کاروباروں کو بے نامی لاگت کی وجہ سے گھروں کی قیمتوں کو کم کرنا مشکل ہوتا ہے۔

ابھی تک مشترکہ ذمہ داری پوری نہیں کی۔

حالیہ دنوں میں، حکومت کے ساتھ ساتھ وزارتوں، خاص طور پر وزارت تعمیرات کے پاس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مشکلات اور خامیوں کو دور کرنے کے لیے مسلسل حل موجود ہیں۔

ایک اہم مسئلہ جس کی طرف وزیر اعظم نے نشاندہی کی ہے اور بار بار حکام اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو غور کرنے کی ہدایت کی ہے وہ اس طبقے کی تنظیم نو اور مصنوعات کی قیمتوں کو کم کرنے کی ضرورت ہے۔ مقصد لوگوں کو رہائش تک رسائی اور مارکیٹ کے لیے مشکلات کو حل کرنے کے قابل بنانا ہے۔

رئیل اسٹیٹ - HoREA: کاروباروں کو بے نام لاگت کی وجہ سے مکان کی قیمتیں کم کرنا مشکل ہوتا ہے۔ — HoREA کا خیال ہے کہ 2020 سے اب تک، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مشکلات کا شکار ہے اور مارکیٹ کی تقسیم ہم آہنگی سے باہر ہے، جس کی وجہ سے ہاؤسنگ مصنوعات میں عدم توازن ہے۔

تاہم، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے ابھی تک فعال اور مؤثر طریقے سے مندرجہ بالا ضروریات کو نافذ نہیں کیا ہے۔

خاص طور پر، مسٹر چاؤ کے مطابق، وسط اور اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے، کچھ سرمایہ کاروں نے رعایت، پروموشن، اور بعد از فروخت پالیسیوں کے ذریعے فروخت کی قیمتوں میں کمی کی ہے جو صارفین کے لیے فائدہ مند ہیں لیکن اہم نہیں۔ اس حل کا مقصد بھی اس منصوبے کے لیے مکانات کی قیمت کو لنگر انداز کرنے کی کوشش کرنا ہے۔

HoREA کے چیئرمین نے تبصرہ کیا کہ مکانات کی قیمتوں میں اضافہ، تعمیرات، سامان، مزدوری، مالیات اور انتظام کے بڑھتے ہوئے اخراجات کے علاوہ، ہنگامی طور پر بے نامی اخراجات بھی ہیں۔

ذخائر کی قدر چھوٹی نہیں ہے، کیونکہ وہ غلط ہیں، وہ سرمایہ کاری کی لاگت میں شامل نہیں ہیں۔ تاہم، سرمایہ کار اب بھی اس رقم کو فروخت کی قیمت میں شامل کرتا ہے اور گھر خریدار کو اسے برداشت کرنا پڑتا ہے۔

اس کے علاوہ، ایسے معاملات بھی ہیں جہاں پراجیکٹ کو ابتدائی طور پر سستی یا درمیانی رینج ہاؤسنگ پر نشانہ بنایا گیا تھا، لیکن بعد میں اسے سرمایہ کار نے ایک اعلی طبقہ میں تبدیل کر دیا، حتیٰ کہ منافع کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے لگژری ہاؤسنگ کا لیبل بھی لگایا گیا۔

اس کا نتیجہ گزشتہ پانچ سالوں میں ہو چی منہ شہر میں شدید عدم توازن کی صورت میں نکلا ہے۔ 2020 کے بعد سے، اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ طبقے کا مسلسل 70% سے زیادہ حصہ رہا ہے، جبکہ گزشتہ تین سالوں میں سستی رہائش تقریباً غائب ہو چکی ہے۔

HOREA کے چیئرمین لی ہونگ چاؤ نے کہا، "گھروں کی قیمتیں کئی سالوں سے مسلسل بڑھ رہی ہیں، تقریباً 10% فی سال، جس کی وجہ سے قیاس آرائیاں اور ذخیرہ اندوزی ہوتی ہے، مارکیٹ کو بگاڑا جاتا ہے اور بڑے سماجی وسائل ضائع ہوتے ہیں۔"

مندرجہ بالا تبصروں سے، مسٹر چاؤ نے کچھ مخصوص حل تجویز کیے جیسے کہ بے نام اخراجات کو کم کرنا، مالی وسائل میں اضافہ، کارپوریٹ گورننس کو بہتر بنانا، انفارمیشن ٹیکنالوجی کا اطلاق، ڈیجیٹلائزیشن، مصنوعی ذہانت، اور سائنسی عمل (BIM) کے مطابق پروجیکٹ مینجمنٹ۔

اس کے علاوہ، HoREA کا یہ بھی ماننا ہے کہ مارکیٹ کو ہاؤسنگ مارکیٹ کی مسابقت بڑھانے کے لیے سستی مکانات کی فراہمی میں اضافہ کرنے کی ضرورت ہے، جو مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے میں معاون ہے۔ اس کے مطابق، انتظامی ایجنسی کو سب سے بڑی رکاوٹ کو دور کرنے کی ضرورت ہے، جو کہ قانونی حیثیت ہے، نئی سپلائی کی تکمیل کے لیے۔

"گھروں کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے، سب سے پہلے سپلائی میں اضافہ کرنا ہے، اور سپلائی بڑھانے کے لیے سب سے پہلا کام یہ ہے کہ ان دیرینہ قانونی مسائل کو مکمل طور پر حل کیا جائے جس کی وجہ سے ہاؤسنگ سپلائی میں تعطل پیدا ہوا ہے، ہو چی منہ شہر میں مکانات کی قیمتوں میں اضافے کی بنیادی وجہ۔

"مرحلے سے باہر" مارکیٹ کی تقسیم

HoREA کا خیال ہے کہ 2020 سے اب تک، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مشکلات کا شکار ہے اور مارکیٹ کی تقسیم ہم آہنگی سے باہر ہے، جس کی وجہ سے ہاؤسنگ مصنوعات میں عدم توازن ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں منصوبوں میں مکانات کی فراہمی بتدریج کم ہو رہی ہے جب کہ 2020 میں یہ 16,895 یونٹس تھی، 2021 میں یہ کم ہو کر 14,443 یونٹ ہو گئی، 2022 میں یہ کم ہو کر 12,147 یونٹ ہو گئی اور پہلے 9 ماہ کے اختتام تک 2020 کے 16,895 یونٹس ہو گئے۔ یونٹس

رئیل اسٹیٹ - HoREA: کاروباروں کو بے نامی لاگت کی وجہ سے مکان کی قیمتیں کم کرنا مشکل ہوتا ہے (شکل 2)۔ — تمام متعلقہ اداروں کو اپنی ذمہ داریوں کو نبھانا چاہیے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو محفوظ، صحت مند، کھلے، شفاف اور پائیدار ترقی کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے ہاتھ ملانا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سنجیدگی سے غیر متوازن ہے اور اس نے پائیدار ترقی نہیں کی ہے۔ خاص طور پر، اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ طبقہ کا 2020 میں 70%، 2021 میں 72%، 2022 میں 78.2% اور اب بھی 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں 66.3% کا حساب تھا۔

2020 میں 29%، 2021 میں 28%، 2022 میں 21.8% اور 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں 33.63% درمیانی رینج ہاؤسنگ کا حصہ تھا۔

یہ تشویشناک ہے کہ 2020 میں سستی رہائش کے طبقے کے پاس صرف 163 اپارٹمنٹس تھے، جن کا حساب صرف 1% تھا، اور 2021، 2022 اور 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں، مزید سستی ہاؤسنگ اپارٹمنٹس نہیں ہوں گے۔

طلب و رسد کے قانون کے مطابق، مکانات کی فراہمی میں کمی کی وجہ سے جب کہ مکانات کی طلب بہت زیادہ ہے، خاص طور پر سستی مکانات کی طلب، حالیہ برسوں میں مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے جس کی اوسط قیمت میں سالانہ تقریباً 10% اضافہ ہوا ہے۔

مارکیٹ کے حصوں میں "مرحلہ فرق" کی صورتحال، اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ طبقے میں "فیز فرق" اور سستی اپارٹمنٹس کی کمی نے ظاہر کیا ہے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کا موجودہ "اہرام" ماڈل "الٹا"، غیر متوازن اور غیر پائیدار ہے۔

چونکہ سستی رہائش کے طبقے میں سستی رہائش شامل ہے، سوشل ہاؤسنگ کو اکثریت کے لیے حساب دینا چاہیے، سب سے زیادہ شرح، لیکن حقیقت میں یہ بہت کم ہے، یہاں تک کہ پچھلے 3 سالوں میں اب اس قسم کی رہائش نہیں ہے۔

اگرچہ اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ طبقہ کو صرف سب سے چھوٹے تناسب کا حساب دینا چاہیے، حقیقت میں یہ سب سے بڑا تناسب، 70-80% تک، ہاؤسنگ مارکیٹ پر حاوی ہے، جس سے قیاس آرائیاں اور ذخیرہ اندوزی ہوتی ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بگاڑ دیتی ہے اور سماجی وسائل کی ایک بڑی مقدار کو "ہڑپ" کرتی ہے۔

معاشی طور پر، زمینی وسائل کے غیر موثر استعمال کی وجہ سے فضلہ سمیت سماجی وسائل کا ضیاع ہوا ہے۔

ہاؤسنگ مارکیٹ کے ماڈل کو ایک متوازن، ہم آہنگ اور پائیدار "اہرامڈ" ماڈل میں تبدیل کرنے کے لیے، جس میں سستی رہائش، سماجی رہائش اور درمیانی فاصلے والی ہاؤسنگ مارکیٹ کے اہم ہاؤسنگ حصے ہیں، تمام متعلقہ اداروں کو اپنی ذمہ داریوں کو نبھانا چاہیے، صحت کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے حقیقی طور پر ہاتھ جوڑنا چاہیے۔ کھلے عام، شفاف اور پائیدار طریقے سے۔

اس کے ساتھ ساتھ، مارکیٹ کو فروغ دینے، سماجی تحفظ پر توجہ دینے، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے مواقع پیدا کرنے کے لیے مناسب پالیسیاں ہیں۔ کم آمدنی والے لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سوشل ہاؤسنگ اور ورکرز ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دینا۔

ماخذ