HOREA وضاحت کرتا ہے کہ کیوں ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست ابھی تک لاگو نہیں کی جانی چاہئے۔

زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مطابق ہونے میں وقت لگتا ہے۔

اسی مناسبت سے، HoREA نے "1 اگست 2024 سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی فہرست کے مسودے" پر شہر کے تبصروں کو سننے کا خیرمقدم کیا اور تجویز پیش کی کہ اسے صرف 1 جنوری 2026 سے لاگو ہونے والی "پہلی زمین کی قیمت کی فہرست" تیار کرنے پر توجہ دینی چاہیے۔ اس کے ساتھ ہی، ایسوسی ایشن نے مالی ذمہ داریوں کا بھی حساب لگایا جو لوگوں کو زمین کے استعمال کی پرانی قیمت کی فہرست اور "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق ادا کرنا پڑ سکتی ہے:

کیس 1: مسٹر اے نے ایک گھر کے لیے سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست دی ہے جو کہ نگوین وان لن سٹریٹ (Binh Hung Commune, Binh Chanh District) سے ملحق 100m2 کے رقبے پر ایک طویل عرصہ قبل تعمیر کیا گیا تھا۔ زمین کا یہ پلاٹ اصل میں زرعی اراضی ہے جس کی قیمت 200,000 VND/m2 (مقام 1) ہے اور Nguyen Van Linh Street پر زمین کی قیمت 6.8 ملین VND/m2 ہے فیصلہ 02 مورخہ 16 جنوری 2020 کو ہو چی منس سٹی پیپلز کی لینڈ پرائس کمیٹی میں زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق۔

اگر رقبہ II کے لیے 3.3 گنا کے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا حساب لگائے بغیر صرف موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا ہے، تو مسٹر A کو صرف زمین کے استعمال کی فیس میں 660 ملین VND ادا کرنا ہوگا۔ اگر ایڈجسٹمنٹ کے قابلیت کو شامل کیا جائے تو، مسٹر A کو 2.178 بلین VND ادا کرنا ہوگا۔

لیکن اگر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق کیا جائے جس میں توقع کی جاتی ہے کہ Nguyen Van Linh Street سے ملحقہ زرعی اراضی 3.2 ملین VND/m2 (مقام 1) ہے اور Nguyen Van Linh Street پر زمین کی قیمت 65 ملین VND/m2 ہے، مسٹر کو اراضی کا استعمال کرنے کے لیے 59 گنا (59 گنا) فیس ادا کرنا ہوگی۔ 6.18 بلین VND کا۔

اس طرح، زمین کے استعمال کی فیس جو مسٹر A کو "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق ادا کرنی ہوگی، 660 ملین VND کی زمین کے استعمال کی فیس کے مقابلے میں 9.36 گنا اور گتانک کا حساب کرتے وقت 2.178 بلین VND کی زمین کے استعمال کی فیس کے مقابلے میں 2.83 گنا بڑھ جائے گی۔

ہوریا بتاتی ہے کہ ہمیں ہو چی منہ سٹی میں زمین کی قیمت کے ایڈجسٹ شدہ جدول کا اطلاق کیوں نہیں کرنا چاہیے، تصویر 1 — بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ لوگوں کو زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے سے پہلے "موافق" کرنے کے لئے وقت کی ضرورت ہے.

کیس 2: محترمہ B کو Nguyen Van Linh Street (Binh Hung Commune, Binh Chanh District) سے ملحقہ 200 m2 اراضی استعمال کرنے کا حق حاصل ہے اور ان کی سابقہ مالی صلاحیت کی کمی کی وجہ سے، محترمہ B نے صرف رہائشی اراضی کے 100 m2 رقبے کے لیے سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست دی تھی جہاں مکان تعمیر کیا گیا تھا، 100m2 کا رقبہ باقی تھا۔ قلیل مدتی زرعی فصلیں اگانے کے لیے زمین بننا۔ اب محترمہ B کو 100 m2 سیمنٹ یارڈ کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست دینے کی ضرورت ہے، محترمہ B کو 6.18 بلین VND ادا کرنا ہوں گے اگر "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق حساب لگایا جائے۔

کیس 3: مسٹر سی نے اپنے گھر کے ساتھ زمین کے پلاٹ سے ملحق 1,000 مربع میٹر زرعی زمین کے پلاٹ کو الگ کرنے کے لیے درخواست دی۔ اس کے ساتھ ہی انہوں نے زمین کے استعمال کے مقصد کو زرعی زمین سے رہائشی زمین کے 5 پلاٹوں میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست دی، ہر پلاٹ کا رقبہ 200 مربع میٹر ہے تاکہ وہ اپنے بچوں میں تقسیم کر سکے۔

یہ زرعی اراضی Nguyen Van Linh Street (Binh Hung Commune, Binh Chanh District) سے متصل ہے۔ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگاتے ہوئے، مسٹر سی کو زمین کے استعمال کی فیس میں 6.6 بلین VND ادا کرنا ہوگا۔ اگر 3.3 کا گتانک شامل کیا جائے تو، مسٹر سی کو زمین کے استعمال کی فیس میں 21.78 بلین VND ادا کرنا ہوگا۔

لیکن اگر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق 3.2 ملین VND/m2 (مقام 1) کے ساتھ کیا جاتا ہے اور Nguyen Van Linh Street پر زمین کی قیمت 65 ملین VND/m2 ہے، تو مسٹر C کو زمین کے استعمال کی فیس میں 61.8 بلین VND ادا کرنا ہوگا۔ یہ 6.6 بلین VND کی زمین کے استعمال کی فیس سے 9.36 گنا زیادہ ہے، اور گتانک کو شامل کرنے پر 21.78 بلین VND کی زمین کے استعمال کی فیس سے 2.83 گنا زیادہ ہے۔

HoREA نے یہ بھی کہا کہ اگر مذکورہ کیسز سے کہا گیا کہ وہ یا تو فیصلہ 2/2020/QD-UBND اور فیصلہ 56/2023/QD-UBND کے مطابق یا "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق ادا کی جانی والی زمین کے استعمال کی فیس کی رقم کا انتخاب کریں، تو یقیناً سبھی تجویز کریں گے کہ زمین کی قیمت کے استعمال کی موجودہ مالی صلاحیت کے مطابق ادائیگی کی جائے گی۔ افراد اور گھرانوں.

’’معطل‘‘ منصوبہ بندی میں پھنسے مقدمات کی مشکلات کا حل

خاص طور پر، HoREA نے چوتھا معاملہ بھی سامنے لایا، جو سب سے زیادہ پسماندہ لوگ بھی ہیں جب ان کے مکانات اور زمینیں "معطل" منصوبہ بندی والے علاقوں میں واقع ہیں جیسے کہ نئے تعمیر شدہ رہائشی علاقے، تزئین و آرائش والے رہائشی علاقے؛ یا "معطل" پروجیکٹس جیسے کہ بن کوئئ - تھانہ دا پروجیکٹ... اس لیے، کئی سالوں سے، ان لوگوں کو نئے تعمیراتی اجازت نامے نہیں دیے گئے ہیں، انہیں الگ الگ پلاٹوں کی اجازت نہیں دی گئی ہے، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت نہیں دی گئی ہے، اس لیے وہ زمین کے استعمال کی فیسیں گزشتہ بہت کم قیمتوں پر ادا کرنے کے قابل نہیں رہے ہیں۔

اگر مستقبل قریب میں، ہو چی منہ سٹی "معطل منصوبہ بندی، معطل منصوبوں" کو ہٹاتا ہے، تو ان لوگوں کو دوسرا نقصان ہوتا رہے گا کیونکہ انہیں "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کی دفعات کے مطابق زمین کے استعمال کی بہت زیادہ قیمتوں پر فیس ادا کرنا ہوگی۔ لہٰذا، HoREA نے درخواست کی ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست تیار کرنے والی ایجنسی کو یہ واضح طور پر دیکھنا چاہیے کہ فی الحال یکم اگست 2024 سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی نئی فہرست جاری کرنا مناسب نہیں ہے۔

ہوریا بتاتی ہے کہ ہمیں ہو چی منہ سٹی میں زمین کی قیمت کے ایڈجسٹ شدہ جدول کا اطلاق کیوں نہیں کرنا چاہیے، تصویر 2 — جن لوگوں کی زمین منصوبہ بند علاقوں میں پھنسی ہوئی ہے ان کے پاس زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ سے نمٹنے کا وقت نہیں ہوگا۔

ایسوسی ایشن نے یہ بھی حوالہ دیا کہ ہو چی منہ شہر میں اس وقت بھی 13,035 سے زیادہ زمینی پلاٹ ہیں جنہیں سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے، جو شہر میں زمینی پلاٹوں کی کل تعداد کا 0.7 فیصد ہے۔ یا وہ لوگ جنہیں موجودہ مکانات سے منسلک مستحکم شہری رہائشی علاقوں میں جڑے ہوئے زرعی اراضی کے علاقوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کو قانونی حیثیت دینے کی ضرورت ہے؛ یا وہ لوگ جنہیں زمین کے پلاٹ الگ کرنے کی ضرورت ہے اور ساتھ ہی زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے جیسا کہ اوپر کے معاملات میں بیان کیا گیا ہے۔

مندرجہ بالا وجوہات کی بناء پر، زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست اور زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا اطلاق 31 دسمبر 2025 تک 2024 کے زمینی قانون (شق 1، آرٹیکل 257) کے مطابق ہوتا رہے گا، تاکہ لوگوں کے پاس سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست دینے کے لیے طریقہ کار مکمل کرنے کے لیے کافی وقت ہو اور لوگوں کو پرانے دباؤ پر زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے لیے مالیاتی انتظامات کیے جائیں۔

اس کے ساتھ ہی، ایسوسی ایشن نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سے بھی درخواست کی کہ وہ حکام کو "معطل منصوبہ بندی اور معطل منصوبوں" کو ہٹانے پر توجہ دینے کے لیے فوری اور پختہ ہدایت دیں تاکہ ان علاقوں کے لوگوں کو زمین کے استعمال کنندگان کے طور پر اپنے حقوق کا استعمال کرنے کے لیے کافی وقت ملے، اور 2025 میں زمین کے استعمال کی فیس موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ادا کر سکیں۔

حال ہی میں، زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت کے حقوق، اور اراضی سے منسلک اثاثوں کے سرٹیفکیٹ کے اجراء کے سلسلے میں، تھو ڈک سٹی (HCMC) کے لینڈ رجسٹریشن آفس کی برانچ نے علاقے کے 34 وارڈوں کی پیپلز کمیٹیوں کو ایک دستاویز بھیجی ہے تاکہ یہ مطلع کیا جا سکے کہ اراضی کے گرانٹ پلاٹوں کے ساتھ منسلک اثاثوں کے رجسٹریشن کے سرٹیفکیٹ میں تبدیلیاں کی گئی ہیں۔ ایک مدت کے ساتھ تعمیراتی اجازت نامے کے لیے اترنا (عارضی تعمیراتی اجازت نامے)۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ جن گھرانوں کو عارضی مکانات کی منصوبہ بندی کی گئی زمین پر تعمیر کیا گیا ہے انہیں بھی سرخ کتابیں دینے کا موقع ملے گا۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html