سماجی رہائش کی ترقی: سرمائے کے بہاؤ کو غیر مسدود کرنا اور سپلائی کی 'جڑ' کو سنبھالنا

فوٹو کیپشن — Cai Rang ضلع، Can Tho شہر میں سماجی رہائش کا منصوبہ۔ تصویر: Thanh Liem/VNA

کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ سوشل ہاؤسنگ خریداروں کے لیے 6.6% شرح سود بہت زیادہ ہے، اس لیے اسے 4.8% پر برقرار رکھا جانا چاہیے۔

مالیاتی پالیسی سے فائدہ اٹھانا

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HORE) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، سوشل ہاؤسنگ خریداروں کے لیے 6.6% کی شرح سود بہت زیادہ ہے۔ انہوں نے سفارش کی کہ حکومت 4.8 فیصد کی شرح برقرار رکھے تاکہ لوگوں، خاص طور پر نوجوانوں کو رہنے کے لیے ایک ایسی جگہ بنانے کا موقع ملے جو ان کی آمدنی کے مطابق ہو۔

حالیہ سیمینار میں "سستی رہائش کی پیاس کو حل کرنا اور رہائشیوں کو نیو اربن ایریا کی طرف راغب کرنے کے حل" میں مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ ڈیکری 100 کے مطابق، خریداروں کو ہر سال 6.6% کی شرح سود پر قرض لینا چاہیے، جو کہ بہت زیادہ ہے۔ دریں اثنا، جولائی 2021 سے جولائی 2024 تک، وزیر اعظم نے بار بار صرف 4.8 فیصد سالانہ شرح سود کی منظوری دی ہے۔ اگست 2024 سے شرح سود بڑھ کر 6.6 فیصد سالانہ ہو جائے گی۔

بہت سی درخواستوں کے بعد، حکومت نے 10 اکتوبر 2025 کو حکمنامہ 261 جاری کیا، سود کی شرح کو کم کر کے 5.4% کر دیا گیا۔ "ہم اب بھی ریٹ کو 4.8%/سال پر برقرار رکھنے کی پرزور سفارش کرتے ہیں۔ کیونکہ 5.4% کی موجودہ شرح کے ساتھ، اگر سرمایہ کار ویتنام بینک برائے سماجی پالیسیاں (VBSP) سے قرض لیتے ہیں، تو انہیں 5.4% کا 120% سود ادا کرنا پڑے گا، جو کہ تقریباً 6.48% تک ہے، جو کہ بہت زیادہ ہے۔ 5.9% سے 6.1%، مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا۔

جب بات "سستی رہائش" کی ہو تو اسے دو اقسام میں تقسیم کیا جا سکتا ہے: سماجی رہائش اور سستی تجارتی رہائش۔ تو کون سی قیمت مناسب سمجھی جاتی ہے؟

2013 میں، جب حکومت نے 30,000 بلین VND کا کریڈٹ پیکج متعارف کرواتے ہوئے قرارداد 02 جاری کیا، اس نے یہ شرط رکھی کہ 1,050 بلین VND یا اس سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ سپورٹ پیکج سے قرض لے سکتے ہیں۔ ابھی تک، کمرشل ہاؤسنگ کے لیے مناسب قیمت کا تعین 3 بلین VND سے کم ہو سکتا ہے۔

اس قسم کی کمرشل ہاؤسنگ کے لیے، سرمایہ کاروں کو زمینی فنڈز یا ٹیکسوں پر خصوصی میکانزم کی ضرورت نہیں ہے، لیکن صرف کریڈٹ مراعات کی ضرورت ہے - VND145,000 بلین پیکج کی طرح جسے اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) سماجی رہائش اور پرانے اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش کے لیے نافذ کر رہا ہے۔ HORE کے ایک نمائندے نے کہا، "ہم اس پیکج کو وسعت دینے کی تجویز کرتے ہیں تاکہ سستی کمرشل ہاؤسنگ کو شامل کیا جائے، جس کی شرح سود 5.9 - 6.1% ہے جس پر بینک فی الحال درخواست دے رہے ہیں، جو کہ نسبتاً معقول ہے۔"

تاہم، کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ سب سے اہم چیز خریداروں کے لیے کریڈٹ پالیسی کا ہونا ہے، جس میں 20-25 سال کی مدت کے لیے مناسب شرح سود ہو۔ پھر، کچھ مالی وسائل کے حامل نوجوان، خاص طور پر پہلی بار گھر خریدنے والے، مکمل طور پر رہنے کے لیے جگہ بنا سکتے ہیں۔ تب ہی ہم صحیح معنوں میں سستی رہائش کی پیاس کو دور کر سکتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کی تازہ ترین معلومات کے مطابق، اگست 2025 تک، بینکوں نے سوشل ہاؤسنگ کی ترقی میں مدد کے لیے کریڈٹ پیکیج سے تقریباً 19,700 بلین VND تقسیم کیے ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ مقامی لوگوں کی جانب سے پراجیکٹس پر عمل درآمد کو بھی تیز کیا جا رہا ہے۔ توقع ہے کہ اس سال 82,000 سے زائد یونٹس مکمل کیے جاسکتے ہیں، جس سے 100,000 یونٹس کے ہدف کے قریب پہنچنے میں مدد ملے گی۔

سود کی شرح کو کم کرنا مسئلے کی "جڑ" کو حل کیے بغیر کافی نہیں ہے۔

بعض معاشی ماہرین کے مطابق، اگر کریڈٹ پالیسی عمل درآمد میں معاونت کے طریقہ کار کے بغیر صرف شرح سود کو کم کرنے پر رک جائے، تو سرمائے تک رسائی میں مشکل کی صورت حال میں پڑنا آسان ہے۔ اس کے علاوہ، سپلائی کی طرف سے بنیادی وجہ کو حل کرنا ضروری ہے، پھر ترجیحی کریڈٹ پالیسیاں موثر ہوں گی۔

ایم ایس سی Tran Trong Triet - State Bank of Vietnam Region 15 نے کہا کہ اس وقت 3 کریڈٹ پروگرام ہیں جو سوشل ہاؤسنگ کی ترقی میں معاون ہیں۔ پہلا 120,000 بلین VND پیکیج ہے، آج تک 9 بینکوں نے 145,000 بلین VND کی کل حد کے ساتھ حصہ لینے کے لیے اندراج کیا ہے۔ دوسرا 35 سال سے کم عمر کے نوجوانوں کے لیے سوشل ہاؤسنگ لون پروگرام ہے۔ تیسرا سوشل ہاؤسنگ لون کریڈٹ پروگرام ہے جو ڈیکری نمبر 100/2024/ND-CP مورخہ 26 جولائی 2024 کے مطابق ہے جس میں سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق ہاؤسنگ قانون کے متعدد مضامین کی تفصیل ہے۔

VND120,000 بلین کے کریڈٹ پیکج کے ساتھ، اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے قرض دینے والے اداروں (CIs) سے قرضے کی شرح سود کو کم کرنے کے لیے چھ بار درخواست کی ہے، سرمایہ کاروں کے لیے ابتدائی 8.7%/سال سے 6.4%/سال اور گھر خریداروں کے لیے 5.9%/سال، غریب گھرانوں کے لیے قرضے کی شرح سے بھی کم (تقریباً 6%/6)۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کے مطابق، 31 جولائی تک، چار سماجی ہاؤسنگ پروگراموں کے لیے بقایا قرضے تقریباً VND30,000 بلین تک پہنچ گئے، لیکن عمل درآمد کی پیش رفت ابھی بھی سست ہے۔ ملک نے 2025 تک 10 لاکھ اپارٹمنٹس کی تعمیر کے ہدف کا تقریباً 60 فیصد ہی مکمل کیا ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ حقیقی طلب کو پورا کرنے کے لیے مزید مضبوط حل درکار ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، 2025 کے پہلے 9 مہینوں میں، ویتنام نے 43,681/100,275 یونٹس مکمل کیے (43.6% تک پہنچ گئے)۔ توقع ہے کہ 2025 کے آخر تک، اضافی 39,245 یونٹس مکمل ہو جائیں گے (کل 82,926/100,275 یونٹس، 83% تک پہنچ جائیں گے)؛ 135,033 یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کی جا رہی ہے۔ جن میں سے 54,362 یونٹس کے 69 منصوبوں نے اس سال کے پہلے 9 ماہ میں تعمیر شروع کر دی ہے۔

اس صورتحال میں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے وزارت تعمیرات سے درخواست کی ہے کہ وہ مارکیٹ میں موجودہ مسائل کو حل کرنے کے لیے متعدد حل پر عمل درآمد کرے، جس میں لوگوں کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سماجی رہائش اور سستی رہائش کی ترقی کو فروغ دینا شامل ہے۔ ایک ہی وقت میں، فوری طور پر تحقیق کریں اور ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ فنڈ کو ریگولیٹ کرنے والے ایک فرمان کے اجرا کی تجویز دیں۔

اس کے ساتھ ساتھ، صوبوں اور شہروں کی عوامی کمیٹیوں کو سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے اراضی مختص کرنے کو ترجیح دینے کی ضرورت ہے، جو کہ وزیر اعظم کی طرف سے تفویض کردہ سماجی رہائش کے اہداف کو مکمل کرنے کے لیے حل کو نافذ کرنے پر توجہ مرکوز کریں۔

"پیاس" کو حل کرنے کے لیے، ستمبر 2025 میں، وزیر اعظم فام من چن اور ہاؤسنگ پالیسی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق مرکزی اسٹیئرنگ کمیٹی کے ساتھ ایک میٹنگ میں، HOREA نے تجویز پیش کی: سب سے پہلے، قیمتوں کو کم کرنے کے لیے، سپلائی کو بڑھانا، مناسب مکانات کی فراہمی، سستی رہائش؛ دوسرا، مناسب رہائش کی فراہمی کو بڑھانے کے لیے، رکے ہوئے منصوبوں کی راہ میں حائل رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنا ضروری ہے۔ (فی الحال، 2,890 پھنسے ہوئے منصوبے ہیں جنہیں ہٹانے کی ضرورت ہے)۔

مزید برآں، قومی اسمبلی کی قرارداد 171 کے نفاذ کے ذریعے کاروباری اداروں کے لیے زمینی فنڈز تک رسائی کے لیے ایسے حالات پیدا کرنے کی ضرورت ہے - رہائشی اراضی اور رہائشی اراضی کے علاوہ زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی اجازت حاصل کرنے کے لیے (یا رہائشی اراضی کے علاوہ زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ زمین) تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کو انجام دینے کے لیے۔

مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد کے حل کے بارے میں، Cen Land کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر Nguyen Trung Vu نے کہا کہ سب سے پہلے، ریاست کو زمین کے استعمال کی فیسوں کو کم کرنے میں پیش پیش ہونا چاہیے، خاص طور پر دور دراز کے شہری علاقوں اور پبلک ٹرانسپورٹ اورینٹیشن (TOD) والے شہری علاقوں میں، تاکہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے، گھر کی خریدوفروخت اور گھر کی خریداری سے بچنے میں مدد ملے۔ "جب ریاست زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرائے میں کمی کرتی ہے تو لوگ ریاست کی پالیسیوں سے سستے گھر خرید سکتے ہیں، سرمایہ کار A اور B سے نہیں،" مسٹر نگوین ٹرنگ وو نے تجویز پیش کی۔

اس کے علاوہ، انفراسٹرکچر کو تیار کرنا، خاص طور پر تیز رفتار ریلوے، نئے شہری مراکز بنانے کے لیے، بنیادی ڈھانچے کے بغیر شہری ترقی سے گریز کرنا، "بھوت شہر" کی طرف لے جانا ضروری ہے۔ ایک ہی وقت میں، مکانات بناتے وقت، "رہنے کے لیے مکانات بنانا" اور "اگر آپ لوگوں کو واپس نہیں لا سکتے تو آپ کو تعمیر کرنے کی اجازت نہیں دی جائے گی" کا اصول قائم کرنا ضروری ہے۔ یہاں تک کہ اگر تعمیراتی اجازت نامہ دیا جاتا ہے، تو سرمایہ کار کو 50 - 70% مصنوعات فروخت کرنی ہوں گی جن کی تعمیر کی اجازت ہے۔

مسٹر Nguyen Trung Vu نے بھی زور دیا: سستی رہائش 2 بلین VND کی سطح پر ہونی چاہئے۔ خریدار کئی سالوں میں قسطوں میں ادائیگی کر سکتے ہیں۔ اس کے لیے 3 عوامل کا ہونا ضروری ہے، خاص طور پر سرمائے کے لیے نہ صرف بڑے سرمائے کی ضرورت ہے بلکہ سستے سرمائے کی بھی ضرورت ہے۔

انتظامی احکامات کو استعمال کرنا یا "ہر قیمت پر سستے مکانات بنانے" کی توقع مسلط کرنا ناممکن ہے کیونکہ کوئی بھی کاروبار قیمتیں کم نہیں کر سکتا، منافع کم کر سکتا ہے اور پھر بھی ترقی کر سکتا ہے۔ کاروباری اداروں کو واضح معاشی حوصلہ افزائی کی ضرورت ہوتی ہے، اگر وہ منافع کمانے کے دوران ایسا کرنے پر مجبور ہوتے ہیں، تو وہ برقرار رکھنے، دوبارہ سرمایہ کاری یا ترقی کرنے کے قابل نہیں ہوں گے۔ اعلی ہاؤسنگ کی قیمتوں کے بارے میں، یہ اخراجات کے بہت سے گروپوں کا نتیجہ ہے. صرف زمین کی قیمتیں 30-40% ہیں، کچھ جگہوں پر فروخت کی قیمت کے 50% تک۔ تعمیراتی اخراجات نسبتاً مستحکم ہیں، لیکن طریقہ کار کے اخراجات اور سرمائے کی لاگت قیمتوں میں اضافے کا سبب ہیں، بہت سے منصوبے 6-0 سال کے لیے "شیلف" ہیں، جس کی وجہ سے قرض کے سود اور مواقع کی لاگت کئی گنا بڑھ جاتی ہے۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm