خالی خوردہ جگہ، قیمتیں اب بھی آسمان پر ہیں۔

فروخت نہیں ہوا لیکن کوئی رعایت نہیں۔

کشمین اینڈ ویک فیلڈ کی ایک حالیہ رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ ڈونگ کھوئی اسٹریٹ (ضلع 1، ہو چی منہ سٹی) دنیا کی مہنگی ترین ریٹیل اسٹریٹ کی فہرست میں 13ویں نمبر پر ہے۔ نیویارک کا ففتھ ایونیو (امریکہ) دنیا میں سب سے مہنگا ہے، اس کے بعد میلان کی ویا مونٹی نپولین (اٹلی)، اور ہانگ کانگ (چین) کی تسم شا سوئی اسٹریٹ دنیا کی تیسری مہنگی ترین سڑک ہے۔ رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ ڈونگ کھوئی اسٹریٹ پر احاطے کے کرایے کی قیمت 350 USD/m²/ماہ کے برابر ہے۔ یہ اعداد و شمار اسی مدت کے دوران 17 فیصد بڑھ گئے اور کوویڈ 19 وبائی مرض سے پہلے کے مقابلے میں 40 فیصد اضافہ ہوا۔ اس طرح، ڈونگ کھوئی اسٹریٹ پر احاطے کے کرایے کی قیمت میونخ (جرمنی)، ایمسٹرڈیم (ہالینڈ) یا بنکاک (تھائی لینڈ) کی مہنگی ترین سڑکوں سے زیادہ ہے، جس سے ڈونگ کھوئی اسٹریٹ دنیا کی مہنگی ترین ریٹیل اسٹریٹ کی فہرست میں 13ویں نمبر پر ہے۔

اگرچہ انہیں کرائے پر نہیں دیا جا سکتا، پھر بھی بہت سے احاطے میں کرایہ کی قیمتیں کافی زیادہ ہیں۔

ڈونگ کھوئی اسٹریٹ کے علاوہ، ٹرانگ ٹین اسٹریٹ (ہانوئی) ایشیا پیسیفک خطے میں کرایہ کے لیے سب سے مہنگی خوردہ جگہ کے گروپ میں بھی ہے۔ یہاں کرایے کی قیمت اسی مدت کے مقابلے میں 20% اور وبائی بیماری سے پہلے کے مقابلے میں 50% بڑھ گئی ہے، تقریباً 300 USD/m²/ماہ تک پہنچ گئی ہے۔ یہ اعداد و شمار پچھلے سال کے مقابلے میں ٹرینگ ٹین سٹریٹ کو تین مقام پر لے کر خطے میں 17ویں نمبر پر لے آیا ہے۔

جیسا کہ یہ مہنگا ہے، لیکن ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے میں گلیوں، "سنہری" اور "ہیرے" مقامات کی ایک سیریز کا سروے کرتے ہوئے جیسے ڈونگ کھوئی، لی لوئی، نگوین ہیو، نگوین ٹرائی، نگوین ڈنہ چیو...، ہم نے بہت سے کرائے کے احاطے بند ہوتے دیکھے، کرائے کے لیے نشانات لٹک رہے تھے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ سڑک کے سامنے ٹاؤن ہاؤسز ہیں جو کئی سالوں سے بند ہیں لیکن مالکان کرایہ کی قیمت کم کرنے سے انکاری ہیں۔

کرایہ دار کے طور پر ظاہر کرتے ہوئے، ہم نے Khuong نامی بروکر کے ذریعے Dong Khoi Street پر ایک گھر پر پوسٹ کیے گئے فون نمبر پر رابطہ کیا اور 1 گراؤنڈ فلور اور 7 بالائی منزلوں والے 200 m² گھر میں متعارف کرایا گیا، جس کے کرایے کی قیمت 30,000 USD/ماہ، یا تقریباً 700 ملین VND/ماہ سے زیادہ ہے۔ جب ہم نے کہا کہ معیشت مشکل ہے اور رعایت کی درخواست کی تو ہمیں 25,000 USD/ماہ پر "حتمی شکل" دی گئی۔ "یہ جگہ 4 ماہ سے خالی ہے، اگر آپ مخلص ہیں تو قیمت بند کر دیں، اسے مزید کم نہیں کیا جا سکتا،" مسٹر کھوونگ نے کہا۔

کرایہ زیادہ ہے، اس لیے دکاندار بھی مہنگے داموں فروخت کرتے ہیں، اس لیے بہت سے غیر ملکی گاہک صرف ایک بار آتے ہیں اور واپس نہیں آتے۔ کاروباری اداروں اور مالک مکانوں کو اس حقیقت کو پہچاننے کی ضرورت ہے تاکہ وہ بدل سکیں اور کرائے کی قیمت کو کم کر کے بین الاقوامی صارفین کو واپس آنے کے لیے راغب کریں۔ تاہم کرایہ کم کرنے کے لیے بینک کی شرح سود کو تیزی سے کم کرنا ہوگا۔

مسٹر ہونگ توان انہ (رئیل اسٹیٹ کا کاروبار)

بروکر کھا نے Nguyen Hue Street (ضلع 1) پر 2 احاطے متعارف کرائے، بشمول 12 میٹر چوڑا، 25 میٹر طویل احاطے، جس کا کل قابل استعمال رقبہ تقریباً 700 m² ہے، جس کا حوالہ 25,000 USD/ماہ، یا 600 ملین VND/ماہ سے زیادہ ہے۔ اگر کرایہ پر لیا جاتا ہے، تو صارفین کو 3 ماہ پہلے جمع کرانا چاہیے اور 3 سال کے معاہدے پر دستخط کرنا چاہیے۔ اگلے دروازے کے دائیں طرف تقریباً 1,100 m² کا ایک تجارتی احاطہ ہے، جس میں 2 گلیوں کے دروازے ہیں، جس کا کرایہ تقریباً 45,000 USD/مہینہ ہے، یا اس سے زیادہ

1 بلین VND/ماہ۔ یہ معلوم ہے کہ یہ جگہ ایک ریستوران کے مالک نے 38,000 USD/ماہ کے لیے کرائے پر دی تھی۔ کاروباری نقصانات کی وجہ سے، ریستوران کے مالک نے 2023 کے آغاز میں جگہ واپس کردی اور اب تک خالی ہے۔ بروکر نے کہا، "معاشی مشکلات کی وجہ سے بہت سے لوگ پیسے کھو بیٹھے ہیں اور انہیں احاطے واپس کرنا پڑے ہیں۔ اس طرح کے بڑے احاطے کرائے پر لینا بہت مشکل ہے۔ اگر آپ مخلص ہیں، تو آپ مزید کمی کے لیے بات چیت کر سکتے ہیں،" بروکر نے کہا۔

Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 کے کونے میں ایک جگہ جس کا قابل استعمال رقبہ 1,100 m² ہے اسے Dat نامی ایک بروکر نے تقریباً 1 بلین VND/ماہ کے لیے کرائے پر دیا تھا۔ جب ہم نے قیمت میں کمی کے بارے میں پوچھا کیوں کہ یہ جگہ تقریباً 2 سال سے خالی ہے، Dat نے تصدیق کی: "یہ خالی ہے لیکن ہم اس کے اسٹریٹجک محل وقوع کی وجہ سے قیمت کم نہیں کر سکتے۔ اگر آپ اسے کرایہ پر لیتے ہیں تو صرف قسمت کے لیے رعایت پر بات کریں، کل ہم براہ راست مالک مکان سے ملیں گے۔"

لی لوئی اسٹریٹ (ضلع 1) پر، شہر کی "بلین ڈالر" والی گلی، بہت سے خالی کرایے کے احاطے فون نمبروں کے کراس کراس کے ساتھ "کرائے کے لیے" کے نشانات لٹکائے ہوئے ہیں۔ جب کسی احاطے کے بارے میں پوچھنے کے لیے فون کیا گیا تو مالک مکان نے کہا کہ 3 منزلوں والے 400 m² گھر کی قیمت 400 ملین VND/ماہ ہے۔ ایک رئیل اسٹیٹ بروکر نے کہا کہ بڑی تعداد میں خالی جگہوں کے باوجود ضلع 1 کے مرکز میں احاطے کے کرایے کی قیمت اب بھی بہت زیادہ ہے۔ یہاں احاطے کے کرایے کی قیمت علاقے اور مقام کے لحاظ سے 200 - 600 ملین VND/ماہ ہے۔ بڑے احاطے عرصہ دراز سے خالی ہونے کے باوجود مالک مکان نے قیمت کم نہیں کی۔

بینک قرض کے سود کے مقابلے میں زیادہ قیمت اب بھی نقصان

Savills کے جائزے کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، اگرچہ سپلائی میں معمولی کمی ریکارڈ کی گئی، لیکن لیز کے لیے خوردہ احاطے کی آپریٹنگ صلاحیت اب بھی 91% پر برقرار ہے، سہ ماہی سے کوئی تبدیلی نہیں ہوئی۔ خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی کے مرکز سے باہر کے علاقے میں کل سپلائی کا 91 فیصد حصہ ہے۔ کرائے کی قیمتوں کے بارے میں، مرکزی علاقے میں زیادہ تر مالک مکان اب بھی مستحکم اعلی کرائے کی قیمتوں کے ساتھ پراعتماد ہیں، جو مرکز سے باہر والوں سے 3 گنا زیادہ ہیں۔

سست کاروبار اور زیادہ کرایوں کے باوجود، CBRE ویتنام کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اس مرکزی علاقے میں کرائے کی قیمتیں اب بھی 1-1.5% سالانہ بڑھ رہی ہیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ نہ صرف قیمتیں زیادہ ہیں بلکہ مرکزی علاقے کے احاطے کو بھی بہت سی مشکلات اور مسائل کا سامنا ہے جیسے کہ کاروباری لائسنس حاصل کرنے میں دشواری، آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے لائسنس وغیرہ۔ اس لیے خوردہ فروش مختصر وقت میں عارضی خوردہ اسٹورز شروع کرنے کے لیے غیر مرکزی علاقوں میں مزید جگہ تلاش کریں گے۔ لہذا، فروخت نہ ہونے والے مرکزی علاقے کے احاطے اب بھی فروخت نہیں ہوئے ہیں۔

ایک رئیل اسٹیٹ بزنس مین مسٹر ہونگ توان آنہ نے تجزیہ کیا: کرائے کی قیمت زیادہ ہونے کی وجہ لیکن مالک مکان اسے کم نہیں کرتا ہے کیونکہ انہوں نے پہلے 400 - 600 ملین VND/m² میں گھر خریدا تھا، 200 m² کے مکان کی قیمت تقریباً 100 بلین VND ہے۔ اگر کرایہ کی اوسط قیمت 5%/سال/پراپرٹی ہے، تو ہر ماہ وہ 416 ملین VND کمائیں گے۔ دریں اثنا، مالک مکان 10%/سالہ بینک قرض کا سود ادا کرتا ہے، جو تقریباً 800 ملین VND سے زیادہ ہے، جس سے تقریباً 400 ملین VND/ماہ کا نقصان ہوتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، مالک مکان توقع کرتا ہے کہ مکان کی قیمت 10 سال پہلے کی طرح بڑھے گی۔ تاہم، یہ ناممکن ہے کیونکہ ہو چی منہ شہر کے مرکز میں جائیداد کی قیمت اس وقت چین، سنگاپور جتنی زیادہ ہے۔ یورپ، امریکہ سے زیادہ؛ تھائی لینڈ، ملائیشیا، فلپائن سے کئی گنا زیادہ... ریئل اسٹیٹ کی قیمت نہ بڑھنے کی صورت میں مالک مکان کو لمبے عرصے کے لیے کرائے کی رقم ضائع ہو جائے گی، پھر مالک مکان کو اسے بیچنا پڑے گا۔

"تاہم، ایک تضاد ہے کہ کاروباری کرایہ دار اس وقت 200 m² کے احاطے کے لیے 416 ملین VND/ماہ ادا نہیں کر سکتے۔ جائیداد کی اونچی قیمتوں اور بینک سود کی بلند شرحوں کا مطلب ہے کہ ہر کوئی پیسہ کھو رہا ہے، جس کی وجہ سے مرکزی علاقے میں احاطے طویل عرصے سے بند ہیں۔ بین تھانہ مارکیٹ کے آس پاس کے علاقے پر ایک نظر ڈالیں، جس میں بنیادی طور پر دکانوں کے مالکان زیادہ کرایہ پر فروخت کرتے ہیں۔ قیمتیں، بہت سے غیر ملکی گاہک صرف ایک بار آتے ہیں اور واپس نہیں آتے ہیں، کاروباری اداروں اور مالکان کو اس حقیقت کو تسلیم کرنے کی ضرورت ہے کہ وہ احاطے کے کرائے کی قیمت کو کم کر کے واپسی کے لیے متوجہ ہوں۔

انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیشن ٹیکنالوجی اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر سو نگوک کھوونگ نے کہا کہ ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے میں واقع یہ احاطے بنیادی طور پر بین الاقوامی سیاحوں کی خدمت کرنے والی مصنوعات کے کاروبار کے لیے ہیں۔ جب ان زائرین کی تعداد کم ہو جاتی ہے، آمدن کم ہو جاتی ہے، کرایہ داروں کے پاس آمدنی کا کوئی ذریعہ نہیں رہتا اور وہ احاطے واپس کرنے پر مجبور ہو جاتے ہیں۔ زنجیر کے کاروبار کے لیے، آمدنی میں کمی کی وجہ سے، وہ مزید توسیع کو محدود کرتے ہیں۔ کاروبار لاگت کے مسئلے پر غور کریں گے، اگر کرایہ کی فیس بہت زیادہ ہے، تو وہ احاطے کو واپس کرنے یا کچھ شاخیں بند کرنے کے لیے دوسرا علاقہ تلاش کرنے پر مجبور ہوں گے۔

Savills کے ایک سروے کے مطابق، فوڈ سروس انڈسٹری کا کرایہ کے لیے کل خوردہ جگہ کا 37% حصہ ہے، اس کے بعد فیشن انڈسٹری 24% مارکیٹ شیئر کے ساتھ ہے۔ باقی شعبوں جیسے کہ صحت، خوبصورتی اور تفریح ​​ہر ایک کا 13 فیصد حصہ ہے۔

ماخذ لنک: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm