زرعی زمین کی قیمتوں میں 65%-70% اضافے کی تجویز: بہت سے خدشات

ایس جی جی پی کے نامہ نگاروں کے مطابق، ہو چی منہ شہر کے کچھ علاقوں میں، ایسے بہت سے معاملات ہیں جہاں لوگوں کو اپنی زمین کے استعمال کی تبدیلی کی درخواستیں واپس لینا پڑتی ہیں کیونکہ فیصلہ 79/2024 میں زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس بہت زیادہ ہے۔ ماہرین کا اندازہ ہے کہ زرعی اراضی کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنا لوگوں کو مقصد کو تبدیل کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کے بوجھ کو کم کرنے میں مدد کرنے کے لیے ضروری ہے، لیکن اس میں معقول اضافے پر غور کرنا ضروری ہے۔

لوگوں پر مالی دباؤ کو کم کریں۔

ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ فیصلہ 79/2024 کے مطابق قیمتوں کی فہرست کو لاگو کرنے سے شہر کی عام مارکیٹ پر منفی اثرات مرتب ہوتے ہیں۔ یعنی زمین کے استعمال کے تبادلوں سے بجٹ کی آمدنی میں کمی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو محدود کرنا، اور لوگوں کی جانب سے نئی تعمیرات کی محدودیت کی وجہ سے تعمیراتی مواد کی مارکیٹ میں گہرائی سے کمی۔ حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی جس میں رہائشی زمین کی منصوبہ بندی کے ساتھ زرعی اراضی کی قیمت کو ہو چی منہ سٹی کے علاقے میں پہلے لاگو کیے گئے فیصلے 79/2024 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست میں 65%-70% تک ایڈجسٹ کرنے کی تجویز دی گئی۔

بن کوئئی وارڈ میں زمین، HCMC تصویر: THANH HIEN

ڈاکٹر فام ویت تھوان کے مطابق، ایڈجسٹمنٹ کا دائرہ رہائشی علاقوں میں مخلوط زرعی اراضی کے پلاٹوں پر لاگو ہو گا جو رہائشی زمین کی منصوبہ بندی کے ساتھ، یا ایسے رہائشی زمین کے پلاٹوں پر جن کو رہائشی زمین میں تبدیل نہیں کیا گیا ہے جب کہ قانون 202 کی رہنمائی کے مطابق رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہو۔ اس کے علاوہ، رہائشی زمین کی منصوبہ بندی کے بغیر زرعی اراضی کو تجویز کے مطابق بڑھانے کے لیے ایڈجسٹ نہیں کیا جائے گا، تاکہ طویل مدتی میں پراجیکٹس اور صنعتی زونز اور کلسٹرز کے لیے حالات پیدا کیے جا سکیں۔ "اگر تجویز منظور ہو جاتی ہے، تو لوگوں کو صرف 2.5-3 گنا زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑے گا، جو کہ 250%-300% کے مساوی ہے جب کہ فیصلہ 02/2020 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کے مقابلے میں۔ دریں اثنا، اگر ایڈجسٹ نہیں کیا گیا تو، زمین کے استعمال کی فیس کی رقم جو لوگوں کو ادا کرنی پڑتی ہے اوسطاً 5-25 گنا سے بڑھ جائے گی، جو کہ 50-50% کے برابر ہے، بڑے، ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا۔

مثال کے طور پر مسٹر این کے (ٹین تھانہ ڈونگ کمیون، کیو چی ڈسٹرکٹ) کا معاملہ لیں۔ جب اس نے زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے بارے میں سنا تو 30 اکتوبر 2024 کو اس نے تقریباً ^960m2 زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست جمع کرائی۔ نئی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرتے ہوئے، اسے 4.3 بلین VND سے زیادہ ادا کرنا پڑا۔ دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ اکنامکس کے تجویز کردہ حساب کتاب کے طریقہ کار کے ساتھ، مسٹر کے پر کم مالی بوجھ پڑے گا۔ خاص طور پر، مسٹر کے کے علاقے میں زمین کی قیمت 4.3 ملین VND/ ^m2 ہے۔ اگر زرعی زمین کی قیمت رہائشی زمین کی قیمت کے 70% تک بڑھا دی جائے تو 4.3 x 70% = 3 ملین VND/ ^m2 ۔ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے پر حکمنامہ 103/2024 میں بتائے گئے حساب کے طریقہ کار کے مطابق، زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے پر زمین کے استعمال کی فیس 4.3 ملین VND - 3 ملین VND = 1.3 ملین VND/ ^m2 ہے۔ اس طرح، ^100m2 کے ساتھ، زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرتے وقت، اسے صرف 1.3 بلین VND ادا کرنا پڑتا ہے، جو کہ موجودہ حساب سے 3 بلین VND سے زیادہ کی کمی ہے۔

غور سے غور کریں۔

تاہم، کچھ رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ زرعی اراضی کی قیمتوں کو تجویز کردہ طور پر بڑھانے پر احتیاط سے غور کرنا ضروری ہے کیونکہ اس سے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا، جس سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی ترقی متاثر ہوگی۔ اس کے علاوہ، تبادلوں کے انتظار میں زمین کے جمع ہونے کی صورت حال ہو سکتی ہے، جس کی وجہ سے پیداواری زمین کا ذریعہ سست ہو جاتا ہے، شہری زراعت کی ترقی کو منحرف کر دیتا ہے۔

با ریا رئیل اسٹیٹ کلب کے چیئرمین مسٹر وو وان تھونگ نے کہا کہ زرعی اراضی کی قیمتوں میں رہائشی زمین کی قیمتوں میں 65%-70% اضافہ بہت سے نتائج کا باعث بن سکتا ہے۔ زرعی اراضی کو رہائشی زمین کی قیمت کے قریب نہیں سمجھا جا سکتا، جس کی وجہ سے قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرنے والی زرعی زمین میں آسانی سے قیاس آرائیاں ہو سکتی ہیں، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ان منصوبوں کے لیے ناموافق اتار چڑھاؤ ہو سکتا ہے جن کے پاس پہلے سے ہی رہائشی زمین ہے۔ دریں اثنا، مسٹر لی ویت لین، با ریا - وونگ تاؤ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرتے وقت، کاروباری اداروں کو زمین کے استعمال کے مقصد کو زرعی زمین سے رہائشی زمین میں تبدیل کرنا چاہیے۔ جب زمین کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، تو کاروبار کو زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کے لیے مزید رقم جمع کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ دریں اثنا، اس وقت کے دوران، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے مالیاتی انتظام انتہائی مشکل ہے.

Nguyen Canh Law Company Limited (Vung Tau Ward, Ho Chi Minh City) کے ڈائریکٹر وکیل Nguyen Canh کے مطابق، زرعی اراضی کی قیمت کو بڑھانے کے لیے ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے لیکن زمین کے قانون 2024 کے مطابق، خصوصی محکموں، شاخوں اور آزاد تشخیصی مشاورتی تنظیموں کے ساتھ مشاورت کے ساتھ زمین کی تشخیص کے عمل کی تعمیل کرنا ضروری ہے۔ خاص طور پر، یہ ضروری ہے کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقوں کے اصولوں کو مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق سمجھنا ضروری ہے جیسا کہ زمین کے قانون میں بتایا گیا ہے۔ زمین کی قیمتوں کا تعین ٹرانسفر مارکیٹ، زمین کی آمدنی، سرمایہ کاری کے اخراجات، پڑوسی زمین کی قیمتوں سے معلومات جمع کرنے پر مبنی ہونا چاہیے... رہائشی زمین کی قیمتوں سے ایک مقررہ تناسب نہیں لے سکتا۔

تھان ہین - کوانگ وو

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html