سستا پیسہ ریل اسٹیٹ میں بہتا ہے: سرمایہ کاری کا موقع یا ممکنہ خطرہ؟

2025 میں رئیل اسٹیٹ میں سستا پیسہ بہتا ہے، اس مارکیٹ کو ایک پرکشش رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ چینل بناتا ہے جب سونے کی قیمتیں عروج پر ہوتی ہیں اور اسٹاک میں زبردست اتار چڑھاؤ ہوتا ہے۔ قیاس آرائی کرنے والے اس موقع کا فائدہ اٹھاتے ہوئے منافع میں اضافہ کرتے ہیں، زمین کی قیمتیں تیزی سے لوگوں کی آمدنی سے بڑھ جاتی ہیں، جس سے بہت سے ممکنہ خطرات لاحق ہوتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کو "ٹیل ونڈ" کا سامنا ہے؟

2025 کے پہلے 8 مہینوں میں، ویتنامی معیشت کو تقریباً 1.8 ملین بلین VND کے ساتھ "پمپ" کیا گیا، جس کی وجہ سے کم شرح سود چٹان کی تہہ پر رہی۔ وافر نقدی بہاؤ نے تیزی سے پناہ گاہیں تلاش کیں جیسے اسٹاک اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ۔ 30 جون تک، بقایا جائداد غیر منقولہ قرض 3.18 ملین بلین VND تک پہنچ گیا تھا، جو کہ 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 2.4 گنا زیادہ ہے اور پورے نظام کے کل بقایا قرض کا 18.5 فیصد ہے۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کو قرض دینے والے کچھ بینکوں کا کل بقایا قرض کا 64% سے زیادہ حصہ تھا۔

ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تبصرہ کیا کہ سستے سرمائے نے طویل مدتی ڈرائیوروں جیسے ہائی وے انفراسٹرکچر، ویتنام میں ایف ڈی آئی، سیاحت اور آمدنی میں اضافہ کے ساتھ مل کر رئیل اسٹیٹ کے لیے ایک واضح فروغ دیا ہے۔ درحقیقت، حالیہ برسوں میں، ہر عوامی سرمایہ کاری کے منصوبے جیسے ہائی ویز، ہوائی اڈے، اور دریا کے پلوں نے نہ صرف علاقائی رابطوں کو تبدیل کیا ہے بلکہ فوری طور پر ارد گرد کی زمینوں کی قیمتوں میں اضافے کو بھی متحرک کیا ہے۔

اگرچہ سستی رہائش کی حقیقی مانگ پوری نہیں ہوئی ہے، سرمایہ اعلیٰ درجے کے منصوبوں، ریزورٹس، یا قیاس آرائی پر مبنی زمین میں چلا جاتا ہے جسے پھر ترک کر دیا جاتا ہے۔

اسی وقت، ایف ڈی آئی ویتنام میں مضبوطی سے بہتا ہے کیونکہ عالمی کارپوریشنز اپنی سپلائی چینز کی تشکیل نو کرتی ہیں، جس سے صنعتی رئیل اسٹیٹ، لاجسٹکس، دفاتر اور ماہرین کے لیے ہاؤسنگ مارکیٹ کی مانگ میں اضافہ ہوتا ہے۔ سیاحت کی بحالی سے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کے لیے بھی ایک "فروغ" پیدا ہوتا ہے، جب کہ لوگوں کی آمدنی بتدریج بڑھتی ہے، جس سے ان کی رہائش کی قوت خرید مضبوط ہوتی ہے۔

ڈاکٹر لوونگ نے کہا کہ "یہ کہا جا سکتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کو مانیٹری پالیسی اور میکرو اکنامک ڈائنامکس دونوں کی طرف سے "سازگار ہوا" کا سامنا ہے، جو کہ 2025 کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اس عرصے میں کیش فلو کا ترجیحی انتخاب بنا رہا ہے۔

مارکیٹ کی رفتار کی وجوہات کا تجزیہ کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quang Huy - فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ، Nguyen Trai یونیورسٹی کے ایگزیکٹو ڈائریکٹر نے کہا کہ کلیدی انفراسٹرکچر جیسے کہ نارتھ-ساؤتھ ایکسپریس وے، بین الاقوامی ہوائی اڈوں، دریا کے پلوں یا تیز رفتار ریلوے میں عوامی سرمایہ کاری کی وجہ سے صنعتی ترقی اور زمینی پارکوں کے لیے نئی قیمتوں میں اضافہ ہو رہا ہے۔ مزید برآں، ویتنام میں ایف ڈی آئی کی لہر مسلسل جاری ہے کیونکہ عالمی سپلائی چین میں ویت نام کی پوزیشن تیزی سے بلند ہوتی جا رہی ہے۔ اس سے نہ صرف صنعتی اراضی، گوداموں اور دفاتر کی مانگ میں اضافہ ہوتا ہے بلکہ غیر ملکی ماہرین کے لیے ہاؤسنگ مارکیٹ بھی بنتی ہے۔

ہنوئی شہر کے این خان کمیون میں بہت سے ترک شدہ ولا۔

اس کے علاوہ، مسٹر ہیو کے مطابق، سیاحت کی مضبوط بحالی نے بھی ویتنام کو ایک پرکشش مقام بنا دیا ہے، جس نے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ، ہوٹلوں اور تجارت کی ترقی کو فروغ دیا ہے۔ خاص طور پر، حالیہ برسوں میں معیشت اور لوگوں کی آمدنی میں اضافہ ہوا ہے، جس نے ہاؤسنگ کی قوت خرید کے لیے ایک مضبوط بنیاد بنائی ہے۔ لہٰذا، بچت اور سونے کے ذرائع سے نکلنے والی رقم کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری ایک محفوظ چینل کے طور پر ابھری ہے جس میں سرمایہ کو راغب کرنے کی صلاحیت ہے۔

مالی فائدہ اور ممکنہ خطرات

سستے سرمائے کے علاوہ، بہت سے سرمایہ کاروں نے مالی مدد کے ساتھ ہوم لون پیکجز شروع کیے ہیں، 5 سال تک کی پرنسپل رعایتی مدت، صرف ابتدائی اپارٹمنٹ کی قیمت کا 10-30% ادا کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ حقیقی خریداروں کے لیے ایک فائدہ ہے، لیکن قیاس آرائی کرنے والوں کے لیے مالی فائدہ اٹھانے کا راستہ بھی کھولتا ہے۔

3 بلین VND مالیت کے اپارٹمنٹ کے ساتھ، صرف 600 - 900 ملین VND ایکویٹی کے ساتھ، قیاس باز 1 - 2 سال کے بعد 450 - 600 ملین VND کے منافع کی توقع کر سکتے ہیں، جو کہ 50 - 70% کی شرح کے برابر ہے۔ "بخار" کے دور میں، بہت سے لوگوں نے مکان حاصل کرنے سے پہلے ہی اپنا منافع دوگنا کر لیا۔

منافع کی کشش نے F0 سرمایہ کاروں کی ایک لہر کو مارکیٹ میں کھینچ لیا ہے۔ وہ اشیا کو پکڑے ہوئے ہیں، قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتے ہوئے، "قلت - زیادہ قیمتیں - ورچوئل لین دین" کا ایک سرپل بناتے ہیں۔ اس سے مارکیٹ مصنوعی طور پر متحرک ہو جاتی ہے، لیکن طویل مدتی عدم استحکام کے خطرے کو چھپا دیتی ہے۔

اس کے علاوہ، کچھ ادارے "قانون کی خلاف ورزی" کرتے ہیں، پیداوار اور کاروبار کے نام پر سرمایہ ادھار لیتے ہیں لیکن حقیقت میں اسے رئیل اسٹیٹ میں ڈالتے ہیں، جس سے قرض کی تقسیم میں بگاڑ پیدا ہوتا ہے۔ یہ نہ صرف حقیقی پیداوار کے لیے سرمائے کے بہاؤ کی کارکردگی کو کم کرتا ہے بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ گرم ہونے کی حالت میں دھکیل دیتا ہے، جو کہ آسانی سے رئیل اسٹیٹ بلبلے کا باعث بنتا ہے۔

ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے خبردار کیا: "سستی سرمایہ رئیل اسٹیٹ میں داخل ہو رہا ہے، بہت سے منصوبوں کی فروخت کی قیمت کو ان کی حقیقی قیمت سے کہیں زیادہ دھکیل رہا ہے۔ بہت سے کاروبار بھی پیداوار کے نام کا فائدہ اٹھا کر سرمایہ ادھار لے رہے ہیں اور پھر رئیل اسٹیٹ میں منتقل ہو رہے ہیں، جس سے مارکیٹ میں بگاڑ پیدا ہو رہا ہے۔"

درحقیقت بہت سے منصوبے لوگوں کی آمدنی سے 5-7 گنا زیادہ قیمتوں پر فروخت ہو رہے ہیں۔ یہ فرق طلب اور رسد کے درمیان سنگین عدم توازن کو ظاہر کرتا ہے۔ اگرچہ سستی رہائش کی حقیقی مانگ پوری نہیں ہوئی ہے، سرمایہ اعلیٰ درجے کے منصوبوں، ریزورٹس یا قیاس آرائی پر مبنی زمین میں چلا جاتا ہے جسے پھر ترک کر دیا جاتا ہے۔

"زیادہ خطرناک بات یہ ہے کہ "سرفنگ" کی ذہنیت واپس آ رہی ہے۔ چھوٹے سرمایہ کار خرید و فروخت کے لیے قلیل مدتی سرمایہ ادھار لیتے ہیں، ورچوئل لیکویڈیٹی کو بڑھاتے ہیں۔ اگر شرح سود میں اچانک اضافہ ہو جاتا ہے یا کریڈٹ سخت ہو جاتا ہے، تو یہ گروپ قرض کی واپسی کے لیے سب سے زیادہ دباؤ میں ہو گا، جس کے "تباہ" کے خطرے کے ساتھ ویتنامی نظام کی حقیقی تاریخ میں بہت ساری تاریخیں پھیل چکی ہیں۔ "زمین کا بخار" اور پھر جم جاتا ہے، جس سے کاروبار، بینکوں اور لوگوں کے لیے سنگین نتائج نکلتے ہیں،" مسٹر لوونگ نے تجزیہ کیا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ماہر اقتصادیات Nguyen Quang Huy نے متنبہ کیا کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ہلچل مچا رہی ہے، لیکن اس میں اب بھی بہت سے ممکنہ خطرات موجود ہیں۔ سب سے پہلے، زمین کی قیمتیں قوت خرید سے بڑھنے کا خطرہ ہے۔ جب کچھ علاقوں میں بہت زیادہ رقم مرکوز ہوتی ہے، تو زمین کی قیمتیں آمدنی سے زیادہ تیزی سے بڑھ سکتی ہیں، جس سے طلب اور رسد میں عدم توازن پیدا ہوتا ہے۔ اس کے بعد ناہموار لیکویڈیٹی ہے، تمام پروڈکٹس کو دوبارہ فروخت کرنا آسان نہیں ہے، خاص طور پر بنیادی ڈھانچے سے دور یا نامکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ پروجیکٹ۔ آخر میں، ہجوم کی نفسیات کا خطرہ ہے، بہت سے لوگ رجحان کی پیروی کر سکتے ہیں، لیکن جب مارکیٹ ایڈجسٹ ہو جاتی ہے، تو وہ آسانی سے مالی دباؤ میں پڑ جاتے ہیں۔

جناب Nguyen Quang Huy، فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ، Nguyen Trai یونیورسٹی کے ایگزیکٹو ڈائریکٹر

ماہرین کا کہنا ہے کہ مارکیٹ کو رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو منظم اور کنٹرول کرنے کے لیے حل کی ضرورت ہے، خاص طور پر قیاس آرائی پر مبنی طبقہ، رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں کو روکنے کے لیے۔ صرف اس صورت میں جب سرمایہ کاری کا سرمایہ ان علاقوں میں واپس آتا ہے جو حقیقی قدر پیدا کرتے ہیں، معیشت متوازن اور پائیدار ترقی کو برقرار رکھ سکتی ہے۔

vov.vn

ماخذ: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html