ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں عروج پر پہنچ چکی ہیں، گھر کے مالکان منافع میں کمی کر رہے ہیں، نقصان نہیں، مہنگے ترین سوشل ہاؤسنگ منصوبے کا انکشاف

2025 میں سرمایہ کاروں کے "کھیل کے میدان" پر تبصرے، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں عروج پر پہنچ چکی ہیں، دارالحکومت کا سب سے مہنگا سماجی ہاؤسنگ منصوبہ، بغیر منصوبہ بندی کے کئی سالوں سے استعمال کے لیے مختص زمین کے لیے ریڈ بک دینے کے ضوابط... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

2024 کے آخر تک، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں کافی زیادہ ہوں گی۔ اگر آپ ان دونوں شہروں میں اپارٹمنٹس میں کرائے کے لیے سرمایہ کاری کرتے ہیں، تو خریدی قیمت کے مقابلے کرائے کی قیمت واقعی دلکش نہیں ہے، حالانکہ کرائے کے مکانات کی مانگ زیادہ ہے۔ (تصویر: Gia Thanh)

2025 میں سرمایہ کاروں کا "کھیل کا میدان"

Dat Xanh Mien Bac کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Vu Cuong Quyet نے تجزیہ کیا کہ 2024 کے آخر تک ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں کافی زیادہ ہوں گی۔ اگر ان دونوں شہروں میں اپارٹمنٹس میں کرائے کے لیے سرمایہ کاری کی جائے تو قیمت خرید کے مقابلے کرائے کی قیمت واقعی پرکشش نہیں ہے، حالانکہ کرائے کے مکانات کی مانگ زیادہ ہے۔

دریں اثنا، صوبوں میں اپارٹمنٹ مارکیٹ میں کرایہ اور خریداری کی قیمتیں بہت مناسب ہیں۔

مسٹر کوئٹ نے اندازہ لگایا کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں زمین کا حصہ کافی مہنگا ہے۔ تاہم، حالیہ دنوں میں ان دونوں شہروں کے سیٹلائٹ صوبوں میں زمین میں ڈرامائی طور پر اضافہ نہیں ہوا، صرف 5-10 فیصد، اس لیے قیمت اب بھی مناسب ہے۔

لہذا، Dat Xanh Mien Bac کے رہنماؤں کا خیال ہے کہ صوبوں میں زمین اب بھی 2025 میں سرمایہ کاری کا ایک اچھا حصہ ہے۔

اس کے علاوہ، مسٹر کوئٹ کو توقع ہے کہ 2025 میں ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اچھی بحالی ہوگی جب 2024 میں ویتنام آنے والے غیر ملکی سیاحوں کی تعداد 17 ملین سے زائد تک پہنچ جائے گی۔ ان کے مطابق، Phu Quoc، Nha Trang، Quang Ninh، وغیرہ میں کچھ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں بہتری آئے گی۔

دریں اثنا، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں۔ جبکہ کرائے کی مانگ میں ڈرامائی طور پر کوئی تبدیلی نہیں آئی ہے۔

"2025 میں، میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں ٹاؤن ہاؤس کے حصے سے زیادہ توقع نہیں رکھتا؛ لیکن صوبوں میں، خاص طور پر جہاں بہت سے صنعتی پارکس ہیں، 2024 میں قیمتیں نہیں بڑھیں گی، اس لیے بڑے شہروں کی نسبت زیادہ تبدیلیاں ہوں گی،" مسٹر کوئٹ نے کہا۔

2025 میں سرمایہ کاری کرتے ہوئے، مسٹر کوئٹ نے نوٹ کیا، سرمایہ کاروں کو قیمت کے عنصر پر توجہ دینی چاہیے، ہجوم کے اثر سے متاثر نہیں ہونا چاہیے اور یہ سوچنا چاہیے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہمیشہ اضافہ ہوتا ہے، حالانکہ اعلیٰ قیمتیں اب بھی بڑھتی رہتی ہیں۔

"بڑے شہروں میں قیمتوں کے ساتھ، یہ سرمایہ کاروں کے لیے اب "کھیل کا میدان" نہیں رہے گا، بلکہ حقیقی رہائش کی ضروریات والے لوگوں اور طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے "کھیل کا میدان" ہوگا۔ اگر آپ بڑے شہروں میں قلیل مدتی قیاس آرائیوں میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، تو یہ بہت خطرناک ہوگا۔

سرمایہ کاری کرتے وقت، رئیل اسٹیٹ کے حصے پر توجہ دینا ضروری ہے جو مستقبل میں ایک پائیدار نقد بہاؤ پیدا کرتا ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، صنعتی شہروں، خاص طور پر ایسے صوبوں میں رئیل اسٹیٹ کی تحقیق کرنا ضروری ہے جن میں غیر ملکی سرمایہ کاری کا بڑا سرمایہ ہے جیسے کہ Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong or Binh Duong, Long An , Dong Nai... تاہم، اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ قانونی مسائل پر توجہ دینا ضروری ہے، اگر آپ سستی قیمتوں کے لالچ میں ہیں اور ایسے منصوبوں میں سرمایہ کاری کریں گے جن میں کافی قانونی دستاویزات نہیں ہیں، یہ کافی خطرناک ثابت ہوگا۔

دریں اثنا، ایس جی او ہومز رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جے ایس سی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے تبصرہ کیا کہ 2025 میں ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں کم اور زیادہ قیمت والی مصنوعات کی قیمتیں پہلے کی طرح ڈرامائی طور پر نہیں بڑھیں گی۔ ثانوی مصنوعات کی قیمتوں میں بہت زیادہ اتار چڑھاو نہیں ہوگا، صرف بنیادی مصنوعات میں اضافہ ان پٹ لاگت کی وجہ سے ہوگا۔

"گزشتہ سال کے آخری دو مہینوں میں، مارکیٹ میں ٹھنڈک کے واضح آثار نظر آئے جب ثانوی مصنوعات جیسے کہ اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمتیں 200-500 ملین VND کی کم تھیں، اور کم بلندی والے مکانات کی قیمتوں میں بھی کمی واقع ہوئی۔ اس قیمت میں کمی کے ساتھ، اپارٹمنٹس اور کم بلندی والے مکانات میں سرمایہ کاری کی مانگ اب زیادہ نہیں رہی۔ پیشہ ور سرمایہ کار مارکیٹ کو ٹریفک کے ساتھ منسلک کرنے کی طرف مائل ہوں گے۔ ہنوئی؛ صنعتی پارکس، اور گھنی آبادی،" مسٹر چنگ نے اندازہ کیا۔

ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر کے مطابق، زمین اب بھی ایک ایسا طبقہ ہے جو سرمایہ کاروں کو بہت پسند کرتا ہے۔ تقریباً 2-3 سال کی مختصر مدت میں، زمین اب بھی سرمایہ کاری کا سب سے مؤثر ذریعہ ہے۔

اس کے علاوہ، صوبوں میں بلند و بالا اپارٹمنٹ سیگمنٹ، جس کی قیمتیں 2-3 بلین VND تک ہیں، بھی سرمایہ کاروں کو راغب کرے گا۔

نئے شروع کیے گئے منصوبوں کی جذب کی شرح سست ہو جائے گی۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین، Nguyen Van Dinh کے مطابق، 2025 میں فروخت کے لیے کھولے گئے ہاؤسنگ پراجیکٹس کو اب بھی توجہ دی جائے گی، لین دین کیا جائے گا، اور اچھی طرح جذب کیا جائے گا، لیکن جذب کی شرح کم ہونے کا امکان ہے۔ اپارٹمنٹ سیگمنٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی پر حاوی رہے گا۔

تاہم، مسٹر ڈین کے مطابق، اپارٹمنٹ کی لیکویڈیٹی اب بھی بڑے شہری منصوبوں میں مرکوز رہے گی۔ مکانات کی طلب، خاص طور پر سرمایہ کاری کی طلب، مضافاتی علاقوں اور درجے 2 اور درجے کے 3 صوبوں اور شہروں میں منتقل ہوتی رہے گی، جہاں قیمتیں کم ہیں اور مستقبل میں ترقی کی مزید گنجائش ہے۔

مارکیٹ کا جائزہ ظاہر کرتا ہے کہ "گرم" ترقی کی مدت کے بعد، اپارٹمنٹس - ہنوئی میں سب سے زیادہ ترجیحی پروڈکٹ - 2024 کے آخر سے لے کر اب تک قیمت میں قدرے کمی کا رجحان رکھتے ہیں۔ قوت خرید کچھ کم ہو گئی ہے، اور گھر کے مالکان کے لیے فروخت کی قیمتیں بھی قدرے کم ہو گئی ہیں جنہیں جلدی فروخت کرنے کی ضرورت ہے۔ وہ لوگ جنہوں نے پہلے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کی تھی انہوں نے فروخت کرنے کے لیے اپنی شرح سود میں کمی کرنا قبول کر لیا ہے کیونکہ ان کا کمایا ہوا منافع اس مدت کے بعد کافی زیادہ تھا جب اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کئی درجن فیصد اضافہ ہوا تھا۔

فی الحال، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں ایک جیسی رہتی ہیں یا عروج کی مدت کے مقابلے میں قدرے کم ہوتی ہیں۔ نومبر 2024 اور اس سے پہلے کے مقابلے میں لین دین کا حجم بھی نمایاں طور پر کم ہوا ہے۔ Batdongsan.com.vn کے ایک سروے کے مطابق، Vinhomes Smart City پروجیکٹ میں، سیکنڈری مارکیٹ میں، نومبر 2024 میں، سٹوڈیو اپارٹمنٹ کی قیمت عام طور پر 2 - 2.2 بلین VND/اپارٹمنٹ میں فروخت کے لیے پیش کی گئی تھی، لیکن دسمبر 2024 سے اب تک، کچھ مکان مالکان کو فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت ہے، جو صرف بلین 98 روپے کی پیشکش کر رہے ہیں۔ VND/اپارٹمنٹ...

اسی طرح یہ واقعہ بعض دیگر منصوبوں میں بھی درج کیا گیا ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ بروکرز کا کہنا ہے کہ اس قیمت کے ساتھ، گھر کا مالک نقصان میں نہیں بلکہ منافع میں فروخت کر رہا ہے۔

2025 میں رہائشی ریل اسٹیٹ کی فراہمی میں اضافہ جاری رہے گا، 2024 کے مقابلے میں تقریباً 10 فیصد؛ بہت سے پراجیکٹس کے مسائل حل ہو چکے ہیں اور 2025 میں دوبارہ نافذ کیے جائیں گے۔ بہت سے پراجیکٹس میں مارکیٹ کی بحالی کے مواقع سے فائدہ اٹھانے کے لیے "لانچ" کرنے کا بھی منصوبہ ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی فراہمی میں بنیادی طور پر شمالی صوبوں کے بڑے شہری علاقوں اور بڑے سرمایہ کاروں کے شہروں سے تعاون جاری رہنے کی توقع ہے۔ خاص طور پر، اپارٹمنٹ سیگمنٹ، بنیادی طور پر جس کی قیمت 50 ملین VND/m2 اور اس سے اوپر ہے، مارکیٹ کی قیادت جاری رکھے ہوئے ہے۔

اگرچہ سپلائی بڑھ رہی ہے، یہ طلب کے مقابلے میں اب بھی کم ہے اور چونکہ یہ بنیادی طور پر بڑے سرمایہ کاروں کے بڑے شہری منصوبوں سے آتا ہے، فروخت کی قیمت اب بھی اعلیٰ سطح پر "لنگر انداز" ہے۔ دریں اثنا، ثانوی قیمت کی سطح بھی 2024 کے مقابلے میں 7 - 10% سے کم اضافے کے ساتھ زیادہ آہستہ آہستہ بڑھے گی۔

اس کی وجہ یہ ہے کہ موجودہ قیمت کی سطح کافی زیادہ ہے۔ مارکیٹ میں سست ترقی اس حقیقت کی وجہ سے بھی ہے کہ اپارٹمنٹ کی بہت سی پرانی مصنوعات، جن میں انفراسٹرکچر اور یوٹیلیٹیز کا فقدان ہے، کی منتقلی کی قیمتیں ان کی اصل قیمت کے مقابلے بہت زیادہ ہیں۔

ہنوئی میں سب سے مہنگے سماجی ہاؤسنگ منصوبے پر 25 ملین VND/m2 لاگت متوقع ہے۔

Tan Trieu کمیون، Thanh Tri District (Hanoi) میں سماجی مکانات کی فروخت کی قیمت کا تخمینہ عارضی طور پر 25 ملین VND/m2 لگایا گیا ہے۔ اگر منظوری مل جاتی ہے، تو یہ ہنوئی میں اب تک کی سب سے زیادہ سماجی رہائش کی قیمت ہوگی۔

مذکورہ قیمت کا اعلان ہنوئی کے محکمہ تعمیرات نے پچھلے سال کے آخر میں اس منصوبے کی تعمیر شروع ہونے کے بعد کیا ہے۔

یہ پروجیکٹ اربن انفراسٹرکچر ڈیولپمنٹ انویسٹمنٹ کارپوریشن (UDIC)، ہنوئی الیکٹرسٹی اینڈ واٹر کنسٹرکشن جوائنٹ اسٹاک کمپنی (Haweicco) اور DAC ہنوئی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اینڈ کنسٹرکشن جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے کنسورشیم کے ذریعے سرمایہ کاری کرتا ہے۔ یہ پروجیکٹ ہا ڈِنہ کے نئے شہری علاقے، ٹین ٹریو کمیون (تجارتی نام Udic Eco Tower) کے اراضی پلاٹ NO1 پر بنایا گیا ہے۔

محکمہ تعمیرات کے مطابق، اس سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی تخمینی قیمت تقریباً 25 ملین VND/m2 ہے۔ مذکورہ یونٹ کی قیمت کے ساتھ، پروجیکٹ میں ایک 70m2 اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 1.75 بلین VND ہے۔

کرایہ کی تخمینی قیمت تقریباً 150,000 VND/m2/ماہ ہے۔ 70m2 اپارٹمنٹ کے کرایے کی تخمینی قیمت 10.5 ملین VND/ماہ ہے۔

کرایہ کی قیمت 390,000 VND/m2/مہینہ ہے، توقع ہے کہ 70m2 اپارٹمنٹ کے لیے، لوگوں کو 27.3 ملین VND/ماہ ادا کرنا پڑے گا۔

محکمہ تعمیرات نے کہا کہ سرکاری قیمت کا اعلان ریاستی انتظامی ایجنسی کے ضوابط کے مطابق کرنے کے بعد سرمایہ کار کی طرف سے کیا جائے گا۔

پروجیکٹ میں سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے درخواستیں وصول کرنے کا وقت 2025 کی چوتھی سہ ماہی میں متوقع ہے۔

2023 سے پہلے، دارالحکومت میں سوشل ہاؤسنگ کی فروخت کی قیمت 13-17 ملین VND/m2 سے اتار چڑھاؤ تھی۔ اگر منظوری مل جاتی ہے، تو یہ ہنوئی میں اب تک کی سب سے زیادہ سماجی رہائش کی قیمت ہوگی۔

اس سے قبل، کارکنوں کی اکثریت، خاص طور پر کم آمدنی والے افراد کی آمدنی کے مقابلے سوشل ہاؤسنگ کی زیادہ قیمت کے بارے میں رائے دہندگان کی رائے کا جواب دیتے ہوئے، تعمیراتی وزارت نے کہا کہ سماجی مکانات کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کو آسان بنانے کے لیے، 2023 ہاؤسنگ قانون یہ شرط رکھتا ہے کہ فروخت کی قیمت کا تعین تمام سرمایہ کاری کی سرمایہ کاری کی دوبارہ گنتی کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

لیز کی خریداری کی قیمت کا تعین فروخت کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے اور اس میں ہاؤسنگ قانون کی دفعات کے مطابق کرایہ دار کی طرف سے ادا کردہ ہاؤسنگ مینٹیننس فیس شامل نہیں ہوتی ہے۔ کرایہ کی قیمت پر سرمایہ کار اور کرایہ دار کے درمیان اتفاق ہوتا ہے۔ اگر سرمایہ کار جیتنے والی بولی کی قیمت کا استعمال کرتا ہے، تو یہ ضروری نہیں ہے کہ وہ سوشل ہاؤسنگ کی فروخت کی قیمت اور لیز پر خریداری کی قیمت کا دوبارہ جائزہ لے۔

وزارت تعمیرات کے مطابق آرٹیکل 85 سوشل ہاؤسنگ کے سرمایہ کاروں کے لیے مراعات کا تعین کرتا ہے، جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ، زمین کا کرایہ، ٹیکس کے قوانین کے مطابق ٹیکس مراعات، سرمایہ کار 10 فیصد منافع کے حقدار ہیں، زمین کا رقبہ یا کمرشل فلور ایریا مختص کیا جاتا ہے اور اسے سماجی رہائش کی قیمتوں میں اس کا حساب نہیں دینا پڑتا۔

وزارت تعمیرات نے اس بات پر زور دیا کہ "یہ ضوابط سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی اور فروغ دینے اور سماجی رہائش کی ترقی اور سماجی رہائش کی قیمتوں کو معتدل سطح پر یقینی بنانے میں معاون ہیں تاکہ کم آمدنی والے اہلکار، کارکنان اور مزدور مکان خریدنے اور اپنی زندگیوں کو مستحکم کرنے کے متحمل ہو سکیں۔"

بغیر منصوبہ بندی کے کئی سالوں سے استعمال کے لیے مختص زمین کے لیے سرخ کتابیں دینے کے ضوابط

1996 میں غیر مجاز اراضی کی تقسیم کے وقت کوئی منصوبہ بندی نہیں تھی لیکن 2024 تک اگر منصوبہ بندی کے مطابق نہیں ہے تو کیا زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دیا جا سکتا ہے؟

اس مسئلے پر، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی مندرجہ ذیل رائے ہے:

شق 2، 2024 کے اراضی قانون کی شق 140 ایسے معاملات پر جہاں گھرانے اور افراد مناسب اختیار کے بغیر مختص کی گئی اراضی اور 15 اکتوبر 1993 سے یکم جولائی 2004 تک استعمال شدہ اراضی استعمال کر رہے ہیں، اور اب کمیون کی پیپلز کمیٹی کے ذریعہ اس کی تصدیق کی گئی ہے جہاں زمین واقع ہے اور ضلعی منصوبہ بندی کے ساتھ کسی قسم کی منصوبہ بندی یا زمینی تنازعہ یا منصوبہ بندی کے لیے عام طور پر استعمال نہیں کیا جا سکتا۔ زوننگ کی منصوبہ بندی یا تعمیراتی منصوبہ بندی یا دیہی منصوبہ بندی، انہیں اس قانون کی شق 3 اور شق 6 کی شق 138 کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیا جائے گا۔

اس کے مطابق، زیر استعمال زمینی پلاٹ کو مذکورہ بالا پانچ قسم کی منصوبہ بندی میں سے کسی ایک کی تعمیل کرنی چاہیے جس پر ریڈ بک کے لیے غور کیا جائے۔

"مذکورہ بالا ضوابط کی بنیاد پر، ایسے معاملات میں جہاں 1996 میں زمین کی تقسیم کا وقت اتھارٹی کے اندر نہیں تھا اور کوئی منصوبہ بندی نہیں تھی، لیکن 2024 تک یہ منصوبہ بندی کے مطابق نہیں تھی، وہ آرٹیکل 140 کی دفعات کے مطابق ریڈ بک کے اجراء کے لیے غور کرنے کے لیے اہل نہیں ہوں گے،" زمینی وسائل کی وزارت قانون نے مطلع کیا۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-30.html