ہو چی منہ سٹی 2026 کی زمین کی قیمت کی فہرست کا مسودہ: لوگ زمین کے استعمال کی فیس برداشت کرنے کے قابل نہ ہونے کی فکر کرتے ہیں

حال ہی میں، ہو چی منہ شہر کے محکمہ زراعت اور ماحولیات نے ہو چی منہ سٹی میں یکم جنوری 2026 سے لاگو کی گئی زمین کی پہلی قیمت کی فہرست کو منظم کرنے والی ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل کی قرارداد کے مسودے پر رائے حاصل کرنے کے لیے ایک دستاویز متعلقہ اکائیوں کو بھیجی ہے۔ اس مسودے پر تبصرہ کرتے ہوئے ماہرین نے کہا کہ سب سے اہم عنصر یہ ہے کہ ان پٹ لینڈ ڈیٹا بیس مکمل اور معروضی ہونا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، زمین کی قیمتوں کا اطلاق کرتے وقت زمین کے استعمال کے گتانک پر غور کرنا ضروری ہے۔

لوگوں اور کاروباریوں کو مشکلات کا سامنا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے مطابق، 2026 کی زمین کی قیمت کی فہرست موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست (فیصلہ 79/2024) کی حدود کو دور کرے گی۔ اس کے مطابق، مسودے میں ہو چی منہ سٹی کی کچھ مرکزی سڑکوں پر زمین کی قیمت تقریباً پرانی زمین کی قیمت کی فہرست کے برابر ہے اور اصل منتقلی کی قیمت کا صرف 60% ہے۔

تاہم، قومی اسمبلی کے زیر غور زمین کے قانون 2024 کے نفاذ میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے سے متعلق قرارداد کے مسودے کے مطابق، زمین کی قیمتوں کا تعین قیمت کی فہرست کو تمام صورتوں پر لاگو ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (K کوفیشینٹ) سے ضرب دے کر کیا جاتا ہے۔ جس میں، غیر زرعی اراضی کی قیمت کی فہرست کے مقابلے K کوفیشنٹ 1.5 سے 2 گنا بڑھ جاتا ہے۔ زرعی زمین کے لیے 1.5 سے 10 گنا تک بڑھ جاتا ہے۔

لہٰذا، زمین کی قیمتوں کی اس نئی فہرست نے لوگوں اور کاروباروں کو اس بات کی فکر میں مبتلا کر دیا ہے کہ زمین کے استعمال کے مقاصد، زمین کے کرایے وغیرہ کو تبدیل کرتے وقت مالی ذمہ داریوں کی ادائیگی نہ کر سکیں گے۔

بن ہنگ کمیون، ہو چی منہ سٹی کا ایک رہائشی علاقہ

مسٹر این کے (Phu Hoa Dong commune, Ho Chi Minh City) نے کہا کہ وہ ہو چی منہ سٹی کی جانب سے زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کرنے کا اس امید کے ساتھ انتظار کر رہے ہیں کہ زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے پر زمین کے استعمال کی فیس کم ہو جائے گی۔ مسٹر کے نے کہا کہ اکتوبر 2024 کے آخر میں، جب انہوں نے سنا کہ ہو چی منہ سٹی فیصلہ 79 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرے گا، تو انہوں نے تقریباً 960 مربع میٹر زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے ایک درخواست جمع کرائی۔

تاہم، 2 ماہ کے انتظار کے بعد، اسے زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کا نوٹس موصول ہوا، جس نے فیصلہ 79 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کیا، جس کی رقم 4.3 بلین VND سے زیادہ ہے۔ "چونکہ ہم 4.3 بلین VND سے زیادہ ادا نہیں کر سکتے، اس لیے میرے خاندان کو رہائشی اراضی کا مقصد تبدیل کرنے کا خیال ترک کرنا پڑا اور زمین کی نئی قیمت کی فہرست کا انتظار کرنا پڑا۔ تاہم، اس نئی زمین کی قیمت کی فہرست کے ساتھ، زمین کے استعمال کی فیس دوگنا ہو سکتی ہے۔ ہم اتنی زیادہ رقم کیسے برداشت کر سکتے ہیں؟"، مسٹر کے نے شیئر کیا۔

کاروباری نقطہ نظر سے، چو لون رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر ٹران وان چاؤ نے تجزیہ کیا کہ سنٹرل ایریا کے علاوہ 2026 میں جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست کا مسودہ زیادہ تر کافی زیادہ ہے۔ کاروبار کے لیے، اگر زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں، تو یہ بہت سے پہلوؤں کو محدود کر دے گی، خاص طور پر سرمایہ کار مارکیٹ چھوڑ دیں گے۔

لہذا، شفاف اور منصفانہ مارکیٹ کی قیمتوں کی طرف بڑھنے کے لیے ضروری ہے کہ زمین کا ڈیٹا بیس اور خود مختار اکائیوں کی نگرانی، لوگوں، کاروباری اداروں اور خصوصی ایجنسیوں سے کھلے عام رائے حاصل کی جائے۔

زمین کی قیمتوں اور K گتانک سے دباؤ

ایس جی جی پی نیوز پیپر کے رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے شعبہ زمینی اقتصادیات کے قائم مقام سربراہ مسٹر ڈاؤ کوانگ ڈونگ نے تسلیم کیا کہ اگر قرارداد کے مسودے کے مطابق زمین کی قیمتوں کا اطلاق ہوتا ہے، تو آبادکاری کے انتظامات سے تمام معاملات؛ زمین کے استعمال کے مقصد کو زرعی زمین سے گھرانوں اور افراد کی رہائشی زمین میں تبدیل کرنا؛ زمین کے کرایے کی سالانہ ادائیگی کے ساتھ زمین کا لیز... کوفیشنٹ K کے مطابق 1.5-2 گنا زیادہ اراضی کے استعمال کی فیس ادا کرنا ہوگی۔

مسٹر ڈوونگ کے مطابق، اگر قومی اسمبلی زمین کی قیمت کے ٹیبل کے برابر زمین کی قیمت کے مواد کے ساتھ ایک مسودہ قرارداد پاس کرتی ہے جس کو کوفیشنٹ K سے ضرب دیا جاتا ہے، تو یہ سفارش کی جاتی ہے کہ مقامی لوگ 31 دسمبر 2026 سے پہلے کوفیشٹ K جاری کریں۔

بقیہ معاملات جیسے کہ زمین کی تقسیم، زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی، پوری لیز کی مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ زمین کا لیز، اور ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے پر معاوضے کا حساب، حکومت خصوصی معاملات طے کرے گی۔ ترقیاتی صلاحیت کے حامل منصوبوں کے لیے، مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے طریقے لاگو کیے جائیں گے۔

یہ اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے عمل کو مختصر کر دیا گیا ہے، اور زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کاروباری اداروں کی جانب سے منصوبوں کو تیار کرنے کے لیے کیے جانے والے اخراجات کے مطابق ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں نہیں بڑھ رہی ہیں۔

اس مسئلے پر اتفاق کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تجویز پیش کی کہ 2026 کے لیے درخواست کردہ K کوفیشنٹ کو 1 پر سیٹ کیا جانا چاہیے، یعنی کوئی اضافہ یا کمی نہیں۔ اس سے مقامی لوگوں کو قومی اسمبلی کی قرارداد پر عمل درآمد کرتے وقت الجھن سے بچنے میں مدد ملتی ہے۔ 2027 کے بعد، مارکیٹ کی صورت حال کے لحاظ سے K کوفیسینٹ اوپر یا نیچے ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ شہر کے انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرنمنٹ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ شہر کو 2024 کے زمینی قانون کے لاگو ہونے سے پہلے لاگو کردہ قیمت کی فہرست کی بنیاد پر زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کے لیے ایک سمت کی ضرورت ہوتی ہے جب کہ K کو 0.2 کی ایڈجسٹمنٹ رینج کے ساتھ ضرب کیا جاتا ہے۔ 2026 میں زمین کی قیمت کی فہرست۔

* مسٹر DAO QUANG DUONG ، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے شعبہ زمینی اقتصادیات کے قائم مقام سربراہ

مقصد بدلتے وقت زمین کے استعمال کی فیس شرائط کے مطابق ادا کریں گے۔

فیصلہ 79 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق کرتے وقت، یہ بنیادی طور پر پریکٹس کے لیے موزوں ہے، خاص طور پر پیداوار، کاروبار، تجارت اور خدمات کے لیے زمین کے لیے۔ تاہم، پچھلے علاقوں جیسے کہ بن چان، کیو چی، ہوک مون، نہ بی، کین جیو کے لوگوں کی کچھ آراء اس بات کی عکاسی کرتی ہیں کہ زرعی زمین سے رہائشی زمین میں تبدیل ہونے پر زمین کے استعمال کی فیس پہلے کے مقابلے کافی زیادہ ہے۔

اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، محکمہ زراعت اور ماحولیات (پہلے) نے ہو چی منہ شہر کی پیپلز کمیٹی کو مشورہ دیا کہ وہ وزیر اعظم کو رپورٹ کرے کہ وہ دیگر معاملات کے لیے زمین کے استعمال کی فیس میں چھوٹ اور 2024 کے اراضی قانون کی شق 2، آرٹیکل 157 کے نفاذ کے لیے رہنما اصول جاری کرے۔ فی الحال، حکومت کی طرف سے یہ سفارشات 2024 کے اراضی قانون کے نفاذ میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے ایک قرارداد منظور کرنے کے لیے قومی اسمبلی میں جمع کرائی گئی ہیں۔

اگر تجویز کے مطابق قرارداد منظور کی جاتی ہے، تو وہ گھرانے اور افراد جو زمین کا مقصد زرعی زمین سے رہائشی اراضی میں تبدیل کرتے ہیں، زمین کے استعمال کی مناسب فیس ادا کریں گے، جو لوگوں کے معاشی حالات اور آمدنی کے لیے موزوں ہے۔

بن دوونگ ایریا (پہلے) کے لیے ایڈجسٹمنٹ ہوئی تھی لیکن صرف 34 ری سیٹلمنٹ پروجیکٹس کو ایڈجسٹ کیا گیا تھا، باقی پہلے کی طرح ہی رہے۔ ان 34 آباد کاری والے علاقوں کی مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب تشخیص کی جا رہی ہے۔ Vung Tau کے علاقے کے لیے (پہلے)، 2019 کی زمین کی قیمت کی فہرست کو لے کر اور اسے 2023 کی زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر بھی ایڈجسٹمنٹ کی گئی تھی۔ اسی مناسبت سے اس علاقے میں زمین کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوا لیکن خاطر خواہ نہیں۔

تھانہ ہین

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html