کاروباروں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے لیے سینکڑوں بلین ڈونگ ادا کرنے پڑتے ہیں۔

فیکٹری کو اپنی زمین پر تعمیر کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں منتقل کرنا پڑتا ہے، پھر اسے سالانہ ادائیگیوں کے ساتھ کرایہ پر لینا پڑتا ہے، جب لیز ختم ہو جاتی ہے تو کاروبار کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے کیونکہ انہیں استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کے لیے "بھاری" رقم ادا کرنی پڑتی ہے۔

کارخانے بنانے کے لیے زمین حاصل کرنے کے لیے، بہت سے کاروباروں کو اپنی زمین ریاست کے حوالے کرنی پڑتی ہے، پھر اسے سالانہ ادائیگیوں کے ساتھ کرائے پر دینا پڑتا ہے - تصویر: NH

2000 کی دہائی میں، ریاست کی درخواست پر، ہو چی منہ شہر میں مینوفیکچرنگ سہولیات ماحولیاتی آلودگی سے بچنے اور شہری اور خدمات کی ترقی کے لیے مرکز میں زمین کو ترک کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہو گئیں۔ بہت سے لوگوں نے اپنی فیکٹریاں مضافاتی علاقوں میں اپنی اپنی زمین پر منتقل کر دیں۔

لیکن چونکہ 1/2000 زوننگ کا کوئی منصوبہ نہیں ہے اور یہ کارخانوں کی تعمیر کے لیے موزوں نہیں ہے، اس لیے لوگوں کو اپنی زمین ریاست کے حوالے کرنی پڑتی ہے اور پھر 5-10 سال کے قلیل مدتی معاہدوں کے تحت سالانہ فیس ادا کرکے اس زمین کو کرایہ پر لینا پڑتا ہے۔

تاہم، جب لیز کا معاہدہ ختم ہو جاتا ہے یا انٹرپرائز زمین کے لیز کے معاہدے کو ختم کرنا اور پرانی گلابی کتاب کو دوبارہ جاری کرنا چاہتی ہے، تو اسے مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

ایک عام معاملے میں، مسٹر کوونگ نے فیکٹری کو منتقل کرنے کے لیے بن چان ضلع (پرانے) میں 5,930m² کے رقبے کے ساتھ 2 زرعی پلاٹ خریدے۔ 2006 میں، اس نے مذکورہ زمین کو اس کمپنی کو منتقل کر دیا جس کی وہ ملکیت تھی اور پیداوار اور کاروبار کے لیے زمین کا مقصد تبدیل کرنے کی درخواست کی۔

تاہم، چونکہ زمین موجودہ رہائشی تزئین و آرائش کی منصوبہ بندی سے تعلق رکھتی ہے، اس لیے 1/2000 کے پیمانے پر کوئی تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی نہیں ہے، اس لیے حکام نے اس انٹرپرائز کو 10 سال (2010-2020) کی مختصر مدت کے لیے زمین لیز پر دینے کا فیصلہ کیا، فیکٹری کی عمارت کے لیے لیز پر دیا گیا رقبہ 5,150m² ہے، بقیہ 800m² کے لیے اس کا تحفظ کیا جا سکتا ہے۔ زرعی زمین رہ جاتی ہے۔

2017 میں، لیز کی مدت کے قریب ہونے کی وجہ سے، کمپنی لیز میں توسیع کرنا چاہتی تھی، لیکن زمین فی الحال شہری رہائشی زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں تھی اور اس میں توسیع نہیں کی جا سکتی تھی، اس لیے کمپنی نے ذاتی طور پر مسٹر کوونگ کو زمین واپس کرنے کے لیے طریقہ کار مکمل کیا۔

اس دوران، انہوں نے زمین کے لیز میں توسیع کی درخواست کرنے، زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے یا لیز کی مدت ختم ہونے پر مسلسل استعمال کے لیے موجودہ یا اصل حیثیت کے مطابق گلابی کتابیں دوبارہ جاری کرنے کے لیے بہت سی درخواستیں بھی جمع کرائیں۔

تاہم، 2024 تک، اسے صرف 4,800m² کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی اجازت تھی، لیکن اسے زمین کے استعمال کی فیس کا 100% ادا کرنا پڑا، اور وہ زرعی زمین کی قیمت میں کٹوتی نہیں کر سکتا تھا۔ باقی 350m² پیداواری اور کاروباری اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی اجازت نہیں تھی، لیکن اسے گلابی کتاب نہیں دی گئی اور اسے زمین کے لیز کی تجدید اور سالانہ کرایہ ادا کرنے پر مجبور کیا گیا۔

اسی طرح، محترمہ فوونگ نے بھی وراثت میں زمین حاصل کی اور فیکٹری کی تعمیر کے مقصد کے لیے سالانہ ادائیگیوں کی صورت میں زمین کو واپس لیز پر دینے کے لیے ہو چی منہ شہر کو منتقل کیا۔

2018 میں، کمپنی نے زمین پر موجود اثاثے محترمہ فوونگ کو منتقل کیے اور استعمال جاری رکھنے کے لیے زمین ان کے حوالے کر دی، لیکن ضوابط کے مطابق، محترمہ فوونگ صرف 2020 تک باقی وقت کے لیے زمین کو لیز پر دینا جاری رکھ سکتی ہیں۔

برسوں کے دوران، محترمہ فوونگ نے پرانی سرخ کتاب کو دوبارہ جاری کرنے کی درخواست کی ہے، لیکن اب تک اسے دوبارہ جاری کرنے کے لیے کوئی قانونی ضابطہ نہیں ہے، جس کی وجہ سے وہ ایک مشکل صورتحال میں ہیں۔

"میں زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل نہیں کر سکتی کیونکہ میں زیادہ تبادلوں کی فیس ادا کرنے کی متحمل نہیں ہو سکتی، لیکن جب کاروبار مشکل ہو، میں زمین کے کرایے کی لاگت کو کم کرنے اور زمین کے وہی استعمال کے حقوق دوبارہ حاصل کرنے کے لیے لیز کے معاہدے کو ختم کرنا چاہتی ہوں، لیکن میں ایسا نہیں کر سکتی۔ اگر مجھے زمین کی لیز کی توسیع کو برقرار رکھنے پر مجبور کیا جائے تو، مجھے نہیں معلوم کہ یہ کب تک چلے گا،" محترمہ فوونگ نے کہا۔

قانونی ضابطوں کی کوتاہیوں کو دور کرنے کی ضرورت ہے۔

ماہرین کے مطابق، فرمان 103 میں واضح طور پر سالانہ کرایہ کی ادائیگیوں والی نجی زمین اور سرکاری لیز پر دی گئی سرکاری زمین میں فرق نہیں کیا گیا ہے۔ اس امتیاز کی کمی کی وجہ سے، رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت، دونوں قسم کی زمین کو تبادلے کے وقت زمین کی قیمت کے مطابق رہائشی زمین کے استعمال کی فیس کا 100% ادا کرنا ہوگا (زمین کی قیمت 0 ہے)۔

نتیجے کے طور پر، زمین استعمال کرنے والوں کو دیگر زرعی پلاٹوں کے مقابلے میں بہت زیادہ زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنی پڑتی ہے کیونکہ زمین کے استعمال کنندگان نے زمین خریدنے کے لیے جو زمین کی اصل قیمت خرچ کی ہے اس کا حساب نہیں لگایا جاتا ہے۔

قانون میں فی الحال ایسا طریقہ کار نہیں ہے کہ لوگوں کو موجودہ حالت میں گلابی کتابوں کو دوبارہ جاری کرنے کی اجازت دی جائے یا زمین لیز پر دینے سے پہلے کی طرح جب وہ اپنے زمین کے لیز کے معاہدے ختم کرتے ہیں۔ قانون میں اس معاملے میں زمین کی بازیابی کے حوالے سے کوئی ضابطے بھی نہیں ہیں، جس کی وجہ سے لوگوں اور کاروباری اداروں کے لیے زمین کی لیز کا معاہدہ ختم ہونے پر گلابی کتابیں جاری کرنے میں بہت سے مسائل پیدا ہوتے ہیں۔

وکیل تران من کوونگ (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) نے کہا کہ زمین کے استعمال کے تبادلوں کی فیس پر حکم نامہ 103 میں ترمیم کرنا اور اس کی تکمیل ضروری ہے جو کہ گھرانوں اور افراد کی طرف سے سالانہ کرایہ کی ادائیگیوں کے ساتھ لیز پر دی گئی ہے، وراثت میں ملی ہے یا خود تخلیق کی گئی ہے، نہ کہ ریاست کی طرف سے لیز پر دی گئی عوامی زمین۔ رہائشی زمین میں تبدیل ہونے پر، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب غیر زرعی پیداوار اور کاروباری اراضی یا زرعی زمین کے بدلے کے وقت لگایا جاتا ہے، رہائشی زمین کی قیمت کے 100% کی شرح کو لاگو نہیں کرتے۔

اس کے علاوہ، ان کیسز کو یہ حق حاصل ہے کہ اگر مزید ضرورت نہ ہو تو لیز کا معاہدہ جلد ختم کر دیا جائے اور لیز پر دینے سے پہلے موجودہ حیثیت یا زمین کی قسم کے مطابق گلابی کتاب دوبارہ جاری کی جائے۔

NGOC HIEN

ماخذ: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm