50 ملین VND/ماہ کی آمدنی والا خاندان، کوئی خرچ نہیں، گھر خریدنے کے لیے 8 سال

VTV.vn - VARS کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ شہری علاقے میں دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 5 بلین VND ہے، جو فی الحال زیادہ تر گھرانوں کی استطاعت سے باہر ہے۔

مثالی تصویر۔

تاہم، پیمانے اور معیشت میں شراکت کے لحاظ سے روشن مقامات کے علاوہ، مارکیٹ گرم ترقی کے آثار دکھا رہی ہے، مکانات کی قیمتیں حقیقی آمدنی سے کہیں زیادہ بڑھ رہی ہیں، ممکنہ طور پر ایک "بلبلا" پیدا کر رہی ہے اور معاشرے میں امیر اور غریب کے درمیان فرق کو بڑھا رہی ہے۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں گرم اضافے کو "بریک" کرنے کے لیے حل درکار ہیں۔

* جب مکان کی قیمتیں حقیقی آمدنی سے "بہت زیادہ" ہوں۔

جنرل شماریات کے دفتر کے مطابق، حالیہ برسوں میں، تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ کے شعبوں نے ملک کی جی ڈی پی میں اوسطاً 10 فیصد کا حصہ ڈالا ہے۔ صرف رئیل اسٹیٹ سیکٹر کا حصہ تقریباً 3.5% ہے جو کہ سالانہ GDP نمو میں 0.5 فیصد پوائنٹس کا حصہ ڈالتا ہے۔

تاہم، یہ تناسب اب بھی خطے کے بہت سے ممالک کی اوسط کا صرف نصف ہے۔ کل قومی اقتصادی اثاثوں کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا پیمانہ صرف 21% ہے، جو ترقی یافتہ ممالک میں 35% سے نمایاں طور پر کم ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ ویتنامی مارکیٹ میں اب بھی ترقی کے لیے اہم گنجائش موجود ہے۔

تاہم، حالیہ برسوں میں مارکیٹ کی تیز رفتار ترقی اس کی عدم استحکام کو ظاہر کر رہی ہے، جو سب سے زیادہ واضح طور پر طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن میں دکھایا گیا ہے۔ مصنوعات کا ڈھانچہ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے، اعلیٰ قدر والے طبقے پر مرکوز ہے، جب کہ لوگوں کی اکثریت کی اصل مانگ سستی ہاؤسنگ گروپ میں ہے...

ماہرین کا کہنا ہے کہ گھروں کی فراہمی میں پچھلے تین سالوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے لیکن متوازن نہیں ہے۔ یہاں تک کہ مضافاتی علاقوں میں بھی – جہاں سستی مصنوعات فراہم کیے جانے کی توقع ہے – اصل قیمت اب بھی اوسط آمدنی سے بہت زیادہ ہے۔ قیمتوں کی نئی سطحیں مسلسل قائم کی جا رہی ہیں، جس سے لوگوں کی رہائش تک رسائی کو سنجیدگی سے کم کیا جا رہا ہے۔

VARS کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ شہری علاقے میں دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً VND5 بلین ہے، جو فی الحال زیادہ تر گھرانوں کی استطاعت سے باہر ہے۔ فرض کریں کہ ایک خاندان جس کی آمدنی VND50 ملین/ماہ ہے، اگر وہ اپنی تمام آمدنی خرچ کرتے ہیں، تو انہیں گھر خریدنے کے لیے تقریباً 8 سال درکار ہوں گے۔ اگر ہاؤسنگ پر خرچ ان کی آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہیں ہے جیسا کہ مالیاتی شعبے کی طرف سے تجویز کیا گیا ہے، تو اس وقت کو 25 سال تک بڑھا دیا جائے گا - VARS کا حوالہ دیا گیا۔

یہاں تک کہ سماجی رہائش - کم آمدنی والے افراد کے لیے ڈیزائن کیا گیا ایک رہائشی طبقہ - آہستہ آہستہ مستفید ہونے والوں کے لیے "پہنچ سے باہر" ہوتا جا رہا ہے۔ 60 m2 اپارٹمنٹ کے لیے تقریباً 1.5 بلین VND کی قیمت کے ساتھ، یہاں تک کہ ایک گھرانہ جس کی آمدنی 40 ملین VND/ماہ ہے - منظوری کے معیار کے مطابق زیادہ سے زیادہ سطح - کو ایک خریدنے کے لیے تقریباً 10 سال کی بچت کرنی ہوگی، اصل قرض لینے اور رہنے کے اخراجات کا ذکر نہ کرنا۔

تیزی سے بڑھتی ہوئی مکانات کی قیمتیں نہ صرف رہائش کے مواقع کو کم کرتی ہیں بلکہ تشویشناک سماجی و اقتصادی نتائج کا باعث بھی بنتی ہیں۔ رہائش تک رسائی میں فرق اثاثے رکھنے والوں اور جن کے پاس اثاثے نہیں ہیں ان کے درمیان فرق کو تیزی سے "مقررہ" بنا دیتا ہے۔ وہ لوگ جو پہلے سے ہی جائیداد کے مالک ہیں قیمتوں میں اضافے سے فائدہ اٹھاتے رہتے ہیں، جب کہ جن کے پاس مکان نہیں ہے وہ طویل مدتی کرائے پر لینے پر مجبور ہیں، جس سے اثاثے جمع کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

درحقیقت، حالیہ برسوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی نے بنیادی طور پر مالی صلاحیت کے حامل لوگوں کے ایک چھوٹے سے گروپ کو فائدہ پہنچایا ہے، جب کہ لوگوں کی اکثریت آمدنی میں اضافے کے باوجود خود کو "غریب" محسوس کرتی ہے۔ یہ ایک ایسا رجحان ہے جو ممکنہ طور پر دولت میں عدم مساوات پیدا کرتا ہے اگر کوئی بروقت ریگولیٹری پالیسی نہ ہو - VARS کا تجزیہ کیا جائے۔

ڈاکٹر Nguyen Minh Phong - ایک معاشی ماہر نے تبصرہ کیا کہ مکانات کی قیمتوں میں آمدنی سے بہت زیادہ تیزی سے اضافہ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک تشویشناک مسئلہ ہے۔ یہ صورتحال نہ صرف لوگوں کی رہائش تک رسائی کو کم کرتی ہے بلکہ معیشت کو ایک اثاثہ "بلبلا" کے خطرے میں بھی دھکیل دیتی ہے۔

لہذا، سب سے اہم حل یہ ہے کہ ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے یا توانائی کی طرح سستی اور سماجی رہائش کی ترقی کو ایک اسٹریٹجک ترجیح کے طور پر سمجھا جائے۔ جب حقیقی طلب پوری ہو جائے گی، تو مارکیٹ خود کو متوازن کر دے گی، قیاس آرائیوں کی ترغیب کو کم کرے گی اور قیمتوں کو زیادہ معقول سطح پر لے آئے گی۔

اس کے ساتھ ساتھ، قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں کو سخت کرنا، قلیل مدتی تجارت پر ٹیکس بڑھانا، اور پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے سازگار مالیاتی میکانزم بنانا ضروری ہے۔ مسٹر فونگ نے مشورہ دیا کہ کافی مضبوط پالیسیوں کے بغیر، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہے گا، جس سے امیر اور غریب کے درمیان ایک مسلسل بڑھتا ہوا فرق پیدا ہوتا رہے گا۔

* سپلائی کے ذرائع کو غیر مسدود کرنا، پالیسیوں کو مکمل کرنا

VARS کے مطابق، مارکیٹ کی مستحکم ترقی کے لیے، مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کو "بریک" کرنے کے لیے فوری طور پر حل کو نافذ کرنا ضروری ہے۔ جس میں سستی رہائش کی فراہمی کو صاف کرنے پر توجہ دی گئی ہے۔ جب سپلائی کافی زیادہ اور متوازن ہوتی ہے، تو مارکیٹ طلب اور رسد کے قانون کے مطابق خود کو منظم کرے گی، قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں غیر معقول اضافے کو محدود کرے گی۔

سب سے پہلے، زمین، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر نئے قانون کے نظام کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے دستاویزات کی تکمیل کو تیز کرنا ضروری ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، مقامی ایجنسیوں کی نفاذ کی صلاحیت کو بہتر بنانا، پالیسیوں کو ایڈجسٹ کرنے میں وکندریقرت اور اتھارٹی کے وفد کو مضبوط کرنا، ہر علاقے اور ترقی کے مرحلے کے لیے موزوں لچک کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

سائٹ کلیئرنس میں حائل رکاوٹوں کو بھی شفاف اور موثر انداز میں حل کرنے کی ضرورت ہے، لوگوں کے حقوق کو یقینی بناتے ہوئے عمل درآمد کے وقت کو کم کیا جائے۔ یکم اگست 2024 سے پہلے زمین کی تقسیم یا زمین کے لیز کے فیصلوں کے ساتھ منصوبوں کے لیے 5.4%/سال دیر سے استعمال کی اضافی فیس جمع کرنے کے ضابطے کے خاتمے پر غور کرنے کے ساتھ ساتھ، یہ ضروری ہے کہ جلد ہی زمین کی قیمتوں کے تعین کا ایک واضح اور مستحکم طریقہ جاری کیا جائے، جس سے پروجیکٹ کی ترقی کے اخراجات کو کم کرنے میں مدد ملے گی اور VA آر ایس کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے گنجائش پیدا ہو گی۔

اس کے علاوہ، بینک کریڈٹ پر انحصار کو کم کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کیپیٹل موبلائزیشن چینلز کو متنوع بنانا ضروری ہے۔ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کی تشکیل نو ایک موثر درمیانی اور طویل مدتی کیپٹل چینل بننے کے لیے بھی ضروری ہدایات میں سے ایک ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، یہ ضروری ہے کہ نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کی تشکیل کو فروغ دیا جائے، رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) کی ترقی کی حوصلہ افزائی کی جائے تاکہ مارکیٹ کے لیے سرمائے کا ایک مستحکم اور شفاف ذریعہ بنایا جا سکے۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین نے اس بات پر زور دیا کہ مکانات کی قیمتوں میں حالیہ اضافہ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے۔ جبکہ حقیقی رہائش کی طلب زیادہ تر ہے، سپلائی اعلیٰ درجے کے حصے میں مرکوز ہے۔ سستی مصنوعات کی کمی نے قیمتوں کو بڑھا دیا ہے، جس کے نتیجے میں ایک طویل "زیادہ گرمی" کا رجحان ہے۔

قیمتوں میں اضافے کو "بریک" کرنے کے لیے ضروری ہے کہ سپلائی کے معقول ذرائع کو غیر مسدود کیا جائے، خاص طور پر شہری اور مضافاتی علاقوں میں سستی مکانات کی فراہمی۔ اس کے ساتھ ساتھ، بینک کریڈٹ پر انحصار کرنے کے بجائے سرمایہ کاری کے سرمائے کے ذرائع کو متنوع بنانا، درمیانی اور طویل مدتی متحرک چینلز جیسے کہ سرمایہ کاری ٹرسٹ فنڈز (REITs) یا نیشنل ہاؤسنگ فنڈز تیار کرنا ضروری ہے۔

جب قانونی مسائل حل ہو جائیں گے، سپلائی میں اضافہ ہو گا اور سرمائے کا بہاؤ زیادہ مستحکم ہو جائے گا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صحت مند اور پائیدار ترقی کرے گی، دونوں ہی لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرے گی اور اقتصادی ترقی میں مثبت کردار ادا کرے گی۔

ان مسائل میں سے ایک جس پر خصوصی توجہ دینے کی ضرورت ہے وہ یہ ہے کہ سماجی رہائش اور سستی رہائش کو منصوبہ بندی میں ترجیح دینے کی ضرورت ہے، جس کی حمایت مخصوص ترغیبی پالیسیوں سے ہوتی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، شہری ترقی کو ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے ساتھ مل کر چلنا چاہیے - خاص طور پر بیلٹ لائنز، میٹرو اور ہائی ویز تاکہ شہری جگہ کو وسیع کیا جا سکے، آبادی کی کثافت کو کم کیا جا سکے اور مرکزی علاقے میں زمین کی قیمتوں پر دباؤ کو کم کیا جا سکے۔

ایک ہی وقت میں، ایک پیشہ ور ہاؤسنگ رینٹل مارکیٹ تیار کرنا، "زندگی کو مستحکم کرنے کے لیے گھر کا مالک ہونا" کی ذہنیت کو کم کرنا، اور لوگوں کے لیے رہائش کے اختیارات کو متنوع بنانا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، انتظامی ایجنسیوں کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پیشرفت کی نگرانی کے لیے اشارے اور ابتدائی انتباہی معیارات کا ایک سیٹ تیار کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ نگرانی کا نظام فوری طور پر "انحراف" کی علامات کا پتہ لگانے میں مدد کرے گا جیسے کہ قیاس آرائیاں، قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ یا سپلائی اور ڈیمانڈ میں عدم توازن، اس طرح مارکیٹ میں خطرات پیدا ہونے پر غیر فعال طریقے سے نمٹنے کے بجائے فعال طور پر مناسب مداخلتی اقدامات اٹھائے گا۔

آخر میں، VARS کا خیال ہے کہ ایک متحد اور شفاف قومی زمین اور ہاؤسنگ ڈیٹا بیس کی تعمیر کو تیز کرنا ضروری ہے۔ یہ انتظامی ایجنسیوں، محققین اور کاروباری اداروں کو مارکیٹ کا درست اور فوری تجزیہ کرنے، پیشن گوئی کرنے اور چلانے میں مدد کرنے کے لیے ایک اہم بنیاد ہے۔

جب ڈیٹا سسٹم کھلا اور وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کے درمیان منسلک ہوتا ہے - بشمول منصوبہ بندی، لین دین، اقدار، قانونی حیثیت اور زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کے بارے میں معلومات - یہ شفافیت کو بہتر بنانے، قیاس آرائیوں کو کم کرنے اور لوگوں اور کاروباری اداروں کے حقوق کے تحفظ میں معاون ثابت ہوگا۔

ماخذ: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm