بڑھتی ہوئی قیمتوں کے دباؤ میں اپارٹمنٹ خریدنے کا مسئلہ حل کرنا

اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

تیز رفتار اقتصادی ترقی اور شہری کاری کی وجہ سے مکانات کی طلب میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے جبکہ زمین کے فنڈز بتدریج ختم ہو رہے ہیں، سرمایہ کے ذرائع سے متعلق پالیسیوں اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو کنٹرول کرنے میں ایجنسیوں اور محکموں کے فیصلوں کی وجہ سے پراجیکٹ پر عمل درآمد سست ہونے کی وجہ سے ہاؤسنگ کی فراہمی مسلسل کم ہو رہی ہے۔ شہری زمین کی بڑھتی ہوئی قیمت کے ساتھ مل کر جب انفراسٹرکچر اور عوامی خدمات کو اپ گریڈ کیا جاتا ہے، حالیہ برسوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں نے مسلسل نئی سطحیں طے کی ہیں۔

1. ہنوئی میں، پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 میں ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کے اشاریہ میں 2019 کے مقابلے میں تقریباً 38 فیصد پوائنٹس کا اضافہ ہوا۔ ہو چی منہ شہر میں، یہ 16 فیصد پوائنٹس تھا۔

جس میں، اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ رئیل اسٹیٹ پرائس انڈیکس پروجیکٹ کے اشاریہ جات میں سے ایک ہے جس پر VARS وقت کے ساتھ مارکیٹ کی نقل و حرکت کے زیر اثر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے اتار چڑھاؤ کو ظاہر کرنے کے لیے تحقیق کر رہا ہے۔

خاص طور پر، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں بھی دوبارہ قیمتوں میں اضافے کے چکر میں داخل ہونا شروع ہو گئی ہیں، ثانوی مارکیٹ میں اعلیٰ درجے کے اور لگژری پراجیکٹس میں بتدریج کمی کے ساتھ۔

رہائش کی طلب میں زبردست اضافہ نہ صرف شہری گھرانوں کی رہائش کی ضروریات، افرادی قوت میں مسلسل اضافہ اور کام کرنے اور تعلیم حاصل کرنے کے لیے شہروں کا رخ کرنے والے طلبا، خاص طور پر ہنوئی میں۔ اس میں سرمایہ کاری کی بڑھتی ہوئی طلب کی ایک بڑی رقم کا بھی حصہ ہے کیونکہ رہائشی علاقوں میں پرانے اور نئے اپارٹمنٹس کے کرایے کی قیمتیں سماجی دوری کی مدت کے بعد سے مسلسل بڑھ رہی ہیں، خاص طور پر مارکیٹ کی بحالی کے تناظر میں۔

Batdongsan.com.vn کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ جنوری 2024 میں ملک بھر میں فروخت کے لیے اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح میں 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66 فیصد اضافہ ہوا، رئیل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد میں بھی 46 فیصد اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، ہنوئی میں جنوری 2024 میں اپارٹمنٹس کی تلاش کی تعداد میں اسی مدت کے مقابلے میں 71 فیصد اضافہ ہوا۔ اسی طرح ہو چی منہ شہر میں بھی اپارٹمنٹس کی مانگ میں 59 فیصد اضافہ ہوا۔ یہ رجحان اکثر دوسرے صوبوں اور شہروں میں بھی ایسا ہی ہے۔

گھریلو خریداروں کی مانگ میں زبردست اضافے کے باوجود، اپارٹمنٹ کی فراہمی اب بھی غیر متناسب طور پر بڑھ رہی ہے۔ 2023 میں اپارٹمنٹ کی فراہمی میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی دونوں بازاروں میں کمی ریکارڈ کی گئی۔

ہنوئی میں، 2023 میں نئے اپارٹمنٹس کی فراہمی کا تخمینہ 10,500 یونٹ لگایا گیا ہے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں تقریباً 31 فیصد کم ہے۔ ہو چی منہ شہر میں، نئے اپارٹمنٹس کی فراہمی کا تخمینہ تقریباً 7,500 یونٹس لگایا گیا ہے، جو 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 50 فیصد سے زیادہ کم ہے۔

نئے منظور شدہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی بڑھتی ہوئی کمی کی وجہ سے حالیہ دنوں میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں کمی آئی ہے جبکہ جاری پروجیکٹ قانونی اور سرمائے کے مسائل کی وجہ سے "جدوجہد" کا شکار ہیں۔ اگرچہ حکومت، وزارتوں اور شاخوں کی مشکلات پر قابو پانے کی کوششوں نے کچھ قابل ذکر نتائج حاصل کیے ہیں، لیکن 2023 میں لاگو اور دوبارہ شروع کیے گئے منصوبوں کی تعداد میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے کیش فلو کا دباؤ ابھی تک کم نہیں ہوا ہے۔

توقعات کہ سوشل ہاؤسنگ میں اضافہ ہوگا، اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہوں گی۔

اسی مناسبت سے، ریاستی انتظامی ایجنسیوں کی کوششوں کی بدولت 2023 کے وسط سے کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کے ذریعے سرمائے کی نقل و حرکت کی صورتحال میں بتدریج بہتری آئی ہے۔

تاہم، بانڈ کی میچورٹی کا دباؤ 2024 میں کاروباروں کے لیے ایک چیلنج بنا ہوا ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، جس میں تقریباً VND115.7 ٹریلین رئیل اسٹیٹ کارپوریٹ بانڈز پختہ ہو رہے ہیں، جو کہ اس سال واجب الادا کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت کا 41.4% بنتا ہے، بون مارکیٹ ایسوسی ایشن (ویتنام مارکیٹ ایسوسی ایشن) کے تازہ ترین اعداد و شمار کے مطابق۔

1. سستی اور درمیانی رینج والے حصوں میں، اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔

2024 کے پہلے مہینوں میں جاری کرنے کی سرگرمیوں کو بھی بانڈ کے اجراء اور تجارت کے لیے مزید مشکل حالات کی وجہ سے رکاوٹوں کا سامنا کرنا شروع ہو گیا ہے جیسے کہ پروفیشنل سیکیورٹیز کے سرمایہ کاروں کے لیے ضابطے، لازمی کریڈٹ ریٹنگز کے ضوابط جب ڈیکری 65/2022/ND-CP کو 2024 کے آغاز سے دوبارہ نافذ کیا جائے گا اور 2024 کے بعد کی مدت میں توسیع کے بعد۔ 08/2023/ND-CP۔ تاہم، یہ صرف ایک قلیل مدتی مشکل ہے، طویل مدتی میں، فرمان 65 کے نفاذ سے کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کو زیادہ صحت مند طریقے سے ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔

کریڈٹ کیپیٹل کے حوالے سے، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کے لیے بقایا قرضے میں مسلسل اضافہ ہوا ہے جس کی بدولت بینکنگ سیکٹر، حکومت اور متعلقہ ایجنسیوں کی جانب سے پراجیکٹس کے لیے مشکلات کو دور کیا جا رہا ہے۔

تاہم، 2024 کے پہلے مہینوں میں کنزیومر کریڈٹ اور رئیل اسٹیٹ کی خریداری 2023 سے کم ہوتی رہے گی حالانکہ قرض دینے کی شرح سود کم رہی ہے۔ چونکہ افراط زر اور شرح سود میں اتار چڑھاؤ ابھی بھی غیر متوقع ہے، گھر خریدنے کے لیے قرض لینا اور 10 ملین VND سے زیادہ کا ماہانہ قرض ادا کرنا بہت سے خاندانوں کے لیے ایک بوجھ بن جاتا ہے، جب وہ اپنی مستقبل کی ملازمت اور آمدنی کی صورت حال پر واقعی پراعتماد نہیں ہوتے۔

تاہم، Tet کے بعد، متنوع رئیل اسٹیٹ ایکو سسٹم والے کچھ کمرشل بینکوں میں گھر کی خریداری کے کریڈٹ میں قدرے اضافہ ہوا، کیونکہ لوگوں نے دوبارہ سرمایہ کاری کرنا شروع کی۔

کمی کے طویل عرصے کے بعد، دونوں خاص شہری علاقوں میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں بھی دوبارہ اضافہ متوقع ہے جس کی بدولت مارکیٹ کی بحالی اور ریاستی انتظامی اداروں کی جانب سے منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کی کوششوں کی بدولت۔ خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ اور ورکرز ہاؤسنگ کی فراہمی۔ تاہم، اس سپلائی کو باضابطہ طور پر مارکیٹ میں لانچ کیے جانے سے پہلے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے وقت درکار ہوتا ہے اور یہ بنیادی طور پر مرکز سے دور علاقوں سے آتی ہے۔

لہذا، VARS نے پیشن گوئی کی ہے کہ مختصر مدت میں، بڑے شہروں کے بیچ میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی، خاص طور پر سستی اور درمیانی رینج والے حصوں میں۔ دریں اثنا، اعلیٰ درجے کے اور لگژری پراجیکٹس کی خرید و فروخت کی قیمتوں میں معمولی کمی ریکارڈ کی جا سکتی ہے۔

VARS توقع کرتا ہے کہ، موجودہ مارکیٹ کے مثبت عوامل کی ایک سیریز کی بنیاد کے ساتھ، 2025 کے وسط تک، جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے متعلق نئے قوانین منظور کیے جائیں گے تاکہ سرمایہ کاروں اور کارکنوں کے لیے سوشل ہاؤسنگ اور ہاؤسنگ کے خریداروں کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے نئے ضوابط باضابطہ طور پر نافذ ہوں۔ سماجی رہائش کی فراہمی میں اضافہ ہوگا، اپارٹمنٹ کی قیمت کی سطح اس سطح تک گر جائے گی جن کے لیے حقیقی رہائش کی ضرورت ہے۔

نگن گیانگ

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html