مضافاتی زمین کی قیمتیں چوٹی کے مقابلے میں 40-50% کم ہیں، کیا آپ کو خریدنا چاہیے؟

مضافاتی زمین کی منڈی گرم ہے۔

ڈین ٹرائی کے نامہ نگاروں کے حالیہ مشاہدات کے مطابق، زمین کی تقسیم اور فروخت پر پابندی کے بعد بتدریج "کھلائے" جانے کے بعد زمین کی مارکیٹ میں بتدریج بہتری آرہی ہے۔ ہنوئی کے بہت سے مضافاتی علاقوں یا مضافاتی صوبوں جیسے کہ Bac Ninh، Bac Giang ، Ninh Binh... میں لین دین دوبارہ ظاہر ہونا شروع ہو گیا ہے، حالانکہ ابھی بھی کافی چھوٹا ہے۔

مثال کے طور پر، تھاچ تھاٹ ڈسٹرکٹ ( ہانوئی ) میں بن ین اور ٹین زا کمیون کے علاقے میں، 4-5 میٹر چوڑی سڑکوں پر ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت فی الحال 16-20 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے مشتہر کی جا رہی ہے، جو کہ "زمین کے بخار" کی مدت کے مقابلے میں تقریباً 30 فیصد کی کمی ہے۔ خاص طور پر، گلیوں میں ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت صرف 11-12 ملین VND/m2 ہے، بخار کی مدت کے مقابلے میں 40-50% کی کمی۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ بروکرز، مارکیٹ سے "بخارات" کی مدت کے بعد، اب واپس آ گئے ہیں اور زمین کی فروخت کو فروغ دیا ہے۔ بہت سی رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ سائٹس پر، زمین برائے فروخت کے بارے میں معلومات 600 ملین VND سے تقریباً 1 بلین VND تک ہوتی ہے۔

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — Hoa Lac High-Tech Park (Thach That, Hanoi) کے قریب زمین خسارے میں فروخت کے لیے (تصویر: Ha Phong)۔

مسٹر Nguyen Duc Thang کے مطابق - ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار - زمینی سرمایہ کاروں میں سے زیادہ تر جنہیں حال ہی میں "اپنے نقصانات" میں کمی کرنا پڑی ہے وہ "شوقیہ" یا ناتجربہ کار سرمایہ کار ہیں جنہوں نے اپنا مالی فائدہ "توڑ" لیا ہے۔ دریں اثنا، بہت سے "بڑے کھلاڑی" اب بھی ممکنہ علاقوں میں زمین خریدنے کی کوشش کر رہے ہیں۔

"مضافاتی اراضی ہنوئی کے سرمایہ کاروں کے لیے اپنی لیکویڈیٹی اور قدر کی وجہ سے اب بھی ایک پرکشش پیداوار ہے۔ دستیاب مالیات کے حامل بہت سے سرمایہ کار مستقبل قریب میں ذیلی تقسیم کے لیے زمین کے بڑے پلاٹوں کو "جمع" کر رہے ہیں،" مسٹر تھانگ نے کہا۔

عارضی طور پر ملازمتیں تبدیل کرنے کے ایک سال سے زیادہ کے بعد، محترمہ Nguyen Thi Hanh (Dong Anh, Hanoi) نے حال ہی میں دوبارہ رئیل اسٹیٹ بروکریج پر توجہ مرکوز کرنے کا فیصلہ کیا۔ محترمہ ہان کے مطابق، پچھلے 2 مہینوں میں، مضافاتی علاقے میں زمین کے لین دین میں قدرے بہتری آئی ہے۔ تاہم، زیادہ تر سرمایہ کاروں میں اب بھی "پانی کی جانچ" کی ذہنیت ہے۔

محترمہ ہان کے مطابق، کم قیمت والے اراضی کے حصے میں، سرمایہ کاروں اور حقیقی خریداروں کی تعداد تقریباً برابر ہے۔ ان حصوں میں سرمایہ کاروں کے پاس بہت مضبوط معاشی صلاحیت نہیں ہے، چھوٹے پیمانے پر یا فوری استعمال کے لیے سرمایہ کاری کی جاتی ہے لیکن اکثر ان کے پاس مالیات دستیاب ہوتے ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کی تیسری سہ ماہی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ کے مطابق، 2 بلین VND کے تحت ریڈ بک اور کمرشل ہاؤسنگ والی زمین کے حصے میں لین دین کے حجم میں واضح اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری والے علاقوں یا صنعتی پارکوں سے ملحق علاقوں میں، فروخت کی قیمت میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 5-7 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

یہ زمین کی قسم کا واحد روشن دھبہ ہے، کیونکہ زمین کی قیمت 3 بلین VND/پلاٹ یا اس سے زیادہ ہونے کے ساتھ، لین دین کی صورت حال اب بھی کافی مایوس کن ہے۔

مضافاتی اراضی کی قیمت میں اضافے کا امکان اچھا ہے، لیکن سرمایہ کاروں کو کس چیز پر توجہ دینی چاہیے؟

مضافاتی زمین کی صلاحیت اب بھی موجود ہے، لیکن ماہرین کے مطابق، سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی ضرورت ہے کیونکہ موجودہ مارکیٹ کو اب بھی ممکنہ خطرات ہیں، خاص طور پر لیکویڈیٹی کے حوالے سے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، ذیلی تقسیم شدہ زمین کی منڈی، کسی حد تک، اب بھی "بڑے لوگوں" کے کنٹرول میں ہے۔

مسٹر ٹران کھنہ کوانگ - رئیل اسٹیٹ کے ماہر - نے تبصرہ کیا کہ اس سال کی مارکیٹ میں مواقع ہیں لیکن کافی مدھم ہے، یہ موقع صرف 2024 میں ہی پک سکتا ہے۔ زمین اب بھی زیادہ منافع کی صلاحیت کے ساتھ ایک طبقہ ہوگا لیکن فی الحال اکثریت کے لیے نہیں ہے اور اسے احتیاط سے منتخب کرنے کی ضرورت ہے۔

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — مضافاتی ذیلی تقسیم شدہ زمین کی لیکویڈیٹی اب بھی ناقص ہے (تصویر: ہا فونگ)۔

مسٹر کوانگ نے کہا کہ زمین دو گروپوں کے لیے ایک موقع ہوگی: پیشہ ور سرمایہ کار اور نقد رقم کے ساتھ حقیقی گھر خریدار۔ شوقیہ سرمایہ کاروں کو "کودنا" نہیں چاہیے یا اگر وہ چاہیں تو انہیں 3-5 سال کے وژن کے ساتھ طویل مدتی کیش فلو کی ضرورت ہے۔

"حقیقی صورت حال کی بنیاد پر، سرمایہ کار 30%، پھر 25% اور پھر 20% تک کی رعایت پیش کر سکتے ہیں۔ خریداروں کو دلیری سے بات چیت کرنی چاہیے، ممکنہ طور پر 15-20% کی رعایت کے ساتھ معاہدے کو بند کرنا چاہیے، جو کہ ایک قابل عمل رعایت ہے۔ اس سال کے آخری مہینوں اور 2024 کے اوائل میں،" ماہر رقم کو کم کرنے کے لیے مناسب وقت نہیں لگا سکتا۔

دریں اثنا، کچھ پیشہ ور سرمایہ کاروں کا اندازہ ہے کہ شہری زمین، بڑے شہروں کے مضافات میں، تقریباً سیر ہو چکی ہے، واپسی کی شرح کم ہو گی۔ دریں اثنا، بہت سے صوبوں اور مقامات پر زمین کی قیمتیں اب بھی کافی کم ہیں، اس لیے اضافے کا مارجن زیادہ ہوگا۔

تاہم، زیادہ منافع بھی بڑے خطرات کے ساتھ آتے ہیں۔ لہذا، محفوظ رہنے کے لیے، صوبائی زمین میں سرمایہ کاری کرتے وقت، سرمایہ کاروں کو انتظار کے وقت کا تعین کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جو 3-5 سال یا اس سے زیادہ ہو سکتا ہے۔ یہ صرف بے کار کیش فلو کے لیے موزوں ہے، مالی فائدہ استعمال نہیں کیا جانا چاہیے۔

ماخذ