رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی تنگ سرمائے کے بہاؤ کے بارے میں فکر مند ہیں۔

سرکلر 06/2023 کریڈٹ اداروں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کی صارفین کو قرض دینے کی سرگرمیوں کو ریگولیٹ کرنے کا اطلاق یکم ستمبر 2023 سے ہوگا۔

اس کے مطابق، یہ شرط ہے کہ کریڈٹ اداروں کو محدود ذمہ داری کمپنیوں یا شراکت داریوں کے سرمائے کی شراکت کی ادائیگی، خریداری یا منتقلی کے لیے قرض دینے کی اجازت نہیں ہے۔ جوائنٹ اسٹاک کمپنیوں کے حصص کی سرمایہ کاری، خریداری یا منتقلی میں حصہ ڈالیں جو اسٹاک مارکیٹ میں درج نہیں ہیں یا UPCoM ٹریڈنگ سسٹم پر ٹریڈنگ کے لیے رجسٹرڈ نہیں ہیں۔

اسٹیٹ بینک کے مطابق، یہ ضابطہ صرف سرمائے کی شراکت کی ادائیگی، خریداری، محدود ذمہ داری کمپنیوں اور شراکت داریوں کے سرمائے کی شراکت کی منتقلی کے مقصد پر لاگو ہوتا ہے۔ جوائنٹ سٹاک کمپنیوں کے حصص کی منتقلی جو کہ سٹاک مارکیٹ میں درج نہیں ہے یا UpCOM ٹریڈنگ سسٹم پر ٹریڈنگ کے لیے رجسٹرڈ نہیں ہے، سرمایہ میں حصہ ڈالنا، خریدنا، وصول کرنا۔ لسٹڈ جوائنٹ سٹاک کمپنیوں میں سرمائے کی شراکت، خریداری، سرمایہ کی منتقلی کے مقصد کے لیے، کریڈٹ ادارے ضوابط کے مطابق قرض فراہم کریں گے۔

سرکلر 06 اس ضابطے کی تکمیل کرتا ہے کہ کریڈٹ اداروں کو سرمایہ کاری کے معاہدوں، سرمایہ کاری کے تعاون کے معاہدوں یا کاروباری تعاون کے معاہدوں کے تحت سرمایہ کاری کے معاہدوں کی ادائیگی کے لیے قرض دینے کی اجازت نہیں ہے جو قرض دینے کا فیصلہ کرتے وقت قانون کی دفعات کے مطابق کاروبار شروع کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی کہ یہ ضابطہ صرف ان سرمایہ کاری کے منصوبوں پر لاگو ہوتا ہے جو قانون کی دفعات کے مطابق کاروبار شروع کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے۔ سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے جو قانون کی دفعات کے مطابق کاروبار میں شامل ہونے کے لیے شرائط پر پورا اترتے ہیں، کریڈٹ ادارے صارفین کو قرض دینے پر غور کرتے رہتے ہیں تاکہ کیپٹل کنٹریبیوشن کے معاہدوں، سرمایہ کاری کے تعاون کے معاہدوں یا شرائط کے مطابق کاروباری تعاون کے معاہدوں کے مطابق سرمایہ فراہم کرنے کے لیے ادائیگی کی جا سکے۔

صرف ایک ماہ میں، مندرجہ بالا ضوابط نافذ ہو جائیں گے۔

مشکل سیاق و سباق میں اور قانونی "الجھنیوں" کو ابھی بھی حل کیا جا رہا ہے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی تشویش ہے کہ سرکلر 06 کے ضوابط ریل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمائے تک رسائی کو مزید مشکل بنا سکتے ہیں۔

دوبارہ گنتی کرنے کی ضرورت ہے۔

ویت نام نیٹ کے رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (EZ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹوان نے کہا کہ ایک مشکل دور میں جسے حل کیا جانا چاہیے تھا، سرکلر 06 کے ضوابط نے غیر ارادی طور پر کاروبار کے لیے مزید مشکلات کا اضافہ کیا۔ مسٹر ٹوان نے کہا کہ "اس سرکلر 06 میں اسٹیٹ بینک کو بہت سارے مسائل ہیں جن کا دوبارہ حساب کتاب کرنے کی ضرورت ہے۔"

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پریشان ہیں کہ مشکل سرمائے کا بہاؤ رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کو مزید محدود کردے گا۔ (تصویر: ہوانگ ہا)

ای زیڈ پراپرٹی لیڈرز کے مطابق، ایسے لوگوں کے گروپوں کی تعداد میں اضافہ جن کو سرمایہ لینے کی اجازت نہیں ہے، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرمائے کے بہاؤ کو مزید سخت کر دیتا ہے، خاص طور پر ان کاروباروں کے لیے جو سرمایہ کاری میں تعاون کرنا چاہتے ہیں اور جن کی فہرست میں شامل کمپنیوں کی ضرورت ہے۔

"اسٹاک ایکسچینج میں کام کرنے والے کاروباروں کی تعداد باہر کام کرنے والے حجم کے مقابلے میں بہت کم ہے، غیر فہرست شدہ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کاری کے معاہدوں، سرمایہ کاری کے تعاون کے معاہدوں یا کاروباری تعاون کے معاہدوں کے تحت سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے قرض فراہم نہ کرنا جو کاروبار میں ڈالنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے، مسٹر ٹوان کے مطابق، یہ ضابطہ سرمایہ تک رسائی کے خواہشمند کاروباروں کے لیے بہت مشکل بناتا ہے۔

اس انٹرپرائز کے لیڈر کے مطابق، جب پراجیکٹ فروخت کے لیے اہل ہو جاتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ انٹرپرائز نے قانونی طریقہ کار، سائٹ کی منظوری، انفراسٹرکچر کی تعمیر اور زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کے کئی مراحل مکمل کر لیے ہیں... اس مرحلے کو مکمل کرنے کے بعد، انٹرپرائز تقریباً مزید قرض نہیں لے گا۔

"سال کے پہلے 6 مہینوں میں کریڈٹ گروتھ بہت کم رہی۔ دریں اثنا، زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں نے بہت زیادہ فائدہ اٹھانے والے سرمائے کا استعمال کیا۔ اپنے سرمائے کے علاوہ، سرمائے کے دیگر ذرائع جیسے کہ بینک لون، شراکت داروں، صارفین سے متحرک ہونا، بانڈ کا اجراء وغیرہ سب روک دیا گیا ہے۔ موجودہ وقت میں کاروبار کے لیے یہ ضابطہ بہت مشکل ہے،" مسٹر ٹوان نے زور دیا۔

نامہ نگاروں کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، ایس جی او گروپ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ایس جی او گروپ) کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر وو کم گیانگ اس بات پر فکر مند ہیں کہ سرکلر 06 میں غیر قرض کی اہلیت کے مزید کیسز شامل کرنے سے سرمایہ کاری کے تعاون اور پروجیکٹ کی منتقلی کے لیے سرمائے تک رسائی محدود ہو جائے گی۔

مسٹر گیانگ نے کہا، "پچھلے پروجیکٹ جو لاگو نہیں ہوئے، یا یہاں تک کہ نئے پروجیکٹ جو سرمایہ کاری کو لاگو کرنے کی تیاری کر رہے ہیں اور تعاون یا منتقلی کے لیے شراکت داروں کی تلاش میں ہیں، سبھی کو سرمائے کے بہاؤ میں مسائل کا سامنا کرنا پڑے گا۔

مسٹر گیانگ نے حوالہ دیا کہ زمین کے منصوبوں کے ساتھ، فروخت کے لیے اہل ہونے کے لیے، سرمایہ کاروں کو تمام بنیادی ڈھانچے، زمین کے استعمال کی فیس، سائٹ کی منظوری وغیرہ کو مکمل کرنا ہوگا۔ تبھی سرمایہ کاری کے تعاون کے لیے قرض دینا معنی خیز ہوگا۔ اس وقت، انٹرپرائز انفرادی گاہکوں کو فروخت کرے گا، سرمایہ کاری میں تعاون کرنے کی ضرورت کے بغیر، پیش رفت کے مطابق رقم جمع کرے گا.

ایس جی او گروپ کے چیئرمین کے مطابق، اکائیوں کے درمیان سرمایہ کاری کا تعاون زیادہ تر پروجیکٹ کے فروخت کے لیے اہل ہونے سے پہلے ہوتا ہے، کیونکہ یہ تب ہوتا ہے جب انہیں ایک دوسرے کی صلاحیت، خاص طور پر فنانس کی ضرورت ہوتی ہے۔

"قانونی مسائل اور اوورلیپنگ قوانین کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی محدود فراہمی کے تناظر میں، سرکلر 06 کو لاگو کرنے سے مالیاتی مسائل کی وجہ سے سپلائی مزید محدود ہو جائے گی۔ اس وقت، کاروباری اداروں کو بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے اور انہیں M&A اور پروجیکٹ کی منتقلی کے ذریعے سرمائے کے دیگر ذرائع کی اشد ضرورت ہے۔ تاہم، اگر کوآپریٹو شراکت داروں کے پاس قرضے نہیں ہیں اور صرف اپنی سرمایہ کاری کے سیاق و سباق میں سرمایہ کاری کے لیے بہت مشکل استعمال کریں گے۔" مسٹر Giang فکر مند.

سرکلر میں ترمیم کی تجویز

ای زیڈ پراپرٹی کے جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے علاوہ سرکلر 06 پی پی پی کے منصوبوں، شہری ترقی کے بنیادی ڈھانچے، زراعت اور جنگلات سے بھی متعلق ہے۔

جب درج کرنے کی ضرورت ہو، پی پی پی پروجیکٹ کے طور پر کاروبار کے لیے اہل ہو، اس کا مطلب ہے کہ سڑک مکمل ہونی چاہیے۔ اگرچہ اس منصوبے کو عملی جامہ پہنانے کے لیے بہت زیادہ سرمائے کی ضرورت ہے، لیکن اس تک رسائی نہ ہونے سے معیشت کی سماجی انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کی سرگرمیاں براہ راست متاثر ہوں گی۔

مسٹر ٹون نے واضح کیا کہ ای زیڈ پراپرٹی متعدد شہری انفراسٹرکچر پراجیکٹس پر عمل پیرا ہے اور اسے پیسوں کی اشد ضرورت ہے۔ ماضی قریب میں، کاروباری اداروں کو بینک کے سرمائے تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑا ہے اور قرض کی شرح سود زیادہ ہے۔ جب سود کی شرح کم ہوتی ہے، کاروبار شراکت داروں کے ذریعے اس سرمائے تک رسائی حاصل کرنے اور قرض لینے کا منصوبہ بناتے ہیں۔ تاہم، سرکلر 06 میں بیان کردہ شرائط کے ساتھ، کمپنی کو اجازت یافتہ قرض دہندگان کی فہرست سے تقریباً نکال دیا گیا ہے۔

"سرکلر جاری کیا گیا ہے لیکن ابھی تک اس پر عمل درآمد نہیں کیا گیا ہے، لہذا اس پر غور سے غور کرنے کی ضرورت ہے اور موجودہ حالات میں نامناسب حالات کو دور کیا جانا چاہیے،" مسٹر ٹون نے مشورہ دیا۔

ایس جی او گروپ کے چیئرمین وو کم گیانگ نے کہا کہ کاروباری اداروں کو سرمائے تک رسائی میں مدد دینے کے منصوبوں پر غور کرنا ضروری ہے تاکہ منصوبوں کو بہتر طریقے سے نافذ کیا جا سکے اور مارکیٹ میں سپلائی کو بہتر بنایا جا سکے۔

تاہم، اگر کریڈٹ سپورٹ میکانزم ہے، تو یہ قوت خرید بڑھانے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کل مانگ بڑھانے میں مدد کرے گا۔

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے بھی ایک دستاویز بھیجی تھی جس میں ضوابط کو ایڈجسٹ کرنے پر غور کرنے کی درخواست کی گئی تھی، جس میں 4 معاملات کا مواد بھی شامل تھا جہاں "سرمایہ کی ضرورت والے صارفین کو قرض لینے کی اجازت نہیں ہے"۔

HoREA کے مطابق، شقیں 8، 9 اور 10 ایسی صورتحال کا باعث بنیں گی جہاں معاشی شعبوں میں کچھ کاروباروں کو قرضوں کی ضرورت ہے، بشمول رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، گھر کے خریداروں اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو کریڈٹ تک رسائی میں دشواری ہوگی۔

اس کے علاوہ، اس ایسوسی ایشن نے یہ بھی کہا کہ اسٹیٹ بینک کا سرکلر 06 قرارداد 97 سے پہلے جاری کیا گیا تھا، اس لیے اس میں ترمیم کے لیے غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ اسٹیٹ بینک ایک معقول توسیعی مالیاتی پالیسی کے ساتھ فعال، لچکدار اور ہم آہنگ مانیٹری پالیسی مینجمنٹ سلوشنز کو نافذ کر سکے۔

قرضوں میں 'رکاوٹیں' شامل کرنے کے بارے میں فکرمند، HoREA نے سرکلرز میں ترمیم کی تجویز دی ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے قرضوں میں 'رکاوٹیں' شامل کرنے کے خدشات کے درمیان، ابھی ابھی وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک کو ایک درخواست بھیجی ہے، جس میں کئی ضوابط میں ترمیم کرنے کی تجویز دی گئی ہے جو اگلے ستمبر میں لاگو ہوں گے۔

ماخذ