زمین کے دلال 'موجیں بناتے ہیں' اور 'گرمی پیدا کرتے ہیں'، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں افراتفری پھیل جاتی ہے

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مثبت طور پر بحال ہو رہی ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARs) کی رپورٹ کے مطابق، بالخصوص 2024 کی تیسری سہ ماہی اور 2024 کے پہلے 9 مہینوں نے ایک مشکل دور کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مثبت بحالی کو ظاہر کیا۔ جزوی طور پر معیشت کے استحکام اور حکومت کی معاون پالیسیوں کا شکریہ۔

خاص طور پر، ہاؤسنگ لاء 2023، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 اور لینڈ لا 2024 باضابطہ طور پر 1 اگست 2024 سے نافذ ہوئے، پچھلے ضوابط سے 5 مہینے پہلے، جو کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قانونی راہداری کو مکمل کرنے اور زیادہ محفوظ اور صحت مند سمت میں مارکیٹ کے لیے ایک نیا سائیکل کھولنے میں معاون ہے۔ ریئل اسٹیٹ کے طبقات، ہاؤسنگ، کمرشل سے لے کر صنعتی رئیل اسٹیٹ تک، سبھی نے بہت سے نئے پراجیکٹس کے نفاذ کے ساتھ مثبت ترقی کے آثار دکھائے۔

حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے "ہیٹ اپ" کے آثار دکھائے ہیں۔ (تصویر: ایس ٹی)

ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARs IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien نے کہا کہ رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "گرم ہونے" کے آثار دکھانا شروع ہو گئی ہے۔

اس کے مطابق، زمین کی نیلامی کی کہانی "راتوں رات" منعقد ہونے والی نیلامیوں کے ساتھ پہلے سے کہیں زیادہ "گرم" ہے، جس میں سیکڑوں، یہاں تک کہ ہزاروں لوگ ایک جگہ کے لیے مقابلہ کرنے کے لیے "کھاؤ اور انتظار کریں" کو قبول کرتے ہیں۔ جیتنے والی قیمت بھی ایک ریکارڈ بلند ہے، اچھی طرح سے سرمایہ کاری شدہ انفراسٹرکچر کے ساتھ پروجیکٹ کی زمین کے برابر۔

مارکیٹ کی گرمی بھی اپارٹمنٹ طبقہ کی قیادت میں ہے، قیمتیں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں مسلسل نئی اعلیٰ سطحیں طے کر رہی ہیں۔ زیادہ مانگ کی وجہ سے ہزاروں اپارٹمنٹ مالکان کو باقاعدگی سے اپنے گھر بیچنے کے لیے کالیں موصول ہوتی ہیں۔ زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں کے باوجود، نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹ پراجیکٹس نے بہت اچھی جذب کی شرح ریکارڈ کی ہے۔

اپارٹمنٹ کی قسم کے ساتھ، بڑے سرمایہ کاروں کے کچھ نئے شروع کیے گئے کم عروج والے پروجیکٹس نے بھی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے باوجود بکنگ کی "ریکارڈ" تعداد ریکارڈ کی۔ بہت سے اپارٹمنٹس کی اچھی جگہیں ہیں، نہ صرف زیادہ قیمتیں، بلکہ انہیں خریدنے کے لیے، صارفین/سرمایہ کاروں کو بھی فرق کی ادائیگی قبول کرنی پڑتی ہے۔

زمین کے دلال "موجیں بناتے ہیں"

اصل طلب اور رسد کے نتائج کے علاوہ، مارکیٹ نے "ہیٹ اپ" کے آثار بھی دکھائے ہیں۔ یہ صورتحال زمین کی قیاس آرائیوں، مکانات کی قیمتوں میں اضافے، اور غیر شفاف رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ابھرنے سے ظاہر ہوتی ہے۔

"بہت سے چھوٹے سرمایہ کار قیاس آرائیوں کے لیے مارکیٹ میں شامل ہوتے ہیں، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں غیر معقول حد تک بڑھ جاتی ہیں۔ کچھ قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی "مدد" کی وجہ سے اپارٹمنٹس کے حصے میں "ہیٹ اپ" کے آثار بھی دکھائے جاتے ہیں جس میں منتقل شدہ اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت تیزی سے زیادہ ہوتی ہے۔

اصل طلب اور رسد کے نتائج کے علاوہ، مارکیٹ نے "گرم ہونے" کے آثار بھی دکھائے ہیں۔ (تصویر: VOV)

خاص طور پر، محترمہ میئن نے کہا کہ 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مارکیٹ میں پیش کی جانے والی 22,412 مصنوعات کی فراہمی کا سلسلہ جاری رکھا، جس میں فروخت کے لیے تقریباً 14,750 نئی مصنوعات پیش کی گئیں، جو کہ پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 25 فیصد کم ہے، لیکن اس کے باوجود اسی مدت کے مقابلے میں 60 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق، تیسری سہ ماہی کی فراہمی میں اب بھی "ترقی" دکھائی دیتی ہے جب متعدد نئے پروجیکٹس سامنے آئے، خاص طور پر بڑے پیمانے پر ایسے پروجیکٹس کی موجودگی کے ساتھ جو مارکیٹ کو مزید "جاندار" بناتے ہیں۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ میں فروخت کے لیے 38,797 نئی مصنوعات ریکارڈ کی گئیں۔ سپلائی اب بھی مضبوط فرق ریکارڈ کیا. اس کے مطابق، 70% نئی سپلائی اپارٹمنٹ کے حصے سے آئی۔ جن میں سے، 50 ملین VND/m2 سے زیادہ کی فروخت کی قیمتوں والی پروڈکٹس کی بھاری اکثریت ہے۔ مارکیٹ سستی کمرشل اپارٹمنٹس سے تقریبا مکمل طور پر خالی تھی۔ خطے کے لحاظ سے، شمال نے 46٪ کے ساتھ نئی سپلائی کی قیادت کی، اس کے بعد وسطی علاقے نے 29٪ اور جنوب نے 25٪ کے ساتھ۔

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ، اگرچہ سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں ہے، پوری مارکیٹ نے تیسری سہ ماہی میں تقریباً 10,400 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 51% کی جذب کی شرح کے برابر ہے۔ یہ نئی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس میں مارکیٹ کی دلچسپی کو ظاہر کرتا ہے، حالانکہ زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی ہے اور سرمایہ کاری کے اخراجات، خاص طور پر زمین سے متعلق اخراجات بڑھ رہے ہیں۔

لین دین کے حجم اور جذب کی شرح میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں بالترتیب 25% اور ایک فیصد پوائنٹس کی کمی ہوئی لیکن 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 80% اور 28 فیصد پوائنٹس کا اضافہ ہوا۔ جس میں سے، اپارٹمنٹ کے لین دین کا حجم اب بھی "زبردست" تھا، جو کہ مجموعی طور پر ہاؤسنگ لین دین کے تیسرے نئے اپارٹمنٹس کے لین دین میں اوسطاً 71% ہے۔ جذب کی شرح 75٪ ہنوئی میں اپارٹمنٹ پراجیکٹس نے فروخت کے لیے کھولنے کے فوراً بعد 90% تک جذب کی شرح بھی ریکارڈ کی۔

اپارٹمنٹ کی مجموعی قیمت کو کم کرنے کے لیے چھوٹے اپارٹمنٹس بنانے کا رجحان، جو سنگلز اور نوجوان خاندانوں کی ضروریات اور مالی صلاحیت کے لیے زیادہ موزوں ہے، تیزی سے واضح ہو رہا ہے۔ یہ بھی جائیداد کی وہ قسم ہے جو بہترین لیکویڈیٹی کو ریکارڈ کرتی ہے۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ نے 30,589 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 2.5 گنا زیادہ ہیں۔ ستمبر کے آخر میں شروع کیے گئے بہت سے نئے پروجیکٹس، جنہوں نے بکنگ قبول کرنا شروع کی، نے بھی بڑی مقدار میں سود اور "بڑی" ڈپازٹس ریکارڈ کیں۔

فروخت کی قیمتوں کے لحاظ سے، بنیادی اور ثانوی دونوں بازاروں میں، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں، مکانات کی قیمتیں اعلیٰ سطح پر "لنگر" ہوتی رہتی ہیں۔ کیونکہ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن دن بدن سنگین ہوتا جا رہا ہے، اگرچہ رسد میں بہتری آئی ہے، لیکن پھر بھی طلب کو پورا کرنا بہت مشکل ہے۔ اس کے علاوہ، زیادہ تر نئی سپلائی سرمایہ کاری کی لاگت کے ساتھ اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی رہتی ہے، خاص طور پر زمین سے متعلق اخراجات، بڑھتے ہیں۔

خاص طور پر، تیسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں بنیادی قیمت کی سطح میں مسلسل اضافہ ہوتا رہا اور رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھائے گئے، جبکہ سپلائی بتدریج بہتر ہو رہی ہے۔ نئے پراجیکٹس، کم عروج سے لے کر اونچے درجے کی مصنوعات تک، بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقوں میں، ابھی بھی مارکیٹ کی طرف سے بھرپور توجہ حاصل کرتے ہیں۔ اس نے اپارٹمنٹ کی ثانوی قیمت کی سطح کو بلند رہنے کے لیے ایک محرک بنایا ہے، حالانکہ "گرم" نمو کے عرصے کے بعد لیکویڈیٹی بتدریج مستحکم ہو گئی ہے۔

دا نانگ میں، اپارٹمنٹس کی بنیادی قیمت کی سطح میں بھی "ریکارڈ" اضافہ ریکارڈ کیا گیا، نئی سپلائی کا 50% سے زیادہ قیمت VND80 ملین/m2 سے زیادہ ہے۔ تاہم، صوبے سے باہر کے خریداروں، خاص طور پر ہنوئی کے سرمایہ کاروں کی جانب سے سرمایہ کاری کی مانگ کی بدولت مارکیٹ اب بھی اچھی طرح جذب تھی۔ اس کے علاوہ، ثانوی قیمت کی سطح میں بھی بڑے پیمانے پر بہتری آئی، کچھ علاقوں میں رہائشی زمین کی قیمتوں میں اسی مدت کے دوران 10-25 فیصد اضافہ ہوا۔

ہو چی منہ شہر کے لیے، بنیادی قیمت کی سطح اعلیٰ سطح پر مستحکم رہی کیونکہ سپلائی بنیادی طور پر جاری منصوبوں سے آتی ہے۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر کے آس پاس کے صوبوں اور شہروں میں بنیادی قیمتوں کی سطح میں قدرے اضافہ ہوا، 3-5% سے اتار چڑھاؤ، نئی سپلائی کی فروخت کی قیمتیں زیادہ ہیں۔

اپارٹمنٹ پرائس انڈیکس پر تحقیق، VARS کے منتخب کردہ اور مشاہدہ کردہ 150 پروجیکٹس کے نمونے کے سیٹ میں پراجیکٹس کی فروخت کی قیمت کے اوسط اتار چڑھاو کی عکاسی کرتی ہے، یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ Q3/2024 تک، ہنوئی میں پروجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے، جو Q19/19 کے مقابلے میں 64.0% کا اضافہ ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت کی قیمت 49.2 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 64.2 ملین VND/m2 ہو گئی، جو بنیادی مدت کے مقابلے میں 30.6% کے اضافے کی عکاسی کرتی ہے۔ دا نانگ میں، ڈا نانگ مارکیٹ پرائس انڈیکس نے تیسری سہ ماہی میں 46.2% کا اضافہ دکھایا، جو ہو چی منہ سٹی میں ہونے والے اضافے سے زیادہ ہے۔

"رہائش اور سرمایہ کاری کی ضروریات سمیت رئیل اسٹیٹ کی مانگ مضافاتی علاقوں، دو خاص شہری علاقوں کے آس پاس کے صوبوں/شہروں اور زیادہ مناسب قیمتوں پر بہت سے اختیارات کے ساتھ ثانوی مارکیٹ کی طرف منتقل ہوتی جارہی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں 3 بلین VND سے کم اپارٹمنٹس اور مکانات کو سختی سے "شکار" کیا جا رہا ہے، "Ms.

ماخذ: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html