کاری اور شہری خوبصورتی کو فروغ دینا ہے۔

"میں اس ترمیم سے اتفاق کرتا ہوں کیونکہ فوری فائدہ یہ ہے کہ اس سے ملک بھر میں تقریباً 300 ہاؤسنگ پراجیکٹس کو غیر مسدود کرنے میں مدد مل سکتی ہے، اور طویل مدتی فائدہ یہ ہے کہ کاروباروں اور لوگوں کے درمیان رضاکارانہ زمین کی تبدیلی میں مساوی معاہدے کے طریقہ کار کو فروغ دینے میں مدد ملے گی، لازمی اراضی کے حصول سے گریز کیا جائے گا۔ اہم مسئلہ یہ ہے کہ جب سرمایہ کاروں کو اجازت دی جاتی ہے کہ وہ زمین کے استعمال کو یقینی بناسکیں، تو زمین کے کاروباری مقاصد کو تبدیل کرنا ضروری ہے۔ اپنی مالی ذمہ داریوں کو مکمل طور پر پورا کرتے ہیں، اور زمین کے کرایے کے فرق کو ہم آہنگی سے منظم کرتے ہیں،" ماہر ڈنہ نے کہا۔

قومی اسمبلی کے ڈپٹی ڈیو ہوان سانگ (بِن فوک) نے اندازہ لگایا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) میں بہت سے مشمولات موصول ہوئے، وضاحت کی گئی اور اس پر نظر ثانی کی گئی ہے اور اس نے پارٹی اور ریاست کی اہم پالیسیوں کو بھی مکمل طور پر ادارہ جاتی بنا دیا ہے۔

خاص طور پر، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور زمین کے استعمال کے حقوق کی مارکیٹ کی ترقی اور سخت انتظام کے لیے طریقہ کار اور پالیسیوں کو مکمل کرنا، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں کو نافذ کرنے کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تنظیم نو؛ رہائشی ترقیاتی پروگرام اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو یقینی بنانے اور زمین کی قیاس آرائیوں پر قابو پانے کے منصوبے۔

وکیل NGUYEN TAN PHONG ، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے اسٹینڈنگ ممبر:

مسٹر نگوین ٹین فونگ

قانون نافذ کرنے والے اداروں پر کڑی نظر رکھنے کی ضرورت ہے۔

منظور ہونے پر، تین قوانین: ہاؤسنگ (ترمیم شدہ)، زمین (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، انتظام اور استعمال میں تنازعات اور ناکافیوں کو حل کریں گے۔

خاص طور پر، زمین کا قانون (ترمیم شدہ) اور ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دینے اور لوگوں کے لیے ہاؤسنگ کی بہتری میں معاونت کے لیے ایک اہم قانونی بنیاد بنائیں گے۔ یہ بھی سماجی و اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کا ایک اہم عنصر ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون، اگر منظور ہو جاتا ہے، تو غیر منقولہ جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری کی صورت حال پر قابو پا لے گا، جس سے حالیہ برسوں کی طرح ہاؤسنگ کی فراہمی اور طلب کے درمیان عدم توازن اور مماثلت پیدا ہو جائے گی۔ اس بات کو یقینی بنانا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مستحکم، صحت مند اور مؤثر طریقے سے ترقی کرے۔

تاہم، میں سمجھتا ہوں کہ ریاستی اداروں، سماجی تنظیموں اور متعلقہ جماعتوں کو ان قوانین کے نفاذ کے لیے قریبی رابطہ کاری، نگرانی اور معائنہ کرنے کی ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر COVID-19 وبائی امراض کے منفی اثرات کی وجہ سے پیدا ہونے والی مشکلات سے نمٹنے کے لیے مناسب پالیسیاں اور معاون طریقہ کار ہونا چاہیے۔

TRAN KHANH QUANG، Viet An Hoa Real Estate کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر:

مارکیٹ مثبت سگنل کا انتظار کر رہی ہے۔

اگر تین قوانین: ہاؤسنگ (ترمیم شدہ)، زمین (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) منظور کیے جاتے ہیں، تو یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے بہت مثبت معلومات ہوں گی۔ کیونکہ باقی مسائل کو ایڈجسٹ کیا جائے گا، طریقہ کار اور زمین اور رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں سے متعلق لین دین میں سہولت فراہم کرنا؛ خاص طور پر لوگوں کے لیے رہائش کے لیے سازگار حالات پیدا کرنا۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اچھی طرح سے کنٹرول کیا جائے گا، زیادہ صحت مند اور پائیدار ترقی کرے گی۔ مزید اہم بات یہ ہے کہ کاروبار اور لوگوں کے لیے درخواست دینے کے طریقہ کار کو ختم کر دیا جائے گا۔

یہ کہا جا سکتا ہے کہ جب یہ 3 قوانین منظور ہو جائیں گے تو اس سے بتدریج 60%-70% پرانی مشکلات حل ہو جائیں گی جو ایک طویل عرصے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو پریشان کر رہی ہیں۔ عام طور پر، یہ ان منصوبوں کے لیے مشکلات کو حل کرے گا جو طریقہ کار، زمین کے استعمال کی فیس کے حساب کتاب، یا سرمایہ کاروں کے لیے پروجیکٹ لائسنسنگ سے متعلق سرگرمیوں کی وجہ سے ابھی زیر تعمیر ہیں۔

Son Nhung نے لکھا

ماخذ: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm