HoREA کی تجویز ہے کہ مکانات اور زمین کے لیے 5 فیصد سے زیادہ رقم جمع نہ کی جائے۔

حال ہی میں، HoREA نے قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی، قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی اور وزارت تعمیرات کو ایک دستاویز بھیجی جس میں تجویز کیا گیا ہے کہ صارفین کے تحفظ اور دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ، ہاؤسنگ اور مستقبل کے رہائشی پلاٹوں کی فروخت اور خریداری کے معاہدوں پر دستخط کرنے سے پہلے جمع کرانا ضروری ہے۔

HoREA کے مطابق، گزشتہ برسوں میں، "قیاس بازوں، رئیل اسٹیٹ بروکرز، بے ایمان کاروباروں" کی جانب سے مکانات، زمین کے پلاٹوں اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں کی خرید و فروخت کا وعدہ کرکے "ڈپازٹس" حاصل کرنے کی چال کے ذریعے فراڈ کرنے کے بہت سے واقعات سامنے آئے ہیں، جو کہ معاہدوں میں داخلے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں، عام طور پر علی بابا کمپنی کو غیر قانونی طور پر فروخت کرنے اور زمین کی فروخت کے منصوبے کا معاملہ ہے۔ پلاٹ، جمع کردہ اثاثوں کی قیمت کے مقابلے میں بہت زیادہ "ڈپازٹس" وصول کرنا اور پھر دھوکہ دہی، صارفین کو نقصان پہنچانا اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں عدم استحکام کا سبب بھی بننا۔

"قیاس بازوں، زمین کے دلالوں، گھر کے دلالوں، بے ایمان کاروباروں" کے مضامین نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کا فائدہ اٹھایا ہے جس میں اس وقت سے پہلے "ڈپازٹ" کی شرط نہیں لگائی گئی ہے جب گھر، گھر کی بنیاد، مستقبل میں بننے والے تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے، معاہدوں پر دستخط کرنے اور شق 1238، 32 اور شق 38 کی شقوں سے فائدہ اٹھا چکے ہیں۔ 2015 کا سول کوڈ جو "فرد اور قانونی اداروں کو آزادی، رضاکارانہ وابستگی اور معاہدے کی بنیاد پر اپنے شہری حقوق اور ذمہ داریوں کو قائم کرنے، استعمال کرنے اور ختم کرنے کی اجازت دیتا ہے"، اس لیے "ڈپازٹ وصول کنندہ" کو "ڈپازٹ" موصول ہوا ہے جس کی بڑی قیمت 90-95% تک ہے اور پھر "ڈپازٹ کی گئی جائیداد کو مناسب نقصان پہنچایا جائے گا"۔ ایک حالت میں "جمع کنندہ"۔

سب سے پہلے، اگر "ڈپازٹ" کم ہے لیکن جائیداد کی قیمت بڑھ جاتی ہے تو، ڈپازٹ وصول کنندہ "ڈیل کو منسوخ" کرنے اور ڈپازٹ کرنے والے کو "ڈپازٹ" (دوگنا) واپس کرنے کے لیے تیار ہے۔

دوسرا، ان صورتوں میں جہاں "ڈپازٹ" بڑی یا بہت زیادہ قیمت کی ہو، ڈپازٹ وصول کنندہ دھوکہ دے سکتا ہے اور صارف کی "ڈپازٹ" کو مناسب کر سکتا ہے۔

تیسرا، اگر ڈپازٹ وصول کنندہ طویل عرصے تک گھسیٹتا ہے، اس منصوبے کو نافذ کرنے کے لیے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے میں ناکام رہتا ہے، یا جان بوجھ کر صارفین اور سرمایہ کاروں کے سرمائے کا غلط استعمال کرتا ہے۔

ایسوسی ایشن نے پایا ہے کہ مستقبل میں رہائش فراہم کرنے کے مقصد سے ہاؤسنگ پراجیکٹس اور تعمیراتی کاموں کے لیے، سرمایہ کاروں کو مارکیٹ اور صارفین کے ذوق کو تلاش کرنے کے لیے "ڈپازٹس" حاصل کرنے کی ضرورت ہے۔ ایک ہی وقت میں، گاہکوں کو فروخت کی قیمت کو "حتمی شکل دینے" کے لیے "ڈپازٹ" کرنے کی بھی ضرورت ہوتی ہے اور "ڈپازٹ" کرنے والے صارفین کے لیے اچھی مراعات اور چھوٹ سے لطف اندوز ہوتے ہیں۔

تاہم، پوائنٹ d، شق 4، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون کا آرٹیکل 24 (ترمیم شدہ) صرف "ڈپازٹ" کا ایک معاملہ طے کرتا ہے جو کہ سرمایہ کار ہے: "d) صارفین سے ڈپازٹ صرف اس صورت میں وصول کرتا ہے جب گھر یا تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط کو پورا کر چکا ہو اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیا ہو۔ مستقبل میں بننے والے مکان، گھر کی بنیاد، یا تعمیراتی کام کے کاروبار میں شامل ہونے اور معاہدہ کرنے کے لیے تمام شرائط کو پورا کرنے کے بعد "معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے" کے مقصد کے لیے یہ "ڈپازٹ" پر ایک پروویژن ہے۔ تاہم، "معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے" کے مقصد کے لیے "ڈپازٹ" کی شق درست ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون میں اسے دوبارہ ریگولیٹ کرنا درحقیقت ضروری نہیں ہے کیونکہ یہ سیول کوڈ 2015 کی شق 1، آرٹیکل 328 میں طے کیا گیا ہے۔

مزید برآں، اگر معاہدہ پر دستخط ہو چکے ہیں، تو سرمایہ کار شق 1، رئیل اسٹیٹ بزنس 2014 کے قانون کی شق 37 اور شق 1، رئیل اسٹیٹ بزنس سے متعلق مسودہ قانون کے آرٹیکل 26 کی دفعات کے مطابق معاہدے کی قیمت کے 30% سے زیادہ کی "پہلی ادائیگی" جمع کر سکتا ہے (ترمیم شدہ)، اس لیے معاہدہ کرنے والے کو "تقریباً" کارکردگی کے وقت "تقریباً ٹھیک نہیں کیا جاتا"۔ گاہک کے لیے "خطرناک" ہے اور اسے سول کوڈ 2015 کی دفعات کے مطابق مکمل طور پر ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے۔

HoREA کے مطابق، رئیل اسٹیٹ بزنس سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) میں ہر مضمون کے لیے موزوں "معاہدے پر دستخط کرنے کے لیے ڈپازٹس" حاصل کرنے کے لیے شرائط طے کرنے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے، ہاؤسنگ اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں کو صرف "ڈپازٹس" حاصل کرنے کی اجازت ہے جب مجاز ریاستی ایجنسی نے "سرمایہ کار کے طور پر ایک ہی وقت میں سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری دے دی ہے" (سرمایہ کاری قانون 2020 کی شق 4، آرٹیکل 29 میں بیان کیا گیا ہے)، پھر "سرمایہ کار" کو "سرمایہ کاری کے قانون 2020 کی شق کے مطابق" بن جاتا ہے۔ تعمیراتی قانون 2014، تعمیراتی قانون (ترمیم شدہ) 2020 کی شق 4، آرٹیکل 1 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ، "سرمایہ کار ایک قابل ریاستی ایجنسی کے ذریعہ منظور شدہ سرمایہ کار ہے" اور یہ شرط عائد کرنے کی تجویز ہے کہ "ڈپازٹ" کی قیمت 5% سے زیادہ نہیں ہو گی اور مستقبل میں تعمیراتی کام کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہیں ہو گی۔

زمین بیچنے والے کے لیے (لاٹوں، پلاٹوں میں تقسیم)، "ڈپازٹ" صرف تب ہی قبول کیا جاتا ہے جب مجاز ریاستی ایجنسی نے زمین سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق "پلاٹ کی تقسیم" کی اجازت دی ہو اور مجوزہ "ڈپازٹ" کی قیمت زمین کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہ ہو۔

ایسوسی ایشن نے پایا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون کی شق 7، آرٹیکل 24 (ترمیم شدہ) (ڈرافٹ 3) میں ہاؤسنگ ٹرانزیکشن کنٹریکٹ پر دستخط کرنے کے وقت سے پہلے کیے گئے ڈپازٹ کے رویے کو ریگولیٹ کرنے کے لیے بہت درست دفعات موجود ہیں اور یہ شرط رکھی گئی ہے کہ "ڈپازٹ کی رقم گھر یا تعمیراتی کام کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہیں ہوگی؛ کنٹریکٹ یا کم فروخت کنٹریکٹ کو واضح طور پر فروخت کرنے والے کو ریاست میں فروخت کرنا چاہیے۔ مکان یا تعمیراتی کام کی فروخت کی قیمت یا لیز پر خریدنے کی قیمت"۔ لیکن یہ انتہائی افسوسناک ہے کہ اس انتہائی درست شق کو رئیل اسٹیٹ بزنس کے مسودہ قانون (ترمیم شدہ) چوتھی، پانچویں، چھویں بار اور موجودہ مسودہ سے ہٹا دیا گیا ہے۔

"لہذا، یہ ضروری ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے مسودے میں (ترمیم شدہ) "ڈپازٹ" سے متعلق ایک ضابطے کو اس وقت سے پہلے شامل کیا جائے جب گھر، مکان کی بنیاد، اور مستقبل میں بننے والے تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے اور معاہدوں پر دستخط کرنے کے اہل ہوں،" HoREA نے تجویز پیش کی۔

حکمت

ماخذ