'قانون سازی' نہ کرنے کی تجویز پر سختی سے قابو پایا جانا چاہیے۔

وی ٹی سی نیوز کے ساتھ اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور کاروبار کے شعبے کے ایک قانونی ماہر، مسٹر نگوین وان ڈِنہ نے کہا کہ چھوٹے اپارٹمنٹس بڑے شہروں میں بہت گرم ہیں کیونکہ ان کے معتدل رقبے، نوجوان خاندانوں، کارکنوں کے لیے سستی قیمتیں، اور رہنے، کام کرنے، تعلیم حاصل کرنے کے لیے آسان مقامات... لیکن یہ بھی ایک بڑا "مسئلہ" ہے۔

Khuong Ha (Thanh Xuan District, Hanoi ) میں 12 ستمبر کی رات کو لگی منی اپارٹمنٹ کی عمارت میں آگ خوفناک تھی کیونکہ ایک چھوٹی سی گلی میں جہاں کاریں داخل نہیں ہو سکتی تھیں، ایک منی اپارٹمنٹ کی عمارت 10 منزلوں تک اونچی بنائی گئی تھی، جس کا فلور ایریا صرف 200 m2 تھا، کل فلور رقبہ 2000 سے 5000 لوگوں کے ساتھ، تقریباً 4000 سے 500 میٹر تک لوگ رہائش پذیر تھے۔

" لوگوں کی زندگی بہت نازک ہوتی ہے جب، کیونکہ وہ سرمایہ کاری کے منصوبے نہیں ہیں، چھوٹے اپارٹمنٹس کو منظور نہیں کیا جاتا، قبول نہیں کیا جاتا، یا حفاظت اور آگ سے بچاؤ کے لیے باقاعدگی سے معائنہ نہیں کیا جاتا ،" مسٹر ڈنہ نے زور دیا۔

تاہم، ہاؤسنگ سے متعلق قانون کا مسودہ (ترمیم شدہ) اس قسم کو "گھروں اور افراد کی کثیر منزلہ کثیر گھریلو رہائش" کے نام سے "قانونی شکل دینے" کی تجویز پیش کرتا ہے، یعنی، اگر کسی گھرانے یا فرد کے پاس کئی سو مربع میٹر زمین کا پلاٹ ہے، تو وہ چھوٹے اپارٹمنٹس بنا سکتے ہیں فروخت کے لیے بغیر کسی سرمایہ کاری کے منصوبے کے لیے، سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے مطابق کاروبار قائم کرنے کے لیے۔ ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون۔

وہ جو سہولتیں لاتے ہیں اس کے علاوہ، چھوٹے اپارٹمنٹس بھی بہت سے غیر متوقع خطرات لاحق ہیں۔ (مثال: کانگ ہیو)۔

اس کا مطلب ہے کہ مندرجہ ذیل طریقہ کار کی ضرورت نہیں ہے: سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری، زمین کی تقسیم/لیز، زمین کی قیمت کا تعین اور زمین پر مالیاتی ذمہ داریوں کا نفاذ، فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹس/بنیادی ڈیزائنوں کی تشخیص، آگ سے بچاؤ اور لڑائی کی منظوری، تعمیراتی اجازت نامہ کا اجرا، آگ سے بچاؤ اور لڑائی کی منظوری، استحصال کے لیے اہل کاموں کی منظوری اور آپریشن...

مسٹر ڈنہ نے زور دے کر کہا کہ خطرہ اس حقیقت میں مضمر ہے کہ تازہ ترین مسودہ ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 57 (اگست 2023 کے آخر میں خصوصی مندوبین کی کانفرنس میں پیش کیا گیا) گھر کے مالکان کو ہر اپارٹمنٹ کے لیے علیحدہ "گلابی کتابیں" جاری کرنے کا انتخاب کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ منظور ہونے پر، منی اپارٹمنٹ کی قسم "قانونی" ہو جائے گی اور عام اپارٹمنٹ سے مختلف نہیں ہوگی۔ یہ موجودہ ہاؤسنگ قانون (آرٹیکل 46) اور اس سے قبل کے فرمان 71/2010 میں بھی ظاہر ہوتا ہے۔

اس کے مطابق، 700-800 ملین VND والا نوجوان خاندان 30 مربع میٹر کا ایک منی اپارٹمنٹ بھی خرید سکتا ہے اور اسے پروجیکٹ میں اپارٹمنٹ خریدنے کی طرح "گلابی کتاب" بھی دی جا سکتی ہے۔

اگر یہ پالیسی منظور ہو جاتی ہے، تو یہ یقینی طور پر منی اپارٹمنٹس کو "اور بھی گرم" بنا دے گی، لوگ منی اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے دوڑیں گے، زمین کے ملحقہ پلاٹوں کو اکٹھا کرنے کے لیے شکار کی لہر پیدا ہو جائے گی، منصوبوں کے مطابق ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کی حوصلہ افزائی کرنے کے بجائے ہر جگہ فروخت کے لیے منی اپارٹمنٹس بنائیں گے، ہم آہنگ انفراسٹرکچر کنکشن کو یقینی بنائیں گے۔

نہ صرف حفاظت اور آگ سے بچاؤ کے مسائل، بلکہ منی اپارٹمنٹس خریدنے والے گھرانوں کے لیے تکنیکی بنیادی ڈھانچے، سماجی انفراسٹرکچر (اسکول، صحت کی دیکھ بھال ، انتظامیہ، خدمات...) کا حل بھی ہنوئی، ہو چی منہ سٹی، دا نانگ کے شہری علاقوں کے حکام کے لیے مزید ڈھیر ہو جائے گا۔

لہذا، مسٹر ڈنہ نے تجویز پیش کی: منی اپارٹمنٹس کے بارے میں "قانون سازی" نہ کریں، اس کے برعکس، اس قسم کو سختی سے کنٹرول کرنے کے لیے اقدامات ہونے چاہئیں۔ خاص طور پر، منی اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت کو تسلیم نہ کریں، اور عزم کے ساتھ ہر چھوٹے اپارٹمنٹ کے لیے علیحدہ "گلابی کتابیں" جاری نہ کریں تاکہ اس قسم کے پھیلنے سے بچ سکیں، عدم تحفظ کے خطرے سے بچیں اور شہری انفراسٹرکچر کے نظام کو اوور لوڈ کریں۔

" اگر کسی گھرانے یا فرد کو رہائشی اراضی استعمال کرنے کا حق ہے اور وہ اپارٹمنٹ کی عمارت بنانا چاہتا ہے، تو انہیں ایک کاروبار/کوآپریٹو قائم کرنا چاہیے اور سرمایہ کاری کے قانون، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے مطابق سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو انجام دینے کے لیے ایک سرمایہ کاری پروجیکٹ تیار کرنا چاہیے ،" مسٹر ڈِن نے تبصرہ کیا۔

Khuong Ha میں ایک منی اپارٹمنٹ کی عمارت میں ابھی ایک سنگین آگ بھڑک اٹھی۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین نے بھی کہا کہ منی اپارٹمنٹس کو قانونی شکل دینے کے لیے قانونی خامیوں کو ختم کرنے کی سمت میں 2014 کے ہاؤسنگ قانون میں ترمیم کرنا ضروری ہے۔

خاص طور پر، مسٹر چاؤ کے مطابق، 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 2، آرٹیکل 46 کی دفعات واضح طور پر بیان کرتی ہیں: شہری علاقوں میں گھرانوں اور افراد کو تعمیراتی قانون کی دفعات کے مطابق مکانات کی تعمیر اور تزئین و آرائش کرنی چاہیے اور مکانات کے معیار کی ذمہ داری لینا چاہیے۔

2 یا اس سے زیادہ منزلوں کے ساتھ گھر بنانے کی اجازت ہونے کی صورت میں، ہر منزل کو 2 یا اس سے زیادہ اپارٹمنٹس کے ساتھ بند انداز میں ڈیزائن اور بنایا گیا ہے، تعمیراتی معیارات اور ضوابط کے مطابق ہر اپارٹمنٹ کے لیے کم از کم تعمیراتی منزل کا رقبہ، اور نجی ملکیت کے تحت رقبہ کے ایک حصے کے ساتھ اور اپارٹمنٹ کی عمارت کی مشترکہ ملکیت کے تحت علاقے کے ایک حصے کے ساتھ اس قانون کی دفعات کے مطابق، ریاست ہر اپارٹمنٹ کی ملکیت کو تسلیم کرے گی۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، اس ضابطے کی وجہ سے بڑے شہروں میں "مقعد" کی صورت حال پیدا ہوئی ہے اور بڑے شہروں میں چھوٹے اپارٹمنٹس کی تعمیر کا کام تیزی سے جاری ہے۔ وہاں سے، یہ شہری ترقیاتی منصوبہ بندی میں خلل ڈالتا ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ جمالیات کے نقصان کا سبب بنتا ہے اور آگ کی حفاظت کے ساتھ ساتھ رہائشیوں کے لیے سہولیات اور خدمات کی کمی کو یقینی نہیں بناتا ہے۔ لہذا، ایسوسی ایشن نے 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 2، آرٹیکل 46 میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی ہے تاکہ منی اپارٹمنٹس کے لیے ریڈ بک کے اجراء کو مکمل طور پر ختم کیا جائے، صرف کرائے پر مکانات کے کاروبار کی اجازت دی جائے۔

درحقیقت، حالیہ دنوں میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے عام مکانات کی تعمیر کے لیے اجازت نامے کے لیے درخواستیں دی ہیں اور پھر قانون کی خلاف ورزی کرتے ہوئے، کاروباری مقاصد کے لیے منی اپارٹمنٹس بنانے کے لیے اصل ڈیزائن کو تبدیل کیا ہے۔ بڑے شہروں میں چھوٹے اپارٹمنٹس کی بے تحاشہ تعمیر شہری ترقی کی منصوبہ بندی میں خلل ڈالتی ہے، جمالیات کو نقصان پہنچاتی ہے، اور یہاں تک کہ خریداروں کو خطرات لاحق ہوتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کی طرف سے بھی اس کی نشاندہی کی گئی ہے: کچھ علاقوں میں ایسی صورت حال پیدا ہوئی ہے کہ حکام کے لاپرواہی سے فائدہ اٹھاتے ہوئے، گھرانوں اور افراد نے من مانی طور پر کئی منزلوں والے انفرادی مکانات اور بہت سے اپارٹمنٹس قانون کی دفعات کی تعمیل کیے بغیر تعمیر کر لیے ہیں جیسے: بغیر اجازت کے تعمیر، بغیر اجازت کے تعمیر، منصوبہ بندی کے خلاف تعمیر، فرش پر تجاوزات اور اپارٹمنٹس کا اضافہ... آزادانہ طور پر خرید، فروخت اور منتقلی.

تعمیراتی وزارت نے یہ بھی خبردار کیا: اگر انتظام کو سخت نہیں کیا گیا، تو اس سے بہت سے نتائج سامنے آئیں گے جیسے کہ آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے ضوابط کی خلاف ورزی، رہائشی کمیونٹی میں آگ اور دھماکے کا ممکنہ زیادہ خطرہ؛ تکنیکی بنیادی ڈھانچے اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام کا زیادہ بوجھ؛ ڈیزائن اور تعمیراتی کثافت کی خلاف ورزیوں کی وجہ سے اپارٹمنٹ کے خریداروں کو ملکیت کا سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں ناکامی، جس کے نتیجے میں خریداروں اور بیچنے والوں کے درمیان تنازعات اور قانونی چارہ جوئی ہوتی ہے۔

چو انہ

ماخذ