سودے بازی یا محض ایک چال؟

اپارٹمنٹس کو نقصان میں بیچنے کی چال کے بارے میں حقیقت

ہائی با ٹرنگ ضلع میں "لگژری" سمجھے جانے والے پروجیکٹ میں، کچھ "گھر کے مالکان" اپارٹمنٹس 300 ملین - 800 ملین VND کے نقصان پر فروخت کر رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، اس پروجیکٹ میں 100m2 کے رقبے کے ساتھ ایک مکمل فرنشڈ اپارٹمنٹ اور 3 بیڈ رومز، 2022 کے آغاز میں، لاگت 5 بلین VND سے زیادہ تھی، لیکن اب "گھر کے مالک" نے اس نقصان کو 500 ملین VND کم کرکے 4.5 بلین VND کرنے پر اتفاق کیا ہے، جس کی قیمت تقریباً 45 ملین VND/m2 ہے۔

نیز اس پروجیکٹ میں، 48 مربع میٹر کے رقبے پر مشتمل 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت پہلے 3 بلین VND تھی، لیکن اب "گھر کے مالک" نے اسے کم کر کے 2.5 - 2.7 بلین VND کرنے پر اتفاق کیا ہے۔

اپارٹمنٹ کی مالیت 800 ملین ڈونگ ہے، کیا یہ محض ایک وہم ہے؟ — بہت سے "گھر کے مالکان" 300 - 400 ملین VND/یونٹ تک کے نقصان کو قبول کرتے ہیں، کچھ تو "بڑا کھیلتے ہیں" اور 800 ملین VND تک کے نقصانات کو کم کرتے ہیں۔ (تصویر: بی ڈی ایس)

جرنلسٹ اور پبلک اوپینین اخبار کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، تھانہ شوان ضلع میں ایک رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کے ڈائریکٹر مسٹر ڈو کین ہنگ نے اشتراک کیا: 2020 کے بعد سے، اپارٹمنٹس میں "نقصانات میں کمی" کی صورتحال مسلسل ظاہر ہو رہی ہے۔ حقیقی "کٹنگ لاسز" کے کچھ کیسز بھی ہیں، لیکن ان میں سے اکثر رئیل اسٹیٹ بروکرز کی چالیں ہیں۔

مسٹر ہنگ نے اشتراک کیا کہ اپارٹمنٹس کی سپلائی میں سالوں کے دوران بتدریج کمی کے تناظر میں، خاص طور پر سستی اپارٹمنٹ پروڈکٹس، جن کی قیمت 25 ملین VND/m2 سے کم ہے ہنوئی میں تقریباً غائب ہو رہی ہے، اپارٹمنٹس کے نقصانات کو کم کرنے جیسی کوئی چیز نہیں ہے۔

"ہنوئی میں VND35 ملین/m2 سے کم قیمت والے اپارٹمنٹ کے زیادہ تر حصے کی قیمت پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں بڑھ رہی ہے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

مثال کے طور پر، پرائمری مارکیٹ میں، Nam Tu Liem ضلع میں ایک شہری پروجیکٹ، گزشتہ سال جون میں، اس پروجیکٹ میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 41 - 42 ملین VND/m2 کے درمیان اتار چڑھاؤ تھی، لیکن اب یہ مقام کے لحاظ سے بڑھ کر 45 - 47 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔

یا، Gia Lam میں ایک اور شہری پروجیکٹ، جون 2022 میں، فروخت کی قیمت 30 - 32 ملین VND/m2 تک تھی، لیکن اب سرمایہ کار نے 35 ملین VND/m2 سے زیادہ کی نئی قیمت بھی درج کی ہے۔

دریں اثنا، ثانوی مارکیٹ میں، 2020 میں ایک نیا پروجیکٹ حوالے کیا گیا، جو کوانگ ٹرنگ اسٹریٹ (ہا ڈونگ ڈسٹرکٹ) پر واقع ہے، جب اسے فروخت کے لیے کھولا گیا، اس کی قیمت تقریباً 26 - 29 ملین VND/m2 تھی، جو مقام کے لحاظ سے تھی، لیکن اب مالکان اسے 40 ملین VND/m2 سے زیادہ میں فروخت کر رہے ہیں۔ اس طرح صرف 3 سالوں میں اس منصوبے کی مالیت میں تقریباً 40 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

"اس طرح، سپلائی کی شدید کمی کے موجودہ تناظر میں، اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسانی سے بڑھ جاتی ہیں، لیکن کم کرنا مشکل ہے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

Batdongsan.com.vn کی اس سال کی پہلی سہ ماہی کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی ضروریات کے حامل 43% لوگ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کا انتظار کر رہے ہیں۔

تاہم، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے تبصرہ کیا کہ آنے والے وقت میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں شاید ہی گہرائی سے کمی آئے گی کیونکہ حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والی رئیل اسٹیٹ کی اقسام اب بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا روشن مقام ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر نگوین وان ڈنہ نے کہا کہ ہنوئی میں مکانات کی قیمتیں نیچے کی طرف جا رہی ہیں، لیکن حقیقت میں ایسا نہیں ہے۔ اس کے علاوہ، مکانات کی موجودہ قیمتیں اس وقت سے کہیں زیادہ ہیں جب سرمایہ کار نے اس منصوبے کو لاگو کرنا شروع کیا تھا، اس لیے اعلیٰ چھوٹ کو سرمایہ کار کی کاروباری حکمت عملی سمجھا جاتا ہے۔

مسٹر ڈنہ نے کہا، "اس سال، ہنوئی کی مارکیٹ میں اپارٹمنٹ کے حصے کو کم بڑھنے والی مصنوعات کی نسبت زیادہ توجہ دی جائے گی، کیونکہ کم بڑھنے والی مصنوعات کی قیمتیں بلند سطح پر ہیں۔"

اس کے علاوہ، مسٹر ڈِن اور بہت سے ماہرین کے مطابق، ایک ہی رائے ہے کہ مارکیٹ میں سپلائی کے بحران کو مختصر مدت میں حل نہیں کیا جا سکتا اور مارکیٹ کے قواعد کے مطابق، جب طلب زیادہ ہو لیکن مصنوعات نایاب ہو جائیں، یقیناً قیمتیں بڑھیں گی اور کم نہیں ہو سکتیں۔

نقصانات کو کاٹنے کے حقیقی معاملات ہیں۔

جیسا کہ مسٹر ہنگ نے شیئر کیا، حقیقی نقصان میں کمی کے کچھ واقعات بھی ہیں، لیکن وہ نایاب ہیں۔ مثال کے طور پر، گھر کا مالک خسارے میں چلنے والے کاروبار میں ہے اور اسے فوری طور پر رقم کی ضرورت ہے، اس لیے وہ سرمایہ کی وصولی کے لیے "نقصان" پر فروخت کرنا قبول کرتا ہے۔

" معاشی بدحالی کے ساتھ ، بہت سے معاملات ایسے ہیں جہاں تاجروں کو اپنی کمپنیاں برقرار رکھنے کے لیے پیسے اکٹھے کرنے کے لیے اپنے گھر اور کاریں بیچنی پڑتی ہیں۔ ایسے کیسز ہیں، لیکن زیادہ نہیں۔ زیادہ تر مکان مالکان واقف کاروں کو اچھی قیمت پر بیچیں گے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

اپارٹمنٹ کی مالیت 800 ملین ڈونگ ہے، کیا یہ صرف ایک شو ہے؟ تصویر 2 — "نقصانات کو کم کرنے" کے کچھ حقیقی معاملات ہیں، لیکن زیادہ تر صرف رئیل اسٹیٹ بروکرز کی چالیں ہیں۔ (تصویر: ایم ڈی)

دوسرا، "اسکینڈلز" والے پروجیکٹس، جیسے اپارٹمنٹس کا معیار قیمت سے مطابقت نہیں رکھتا، یا تعمیرات اور ڈیزائن میں بہت سی خلاف ورزیوں والے پروجیکٹس جو رہائشیوں کو "ریڈ بکس" یا "گلابی کتابیں" دینے کے معیار پر پورا نہیں اترتے، بہت سے لوگوں کو دوسرے پروجیکٹس تلاش کرنے کے لیے "کٹنگ نقصانات" کو قبول کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔

"ہنوئی میں، تعمیراتی اور ڈیزائن کی خلاف ورزیوں والے اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی کوئی کمی نہیں ہے۔ بہت سے گھریلو خریداروں کو کئی دہائیوں سے ان کی ریڈ بک نہیں ملی ہے۔ اس صورت میں، بہت سے لوگ اپنے نقصانات کو کم کریں گے اور دوسرے منصوبوں کی تلاش کریں گے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

تیسرا، ایسے معاملات ہوتے ہیں جب گھر کے مالکان 50 سالہ ملکیت کے معاہدے کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، اور تقریباً 10-15 سال کے بعد کوئی دوسرا پروجیکٹ تلاش کرنے کے لیے "نقصانات کم کرنا" قبول کرتے ہیں۔

"یہ معاملہ عام نہیں ہے، لیکن ایسا ہوتا ہے۔ کیونکہ طویل مدتی یا مستقل ملکیت والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی قیمتیں 50 سال کی ملکیت والے اپارٹمنٹس سے زیادہ ہوں گی۔ استعمال کے عمل کے دوران، فرسودگی کو فروخت کی قیمت سے کاٹ لیا جائے گا، اس لیے نقصانات میں کمی کی صورت حال ہے،" مسٹر ہنگ نے کہا۔

آخر میں، سب سے واضح معاملہ آسمانی قیمتوں والے اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹ پراجیکٹس ہیں جو "غیر فروخت" ہیں اور فروخت نہیں کیے جا سکتے، اس لیے انہیں سامان کو تیزی سے باہر نکالنے کے لیے نقصانات کو "کاٹنا" پڑتا ہے۔

"ویتنام میں اپارٹمنٹ سیگمنٹ کے ڈھانچے میں سستی مصنوعات کی شدید کمی ہے، لیکن اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس کی زیادتی ہے۔ طلب سے زیادہ سپلائی کی وجہ سے، منتقلی کے وقت، گھر کے مالکان کو نقصان کو قبول کرنا پڑتا ہے،" مسٹر ہنگ نے شیئر کیا۔

ماخذ