ریل اسٹیٹ انوینٹری ڈیٹا کو ڈی کوڈنگ کرنا

ڈیکری 44/2022/ND-CP کی شق 1، آرٹیکل 3 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ انوینٹری کی وضاحت کسی ایسے پروجیکٹ کی ریئل اسٹیٹ کی مقدار کے طور پر کی گئی ہے جو قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کے لیے اہل ہے لیکن رپورٹنگ کی مدت میں لین دین نہیں کیا گیا ہے۔

انوینٹری کا تعین کرنے کی بنیاد کیا ہے؟

وزارت تعمیرات کی تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، ملک بھر کے 56 صوبوں اور شہروں کے 2024 کی پہلی سہ ماہی میں منصوبوں میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری تقریباً 23,029 یونٹس (بشمول اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات اور زمین) ہے، جن میں سے: اپارٹمنٹس میں 3,706 یونٹس ہیں؛ انفرادی مکانات میں 8,468 یونٹ ہوتے ہیں۔ زمین میں 10,855 پلاٹ ہیں۔ اس کے مطابق، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ انوینٹری کا تناسب بنیادی طور پر انفرادی ہاؤسنگ رئیل اسٹیٹ کے حصے اور پروجیکٹوں کے زمینی پلاٹوں میں ہے۔

وزارت تعمیرات نے کہا کہ اس وقت 3,706 اپارٹمنٹس انوینٹری میں ہیں، لیکن اصل تعداد اس سے کہیں زیادہ ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ کے آر اینڈ ڈی ڈیپارٹمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری کو ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس میں ایسی مصنوعات کی تعداد کے طور پر سمجھا جاتا ہے جن کی تجارت کامیابی سے نہیں ہوئی ہے۔

مسٹر تھانگ کے مطابق، انوینٹری کے اعداد و شمار رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی طرف سے ڈیکری 44/2022/ND-CP کی شق 1، آرٹیکل 3 کے تحت رپورٹ کردہ ڈیٹا پر مبنی ہیں۔ فرمان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ انوینٹری کسی پروجیکٹ کی جائیداد کی وہ مقدار ہے جو قانون کی دفعات کے مطابق تجارت کے لیے اہل ہے لیکن رپورٹنگ کی مدت کے دوران اس کی تجارت نہیں کی گئی ہے۔

رپورٹنگ کی مدت سہ ماہی کی جائے گی اور سرمایہ کار پراجیکٹ کی معلومات اور لین دین کی صورتحال (بشمول رئیل اسٹیٹ انوینٹری کی معلومات) کے فارم نمبر 44/2022/ND-CP سے منسلک فارم نمبر 10 اور 12 کے مطابق رپورٹ کرے گا۔

جس میں، فارم نمبر 10 میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور لین دین کے لیے اہل رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کے بارے میں معلومات اور ڈیٹا شامل ہے۔ فارم نمبر 12 میں پروجیکٹ کی رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی صورتحال سے متعلق معلومات اور ڈیٹا شامل ہے۔

حقیقت ڈیٹا سے مختلف ہوتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا خیال ہے کہ وزارت تعمیرات کی طرف سے اعلان کردہ انوینٹری کے اعداد و شمار واقعی درست نہیں ہیں۔ ٹران انہ گروپ ریئل اسٹیٹ کارپوریشن کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ہا وان تھین نے کہا کہ فی الحال انوینٹری ڈیٹا کی اطلاع دینے والے کاروبار اسٹاک ایکسچینج میں درج ہیں۔

غیر فہرست شدہ رئیل اسٹیٹ کمپنیاں صرف اپنے سالانہ مالیاتی بیانات میں رپورٹ کریں گی۔ یہاں تک کہ اس بارے میں بھی غیر مصدقہ معلومات موجود ہیں کہ رئیل اسٹیٹ کمپنیاں کس طرح اس مسئلے کو "چکا" دیتی ہیں، کہ کچھ سرمایہ کاروں نے اپنی مصنوعات فروخت نہیں کیں، اس لیے وہ اپنے ملازمین کو اپنے نام پر پروڈکٹس خریدنے دیتے ہیں، پھر کیش فلو کے لیے بینک سے رقم ادھار لیتے ہیں۔ جب ان مصنوعات کو خریدنے والے صارفین ہوں گے، تو کمپنی حقیقی صارفین کو فروخت کرنے کے لیے بینک کے ساتھ قرض کا تصفیہ کرے گی، اس لیے پروڈکٹ کو اب بھی کامیابی کے ساتھ فروخت کیا گیا ہے، لیکن حقیقت میں، یہ اب بھی انوینٹری ہے۔ لہذا، شائع شدہ انوینٹری ڈیٹا درست نہیں ہوسکتا ہے۔

مسٹر تھیئن کے مطابق، اصل انوینٹری رپورٹ کردہ اعداد و شمار سے زیادہ ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کی تعداد جو اسٹاک ایکسچینج میں درج نہیں ہے، بہت زیادہ ہے، ان کاروباروں کے صوبوں میں بڑی تعداد میں پراجیکٹس ہیں اور سامان کی فروخت کی مقدار کئی سالوں تک جاری رہتی ہے۔

مثال کے طور پر، Binh Duong میں، مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ اپارٹمنٹ کے بہت سے منصوبے ہیں، تاہم، فروخت ہونے والی مصنوعات کی تعداد بہت کم ہے۔ خاص طور پر، Astral City پروجیکٹ کے ساتھ Danh Khoi گروپ، اس پروجیکٹ میں 4,966 اپارٹمنٹس ہیں، جو 2020 سے فروخت کے لیے کھولے گئے ہیں، تاہم، مندرجہ بالا مصنوعات میں سے صرف 40% فروخت ہوئی ہیں۔ لی فونگ گروپ کے پاس مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ 3 پراجیکٹس برائے فروخت ہیں اور وہ 2 پراجیکٹس پر مکانات کے حوالے کرنے کے عمل میں ہے، فروخت نہ ہونے والی مصنوعات کی تعداد تقریباً 1,000 یونٹس ہے۔

اس کے علاوہ، Binh Duong کے پاس اس وقت درجنوں ایسے منصوبے ہیں جو کافی عرصے سے فروخت کے لیے کھلے ہیں اور تقریباً مکمل ہو چکے ہیں، لیکن سرمایہ کار اب بھی انوینٹری برائے فروخت پیش کر رہے ہیں۔ دریں اثنا، تعمیراتی وزارت کے مطابق، مارکیٹ میں اس وقت تقریباً 3,706 اپارٹمنٹس موجود ہیں۔ اس طرح، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ ڈیٹا بہت مختلف ہے.

یا ہو چی منہ سٹی میں، 2023 میں، اگرچہ مارکیٹ میں فروخت کے لیے چند منصوبے موجود ہیں، لیکن سامان کی مقدار کم نہیں ہے۔ مثال کے طور پر، تھو ڈک سٹی میں ایم ٹی ایسٹ مارک سٹی پروجیکٹ، جس میں 2021 سے اب تک تقریباً 2,000 اپارٹمنٹ پروڈکٹس فروخت کیے گئے ہیں، اب بھی سرمایہ کار کے ذریعے فروخت کے لیے کھولے جا رہے ہیں۔ نووالینڈ گروپ کے ڈسٹرکٹ 1 کے پروجیکٹ میں، جو 2019 سے اب تک فروخت ہوا، اب بھی غیر فروخت شدہ سامان موجود ہے، این جیا گروپ کے ضلع بن چان میں اپارٹمنٹ پروجیکٹ، اگرچہ اسے حوالے کر دیا گیا ہے، پھر بھی بڑی مقدار میں انوینٹری موجود ہے... تاہم، 2024 کے اوائل میں، ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن نے اطلاع دی کہ ہو چی منہ سٹی میں فی الحال کوئی سامان نہیں ہے۔

اس کے علاوہ، انوینٹری کے بارے میں ایک کہانی جس کا ذکر کرنا ضروری ہے وہ یہ ہے کہ 2022 سے اب تک ایک مشکل مالیاتی دور کے بعد، بہت سے ایسے صارفین جنہوں نے رئیل اسٹیٹ پراڈکٹس کا آرڈر دیا تھا لیکن ان کے پاس اتنی مالی صلاحیت نہیں تھی، انہیں سرمایہ کار کو سامان واپس کرنا پڑا، اس لیے انوینٹری کی یہ مقدار بھی کافی بڑی ہے۔

اس کے علاوہ، شق 1 کی بنیاد پر، حکم نامہ 44/2022/ND-CP کے آرٹیکل 3 کا اطلاق قانون کی دفعات کے مطابق انوینٹری کے حساب سے تجارت کے لیے اہل پروجیکٹوں پر کیا گیا ہے، یہ بھی ایک مسئلہ ہے۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں، اس وقت بہت سے ایسے منصوبے ہیں جو فروخت کے لیے کھولے گئے ہیں، بنائے گئے ہیں، اور صارفین کے حوالے کیے گئے ہیں، لیکن لین دین کے لیے قانونی شرائط کو پورا نہیں کیا گیا ہے، اس لیے سرمایہ کاروں اور صارفین نے صرف ایک جگہ محفوظ کرنے کے لیے جمع کرنے کے معاہدے کیے ہیں، حالانکہ انھوں نے مکان کی قیمت کا 95% تک جمع کیا ہے۔ اور یہ پراجیکٹس، کیونکہ وہ قانونی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں، پھر بھی انفارمڈ پروجیکٹس تصور کیے جاتے ہیں اور اگر پروڈکٹس فروخت نہیں ہوتے ہیں تو انہیں انوینٹری کے طور پر شمار نہیں کیا جا سکتا۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html