وہ کیا وجہ ہے جو زمین کے منصوبوں کی قیمت کا تعین کرتی ہے؟

مقام سونا ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک سال سے زائد عرصے سے مشکلات کا شکار ہے، لیکن زمین اس سے مستثنیٰ ہے۔ وزارت تعمیرات کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، نئے لائسنس یافتہ منصوبوں، جاری منصوبوں اور مکمل ہونے والے منصوبوں کی تعداد کے لحاظ سے زمین کی مارکیٹ میں زبردست اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، زمین کے لین دین کا حصہ پوری مارکیٹ میں کل لین دین کا 70% تھا، جو 67,500 سے زیادہ لین دین تک پہنچ گیا۔

تصویر 1 میں زمین کے منصوبوں کی قیمت کا فیصلہ کرنے کی کیا وجہ ہے؟ — تھونگ ڈونگ ین رہائشی علاقہ، ڈونگ فونگ کمیون، ین فونگ ڈسٹرکٹ کا پروجیکٹ سائٹ پلان

2023 کی تیسری سہ ماہی میں ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کی رپورٹ میں یہ ریکارڈ کرنا جاری ہے کہ زمینی پلاٹ اہم طبقہ ہیں جب کم بلندی والی عمارتوں کے ساتھ مل کر، وہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کل سپلائی کا 54% بنتے ہیں۔ زمینی پلاٹ کے لین دین نے بھی اپنی شناخت بنائی جب بہت سے صوبوں اور شہروں نے سینکڑوں زمینی پلاٹوں کی نیلامی کی معلومات کا اعلان کیا جس کی قیمتیں نیلامی کی پیشکش کی گئی قیمتوں سے زیادہ تھیں۔

مندرجہ بالا اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ آج زمین خریداروں اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کا ہدف ہے۔ یہی وجہ ہے کہ شمال میں زمین کی قیمتوں میں اس سال مسلسل اضافے کا رجحان برقرار ہے، 2023 کی تیسری سہ ماہی تک، ان میں گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 5 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

درحقیقت، مارکیٹ میں کچھ جگہوں پر زمین کی قیمتوں میں کمی دیکھی گئی ہے۔ تاہم، کمی صرف دور دراز کے علاقوں میں ظاہر ہوتی ہے، بنیادی ڈھانچے کی کمی، حقیقی معاشی مدد کے بغیر اور سستے پیسوں کی مدت کے دوران قیاس آرائی کی لہروں سے بہت زیادہ "دھکیل" جاتی ہے۔ دریں اثنا، اچھے اقتصادی حالات، آسان ٹرانسپورٹ انفراسٹرکچر، اہم مقامات، رہائشی علاقوں سے ملحق، خاص طور پر صنعتی پارکوں کے قریب والے علاقوں میں زمین ہمیشہ اپنی کشش، استحکام اور نمو کو لیکویڈیٹی اور قدر دونوں میں برقرار رکھتی ہے۔ یہ اس بات کی بھی وضاحت کرتا ہے کہ کیوں گنجان آباد علاقوں اور صنعتی پارک کی ترقی کو اکثر سرمایہ کار زمینی مصنوعات کے لیے تلاش کرتے ہیں۔ عام طور پر، Bac Ninh، شمال کے سب سے بڑے صنعتی مراکز میں سے ایک، 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، کل 1,875 پروڈکٹس کے ساتھ 12 زمینی منصوبے زیر عمل تھے، جو بڑی تعداد میں سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کر رہے تھے، جو کہ موجودہ شمالی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے سب سے زیادہ متحرک "منظر" میں سے ایک ہے۔

ین فونگ ضلع میں سرمایہ کاری کی کشش کا منصوبہ - صنعتی دارالحکومت

Bac Ninh رئیل اسٹیٹ کے نقشے پر ایک "سرخ پتے" کے طور پر ابھرتے ہوئے، ین فونگ ضلع سرمایہ کاروں کا ہدف ہے۔ Yen Phong Bac Ninh صوبے کے مغرب میں واقع ہے، Bac Ninh شہر سے صرف 10 کلومیٹر کے فاصلے پر، صوبے کا "صنعتی دارالحکومت" ہے اور اسے Bac Ninh صوبے کے منصوبے کے مطابق شہر بنانے کی تجویز دی جا رہی ہے۔

یہاں، ڈونگ فونگ کمیون کو ایک ایسا علاقہ سمجھا جاتا ہے جس میں دو اہم ٹریفک راستے بشمول نوئی بائی - ہا لانگ ایکسپریس وے اور پراونشل روڈ 286 شامل ہیں۔ یہ دونوں راستے ڈونگ ین گاؤں کو آپس میں ملاتے ہیں، جو یہاں سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے ایک نادر مقام بناتے ہیں، جن میں سب سے نمایاں ڈونگ ین ولیج ہاؤسنگ پروجیکٹ ہے جو REQ کمپنی Li کی طرف سے سرمایہ کاری کی گئی ہے۔

تصویر 2 میں زمین کے منصوبوں کی قیمت کا فیصلہ کرنے کی کیا وجہ ہے؟ — پراجیکٹ کے پاس 548 ملحقہ پراڈکٹس اور شاپ ہاؤسز ہیں جو سرمایہ کاروں کو راغب کرتے ہیں۔

10.8 ہیکٹر کے پیمانے کے ساتھ، ڈونگ ین ولیج رہائشی علاقہ کا منصوبہ مارکیٹ میں 548 دکانوں اور ٹاؤن ہاؤسز کی پیشکش کرتا ہے۔ یہ رہائشی اور اراضی کے بقایا منصوبوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے، جس کا ایک اہم مقام ہے، دکانوں کی پوری قطار صوبائی روڈ 286 سے براہ راست جڑی ہوئی ہے۔ مغرب موجودہ رہائشی علاقے سے متصل ہے اور شمال موجودہ رہائشی علاقے اور صوبائی روڈ 286 سے متصل ہے۔

چاروں اطراف سے گنجان آباد رہائشی علاقوں سے گھرا ہوا، یہ پروجیکٹ رہائشیوں کے لیے شاندار فوائد لاتا ہے جب علاقائی ٹریفک کنکشن اور اچھی طرح سے مکمل شدہ عوامی سہولیات اور خدمات جیسے کہ اسکول، ثقافتی گھر اور کھیلوں کے علاقے وراثت میں ملتے ہیں۔ اس کے علاوہ، موجودہ بڑی کمیونٹی کے ساتھ، کاروبار شروع کرنا بھی اس وقت آسان ہو جاتا ہے جب ممکنہ گاہکوں کی ایک کمیونٹی دستیاب ہو۔

مزید اہم بات یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے والا نکتہ ضلع کے اہم صنعتی پارکوں سے متصل پروجیکٹ کا مقام ہے جس میں شامل ہیں: ین فونگ 1، ین فونگ 1 توسیع، ین فونگ 2 (بشمول ین فونگ 2C اور VSIP Bac Ninh 2)۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں ملک کے سرکردہ برانڈز مرکوز ہیں، اربوں USD تک کی سرمایہ کاری کے ساتھ جیسے Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... ہزاروں افراد کی افرادی قوت کے ساتھ، بڑی تعداد میں حکام، ماہرین اور سینئر مینیجرز کے ساتھ۔

پراجیکٹ سے انڈسٹریل پارکس کا کنکشن انتہائی آسان ہے، ین فونگ 1 انڈسٹریل پارک سے صرف 3 منٹ، ین فونگ 2 انڈسٹریل پارک سے 10 - 15 منٹ، نیز باک نین شہر یا چو ٹاؤن۔ یہ پروجیکٹ کو ایک ٹرانزٹ اسٹیشن بناتا ہے، نہ صرف ین فونگ ضلع بلکہ باک نین صوبے کے سفر کے لیے ایک مربوط جگہ۔ وقت کے ساتھ مستقل طور پر بڑھتی رہائش اور رہائش کی ضرورت کی وجہ سے مستقبل میں رہائش سے تجارت تک قیمت کو ایک نئی سطح پر لے کر، کاروباری کارکردگی کو بڑھانے میں تعاون کرنا۔ صوبے کے تخمینوں اور تخمینوں کے مطابق، ین فونگ کے 2025 تک 255,000 افراد تک پہنچنے کی توقع ہے، جو کہ رہائش اور تجارتی خدمات کی ترقی کے لیے بڑی صلاحیت کا وعدہ کرتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی خصوصیات کے ساتھ، ماہرین کا خیال ہے کہ مقام ہمیشہ پہلا اور اہم عنصر ہوتا ہے جو کسی پروجیکٹ کی قدر پیدا کرتا ہے۔ اور ڈونگ ین ولیج ریذیڈنشیل ایریا پروجیکٹ کے اولین مقام کے ساتھ، قیمت 25-35 ملین/m2 ہے، یہ پروجیکٹ سرمایہ کاروں کی طرف سے صنعتی پارک سے ملحقہ زمینی مصنوعات کی ملکیت کی طرف راغب ہو رہا ہے۔ یہ اس وقت اور بھی نمایاں اور پرکشش ہے جب تمام اراضی کے پاس طویل مدتی ملکیت کی سرخ کتابوں کے ساتھ مکمل قانونی دستاویزات موجود ہیں، جس سے یہ منصوبہ باک نین صوبے کے ساتھ ساتھ ہنوئی اور پڑوسی صوبوں کے سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کر رہا ہے۔

ماخذ