ماہر: زمین کی قیمتیں زیادہ ہیں، مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنا مشکل ہے۔

ماہرین کے مطابق جب زمین کی قیمتیں بڑھیں گی تو ان پٹ لاگت بڑھ جائے گی، اس طرح مکانات کی قیمتیں بڑھ جائیں گی اور ٹھنڈا نہیں ہو سکتا۔

جناب Nguyen Quang Huy - فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ (Nguyen Trai University) کے سی ای او نے کہا کہ اپ ڈیٹ کرنا زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب پہنچنا ایک ناگزیر رجحان ہے۔ تاہم، ایڈجسٹمنٹ کو "بوجھ" کے طور پر نہیں، بلکہ منصفانہ، شفافیت اور پائیدار ترقی کی جانب ایک قدم کے طور پر مناسب طریقے سے لاگو کیا جانا چاہیے۔

ان کے مطابق، جائیداد کی اونچی قیمتوں کے تناظر میں، لوگوں کی آمدنی میں اضافہ نہیں ہوا ہے اور حکومت سماجی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کی وکالت کر رہی ہے، زمین کی قیمتوں میں بہت تیزی سے اضافہ کرنے پر پوری طرح، نازک اور حکمت عملی کے ساتھ غور کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ غلطی سے زمین کو تبدیل نہ کیا جا سکے - جو کہ ترقی کے لیے ایک محرک ہے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ زمین کی قیمتیں بڑھنے سے مکانات کی قیمتیں ٹھنڈی ہونے میں دشواری ہوگی۔ (مثال: Minh Duc)۔

جوہر میں، زمین کی قیمت کی فہرست زمین کے استعمال کی فیس، ٹیکس، فیس اور معاوضے کے تعین کی بنیاد ہے، جو کہ ہر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کا "ان پٹ" مرحلہ ہے۔ جب زمین کی قیمت کی فہرست میں کئی گنا اضافہ ہوتا ہے، خاص طور پر وسطی اضلاع میں، کاروبار کی لاگت میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے اور لامحالہ مکانات کی فروخت کی قیمت میں ظاہر ہوتا ہے۔

درحقیقت، ہنوئی میں بہت سے منصوبوں میں، زمین کی لاگت لاگت کے ڈھانچے کا 30-50% ہے۔ اس طرح، اگر زمین کی قیمت کی فہرست میں صرف 20-30 فیصد اضافہ ہوتا ہے، تو حتمی فروخت کی قیمت دسیوں فیصد تک بڑھ سکتی ہے۔

" اس سے درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے گھر کی ملکیت کا خواب اور بھی دور ہو جاتا ہے، جب کہ مارکیٹ میں شدید عدم توازن کا خطرہ ہے - بہت زیادہ لگژری گھر، کافی سستے گھر نہیں ،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ویتنام انسٹی ٹیوٹ برائے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے بھی کہا کہ موجودہ مرحلے پر زمین کی قیمتوں میں اضافے کی کچھ مقامی لوگوں کی تجویز مناسب نہیں ہے۔

زمین کی لاگت ان پٹ لاگت کے 30-50٪ کے حساب سے ہے، زمین کی قیمتوں میں اضافہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مزید اضافے کا باعث بن سکتا ہے۔

اس کے علاوہ، ہجوم کی نفسیات اور FOMO اثر (چھوٹ جانے کا خوف) مضبوطی سے حاوی ہیں۔ ریل اسٹیٹ مارکیٹ ویتنام میں، زمین کی قیمتوں میں اضافے جیسے اقدام سے لوگوں اور سرمایہ کاروں کو یہ یقین ہو سکتا ہے کہ قیمتیں بڑھتی رہیں گی، اس طرح قیاس آرائیوں کو فروغ ملے گا اور مشاورتی یونٹ کی خواہش سے کہیں زیادہ ورچوئل بخار پیدا ہوگا۔

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے اس بات پر بھی زور دیا کہ حکومت، وزارتیں، شعبے اور علاقے اس وقت مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے حل تلاش کر رہے ہیں۔ ایک مؤثر حل ان پٹ اخراجات کو کم کرنا ہے جو ریل اسٹیٹ کی فروخت کی قیمت کو بناتے ہیں۔

تاہم، زمین کی قیمتوں میں اضافہ لاگت کو متاثر کرے گا، اس طرح ان لوگوں کی رہائش تک رسائی کے مواقع متاثر ہوں گے جن کی حقیقی رہائش کی ضرورت ہے۔ کمرشل ہاؤسنگ کے لیے، اگر زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، تو اس سے منصوبے کی فزیبلٹی متاثر ہوگی، جس کی وجہ سے مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھتی رہیں گی۔

اگر زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، تو یہ مکانات کی بلند قیمتوں کا باعث بنے گا، سرمایہ کاری کی کشش کو کم کرے گا، خاص طور پر مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں میں سرمایہ کاری۔ سرمایہ کاری کے منصوبوں کی کمی آبادی کے پھیلاؤ کے مقصد سے مضافاتی علاقوں میں شہر کے ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ پلان کو متاثر کرے گی۔ وہاں سے، مارکیٹ میں ہاؤسنگ سپلائی کم ہوتی رہے گی، جس سے علاقے میں سماجی تحفظ کو مستحکم کرنا مشکل ہو جائے گا۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک نازک بحالی کے عمل میں ہے، بہت سے کاروباروں کی تنظیم نو کرنی پڑتی ہے، سرمائے کا بہاؤ محدود ہے، اگر اس وقت زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، تو یہ دوہرا بوجھ پیدا کر سکتا ہے، جس سے مارکیٹ کی بحالی سست ہو سکتی ہے۔ فی الحال، یونیورسٹیوں کے قریب طلباء کے کرائے کی قیمت میں تقریباً 30% اضافہ ہوا ہے۔ اگر زمین کی قیمتیں بڑھیں گی تو اس سے کرائے کی قیمتوں میں بھی ایک سطح پیدا ہوگی۔ اس سے طلباء اور کرائے پر مکان لینے والوں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

سرمایہ کاری کی کشش کے فوائد میں کمی

یہ نہ صرف مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا سبب بنتا ہے، بہت سے ماہرین کے مطابق اگر زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں تو اس سے سرمایہ کاری کو راغب کرنے کا فائدہ بھی کم ہو جائے گا۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے تبصرہ کیا کہ زمین کی اونچی قیمتیں ویتنام کی سرمایہ کاری کی کشش کو کم کر سکتی ہیں۔ مسٹر ہائیپ کے مطابق، آج کل زیادہ تر صنعتی کلسٹروں میں 80-90% کی قبضے کی شرح تین اہم فوائد سے حاصل ہوتی ہے: کم مزدوری کی لاگت، مناسب زمین کی قیمتیں اور آسان لاجسٹکس انفراسٹرکچر۔

" لیکن اگر ہم مناسب زمینی عنصر کو کھو دیتے ہیں، جب کہ مزدوری کی لاگت بڑھ رہی ہے، کیا سرمایہ کاری کو راغب کرنے میں ہمارا فائدہ باقی رہے گا؟ "، اس نے پوچھا۔

زمین کی اونچی قیمتیں سرمایہ کاری کی کشش کے فوائد کو کم کرتی ہیں۔ (تصویر: Minh Duc)

ان کے مطابق، 2024 کا زمینی قانون ریاست، زمین استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانے کا متقاضی ہے، لیکن حقیقت میں، زمین کی قیمتوں کے تعین کے موجودہ طریقہ کار میں، کاروباری اداروں کے مفادات بشمول زمین کی لیز اور زمین کا استعمال کرنے والے کاروباری اداروں یا خاص طور پر رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز، کو مناسب طریقے سے مدنظر نہیں رکھا گیا ہے۔

" زمین کی اونچی قیمتوں کی وجہ سے سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے اور خطرات میں اضافہ ہوتا ہے، اس لیے کون سے کاروبار پروجیکٹس کو لاگو کرنے کی ہمت کرتے ہیں؟ اگر کاروبار پروجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کرتے ہیں، تو علاقے کی پائیدار آمدنی بھی متاثر ہوگی ،" مسٹر ہیپ نے زور دیا۔

ڈاکٹر کین وان لوک - وزیر اعظم کی پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن نے بھی اس بات کی تصدیق کی کہ شہری ترقی کے عمل میں یہ ایک ناگزیر ضرورت ہے، لیکن مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا چاہیے۔ ریاست کو ٹیکس کی صحیح رقم جمع کرنے کی ضرورت ہے، لیکن رہائش کی لاگت اور مکانات کی قیمتوں کو بڑھا کر اسے ختم نہیں کر سکتی۔

" اگر زمین کی قیمت کی فہرست معیشت کی رواداری کے مقابلے میں بہت زیادہ بنائی گئی ہے، تو یہ ایک سلسلہ اثر پیدا کرے گا، جس سے عوامی سرمایہ کاری، ایف ڈی آئی کی کشش اور خاص طور پر لوگوں کے رہائش کے مواقع متاثر ہوں گے ،" مسٹر لوک نے تصدیق کی۔

زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کی وجہ سے سرمایہ کاری کی لاگت بڑھ جاتی ہے اور خطرات بڑھ جاتے ہیں، اس لیے کون سے کاروبار منصوبوں کو لاگو کرنے کی ہمت کرتے ہیں؟

جناب Nguyen Quoc Hiep، ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین

سب کو ایک ساتھ نہیں بڑھانا چاہیے، جھٹکا بڑھانا چاہیے۔

ماہرین کے مطابق زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کو خاص طور پر زوننگ کرنے کی ضرورت ہے اور اسے اچانک ایڈجسٹ یا حیران کن حد تک نہیں بڑھانا چاہیے۔

مسٹر Nguyen Quang Huy نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے میں بنیادی مسئلہ عمل درآمد میں مضمر ہے۔ متعلقہ سپورٹ میکانزم کے بغیر زمین کی قیمتوں کی فہرست کو بیک وقت بڑھنے دینا ناممکن ہے۔ اچھی زمینی پالیسی کے لیے تین ستونوں کو یقینی بنانا چاہیے: ریاست کو منصفانہ وسائل حاصل ہوں، کاروباروں کے پاس کاروبار کی صحت مند جگہ ہو اور لوگوں کو مناسب قیمت پر مکان تک رسائی حاصل ہو۔

ایسا کرنے کے لیے، یہ ضروری ہے کہ ایک لچکدار ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ کار لاگو کیا جائے، جو واضح طور پر علاقوں، زمین کی اقسام اور استعمال کے مقاصد میں فرق کرے۔ سوشل ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کے لیے اراضی کو اراضی کے استعمال کی فیس میں استثنیٰ، کم یا بڑھایا جانا چاہیے۔ دریں اثنا، اعلیٰ درجے کے تجارتی منصوبوں کے لیے زمین یا مرکزی مقام کا فائدہ اٹھاتے ہوئے بجٹ کے نقصانات سے بچنے کے لیے مارکیٹ کے قریب قیمتیں لگائی جا سکتی ہیں۔

اس کے ساتھ ساتھ، منصوبہ بندی، طریقہ کار اور قانونی اخراجات میں مضبوط اصلاحات کی ضرورت ہے - وہ عوامل جو فی الحال مکانات کی قیمتوں میں نمایاں تناسب کا حصہ ہیں۔ جب پراجیکٹ کی تیاری کا عمل طویل ہوتا ہے، سرمائے کی لاگت اور قرض کی شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، سرمایہ کار فروخت کی قیمت میں اضافہ کر دیتے ہیں، جس سے مکانات کی قیمتیں ان کی حقیقی قیمت سے زیادہ ہو جاتی ہیں۔ اگر منصوبہ بندی شفاف ہو، منظوری جلد ہو اور طویل مدتی پیشن گوئی ہو، اور درمیانی لاگت کم ہو، تب بھی زمین کی قیمت کی فہرست زیادہ ہو، مکانات کی قیمتیں اب بھی مستحکم ہو سکتی ہیں۔

" میکرو سطح پر، زمین نہ صرف آمدنی کا ذریعہ ہے بلکہ پائیدار ترقی کے لیے ایک محرک بھی ہے۔ جب سمجھداری سے منصوبہ بندی کی جائے اور اس کا صحیح استعمال کیا جائے تو، زمین "ترقیاتی سرمایہ" بن جائے گی - انفراسٹرکچر، صنعت، شہری علاقوں اور ملازمتوں کی تخلیق۔ اس کے برعکس، اگر ہم صرف زمین کو صرف ایک مختصر مدت کے طور پر دیکھتے ہیں، تو ہم آسانی سے آمدنی میں اضافے کا ذریعہ بن سکتے ہیں۔ رسائی، عدم مساوات کا باعث بنتی ہے اور قومی مسابقت کو روکتی ہے ،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

اس لیے ان کے مطابق، ترقی کے فلسفے کو نئی شکل دینا ضروری ہے، زمین استحصال کے لیے بوجھ نہیں ہے بلکہ ایک اسٹریٹجک وسیلہ ہے جسے طویل مدتی سرمائے کے بہاؤ کے طور پر چلانے کی ضرورت ہے۔ زمین کی ایک معقول قیمت کی فہرست - حقیقی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی کرتی ہے لیکن پالیسی میں لچک کے ساتھ - دونوں بجٹ کو شفاف طریقے سے آمدنی بڑھانے میں مدد کرے گی اور دیگر اخراجات میں کمی کے ذریعے ہاؤسنگ لاگت کو کم کرنے کی بنیاد بنائے گی، جبکہ کاروبار کو پائیدار ترقی کی ترغیب دے گی۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر Nguyen The Diep کے مطابق، بہت سے ممالک میں زمین کی قیمتوں کی فہرستیں اقتصادی اور سماجی استحکام کو برقرار رکھتے ہوئے مارکیٹ کی صحیح قیمت کو یقینی اور ظاہر کرتی ہیں۔

انہوں نے سنگاپور کو "شہری زندگی کے چکر" کی بنیاد پر زمین کی قیمتوں کے تعین کی ایک مثال کے طور پر پیش کیا، اگلے 10-20 سالوں کے لیے ترقیاتی امکانات کو مدنظر رکھتے ہوئے، ریاستی زمین کی قیمتوں میں ہر سال 2-5% مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، جو انفراسٹرکچر اور آبادی کے اشاریہ سے منسلک ہے۔ یہ ملک معلومات کو شفاف بنانے اور قیاس آرائیوں کو محدود کرنے میں مدد کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کے نقشوں کو آن لائن عوامی طور پر ظاہر کرتا ہے۔

ان کا ماننا ہے کہ ویتنام کے پاس صرف انتظامی سروے پر انحصار کرنے کے بجائے ٹیکسوں، نوٹریوں، بینکوں اور تجارتی منزلوں سے جڑے ہوئے ایک ہم آہنگ زمینی ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے۔ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کا عوامی طور پر اعلان کرنے کی ضرورت ہے، تلاش کرنے میں آسان اور سماجی رائے کا طریقہ کار ہونا چاہیے۔ کوئی اچانک ایڈجسٹمنٹ نہیں ہونی چاہیے، لیکن "قیمت کے جھٹکے" اور ہاؤسنگ مارکیٹ پر منفی اثرات سے بچنے کے لیے رقبے کے لحاظ سے بتدریج 3 - 5%/سال تک اضافہ کیا جا سکتا ہے۔

ہنوئی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات نے حال ہی میں زمین کی پہلی قیمت کی فہرست (2024 کے قانون کے آرٹیکل 257 کے مطابق پہلی زمین کی قیمت کی فہرست) کی تعمیر سے متعلق ایک مسودہ پیش کیا ہے جس کا اعلان اور اطلاق یکم جنوری 2026 سے ہوگا۔ فہرست نہ صرف ہنوئی، ملک بھر کے بہت سے علاقوں نے بھی 2024 - 2025 کی مدت میں اسی طرح کے "زمین کی قیمت میں اضافے کے چکر" میں داخل ہوئے۔ ہو چی منہ شہر میں، 31 اکتوبر 2024 سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرست میں 4 سے 38 گنا اضافہ ہوا، جو بلند ترین سطح 687.2 ملین VND/m² تک پہنچ گئی۔ Bac Giang (پرانے) میں بھی تقریباً 2.4 گنا اضافہ ریکارڈ کیا گیا، زمین کی بلند ترین قیمت 120 ملین VND/m² تک پہنچ گئی۔ Hai Phong میں پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں جگہوں میں 373% تک اضافہ ہوا۔

ماخذ: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html