زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے بجٹ اکٹھا کرنے میں مشکلات

پچھلے سالوں کے مقابلے میں، 2023 میں، صوبے میں زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی کو معاشی بدحالی اور سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی وجہ سے بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ 2023 کے بقیہ وقت میں، بہت سے کمیون، وارڈز اور ٹاؤنز انفراسٹرکچر کی تکمیل میں تیزی لاتے رہیں گے، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں کا اہتمام کریں گے، اور تفویض کردہ منصوبہ کو مکمل کرنے کی کوشش کریں گے۔

2023 میں، صوبے نے زمین کے استعمال کی فیس سے بجٹ میں تقریباً 3,800 بلین VND جمع کرنے کا ہدف مقرر کیا۔ اس نتیجے کو حاصل کرنے کے لیے کوشش کرنے کے لیے، 2022 سے، مقامی لوگوں نے زمین کے استعمال کے سالانہ منصوبے کی قریب سے پیروی کی ہے، جو منصوبہ بندی کی منظوری کے لیے مجاز حکام کو پیش کیے گئے، رہائشی علاقوں کی تعمیر، منظم سائٹ کی منظوری، اور نیلام شدہ زمین کے استعمال کے حقوق (LURs)۔

بہت ساری کمیونز نے، مارکیٹ کی طلب پر قریب سے عمل کرکے اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے علاقوں کو تیزی سے تعمیر کرکے، مقامی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ کیا ہے۔ ایک عام مثال Thanh Tan commune (Thanh Liem) ہے، جس نے ابھی 74 بلین VND سے زیادہ کی ابتدائی قیمت کے ساتھ 171 زمینوں کی نیلامی کا اہتمام کیا ہے، جیتنے کی قیمت 154 بلین 602 ملین VND تھی، بنیادی ڈھانچے کے اخراجات کو کم کرنے کے بعد، باقی رقم مقامی سرمایہ کاری کے تناسب کے مطابق مختص کرنے کے بجٹ کے مطابق۔ تھانہ ٹین کمیون پیپلز کمیٹی کے چیئرمین مسٹر ڈاؤ شوان آنہ نے کہا: کمیون بجٹ کی آمدنی میں اضافہ، عوامی قرضوں کی ادائیگی اور لوگوں کی زندگیوں کی خدمت کے لیے انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری جاری رکھنے کے مقصد کے ساتھ، تھانہ تان کمیون نے کمیون سینٹر کے بالکل قریب رہائشی علاقے کا منصوبہ بنایا ہے۔ یہ ایک ایسا علاقہ ہے جس میں ٹریفک کا آسان مقام ہے، ڈسٹرکٹ روڈ کے قریب ہے، اس لیے بہت سے لوگ زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کرنے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ نتیجے کے طور پر، نیلامی کے بعد زمین کی اوسط لاٹ ابتدائی قیمت کے مقابلے میں 1.5 سے 2 گنا بڑھ گئی۔

اس نتیجے کو حاصل کرنے کے لیے، 2021 سے، Thanh Tan کمیون نے مقامی زمین کے استعمال کے منصوبے کا جائزہ لیا، مارکیٹ کی طلب کو سمجھا، اور اعلیٰ افسران کو رہائشی علاقہ بنانے کی تجویز دی۔ پراجیکٹ کی تعمیر کا کام بھی تیزی سے نافذ کیا گیا اور بہت سے لوگوں کو بڑے پیمانے پر اعلان کیا گیا۔ اس طریقہ کار نے بہت سے گھرانوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں حصہ لینے کی طرف راغب کیا ہے، جس سے ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوا ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے بجٹ اکٹھا کرنے میں مشکلات — **Thanh Liem - Binh Luc ڈسٹرکٹ ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے اہلکار زمین سے بجٹ کی آمدنی کا جائزہ لے رہے ہیں۔** تصویر: Tran Huu

Thanh Tan کمیون کی طرح، حالیہ دنوں میں، صوبے کے بہت سے کمیونز اور قصبوں نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے بجٹ کی آمدنی میں اضافہ کیا ہے۔ علاقوں کے عملی تجربے کے مطابق، اگر آپ نیلامی کے لیے صاف زمین حاصل کرنا چاہتے ہیں، تو آپ کو ایک سال پہلے ایک منصوبہ تیار کرنا اور اس پر عمل درآمد کرنا چاہیے۔ مقام اہم سڑکوں کے قریب ہونا چاہیے، نقل و حمل کے لیے آسان اور زمین میں طویل مدتی منافع کی صلاحیت ہے۔ جب مقام کا اعلان کیا جاتا ہے، تو ایک میٹنگ ہونی چاہیے، اس منصوبے کی تشہیر کی جانی چاہیے، اور لوگوں کو نئے رہائشی علاقوں کی تعمیر کے لیے فوری طور پر زمین کے حوالے کرنے کی ترغیب دی جانی چاہیے۔ نیلامی کی جگہوں پر بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کو لاگو کرنے کا عمل بھی ہم آہنگ ہونا چاہیے، علاقے میں بنیادی ڈھانچے کو جوڑنا چاہیے تاکہ لوگ آسانی سے گھر بنا سکیں۔ اس نقطہ نظر کے ساتھ، اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست ہے، لیکن صوبے میں بہت سی کمیونز اب بھی زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام کرتی ہیں، جس سے بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے۔

تاہم، پچھلے سالوں کے مقابلے میں، 2023 میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے نفاذ کو اقتصادی کساد بازاری اور سستی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی وجہ سے بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ اس وقت، علاقے کے زیادہ تر کمرشل بینکوں کے پاس رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے محدود قرضے ہیں کیونکہ اس شعبے میں سرمایہ لگانے سے ممکنہ طور پر بہت سے خطرات لاحق ہو سکتے ہیں۔ بہت سے تجارتی بینک صرف پیداوار اور تجارتی کاروباری شعبوں میں سرمایہ لگاتے ہیں، گھرانوں کو ان کی زندگیوں کو بہتر بنانے، زمین خریدنے، مکان بنانے کے لیے قرض دیتے ہیں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قرضوں میں سرمایہ کاری نہیں کرتے۔ معاشی ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو سخت کرنے کا ایک مثبت پہلو ہے کہ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کرنسی کی سپلائی کو گزشتہ ادوار کے مقابلے میں کنٹرول کرنے میں معاون ہے اور زمینی رقم سے بجٹ کی آمدنی بھی اسی حساب سے کم ہوتی ہے۔

پراپرٹی آکشن سروس سینٹر (محکمہ انصاف) کے ڈائریکٹر مسٹر ڈاؤ شوان چیان نے کہا: سال کے آغاز سے نومبر کے آخر تک پراپرٹی آکشن سروس سینٹر نے 746 پلاٹوں کے ساتھ 10 اراضی کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں کا انعقاد کیا ہے، جن کا کل رقبہ 73,762 m2 ہے، جس کی ابتدائی قیمت 4 ارب 40 کروڑ V7 لاکھ ڈالر سے زیادہ ہے۔ نیلامی کے بعد، مقامی لوگوں نے 908 بلین 610 ملین VND سے زیادہ جمع کیا۔

مسٹر چیئن کے مطابق، 2023 سے پہلے کے سالوں کے مقابلے میں، علاقوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔ مثال کے طور پر، 15 ستمبر 2023 کو لی ہونگ فونگ وارڈ میں ہونے والی نیلامی میں، 91 زمینیں تھیں، جن میں سے 55 لوگوں نے کاغذات خریدنے کے لیے اندراج کیا اور پہلے سیشن میں صرف 48 لاٹ نیلام ہوئے۔ 20 اکتوبر 2023 تک، مرکز کو باقی 43 لاٹوں کی نیلامی جاری رکھنی تھی۔ 91 زمینوں کی ابتدائی قیمت 190 ارب 534 ملین VND سے زیادہ تھی، نیلامی کی قیمت 209 ارب 274 ملین VND سے زیادہ تھی، جو کہ 18 ارب 739 ملین VND سے زیادہ کا فرق ہے۔ اگر عروج کے وقت، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہلچل ہوتی، لی ہانگ فونگ وارڈ میں 91 زمینوں کی نیلامی میں 500 - 700 دستاویزات ہوں گی، لیکن اس سال بہت کم شرکاء تھے۔

اضلاع، قصبوں اور شہروں کی ترکیب کے مطابق 2023 میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی اور علاقوں میں زمین کی فیس سے بجٹ کی وصولی میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ اس وقت تک، Duy Tien ٹاؤن، Kim Bang ضلع اور Thanh Liem ضلع ابھی تک تقریباً 300 بلین VND سے اس منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے کم ہے۔ تفویض کردہ منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے کوشاں، دسمبر میں، مقامی علاقے مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ رہائشی علاقوں کی نیلامی کریں گے اور کاروباری اداروں سے زمین کے استعمال کی فیس وصول کریں گے۔ اس وقت کے دوران، صوبائی عوامی کمیٹی فعال شاخوں اور علاقوں کو ہدایت کرتی ہے کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے نیلامی والے علاقوں کو جلد مکمل کریں، زمین کی قیمتوں کا اعلان کریں۔ صاف زمین سرمایہ کاروں کے حوالے کریں... زمین کی فیس سے بجٹ اکٹھا کرنے کے منصوبے کو مکمل کرنے کی کوشش کریں۔

ٹران ہو

ماخذ