اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں، رہنے کے لیے جگہ تلاش کرنا مشکل بنا رہا ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستیں قیاس آرائی کی لہر کو کم کرتے ہوئے برابر کا کھیل پیدا کرتی ہیں

سستی اپارٹمنٹس کی کمی، لوگ رہنے کے لیے جگہ تلاش کرنے کے لیے بے چین ہیں۔ امید ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست سے، قیاس آرائیوں کی رفتار کم ہو جائے گی... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

سستی اپارٹمنٹس کا طبقہ مارکیٹ سے مکمل طور پر غائب ہے، جبکہ درمیانے درجے کے اپارٹمنٹس بھی تیزی سے نایاب ہیں۔ (تصویر: لن این)

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، خاص طور پر اپارٹمنٹ طبقہ، حال ہی میں قیمتوں میں تیزی سے اضافہ دیکھ رہا ہے۔ اس کی وجہ سے بہت سے لوگوں کو، یہاں تک کہ 3-4 بلین VND ہاتھ میں ہونے کے باوجود، رہنے کے لیے مناسب جگہ تلاش کرنے میں دشواری کا سامنا ہے۔

لاؤ ڈونگ کے مطابق، سستی اپارٹمنٹس کا طبقہ مارکیٹ سے مکمل طور پر غائب ہے، جبکہ درمیانے درجے کے اپارٹمنٹس تیزی سے کم ہوتے جا رہے ہیں۔ 2024 کے اوائل میں، مارکیٹ تقریباً 65 ملین VND/m2 کی اوسط قیمت کے ساتھ شروع ہوگی۔

تاہم، صرف دو سہ ماہیوں کے بعد، قیمت 68 ملین VND/m2 سے تجاوز کر گئی ہے اور سال کے آخری مہینوں میں مسلسل بڑھ رہی ہے۔ اس سال شروع کیے گئے نئے پراجیکٹس کی تمام تر توجہ نم ٹو لائیم، کاؤ گیا اور جیا لام، ڈونگ انہ جیسے علاقوں میں اعلیٰ درجے کے طبقے پر ہے جس کی قیمتیں باقاعدگی سے 70 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں۔

اپارٹمنٹ کے حصے پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet - CBRE ویتنام کے ہاؤسنگ مارکیٹنگ ڈیپارٹمنٹ کے ڈائریکٹر - نے کہا کہ 2024 کی چوتھی سہ ماہی میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی بنیادی فروخت کی قیمت اوسطاً 72 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 36% زیادہ ہے اور 2024 کی تیسری سہ ماہی میں۔

یہ اضافہ بہت سے پہلی بار گھر خریدنے والوں، خاص طور پر نوجوان خاندانوں کے لیے مارکیٹ تک رسائی مشکل بناتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ 3-4 بلین VND کے ساتھ، گھریلو خریداروں کے پاس بہت سے اختیارات نہیں ہیں، وہ صرف ایک معمولی سائز کے اپارٹمنٹ کے مالک ہوسکتے ہیں، جو کئی سالوں سے استعمال ہوتا ہے، یا مرکز سے دور جگہ کو قبول کرنا پڑتا ہے۔ لہذا، بہت سے پہلی بار گھر خریدنے والوں کو، طویل عرصے تک تلاش کے بعد، اپنے منصوبوں کو معطل کرنا پڑا کیونکہ قیمت ان کی مالی صلاحیت سے باہر ہے۔

محترمہ Ngoc Van (33 سال، Nam Tu Liem, Hanoi) نے بتایا کہ کئی سالوں کی بچت کے بعد، اس نے اور اس کے شوہر نے 3 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا منصوبہ بنایا۔ تاہم، جب مارکیٹ پر تحقیق کی تو اسے احساس ہوا کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو چکی ہیں، جو اس کے خاندان کی ادائیگی کی صلاحیت سے کہیں زیادہ ہے، اس لیے اسے بڑھتی ہوئی قیمتوں کی وجہ سے گھر خریدنے کا اپنا منصوبہ ملتوی کرنا پڑا۔

اپارٹمنٹ کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے تناظر میں، 3-4 بلین VND کے بجٹ والے گھر کا مالک ہونا مشکل ہوتا جا رہا ہے کیونکہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ اس سے نہ صرف اوسط اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے گھر کا مالک ہونا مشکل ہو جاتا ہے بلکہ مارکیٹ کی پائیداری بھی کم ہوتی ہے۔ لوگوں کی رہائش تک رسائی کو یقینی بنانے اور معیشت کو مستحکم کرنے کے لیے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا ایک فوری ضرورت بن گیا ہے۔

ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کا ایک حل سماجی رہائش کی ترقی کو فروغ دینا ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین - نے کہا کہ مارکیٹ میں مکانات کی قیمتوں پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے سماجی رہائش ایک اہم سمت ہے۔ اس کے علاوہ، مارکیٹ میں سپلائی کو بند کرنے کے لیے پراجیکٹس میں حائل قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے بھی ضروری ہے۔

ہنوئی میں زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، کچھ لوگ تبدیل کرنے کے لیے دسیوں اربوں خرچ کرنے کی فکر کرتے ہیں۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کی طرف سے اعلان کردہ اور 20 دسمبر 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی ایڈجسٹ شدہ فہرست میں زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں زبردست اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔ اس کی وجہ سے لوگوں کی زمین کے استعمال کے اخراجات بھی آسمان کو چھونے لگے۔

مسٹر فام بی (مائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی) نے کہا کہ 2024 کے آخر میں، اس نے اپنی رہائشی زمین کے کچھ حصے کو باغیچے میں تبدیل کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی مکمل کی تھی۔ چونکہ ڈوزیئر کو مکمل کرنے کا فیصلہ موصول ہونے کا وقت 20 دسمبر 2024 کے بعد تھا، نئی قیمت کی فہرست کے مطابق لاگو زمین کے استعمال کی فیس 800 ملین VND سے زیادہ تھی۔ دریں اثنا، اگر زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کے مطابق درخواست دی جاتی ہے، تو اس کے خاندان کو تقریباً 350 ملین VND ادا کرنا ہوں گے۔

محترمہ Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) نے بتایا کہ اس کے خاندان کے پاس 1,000m2 سے زیادہ باغیچے کی زمین ہے، اور اب وہ اسے رہائشی زمین میں تبدیل کرنا چاہتی ہے تاکہ وہ اپنے بچوں میں تقسیم ہو، اس لیے اسے تقریباً 15 ملین VND/m2 ادا کرنا ہوں گے۔ اس طرح، پورے علاقے کو تبدیل کرنے کی تخمینہ رقم تقریباً 15 بلین VND ہے۔ یہ تعداد اس کی مالی صلاحیت سے زیادہ ہے، اس لیے خاندان اسے مناسب طریقے سے متوازن کرنے پر غور کر رہا ہے۔

زمین کی قیمتوں میں اضافہ اور زمین کے استعمال کی فیس میں اضافے نے بھی مضافاتی علاقوں میں زرعی زمین رکھنے والے بہت سے سرمایہ کاروں کو اپنے سرمایہ کاری کے منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنے پر مجبور کر دیا ہے۔

2024 کے قانون کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کے بارے میں حالیہ ورکشاپ میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات (MONRE) کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے اندازہ لگایا کہ حقیقت میں، زمین کی قیمت کی فہرست کم ہو یا زیادہ، "شکایات" ہیں۔

مسٹر وو نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کے مساوی اور مارکیٹ کے لیے موزوں ہونی چاہیے۔ مسئلہ یہ ہے کہ اسے کیسے لاگو کیا جائے؟ یہ ریاست کی پالیسی کی کہانی ہے۔ جن کیسز میں مارکیٹ کا 80% اطلاق ہوگا، جن کیسز میں مارکیٹ کا 20% لاگو ہوگا، مخصوص کیسز میں درخواست کی شرح مختلف ہوگی۔ سرمایہ کاری کو راغب کرنے، معیشت کو ترقی دینے، اور سماجی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے اسے کیسے لاگو کیا جائے، یہ ریاست کی ریگولیٹری پالیسی پر منحصر ہے۔

محکمہ زمین کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر لی وان بنہ (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس (ہاؤسنگ، ریزورٹ ریئل اسٹیٹ) زمین کی قیمت کی فہرستوں کا اطلاق نہیں کرتے ہیں بلکہ حساب کے لیے مخصوص طریقے لاگو کرتے ہیں۔ زمین کی قیمت کی فہرست بنیادی طور پر انفرادی گھرانوں کی مالی ذمہ داریوں اور سالانہ زمین کے لیز کے منصوبوں کے معاملات کو جمع کرنا ہے۔ دیگر معاملات نیلامی اور بولی لگانا ہیں۔

زمین کے استعمال کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی لاگت کے بارے میں، مسٹر بن نے اندازہ لگایا کہ ہنوئی میں، رہائشی علاقوں میں زرعی زمین یا رہائشی زمین سے منسلک زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنا اب بہت برابر ہے۔ پہلے، تبدیلی بہت مشکل تھی کیونکہ لوگوں کے لیے مذہب تبدیل کرنے کی قیمت رہائشی زمین کی قیمت سے صرف آدھی تھی۔

محکمہ لینڈ کے ڈپٹی ڈائریکٹر کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کے قریب پہنچنا ایک منصفانہ کھیل ہے، اب دونوں کی قیمتوں میں کوئی فرق نہیں ہے۔ مارکیٹ کے شرکاء ایک منصفانہ کھیل کے میدان کو قبول کرتے ہیں، زمین کی قیمتیں اب مختلف نہیں ہیں تاکہ لوگ دیکھ سکیں کہ خاندانی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کر دیا گیا ہے، یہاں تک کہ اگر اسے دوبارہ عوامی بازار میں فروخت کر دیا جائے تو اس کی قیمت زیادہ نہیں ہے، اس لیے یہ آہستہ آہستہ سیر ہو جائے گی۔

ہنوئی کی نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست کا اندازہ لگاتے ہوئے، Savills Vietnam کے ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں پر اثر غیر معمولی ہے لیکن اس سے قیاس آرائیوں کی رفتار کو کم کرنے میں بھی مدد ملتی ہے، لوگوں کو اصل قیمت کے قریب معاوضہ ملتا ہے...

Savills Hanoi کے ویلیوایشن اینڈ فنانشل کنسلٹنگ ڈپارٹمنٹ کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Thi Hong Van تجویز کرتی ہیں کہ جو سرمایہ کار اس وقت خرید و فروخت میں قیاس آرائیاں کر رہے ہیں انہیں زیادہ احتیاط سے غور کرنا چاہیے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ سرمائے کی لاگت سے زیادہ ہونا چاہیے۔

ہو چی منہ شہر میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست: شفافیت کو بہتر بنانا اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کو فروغ دینا

حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی (HCMC) نے فیصلہ نمبر 79/2024/QD-UBN کے مطابق 31 اکتوبر 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہونے والی زمین کی قیمتوں کی نئی فہرست کا اعلان کیا۔ 2020 کے بعد یہ پہلی ایڈجسٹمنٹ ہے، جس میں زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، رقبہ کے لحاظ سے 4 سے 38 گنا تک۔ Thieng Lieng (Can Gio ڈسٹرکٹ) میں سب سے کم قیمت 2.3 ملین VND/m2 ہے، جبکہ ضلع 1 کی مرکزی سڑکوں جیسے ڈونگ کھوئی، لی لوئی اور Nguyen Hue پر سب سے زیادہ قیمت 687.2 ملین VND/m2 ہے۔

خیال کیا جاتا ہے کہ زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ سے نہ صرف انصاف کو یقینی بنایا جائے گا بلکہ شہر کے اہم بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے منصوبوں میں بھی تیزی آئے گی۔ مارکیٹ ویلیو کے قریب زمین کا تعین سائٹ کی منظوری میں تنازعات کو کم کرنے میں مدد کرتا ہے - ایک اہم وجہ جس کی وجہ سے بڑے منصوبے جیسے کہ رنگ روڈ 3 اور میٹرو لائن 2 کئی سالوں سے تاخیر کا شکار ہیں۔

نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست میں لوگوں، کاروبار سے لے کر غیر ملکی سرمایہ کاروں تک، مارکیٹ میں مضامین کے مختلف گروہوں پر بہت سے اثرات مرتب ہوتے ہیں۔ یہ کہا جا سکتا ہے کہ جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے ان کے حقوق کی ضمانت پہلے سے کہیں زیادہ ہے اور یہ سب سے زیادہ متاثر ہونے والا گروہ ہے۔

قیمتیں مارکیٹ ویلیو کے قریب آنے کے ساتھ، معاوضہ زیادہ شفاف اور معقول ہو جاتا ہے، جس سے زمین کے تنازعات کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے۔ یہ رنگ روڈ 3 یا میٹرو لائن 2 جیسے بڑے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں میں خاص طور پر اہم ہے۔ Savills Vietnam Consulting کی ڈائریکٹر محترمہ Giang Do کے مطابق، نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست نہ صرف عوامی اتفاق رائے کو بڑھانے میں مدد کرتی ہے بلکہ سائٹ کی منظوری کو بھی تیز کرتی ہے، جو بڑے منصوبوں کے لیے ایک اہم عنصر ہے۔

اس کے علاوہ، نئی زمین کی قیمت کی فہرست کی بدولت سرمایہ کاری کا زیادہ شفاف ماحول بھی ایک پلس ہے۔ غیر ملکی سرمایہ کار آسانی سے لاگت کا تعین کر سکتے ہیں اور منافع کا حساب لگا سکتے ہیں، خاص طور پر ہو چی منہ شہر کے خطے کا اہم اقتصادی مرکز بننے کے تناظر میں۔ Savills Vietnam Consulting Department کے ایک نمائندے نے کہا، "حقیقی قیمت کی بنیاد پر زمین کی قیمت کی فہرست کی زیادہ شفاف ایڈجسٹمنٹ، غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ اعتماد پیدا کرے گی۔ یہ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو یقینی بنانے کے لیے ایک ضروری قدم ہے"۔

دوسری طرف، نئی زمین کی قیمت کی فہرست سرمایہ کاروں کے لیے مالی دباؤ پیدا کرتی ہے۔ زمین کے استعمال کی زیادہ قیمت ریل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمتوں میں اضافے کا سبب بنتی ہے، جس سے لوگوں کی رہائش تک رسائی کی صلاحیت براہ راست متاثر ہوتی ہے۔

"ہمیں تشویش ہے کہ زمین کے استعمال کے بڑھتے ہوئے اخراجات مصنوعات کی قیمتوں پر دباؤ ڈالیں گے، خاص طور پر کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے ہاؤسنگ کے حصے میں۔ یہ ایک چیلنج ہے جس پر احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے،" محترمہ گیانگ ڈو نے کہا۔ خاص طور پر مضافاتی علاقوں میں، زمین کی نئی قیمتوں نے زمین کے استعمال کو زرعی زمین سے رہائشی اراضی میں تبدیل کرنا مزید مشکل بنا دیا ہے، جس سے سستی رہائش کے منصوبوں کو ترقی دینے کے مواقع کم ہو جاتے ہیں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-8-08-