کیا یہ ایک سودا ہے یا صرف ایک مارکیٹنگ چال ہے؟

Công Luận•29/06/2023

اپارٹمنٹس کو خسارے میں بیچنے کی حکمت عملی کے پیچھے حقیقت۔

ہائی با ٹرنگ ضلع میں "لگژری" سمجھے جانے والے پروجیکٹ میں، کچھ مکان مالکان اپنے اپارٹمنٹس کو 300 ملین سے 800 ملین VND کے نقصان پر فروخت کر رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، اس پروجیکٹ میں مکمل طور پر فرنشڈ 100m2، 3 بیڈ روم والا اپارٹمنٹ، جس کی قیمت 2022 کے آغاز میں 5 بلین VND سے زیادہ تھی، اب اسے 500 ملین VND کے نقصان پر پیش کیا جا رہا ہے، جس سے قیمت کم ہو کر 4.5 بلین VND ہو گئی ہے، جس کی قیمت تقریباً 45m2 ملین VND سے زیادہ ہے۔

نیز اس پروجیکٹ میں، 48m2 کے رقبے کے ساتھ 1 بیڈروم کا اپارٹمنٹ، جس کی قیمت پہلے 3 بلین VND تھی، اب مالک کی جانب سے 2.5 - 2.7 بلین VND کی کم قیمت پر پیش کیا جا رہا ہے۔

کیا 800 ملین VND میں اپارٹمنٹ کی مانگی قیمت ایک حقیقی پیشکش ہے یا صرف ایک مارکیٹنگ چال؟ (تصویر 1) — بہت سے مکان مالکان فی جائیداد 300-400 ملین VND تک کے نقصانات کو قبول کر رہے ہیں، اور کچھ 800 ملین VND تک کے نقصانات کو کم کر کے بڑا خطرہ مول لے رہے ہیں۔ (تصویر: رئیل اسٹیٹ)

اخبارات برائے صحافیوں اور عوامی رائے کے ایک رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، تھانہ شوان ضلع میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کے ڈائریکٹر مسٹر ڈو کین ہنگ نے اشتراک کیا: 2020 کے بعد سے، اپارٹمنٹس میں "گھاٹے میں فروخت" کا رجحان مسلسل ظاہر ہو رہا ہے۔ "گھاٹے میں بیچنے" کے کچھ حقیقی معاملات ہیں، لیکن زیادہ تر صرف رئیل اسٹیٹ بروکرز کے ذریعے استعمال ہونے والی چالیں ہیں۔

مسٹر ہنگ نے اشتراک کیا کہ، سالوں کے دوران اپارٹمنٹس کی مسلسل کم ہوتی سپلائی کے تناظر میں، خاص طور پر 25 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے سستے اپارٹمنٹس جو ہنوئی میں تقریباً غائب ہو چکے ہیں، نقصان میں اپارٹمنٹس بیچنے کا سوال ہی پیدا نہیں ہوتا۔

مسٹر ہنگ نے کہا، "ہنوئی میں زیادہ تر اپارٹمنٹس جن کی قیمت 35 ملین VND/m2 ہے، پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں قیمتوں میں اضافے کا سامنا کر رہے ہیں۔"

مثال کے طور پر، پرائمری مارکیٹ میں، Nam Tu Liem ضلع میں ایک شہری ترقیاتی پروجیکٹ، جس کی اپارٹمنٹ کی قیمتیں گزشتہ جون میں 41-42 ملین VND/m2 تک تھیں، اب مقام کے لحاظ سے بڑھ کر 45-47 ملین VND/m2 ہو گئی ہیں۔

یا، Gia Lam میں ایک اور شہری ترقیاتی پروجیکٹ، جس کی فروخت کی قیمتیں جون 2022 میں 30-32 ملین VND/m2 تک تھیں، اب ڈویلپر کے ذریعہ 35 ملین VND/m2 سے زیادہ پر ایک نئی قیمت درج ہے۔

دریں اثنا، سیکنڈری مارکیٹ میں، 2020 میں مکمل ہونے والا ایک پروجیکٹ، جو کوانگ ٹرنگ اسٹریٹ (ہا ڈونگ ڈسٹرکٹ) پر واقع ہے، جو ابتدائی طور پر محل وقوع کے لحاظ سے تقریباً 26-29 ملین VND/m2 میں فروخت ہوا تھا، اب گھر کے مالکان 40 ملین VND/m2 سے زیادہ میں فروخت کے لیے پیش کر رہے ہیں۔ اس طرح صرف 3 سالوں میں اس منصوبے کی مالیت میں تقریباً 40 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

مسٹر ہنگ نے کہا، "اس لیے، سپلائی کی موجودہ شدید کمی کے تناظر میں، اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسانی سے بڑھنے کا امکان ہے، لیکن گرنا مشکل ہے۔"

Batdongsan.com.vn کی اس سال کی Q1 رپورٹ کے مطابق، 43% لوگ جن کو گھر خریدنے کی حقیقی ضرورت ہے وہ ابھی تک رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کا انتظار کر رہے ہیں۔

تاہم، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh کا خیال ہے کہ مستقبل قریب میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں نمایاں کمی کا امکان نہیں ہے کیونکہ رہائش کی ایسی اقسام جو حقیقی زندگی کی ضروریات کو پورا کرتی ہیں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک روشن مقام بنی ہوئی ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کا خیال ہے کہ ہنوئی میں مکانات کی قیمتیں تیزی سے نیچے کی طرف بڑھ رہی ہیں، لیکن حقیقت میں ایسا نہیں ہے۔ مزید برآں، مکانات کی موجودہ قیمتیں پہلے سے ہی اس سے کہیں زیادہ ہیں جب ڈویلپرز نے پہلی بار اپنے پروجیکٹ شروع کیے تھے، اس لیے ڈویلپرز کی جانب سے اعلیٰ رعایتوں کو کاروباری حکمت عملی کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔

مسٹر ڈنہ نے کہا، "اس سال، ہنوئی مارکیٹ میں اپارٹمنٹ کے حصے کو کم بلندی والی جائیدادوں کی نسبت زیادہ توجہ دی جائے گی۔

مزید برآں، مسٹر ڈنہ اور بہت سے دوسرے ماہرین کے مطابق، مارکیٹ میں سپلائی کے بحران کو مختصر مدت میں حل نہیں کیا جا سکتا، اور مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق، جب طلب زیادہ ہو لیکن مصنوعات کم ہو جائیں، قیمتیں قدرتی طور پر بڑھیں گی، کم نہیں ہوں گی۔

ایسے معاملات ہیں جہاں حقیقی نقصانات کاٹ رہے ہیں۔

جیسا کہ مسٹر ہنگ نے شیئر کیا، نقصان پر فروخت کرنے کے کچھ حقیقی معاملات ہیں، لیکن وہ نایاب ہیں۔ مثال کے طور پر، ایسے گھر کے مالکان جنہیں کاروبار میں نقصان ہوا ہے اور انہیں فوری طور پر رقم کی ضرورت ہے وہ اپنے سرمائے کی وصولی کے لیے نقصان پر فروخت کو قبول کر سکتے ہیں۔

مسٹر ہنگ نے کہا کہ "مشکل معاشی صورتحال کی وجہ سے، بہت سے ایسے معاملات ہیں جہاں کاروباری افراد کو اپنی کمپنیوں کو چلانے کے لیے اپنے مکانات اور کاریں بیچنی پڑتی ہیں۔ ایسے معاملات ہوتے ہیں، لیکن وہ عام نہیں ہیں۔ زیادہ تر مکان مالکان جاننے والوں کو اچھی قیمت پر فروخت کریں گے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

کیا 800 ملین VND میں اپارٹمنٹ کی مانگی قیمت ایک حقیقی پیشکش ہے یا صرف ایک مارکیٹنگ چال؟ (تصویر 2) — "نقصانات کو کم کرنے" کے کچھ حقیقی معاملات ہیں، لیکن زیادہ تر صرف رئیل اسٹیٹ بروکرز کی چال ہیں۔ (تصویر: ایم ڈی)

دوم، سکینڈلز سے دوچار پروجیکٹس، جیسے اپارٹمنٹس جن کا معیار قیمت سے مماثل نہیں ہے، یا متعدد تعمیرات اور ڈیزائن کی خلاف ورزیوں والے پروجیکٹ جو انہیں زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے معیارات پر پورا اترنے سے روکتے ہیں، بھی بہت سے لوگوں کو نقصانات کو قبول کرنے اور دوسرے پروجیکٹس کی تلاش میں لے جاتے ہیں۔

"ہنوئی میں، تعمیراتی اور ڈیزائن کی خلاف ورزیوں والے اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی کوئی کمی نہیں ہے، اور بہت سے گھریلو خریداروں نے ایک دہائی سے زائد عرصے سے اپنی زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ حاصل نہیں کیے ہیں۔ ایسے معاملات میں، بہت سے لوگ دوسرے پروجیکٹ کو تلاش کرنے کے لیے اپنے نقصانات کو کم کریں گے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

تیسرا، ایسے معاملات ہوتے ہیں جب گھر کے مالکان 50 سالہ ملکیتی حقوق کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، اور تقریباً 10-15 سال کے بعد، وہ کسی اور پروجیکٹ کی تلاش کے لیے "نقصان" کو قبول کرتے ہیں۔

"یہ کوئی عام معاملہ نہیں ہے، لیکن ایسا ہوتا ہے۔ کیونکہ طویل مدتی یا دائمی ملکیت والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی قیمتیں 50 سال کی ملکیت والے اپارٹمنٹس سے زیادہ ہوں گی۔ استعمال کے دوران، فرسودگی فروخت کی قیمت سے کٹوتی کی جائے گی، اس لیے نقصان میں فروخت ہونے کی صورت حال ہے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

آخر میں، سب سے واضح مثال اعلیٰ درجے کے، آسمانی قیمت والے اپارٹمنٹ پراجیکٹس ہیں جو بیچنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں، جس کی وجہ سے وہ اپنی انوینٹری کو فوری طور پر آف لوڈ کرنے کے لیے اپنے نقصانات کو کم کرنے پر مجبور ہیں۔

"ویتنام میں اپارٹمنٹ مارکیٹ سستی اپارٹمنٹس کی شدید کمی کا شکار ہے، لیکن لگژری اپارٹمنٹس کی زیادہ سپلائی۔ اس زیادہ سپلائی کی وجہ سے، گھر کے مالکان کو دوبارہ فروخت کرتے وقت نقصان کو قبول کرنا پڑتا ہے،" مسٹر ہنگ نے شیئر کیا۔

ماخذ