زمین کے سرمایہ کاروں کی متوقع قیمت کیا ہے؟

قیمت پر اتفاق کرنے میں دشواری کی وجہ سے لیکویڈیٹی "منجمد"

کچھ سرمایہ کاروں کے مطابق، حالیہ دنوں میں اس طبقہ کی لیکویڈیٹی میں کوئی بہتری نہیں آئی ہے کیونکہ بہت سے لوگوں نے دیکھا ہے کہ زمیندار واقعی "زمین گھٹن" کی حالت میں نہیں گرے ہیں۔ خاص طور پر خوبصورت مقامات پر واقع زمین کے پلاٹوں میں، درمیانی مدت میں زیادہ منافع کی صلاحیت کے ساتھ اور زمین کے مالکان اس وقت بہت زیادہ مالی دباؤ میں نہیں ہیں۔

مسٹر فام کھائی - ہو چی منہ شہر کے پڑوسی علاقوں جیسے لانگ این ، ڈونگ نائی، بنہ فوک، با ریا - ونگ تاؤ میں طویل عرصے سے زمین کے سرمایہ کار نے کہا کہ پچھلے دنوں میں، وہ اور کچھ دوست مناسب قیمتوں کے ساتھ زمین کے پلاٹوں کا شکار کرتے رہے ہیں۔ لیکن زمین کے خوبصورت پلاٹوں میں سے اکثر قیمت پر اختلاف کی وجہ سے بند ہونا بہت مشکل ہوتا ہے۔

"زمین کے مالکان ہمارے تخمینے کے مقابلے میں اب بھی قیمت کافی زیادہ رکھتے ہیں، کچھ لوگ کم قیمت پر بات چیت کرنے سے بھی انکار کر دیتے ہیں کیونکہ وہ سمجھتے ہیں کہ موجودہ قیمت مناسب ہے۔ خاص طور پر، بہت سے زمیندار یہ سوچتے ہیں کہ مارکیٹ جلد ٹھیک ہو جائے گی، اس لیے انہوں نے صرف بہت کم سطح پر نقصانات کم کیے ہیں۔ اسی وجہ سے، پچھلے 3 مہینوں میں، میں صرف 1 پلاٹ زیادہ خرید سکا ہوں، Tau V - Mr. کھائی نے شیئر کیا۔

اس سرمایہ کار نے یہ بھی کہا کہ اس وقت بینک میں موجود زمین کے کچھ پلاٹوں کے باوجود بھی زمینداروں نے اپنی ذاتی رائے میں قیمت کو "اچھی" سطح پر نہیں لایا ہے۔ بہت سے زمینداروں نے بینک اور کچھ دیگر ویلیو ایشن کمپنیوں کی قیمتوں سے کئی سو ملین زیادہ قیمتیں بھی بڑھا دی ہیں۔

یہ شکل 1 میں زمین کے سرمایہ کاروں کی متوقع قیمت ہے۔ — پروجیکٹ کی زمین بہت سے سرمایہ کاروں کا پسندیدہ انتخاب ہے۔

حقیقت یہ ہے کہ زمیندار نے 2022 کی چوٹی کی قیمت کو ایک معیار کے طور پر نقصان میں کٹوتی قائم کرنے کے لیے استعمال کیا جس کی وجہ سے بہت سے لوگ ایسے ہیں جو سرمایہ کاری کے لیے خریدنا چاہتے ہیں لیکن معاہدے کو بند نہیں کر سکتے۔ یہاں تک کہ بہت سے لوگوں کے لیے جو طویل مدتی کے لیے سرمایہ کاری کر رہے ہیں ان کے لیے 50% نقصان میں کمی بھی صرف منافع میں کمی ہے۔

اس کے علاوہ، بیچنے والے کے نقطہ نظر سے، کچھ لوگ زمین کے بخار کے وقت مارکیٹ میں داخل ہوتے ہیں، زمین کی قیمتوں کو کئی سو فیصد تک دھکیل دیا جا سکتا ہے. ریئل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے بروکریج فیس، قانونی فیس اور سود والے قرضوں کا ذکر نہ کرنا۔ اس لیے ایک سال کے بعد اگر وہ اصل قیمت پر بیچنا قبول کر بھی لیں تو پھر بھی انہیں کئی سو ملین کا بھاری نقصان اٹھانا پڑے گا۔ لہذا، جب صارفین کو "قیمتوں میں کمی" کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو بہت سے زمیندار لین دین سے اتفاق نہیں کرتے، جس کی وجہ سے مارکیٹ کی لیکویڈیٹی "منجمد" رہتی ہے۔

اس کے علاوہ، کچھ سرمایہ کاروں نے تبصرہ کیا کہ فی الحال، ہو چی منہ شہر کے آس پاس کے صوبوں میں صرف زمین اور زرعی مصنوعات، خاص طور پر زمین کی منڈی میں جو ابھی تک بخار تک نہیں پہنچی ہے، کی مناسب قیمتیں ہیں۔ تاہم، ترقی کی سمت کی کمی کی وجہ سے مستقبل کے خطرات بھی زیادہ ہیں۔ ان علاقوں میں جو "لہر" سے گزر چکے ہیں، قیمتوں میں 30-40% کی کمی اب بھی ایک قیمت ہے جس پر موجودہ وقت میں غور کرنے کی ضرورت ہے۔

کیا قیمتیں مزید نیچے جا سکتی ہیں؟

Batdongsan.com.vn کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں ایک رپورٹ کے مطابق، 2023 میں زمین کی قیمتیں قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ میں تیزی سے کم ہونے کا رجحان رکھتی ہیں، قیمتوں میں اضافے کے انتظار میں انوینٹری رکھنا (رہائشی ضروریات کو پورا نہیں کرنا، کھپت کا استحصال)، جب کہ عام طور پر زمین صرف 8-12٪ سے کم ہوئی۔ ٹاؤن ہاؤسز، ولاز اور مستقبل کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں سب سے زیادہ کمی واقع ہوئی، جو تقریباً 15-30% تک گر گئی، صرف چند غیر معمولی معاملات 2022 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 40% کی منزل کی قیمت تک گر گئے۔

دریں اثنا، ایسے حصے جو خریداروں کے لیے گھر کی حقیقی ضروریات کے لیے موزوں ہیں اور فوری طور پر استعمال کیے جا سکتے ہیں، بہت کم فروخت ہو رہے ہیں۔ کچھ پروجیکٹس پوری مارکیٹ کے نفسیاتی اثرات کی وجہ سے اب بھی قیمتوں میں کمی ریکارڈ کرتے ہیں، لیکن صرف ایک تنگ رینج میں۔ نقصانات کو کم کرنے کے لئے کوئی گھبراہٹ نہیں ہے۔

Batdongsan.com.vn کی جانب سے گھر خریداروں پر کیے گئے ایک نفسیاتی سروے کے مطابق، تقریباً 56 فیصد نے پیش گوئی کی کہ سال کے آخری مہینوں میں گھروں کی قیمتیں کم ہوتی رہیں گی، صرف 23 فیصد نے کہا کہ وہ بڑھتی رہیں گی۔ اس کے مطابق، 54 فیصد جواب دہندگان نے کہا کہ آنے والے وقت میں شرح سود میں اضافہ ہوتا رہے گا، تقریباً 20 فیصد نے کہا کہ تیسری سہ ماہی کے بعد شرح سود میں کمی ہو سکتی ہے لیکن 2020 سے 2021 کے عرصے میں واپس آنا مشکل ہے۔

یہ تصویر 2 میں زمین کے سرمایہ کاروں کی متوقع قیمت ہے۔ — سروے میں شامل زیادہ تر لوگوں نے زمین کو اس قسم کے طور پر منتخب کیا جو وہ مستقبل قریب میں خریدنا چاہتے ہیں۔

اس کے برعکس، فروخت کنندگان کے گروپ میں، فروخت کی وجہ سے متعلق سروے کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 49% سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کی تشکیل نو کرنا ہے۔ 23% ہے کیونکہ اسے استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے، اس لیے وہ اسے دوبارہ بیچتے ہیں، صرف 22% مالی مشکلات کی وجہ سے، معاشی مسائل کو حل کرنے کے لیے منتقل کرنا پڑتا ہے۔ مالی دباؤ زیادہ نہ ہونے کی وجہ سے نقصانات کو کم کرنے والے لوگوں کی تعداد کے ساتھ، زیادہ تر بیچنے والے اب بھی اس سطح پر ہیں کہ وہ منافع پر فروخت ہونے کی توقع رکھتے ہیں۔

خاص طور پر، اثاثے رکھنے والے 42% تک لوگ قیمت خرید سے کم از کم 10% زیادہ کے منافع پر فروخت کرنا چاہتے ہیں، 38% 10% سے کم منافع کے فرق پر فروخت کرنا قبول کرتے ہیں۔ صرف 16% سامان سے چھٹکارا حاصل کرنے کے لیے 5-20% رعایت قبول کرتے ہیں۔ 20% سے زیادہ کی رعایت قبول کرنے والے سرمایہ کاروں کا تناسب صرف 3 ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کم مقام پر ہیں، قیاس آرائیوں کی طلب ختم ہوگئی ہے، سرمایہ کاری میں کمی آئی ہے اور صرف رئیل اسٹیٹ کی خریداری باقی ہے۔ مارکیٹ نے سرمایہ کاری کے خریداروں کی ایک بڑی تعداد کھو دی ہے جس کی وجہ سے لیکویڈیٹی متاثر ہو رہی ہے اور 2023 میں زمین کی قیمتیں بھی متاثر ہوں گی۔

ریل اسٹیٹ کے لین دین کا کامیاب ہونا مشکل ہے کیونکہ بیچنے والے اور خریداروں کے درمیان توقعات ابھی بھی بہت دور ہیں۔ اس وقت حکومت اور اہل علاقہ قانونی مسائل حل کر رہے ہیں۔ شرح سود کم ہونے پر بینکوں نے بھی بہت سے مثبت اشارے ریکارڈ کیے ہیں۔ صارفین کی حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والی رئیل اسٹیٹ جلد ہی ٹھیک ہو سکتی ہے۔

دریں اثنا، خریدار رئیل اسٹیٹ کو ترجیح دے رہے ہیں جو فوری استعمال، اچھی قیمت برقرار رکھنے، حفاظت اور زیادہ لیکویڈیٹی کے معیار پر پورا اترتی ہے۔ لہذا، مصنوعات کا یہ گروپ آنے والے وقت میں لیکویڈیٹی کو بہتر بنائے گا۔ دریں اثنا، قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کے گروپ کی قیمت میں کمی جاری رہ سکتی ہے۔

ماخذ