شرح سود میں کمی، رئیل اسٹیٹ کے لیے مشکلات دور کرنا جاری رکھیں

2024 میں مانیٹری پالیسی کے انتظامی کاموں کو تعینات کرنے کے لیے کانفرنس، پیداوار اور کاروبار کے لیے مشکلات کو دور کرنے، ترقی کو فروغ دینے اور میکرو اکانومی کو مستحکم کرنے پر توجہ مرکوز کرنے والی کانفرنس آج (14 مارچ) کی صبح وزیر اعظم فام من چن کی زیر صدارت منعقد ہوئی۔

میٹنگ میں مدعو کیے گئے بڑے رئیل اسٹیٹ اور مینوفیکچرنگ انٹرپرائزز کی ایک سیریز میں کارپوریشنز شامل ہیں: Vingroup, Sungroup, Geleximco, FPT, Masan , TH, Deo Ca, Novaland, Hung Thinh, Savico, Taseco; کارپوریشنز جیسے: صنعتی ترقی کی سرمایہ کاری، ہنوئی ہاؤسنگ اور شہری ترقی کی سرمایہ کاری؛ جوائنٹ اسٹاک کمپنیاں جیسے: فاٹ ڈیٹ، ہوانگ کوان ریئل اسٹیٹ، آئی ایم جی انویسٹمنٹ، ٹرنگ این ہائی ٹیک ایگریکلچر، ویناکونیکس...

غریب ریل اسٹیٹ مارکیٹ کی وجہ سے کریڈٹ کی ترقی سست ہے

میٹنگ میں اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے مستقل ڈپٹی گورنر ڈاؤ من ٹو نے کہا: 2023 کے آخر تک پوری معیشت میں 2022 کے آخر کے مقابلے میں قرضے میں 13.78 فیصد کا اضافہ ہوا۔ نئے قمری سال کے موسمی عنصر اور معیشت کی کم سرمائے کو جذب کرنے کی صلاحیت کی وجہ سے، فروری میں قرضے میں 220 فیصد کمی، 2022 کے آخر تک معیشت میں 24 فیصد کمی واقع ہوئی۔ 2023 کے آخر کے مقابلے میں۔ تاہم، جنوری (-0.6%) کے مقابلے فروری میں کمی کی شرح (-0.05%) کم ہوئی۔

وزیراعظم: شرح سود کم کریں، رئیل اسٹیٹ کے لیے مشکلات دور کرتے رہیں - تصویر 1

وزیر اعظم فام من چن کانفرنس سے خطاب کر رہے ہیں۔ تصویر: وی جی پی

ڈپٹی گورنر ڈاؤ من ٹو کے مطابق، سال کے پہلے دو مہینوں میں قرضوں میں منفی اضافہ معروضی اور موضوعی رکاوٹوں اور وجوہات دونوں کی وجہ سے تھا۔

معروضی وجوہات جیسے موسمی عوامل، قرض کی طلب اکثر سال کے آخر میں اور Tet سے پہلے بڑھ جاتی ہے، جس کی وجہ سے سال کے پہلے دو مہینوں میں تیزی سے قرضے میں اضافے میں دشواری ہوتی ہے۔ معیشت کی طلب اور سرمائے کو جذب کرنے کی صلاحیت کم ہے۔ مہنگائی کے دباؤ، مال کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کی وجہ سے بہت سے کاروباروں نے کام کم یا بند کر دیا ہے۔ احکامات کی کمی؛ بہت سے ان پٹ عوامل، اعلی پیداوار اور کاروباری لاگت، لہذا سرمایہ لینے کی ضرورت نہیں ہے؛ لوگ ذخائر میں اضافہ کرتے ہیں اور قرضوں کے اخراجات کم کرتے ہیں۔

موضوعی وجوہات کے حوالے سے اسٹیٹ بینک کا خیال ہے کہ کچھ بینک اب بھی بڑھتے ہوئے خراب قرضوں کی وجہ سے قرض دینے میں محتاط ہیں۔ اعلی شرح سود والے کچھ پرانے قرضوں کو آہستہ آہستہ ایڈجسٹ کیا جا رہا ہے تاکہ کاروبار اور افراد کو سرمایہ ادھار لینے میں مدد مل سکے۔ کچھ بینکوں کے قرض دینے کا طریقہ کار اب بھی بہتر ہونے میں سست ہے، خاص طور پر قرض کی منظوری کا وقت ابھی بھی طویل ہے، اور گروی رکھے ہوئے اثاثوں کی تشخیص اور فیصلہ اب بھی بہت محتاط ہے۔

کولیٹرل میکانزم کا نفاذ اب بھی پیچیدہ ہے، بنیادی طور پر گروی رکھے ہوئے اثاثوں پر انحصار کرنا، خاص طور پر ایک سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں۔ صارفین اور بینکوں کے درمیان براہ راست بات چیت کرنے اور سرمائے کی مشکلات کا حل تلاش کرنے میں رابطے، تعامل، اشتراک اور تعاون کا فقدان ہے۔

اسٹیٹ بینک کے نمائندے نے کہا کہ موجودہ کمی زیادہ تر اقتصادی شعبوں اور شعبوں میں ہے۔ 2 فیلڈز ہیں جو سال کے پہلے 2 مہینوں میں بڑھے ہیں، جو کہ ریئل اسٹیٹ سیکٹر میں کریڈٹ ہیں، لیکن 2023 کے اختتام کے مقابلے میں صرف 0.23 فیصد اضافہ ہوا، سیکیورٹیز سیکٹر کے لیے کریڈٹ، 2023 کے اختتام کے مقابلے میں 2.56 فیصد اضافہ ہوا۔

"عام طور پر، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ عام کریڈٹ کا تقریباً 21% ہوتا ہے۔ اس لیے، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں زیادہ اضافہ اور کمی اکثر پورے سسٹم کے کریڈٹ میں اسی کے مطابق اضافہ اور کمی کا سبب بنتی ہے،" مسٹر ڈاؤ من ٹو نے کہا۔

اس سے قبل، 2024 میں بینک کریڈٹ کو فروغ دینے کے لیے آن لائن کانفرنس میں، بہت سے بینکوں نے بھی اعتراف کیا تھا کہ ریئل اسٹیٹ اب بھی کمرشل بینکوں کا سب سے بڑا سرمایہ جذب کرنے والا چینل ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مشکلات کی وجہ سے، خاص طور پر بہت سے پراجیکٹس جن میں قانونی مسائل ہیں لیکن حل ہونے میں سست ہیں، اس چینل کے کریڈٹ کیپیٹل سورس بشمول گھر کے خریداروں کے لیے صارفین کے کریڈٹ میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ یہ کریڈٹ گروتھ میں حالیہ سست روی کی سب سے اہم وجوہات میں سے ایک ہے۔ اس وقت پورے ملک میں قانونی مسائل کے ساتھ تقریباً 1,200 رئیل اسٹیٹ اور کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس ہیں۔ اگر حل نہ کیا گیا تو قرضوں کے طریقہ کار کو حل کرنا مشکل ہو جائے گا۔

لہذا، بہت سے بینکوں نے درخواست کی ہے کہ حکام فوری طور پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی قانونی رکاوٹوں کو دور کریں، جس سے سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے لیے کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی کے لیے حالات پیدا ہوں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو امید ہے کہ وہ کم لاگت والے کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی حاصل کریں گے۔

سن گروپ کے چیئرمین ڈانگ من ٹرونگ نے تجویز پیش کی کہ حکومت اور اسٹیٹ بینک میکرو اکنامک استحکام کو برقرار رکھنے کے لیے پالیسیاں جاری رکھے ہوئے ہیں، سب سے اہم بات ڈپازٹ اور قرضے کی شرح سود کو مستحکم کرنا۔ دوسرا، عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دینا، خاص طور پر بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں، بڑے اور معروف کاروباری اداروں کے لیے اہم قومی منصوبوں میں حصہ لینے کے لیے حالات پیدا کرنا۔

کانفرنس میں شرکت کرنے والے مندوبین۔ تصویر: وی جی پی

سن گروپ نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے کم لاگت کے ساتھ کریڈٹ ذرائع تک رسائی حاصل کرنے کی خواہش کا اظہار کیا۔ "فی الحال، جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینکوں اور سرکاری کمرشل بینکوں کے قرضوں کے درمیان فرق کافی بڑا ہے (4-5% سے)، کاروبار اس فرق کو کم کرنا چاہتے ہیں اور اگر ممکن ہو تو، قرضے لینے کی لاگت کو مزید کم کیا جائے گا تاکہ کاروبار کی بحالی کے لیے حالات پیدا ہوں" - سن گروپ کے نمائندے نے مشورہ دیا۔

دریں اثنا، مسٹر Quang Van Viet Cuong - صنعتی ترقی اور سرمایہ کاری کارپوریشن کے ڈپٹی ڈائریکٹر (Becamex - Binh Duong) نے کہا کہ ایک مشکل جس کا بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو سامنا ہے اور Becamex کو بھی سامنا ہے وہ یہ ہے کہ تمام منصوبے اور بانڈ کا اجراء کاروبار کے اہم شعبے ہیں اور جب انفراسٹرکچر تیار کرتے ہیں تو اس کے لیے بہت زیادہ سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے۔

اس انٹرپرائز کے مطابق، موجودہ دور میں، صنعتی پارک کو سرکلر اکانومی، گرین اکانومی، کاربن کے اخراج وغیرہ کے نئے حالات میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے لیے، Becamex ایک قابل تجدید توانائی کا ایکو سسٹم تیار کر رہا ہے، جس سے علاقے اور پورے ملک کے لیے سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے لیے ماحولیاتی نظام کے قریب پہنچ رہا ہے۔ "Becamex امید کرتا ہے کہ بینکوں کے پاس نئی پالیسیاں اور نئے کریڈٹ پیکجز ہوں گے جن پر عمل درآمد کے لیے کاروبار کو سمجھنا ہو گا، بہترین کریڈٹ ذرائع کو جوڑنے کے لیے حالات کی تعمیر اور تخلیق کی بنیاد ہو گی، اس نئے شعبے کی ترقی کو یقینی بنایا جائے گا کیونکہ فی الحال قابل تجدید توانائی کی ترقی میں کوئی خاص مراعات نہیں ہیں، موجودہ ضوابط سے مختلف"۔

Phat Dat رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر Bui Quang Anh Vu نے 3 سفارشات تجویز کیں۔ سب سے پہلے، ترجیحی کریڈٹ پیکجوں پر پالیسیاں جاری رکھیں؛ منظوری کے وقت کو کم کرنے کی حمایت۔ کریڈٹ اداروں کے لیے ایسے حالات پیدا کریں کہ وہ قرض دینے والے سود کی شرح کو کم کریں جو کہ کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی میں اضافہ ہو؛ دوم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قانونی طریقہ کار کو ختم کرنے میں مدد کے لیے پالیسیاں جاری رکھیں، تاکہ پراجیکٹس کو مارکیٹ میں تجارت کرنے کے لیے اہل بنایا جا سکے۔ تیسرا، حکومت کو تجویز کریں کہ وہ فعال طور پر ہدایت دے اور ایک بین وزارتی ہینڈلنگ ٹاسک فورس قائم کرے تاکہ مقامی اور کاروباری اداروں کی مدد کی جا سکے، تاکہ مشکلات کو فوری طور پر دور کیا جا سکے۔

شرح سود کو کم کریں، قانونی طریقہ کار کو ختم کریں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی نے فی الحال 35-40 فیصد رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو جن مشکلات کا سامنا ہے، حل کر لیا ہے، لیکن ان دونوں شہروں اور علاقوں میں اب بھی سیکڑوں منصوبے اپنی مشکلات کے حل ہونے کے منتظر ہیں۔

خاص طور پر، ہنوئی 246 پروجیکٹس، ہو چی منہ سٹی 143 پروجیکٹس، کین تھو 34 پروجیکٹس، بن ڈنہ 16 پروجیکٹس اور ہائی فونگ 4 پروجیکٹس کے ساتھ سرفہرست ہے۔ وزارت تعمیرات نے مقامی لوگوں سے کہا ہے کہ وہ رکاوٹوں کو ہٹانے میں تیزی لائیں اور 30 جون سے پہلے وزیر اعظم کے ورکنگ گروپ کو رپورٹ کریں۔

اس کے ساتھ ساتھ اسٹیٹ بینک کے پاس رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو قرضے دینے کو فروغ دینے کے حل کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، تعمیراتی وزارت کا خیال ہے کہ سرمائے کے بہاؤ کو پیدا کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے حصوں اور قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنا جاری رکھنا ضروری ہے۔ سرمایہ کاروں کو ہر منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے سرمائے کے ذرائع کو دوبارہ ترتیب دینے کی ضرورت ہے، بکھرے ہوئے اور نامکمل سرمایہ کاری سے گریز کرتے ہوئے

اس بات پر غور کرتے ہوئے کہ اس سال تقریباً 2 ملین بلین VND کی تقسیم کا ہدف، جو پوری صنعت کے لیے کریڈٹ میں 15% اضافے کے برابر ہے، ایک بہت بڑا دباؤ ہے۔ اس لیے وزیر اعظم فام من چن نے اس بات پر زور دیا کہ بینکنگ انڈسٹری کو قرضے کو فروغ دینے کی ضرورت ہے، بینکوں کے پاس زیادہ رقم رکھنے کے رجحان سے گریز کیا جائے جب کہ کاروبار سرمائے کے پیاسے ہوں۔

وزیراعظم نے بینکنگ سیکٹر کی کامیابیوں کے علاوہ خامیوں، حدود، مشکلات اور چیلنجز کی نشاندہی کی۔ قرض کے سود کے ذرائع اور قرض کی سود کی پالیسیوں کی تنظیم نو مناسب نہیں ہے اور یہ مانیٹری پالیسی کے لیے جگہ اور جگہ کے مطابق نہیں ہے۔

سال کے پہلے دو مہینوں میں کریڈٹ میں اضافہ زیادہ نہیں تھا، حالانکہ کریڈٹ اداروں میں ڈپازٹس کی مقدار بہت زیادہ تھی (2023 کے آخر میں 13.8 ملین بلین کے مقابلے میں اس وقت 13.6 ملین بلین VND سے زیادہ ہے)۔

اگرچہ قرض دینے کی شرح سود میں کمی آئی ہے، لیکن یہ متحرک شرح سود میں کمی کے موافق نہیں ہے۔ موجودہ قرضوں کے لیے سود کی شرح اب بھی زیادہ ہے۔ بہت سے کاروبار اس بات کی عکاسی کرتے ہیں کہ کریڈٹ تک رسائی اب بھی مشکل ہے اور قرض دینے کی شرح سود اب بھی زیادہ ہے۔

خراب قرض میں اضافہ ہوتا ہے اور خطرات لاحق ہوتے ہیں۔ کچھ معاملات جیسے کہ SCB کیس سے پتہ چلتا ہے کہ نگرانی سخت اور زیادہ موثر ہونی چاہیے۔ کچھ ترجیحی کریڈٹ پروگراموں کے نتائج توقعات پر پورا نہیں اترے (جیسے کہ سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے 120,000 بلین VND پیکج)۔

سمت اور نظم و نسق کے بارے میں، وزیر اعظم نے اس کا خلاصہ تین فقروں میں کیا: "5 اضافہ، 5 کمی، 5 سرعتیں، پیش رفت"۔ 5 اضافے میں شامل ہیں: قرض تک رسائی اور جذب میں اضافہ، خاص طور پر چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں، روایتی ترقی کے ڈرائیوروں اور ترقی کے نئے ڈرائیوروں کے لیے؛ قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا اور ریاستی بینکوں کے درمیان قریبی رابطہ کاری اور قرضوں کو مضبوط کرنا، قرضوں کے معیار کو مضبوط کرنا۔ بینکوں اور مالیاتی منڈی کے انتظام اور انتظامی صلاحیت میں اضافہ اور بلیک کریڈٹ کے لیے سود کی شرحوں میں شفافیت، نگرانی، معائنہ اور خطرے کی روک تھام، بدعنوانی اور منفی سے لڑنا؛

5 کمیوں میں شامل ہیں: قرض کی شرح سود میں کمی؛ لین دین اور آپریٹنگ اخراجات کو کم کرنا؛ انتظامی طریقہ کار کو کم کرنا؛ پریشانی اور ایذا رسانی کو کم کرنا؛ منفیت کو کم کرنا، گروہی مفادات، "پچھواڑے"...

5 سرعت اور پیش رفت میں شامل ہیں: ڈیجیٹلائزیشن میں سرعت اور پیش رفت؛ سروس کے معیار میں سرعت اور پیش رفت؛ انسانی وسائل کے معیار میں سرعت اور پیش رفت؛ بینکنگ کے بنیادی ڈھانچے میں تیزی اور پیش رفت؛ پیداوار اور کاروبار کی خدمت میں تیزی اور پیش رفت، لوگوں کے لیے ملازمتیں اور ذریعہ معاش پیدا کرنا، اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالنا۔

وزیر اعظم نے سماجی ذمہ داری اور کریڈٹ اداروں کی کاروباری اخلاقیات کو مضبوط بنانے، لوگوں اور کاروباروں کو "ہم آہنگی کے فوائد، مشترکہ خطرات" اور "جیت جیت" کے نقطہ نظر کے مطابق اشتراک اور تعاون پر زور دیا۔

قرض کی نمو کو بڑھانے کے لیے حل کو مضبوطی سے نافذ کریں۔ ضوابط کی تعمیل کو یقینی بنانے کے لیے قرض کی واپسی کی شرائط کی تنظیم نو اور قرض گروپ کو برقرار رکھنے کی پالیسی پر عمل درآمد جاری رکھیں، حفاظت پر کڑی نظر رکھیں، منافع خوری کے لیے استحصال کو روکیں اور روکیں۔

لاگت میں کمی کرنا جاری رکھیں، قرض دینے والے سود کی شرح کو کم کرنے کی کوشش کریں؛ اوسط قرضہ سود کی شرح کے اعلان پر سختی سے عمل درآمد کریں تاکہ کاروبار اور لوگ آسانی سے سرمایہ لینے کے لیے بینکوں کا انتخاب کر سکیں۔

مانیٹری پالیسی کو فعال طور پر، لچکدار طریقے سے، فوری اور مؤثر طریقے سے منظم کرنے کے لیے، خاص طور پر ہم آہنگی سے اور معقول طریقے سے شرح سود اور شرح مبادلہ کا انتظام کرنے کے لیے دنیا اور ملکی حالات پر گہری نظر رکھیں۔

متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کے بارے میں، وزیر اعظم نے وزارت خزانہ کو مالیاتی پالیسی کو مانیٹری پالیسی کے ساتھ ہم آہنگ، قریبی اور ہم آہنگی کے ساتھ منظم کرنے کا کام سونپا۔ سیکیورٹیز اور کارپوریٹ بانڈز سے متعلق ضوابط کا جائزہ لیں اور مکمل کریں، کاروباری اداروں کے لیے طویل مدتی سرمایہ کو متحرک کرنے کا ایک مؤثر چینل بننے کے لیے سیکیورٹیز مارکیٹ کو تیار کریں۔

وزارت تعمیرات فوری طور پر ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اور رہنما سرکلرز کی رہنمائی کے حکمنامے کے نفاذ کے لیے حکومت کو پیش کرتی ہے۔ اس کا مقصد ثالثی کی سطح کو کم کرنا، وکندریقرت کو فروغ دینا اور اختیارات کی تقسیم کرنا ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت فوری طور پر نافذ کرنے کے لیے مجاز حکام کے پاس جمع کراتی ہے اور زمین کے قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرنے والے دستاویزات کو جاری کرتی ہے۔ معدنی قانون میں ترمیم کی تجویز پیش کرتا ہے، خاص طور پر عام تعمیراتی مواد کی کانوں کے طریقہ کار سے متعلق ضوابط...

وزارتیں، شعبے اور علاقے کاروباری ماحول کو بہتر بنانے، سرمایہ کاری کے عمل کو آسان بنانے اور لوگوں اور اداروں کی سرمایہ کاری اور کاروباری سرگرمیوں کو آسان بنانے کے لیے انتظامی طریقہ کار کے نفاذ کو فروغ دیتے رہتے ہیں۔

"اونچے پہاڑوں پر چڑھنے کے لیے راستے ہوتے ہیں۔ خطرناک سڑکوں پر جانے کے لیے راستے ہوتے ہیں" کے جذبے کے ساتھ؛ "آگ سونے کا امتحان لیتی ہے، مشکلات طاقت کی جانچ کرتی ہیں"، وزیر اعظم کو امید ہے اور یقین ہے کہ متعلقہ ادارے حاصل شدہ نتائج کو فروغ دیتے رہیں گے، مشکلات اور چیلنجوں پر قابو پاتے رہیں گے، ہمیشہ متحد رہیں گے، ہاتھ ملائیں گے اور ایک ذہن ہوں گے۔ مقررہ اہداف اور کاموں کو بہترین طریقے سے پورا کرنے کی کوشش کریں۔

ویتنام ایئر لائنز ایک بڑی ایئر لائن ہے، اس لیے شرح مبادلہ میں 1% کی تبدیلی سے ہمیں 300 بلین لاگت آئے گی، اور اگر یہ 5% تک جاتی ہے تو ہمارے سالانہ اخراجات بڑھ کر 1,500 بلین ہو جائیں گے۔ ویتنام ایئر لائنز واقعی یہ چاہتی ہے کہ شرح مبادلہ کو کم سے کم ممکنہ سطح پر مستحکم رکھا جائے۔ ساتھ ہی، ہم یہ بھی تجویز کرتے ہیں کہ اسٹیٹ بینک بینکوں کو ویتنام ایئر لائنز کے لیے کریڈٹ کی حد بڑھانے کی ہدایت کرے۔ (ویتنام ایئر لائنز کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین ڈانگ نگوک ہوآ)

VND120,000 بلین کریڈٹ پیکیج نے صرف VND680 بلین تقسیم کیے ہیں، جو کہ بہت کم ہے۔ لہٰذا، 25 سال کی زیادہ سے زیادہ مدت کے لیے 4.8-5% فی سال کی ترجیحی قرض کی شرح سود کے ساتھ سماجی ہاؤسنگ پالیسی کو لاگو کرنے کے لیے VND110,000 بلین کا ترجیحی کریڈٹ پیکیج تیار کرنا جاری رکھنا ضروری ہے۔ (ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین لی ہوانگ چاؤ)

ماخذ