مکانات کی آسمان چھوتی قیمتیں: امیر زمین پر قابض ہیں، نوجوان اس پر قابض ہیں… پریشانیاں

(CLO) ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی بہت زیادہ امکانات اور ترقی کی گنجائش موجود ہے، لیکن جب مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ، حقیقی آمدنی سے کہیں زیادہ اور ریل اسٹیٹ کے مالکان اور جو گھر کے مالک نہیں ہیں ان کے درمیان فاصلہ بڑھنے پر ایک بلبلے کے خطرے کو چھپا رہا ہے۔

امیر زمین پر قبضہ کرتے ہیں، نوجوان پکڑتے ہیں… پریشانیاں

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی رپورٹ کے مطابق، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیزی سے اپنے عظیم اور اہم کردار کا مظاہرہ کر رہی ہے، لوگوں، سرمایہ کاروں کے ساتھ ساتھ پالیسی سازوں کی طرف سے خصوصی توجہ حاصل کر رہی ہے۔

جنرل سٹیٹسٹکس آفس (اب جنرل سٹیٹسٹکس آفس، وزارت خزانہ ) کے مطابق، حالیہ برسوں میں ملک کی کل جی ڈی پی میں تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کا اوسط حصہ تقریباً 10 فیصد رہا ہے۔ جس میں سے، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کا براہ راست حصہ تقریباً 3.5 فیصد ہے، جو کہ جی ڈی پی کی نمو میں اوسطاً 0.5 فیصد پوائنٹس کا حصہ ڈالتا ہے۔

تاہم، ویتنام کی جی ڈی پی میں تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ کی صنعت کا اوسط حصہ خطے کے دیگر ممالک کے مقابلے میں صرف 50% ہے۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے گھروں کی قیمتوں میں اضافہ کیا ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس۔ (تصویر: سی پی)

کل اقتصادی اثاثوں کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کا پیمانہ صرف 21% تک پہنچ گیا ہے - جو ترقی یافتہ ممالک میں 35% کی شرح سے نمایاں طور پر کم ہے۔ اس طرح، مارکیٹ میں اب بھی درمیانی اور طویل مدتی ترقی کے لیے کافی گنجائش موجود ہے۔

تاہم، موجودہ ترقی کا عمل غیر مستحکم ہونے کے بہت سے آثار دکھا رہا ہے، خاص طور پر مصنوعات کی ساخت اور لوگوں کی اکثریت کی ادائیگی کی صلاحیت کے درمیان عدم توازن۔ پچھلے تین سالوں میں، اگرچہ ہاؤسنگ سپلائی میں اضافہ ہوا ہے، لیکن اس کا زیادہ تر حصہ اعلیٰ درجے کے طبقے میں مرکوز ہے، جس میں زیادہ قیمت ہے اور بنیادی طور پر سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کیا جاتا ہے، بشمول قیاس آرائیاں۔

یہاں تک کہ مضافاتی علاقوں میں، جہاں سستی مکانات کی مانگ پوری ہونے کی توقع ہے، اصل فروخت کی قیمتیں اب بھی لوگوں کی اوسط آمدنی سے کہیں زیادہ ہیں۔ دریں اثنا، مارکیٹ کی اصل مانگ اب بھی سستی ہاؤسنگ کے حصے میں مرکوز ہے۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ کیا ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس، اور قیمتوں کی ایک نئی سطح قائم کی ہے جو آمدنی میں اضافے کی شرح سے کہیں زیادہ ہے۔ اس سے نہ صرف لوگوں کی رہائش تک رسائی محدود ہو جاتی ہے بلکہ قیمتوں کا بلبلہ بننے کا خطرہ بھی ہوتا ہے۔

گھر کی ملکیت لوگوں کے لیے مشکل ہوتی جا رہی ہے۔ تقریباً VND5 بلین کی لاگت والے دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے لیے، VND50 ملین/ماہ کمانے والے خاندان کو تقریباً آٹھ سال درکار ہوں گے اگر وہ اپنی تمام آمدنی گھر خریدنے پر خرچ کر دیتے ہیں، اور 25 سال تک اگر وہ ہاؤسنگ لاگت کے اصول پر عمل کرتے ہیں جو ان کی آمدنی کے ایک تہائی سے زیادہ نہیں ہے۔

یہاں تک کہ سماجی رہائش، جو کم آمدنی والے افراد کے لیے ہے، اب "سستے" نہیں رہی۔ ایک 60 m2 اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 1.5 بلین VND ہے، جس کا مطلب ہے کہ ضوابط کے مطابق زیادہ سے زیادہ آمدنی والے گھرانے (40 ملین VND/ماہ) کو اب بھی تقریباً 10 سال، یا اس سے بھی زیادہ وقت تک بچت کرنی ہوگی۔

نتیجے کے طور پر، اثاثوں کے مالک گروپ اور اثاثوں کے مالک نہ ہونے والے گروپ کے درمیان فرق بڑھتا جا رہا ہے۔ جو لوگ جائیداد کے مالک ہیں وہ زمین کی قیمت میں اضافے سے مستفید ہوتے رہتے ہیں، جب کہ جن کے پاس مکان نہیں ہے انہیں اپنی آمدنی کو بہتر بنانے کی کوششوں کے باوجود طویل عرصے تک مکان کرائے پر لینے کا خطرہ ہے۔ بروقت حل کے بغیر، امیر اور غریب کے درمیان فرق کئی نسلوں تک "مقرر" ہو سکتا ہے، جو سماجی تحفظ اور پائیدار شہری کاری کو براہ راست متاثر کرتا ہے۔

مکانات کی قیمتوں میں گرم اضافہ کو "بریک" کرنے کے لیے حل درکار ہیں۔

VARS کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے پائیدار ترقی کو جاری رکھنے کے لیے، سستی رہائش کی فراہمی کو صاف کرکے، مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کو "بریک" کرنے کے لیے ایک حل نکالنے کی ضرورت ہے۔ جب سپلائی کافی زیادہ ہوتی ہے، تو مارکیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے حقیقی توازن کے مطابق خود کو منظم کرتی ہیں۔

سب سے پہلے، قانونی نظام کی تکمیل کو تیز کرنا اور مقامی سطح پر نفاذ کی صلاحیت کو بہتر بنانا۔ لوگوں کے حقوق کو یقینی بنانے کے ساتھ ساتھ سائٹ کی کلیئرنس میں رکاوٹوں سے نمٹنے کو شفاف اور مؤثر طریقے سے کرنے کی ضرورت ہے۔

مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کو "بریک" کرنے کے لیے کوئی حل نکالنے کی ضرورت ہے۔ (تصویر تصویر/CO)

اس کے ساتھ ساتھ، دیر سے زمین کے استعمال کی فیس پر اضافی 5.4%/سال وصول کرنے کے ضابطے کو ختم کرنے پر غور کرنا اور منصوبے کی ترقی کے اخراجات کو کم کرنے اور مکانات کی قیمتوں میں کمی کے لیے گنجائش پیدا کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے تعین کے لیے فوری طور پر ایک واضح طریقہ وضع کرنا ضروری ہے۔

دوسرا، بینک کریڈٹ پر انحصار کو کم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کیپٹل چینلز کو متنوع بنانا ضروری ہے۔ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کی تشکیل نو کریں تاکہ ایک موثر درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کا ذریعہ بن سکے۔ ایک ہی وقت میں، قومی ہاؤسنگ فنڈ کی تشکیل کو فروغ دینا اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) تیار کرنا ضروری ہے۔

تیسرا، سماجی رہائش اور سستی رہائش کے منصوبوں کو منصوبہ بندی میں ترجیح دی جانی چاہیے اور ان میں ترغیبی طریقہ کار ہونا چاہیے۔ شہری ترقی کو نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے سے منسلک کیا جانا چاہیے، خاص طور پر بیلٹ روڈ، میٹرو اور ہائی ویز کو شہری جگہ کو وسعت دینے اور مرکز میں زمین کی قیمتوں پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے۔ ایک ہی وقت میں، "زندگی کو مستحکم کرنے کے لیے گھر کا مالک ہونا" کی ذہنیت کو کم کرتے ہوئے، پیشہ ورانہ کرائے کی مارکیٹ تیار کرنا ضروری ہے۔

چوتھا، یہ ضروری ہے کہ مارکیٹ کے اداروں کی سرگرمیوں کا اندازہ لگانے، درجہ بندی کرنے اور ان کی نگرانی کے لیے بنیاد کے طور پر ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی پیش رفت کی نگرانی اور ابتدائی انتباہ کے لیے معیارات اور معیارات کے سیٹوں کی تحقیق اور اسے جاری کیا جائے۔

اس انڈیکس سسٹم کے ذریعے، انتظامی ایجنسیاں مناسب مداخلت اور ایڈجسٹمنٹ کے اقدامات کرنے کے لیے فوری طور پر "انحراف" کی علامات کا پتہ لگا سکتی ہیں، جیسے کہ قیاس آرائی، طلب اور رسد میں عدم توازن، قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ یا مقامی لیکویڈیٹی میں کمی۔

نگرانی کے اس فعال طریقہ کار کو بنانے سے خطرات کو روکنے اور مارکیٹ کو ابتدائی اور دور سے ہی مستحکم کرنے میں مدد ملے گی، بجائے اس کے کہ صرف مسائل سے نمٹنے کے جب وہ ظاہر ہو جائیں، جس سے زنجیر کے رد عمل پیدا ہوں اور اس پر قابو پانا مشکل ہو۔

اس کے علاوہ، ملک بھر میں زمین، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک متحد، ہم آہنگ اور شفاف ڈیٹا بیس کی تعمیر اور تکمیل کو تیز کرنا ضروری ہے۔

یہ ایک اہم معلوماتی ڈھانچہ ہوگا جو ریاستی انتظامی ایجنسیوں، تحقیقی تنظیموں اور کاروباری اداروں کو فوری اور درست طریقے سے مارکیٹ کی نگرانی، تجزیہ، پیشن گوئی اور کام کرنے میں مدد فراہم کرے گا۔

"وزارتوں، شعبوں اور علاقوں کے درمیان ایک کھلا، باہم مربوط ڈیٹا سسٹم کا قیام - بشمول منصوبہ بندی، لین دین، اقدار، قانونی حیثیت اور زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کے بارے میں معلومات - نہ صرف نگرانی اور پالیسی سازی کی تاثیر کو بہتر بنانے میں مدد کرتا ہے، بلکہ شفافیت کو بڑھانے، خطرات کو کم کرنے، قیاس آرائیوں، قیمتوں میں ہیرا پھیری کو روکنے اور RSVA کے جائز حقوق کے تحفظ میں بھی مدد کرتا ہے۔"

ماخذ: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html