اس کی وجہ یہ ہے کہ بہت کم کاروبار زمین کے رقبے کے 100% پر گفت و شنید کر سکتے ہیں۔

رکاوٹوں اور مسائل کو دور کریں۔

21 جون کو، 5ویں اجلاس کے ورکنگ پروگرام کے مطابق، قومی اسمبلی نے پورا دن اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے پر بحث میں گزارا۔

قومی اسمبلی کے اجلاس کے موقع پر Nguoi Dua Tin سے گفتگو کرتے ہوئے، قومی اسمبلی کے مندوب کوان من کوانگ - ڈونگ نائی صوبے کی قومی اسمبلی کے وفد کے سربراہ نے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے زمین کے استعمال سے متعلق کچھ مشمولات پر اپنی رائے دی۔

زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں کے ذریعے سماجی و اقتصادی ترقیاتی منصوبوں کے نفاذ کے لیے زمین کے استعمال کے ضوابط کے بارے میں، مسٹر کوونگ نے کہا کہ فی الحال، زمین کے استعمال کے منصوبوں کے لیے زمین کی تقسیم اور زمین کی لیز پر عمل درآمد کرنے کے لیے، مسودے کے مواد کے مطابق، ترجیح درج ذیل ترتیب میں دی گئی ہے: زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے زمین کی لیز، سرمایہ کاروں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے بولی لگانا؛ اور معاہدے کے ذریعے زمین کا استعمال حتمی انتخاب ہے۔

مکالمہ - اس وجہ سے کہ بہت کم کاروبار زمین کے 100% رقبے پر بات چیت کر سکتے ہیں۔ — قومی اسمبلی کے مندوب کوان من کوونگ - ڈونگ نائی صوبے کی قومی اسمبلی کے وفد کے سربراہ۔

درحقیقت، سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدے نے منصوبے کو تیزی سے نافذ کرنے، زمین کے استعمال کی کارکردگی کو فروغ دینے اور رضاکارانہ معاہدے کی بنیاد پر سائٹ کلیئرنس، معاوضہ، مدد، آباد کاری سے متعلق شکایات سے بچنے میں مدد کی ہے، اس لیے اس پر لوگوں کا اتفاق ہے۔

تاہم، پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 27 کی دفعات کے مطابق، "کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی صورت میں، اسے رہائشی زمین یا رہائشی اراضی اور رہائشی زمین کے علاوہ دیگر اراضی کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر اتفاق کرنے کی اجازت ہے"۔

اس طرح، اگر پروجیکٹ کی حدود میں "کم از کم 1m2" رہائشی اراضی نہیں ہے، تو کسی معاہدے کی اجازت نہیں ہے اور اس سے بہت سے مختلف نتائج برآمد ہوں گے۔

"لہذا، میں سمجھتا ہوں کہ ایسے معاملات کے لیے الگ ضابطے ہونے چاہئیں جہاں زمین رہائشی زمین نہیں ہے، جب تک کہ یہ منصوبہ بندی کی اقسام کے مطابق ہو، زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی شرائط اور پروجیکٹ کے نفاذ کے لیے دیگر شرائط کو پورا کرتی ہو، تب ضابطے معاہدے پر عمل درآمد کی اجازت دیں گے۔ اس طرح مشکلات اور کوتاہیوں کو دور کیا جائے گا،" مسٹر کوونگ نے کہا۔

اس کے علاوہ، مسٹر کوونگ نے تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو انجام دینے کے لیے زرعی زمین پر معاہدوں کا مطالعہ کرنے اور ان پر عمل درآمد کی اجازت دینے کی تجویز بھی پیش کی۔

معاوضے کی قیمت کے بارے میں شکایات کو محدود کریں۔

ساتھ ہی، سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کو صاف کرنے کے لیے "غیر جانبدار" طریقہ کار کے اطلاق کا مطالعہ کرنے کی تجویز ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق، کاروباری اداروں اور زمین استعمال کرنے والوں کے درمیان زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق رضاکارانہ معاہدے سے پراجیکٹ پر تیزی سے عمل درآمد، زمین کے استعمال کی کارکردگی کو فروغ دینے اور شکایات سے بچنے میں مدد ملے گی، اس لیے اس کے واضح فوائد ہیں۔

تاہم، حقیقت میں، بہت کم کاروبار زمین کے رقبے کے 100% پر گفت و شنید کر سکتے ہیں، کیونکہ اکثر ایسے معاملات ہوتے ہیں جب زمین استعمال کرنے والوں کی ایک اقلیت پروجیکٹ کے سرمایہ کار کے ساتھ تعاون نہیں کرتی، خاص طور پر ایسے معاملات میں جہاں زمین استعمال کرنے والے جانتے ہیں کہ زمین کے پلاٹ کا محل وقوع پراجیکٹ کی حدود سے الگ نہیں کیا جا سکتا، اور وہ غیر معقول حد تک زیادہ قیمتوں کا مطالبہ کریں گے، یہاں تک کہ مارکیٹ کی قیمت سے کئی گنا زیادہ۔

اس وقت، سرمایہ کاروں کو یا تو اس منصوبے کو انجام دینے کے لیے غیر معقول حد تک زیادہ قیمتیں قبول کرنا پڑتی ہیں، جس کے نتیجے میں زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، جس کے نتیجے میں علاقے میں دیگر منصوبوں کے لیے معاوضے، دوبارہ آبادکاری میں مدد، یا زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدوں میں مشکلات پیدا ہوتی ہیں۔

اگر سرمایہ کار قیمت کے بہت زیادہ ہونے کو قبول نہیں کرتا ہے، تو یہ پروجیکٹ کی ترقی میں رکاوٹ پیدا کرے گا، زیادہ تر علاقے کے لیے زمین کے وسائل کو ضائع کرے گا جس نے زمین کے استعمال کے حقوق پر اتفاق کیا ہے۔

لہٰذا، زیادہ تر سرمایہ کار چاہتے ہیں کہ ریاست پراجیکٹس کو نافذ کرنے کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرے، لیکن زمین کی بحالی اکثر قانونی چارہ جوئی کا سبب بنتی ہے، خاص طور پر معاوضے کی قیمت کے بارے میں قانونی چارہ جوئی۔

"لہذا، میں سمجھتا ہوں کہ سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق معاہدوں کی حوصلہ افزائی کرتے ہوئے، ایک "غیر جانبدار" طریقہ کا مطالعہ اور اس پر عمل درآمد کرنا ضروری ہے جو مذکورہ بالا دونوں طریقوں کے فوائد کو فروغ دے اور نقصانات کو کم کرے۔

اگر سرمایہ کار نے 80% رقبہ پر اتفاق کیا ہے اور اسے گفت و شنید میں دشواری کا سامنا ہے کیونکہ زمین استعمال کرنے والوں کی بقیہ اقلیت غیر معقول قیمتوں کا مطالبہ کرتی ہے، ریاست باقی 20% علاقے کے لیے زمین کی بازیابی میں مدد کرے گی،" مسٹر کوونگ نے تجزیہ کیا۔

مکالمہ - اس وجہ سے کہ بہت کم کاروبار زمینی رقبہ کے 100% پر گفت و شنید کر سکتے ہیں (شکل 2)۔ — زمین کا حصول اکثر شکایات کا باعث بنتا ہے، خاص طور پر معاوضے کی قیمت کے بارے میں شکایات۔

ڈونگ نائی وفد کے سربراہ نے کہا کہ اس مسودے میں مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمتوں کے تعین کا طریقہ اور ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کی صورت میں زمین کی مخصوص قیمتوں کا حساب لگانے کا طریقہ بھی بتایا گیا ہے، اس لیے یہ ممکن ہے کہ ان یونٹ کی قیمتوں کا حوالہ دیا جائے جن پر سرمایہ کاروں نے زمین کی بحالی کے معاملات میں درخواست دینے کے لیے دوسرے علاقوں کے لیے اتفاق کیا ہے۔ وہاں سے، یہ معاوضے اور امدادی اقدار کے بارے میں شکایات کو بھی محدود کرتا ہے، جس سے ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بنایا جاتا ہے جن کی زمین پر دوبارہ دعوی کیا گیا ہے۔

اس طرح، یہ زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدوں کے ذریعے لاگو ہونے والے سماجی و اقتصادی ترقیاتی منصوبوں کے مسائل کو حل کرے گا، جس میں زمین استعمال کرنے والوں کی ایک اقلیت بہت زیادہ معاہدے کی قیمت کا مطالبہ کرتی ہے، جس سے پروجیکٹ کی ترقی میں رکاوٹ پیدا ہوتی ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کے بارے میں، مسٹر کوونگ نے کہا کہ مسودے میں صرف 4 زمین کی تشخیص کے طریقے بتائے گئے ہیں اور اضافی طریقہ کو ہٹا دیا گیا ہے۔ تاہم، عملی طور پر، سرپلس طریقہ عام طور پر زمین کے بڑے رقبے، مخلوط استعمال کے تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں، مختلف مقاصد جیسے کہ ہاؤسنگ، تجارت، خدمات، دفاتر، ہوٹل وغیرہ کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔

"تو سوال یہ ہے کہ کیا زمین کی تشخیص کے باقی طریقے سرپلس طریقہ کار کا کردار ادا کر سکتے ہیں؟"، اس نے حیرت کا اظہار کیا۔

انہوں نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی قسم پر منحصر ہے، مختلف تشخیص کے طریقے لاگو کیے جائیں گے۔ مثال کے طور پر، استعمال کے بہت سے مختلف مقاصد کے ساتھ زمین کے بڑے پلاٹوں کے لیے، موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنا بہت مشکل ہے اور قابل عمل نہیں ہے کیونکہ پیمانے، زمین کے استعمال کے مقصد، اور منصوبہ بندی کے معیار میں یکساں موازنہ اثاثوں کے بارے میں کوئی معلومات نہیں ہے۔

آمدنی کے طریقہ کار کے لیے، اس کا اطلاق ان منصوبوں پر ہوتا ہے جن پر عمل کیا گیا ہے، چلایا گیا ہے، اور سالانہ کاروباری کیش فلو پیدا کیا گیا ہے۔ زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرتے وقت، مسئلہ زمین کی قیمت کے اعداد و شمار کے معیار کا ہے جو سالانہ جمع کیا جاتا ہے (سالانہ قیمت کی فہرست بنانے کے لیے) اور منصوبہ بندی کے لحاظ سے بقایا عوامل کو درست کرنے کی ضرورت ہے اور زمین کے پلاٹ کے استعمال کے ڈھانچے کی قدر کی جائے گی۔

"فرضی عوامل کی وجہ سے اضافی طریقہ کار کو ترک کرنے کے بجائے، زمین کی قیمت کے تعین کے عمل کو ہم آہنگ اور یکجا کرنے کے لیے حساب میں لاگو کیے گئے پیرامیٹرز پر ایک زیادہ مخصوص معیار اور ضابطہ تیار کرنا ضروری ہے، تاکہ اس طریقہ کار کو بعض صورتوں میں لاگو کرتے وقت فوائد کو فروغ دیا جا سکے جن کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر کوونگ نے مشورہ دیا ۔

ماخذ