بچت کے ساتھ، گاہک ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مکان خریدنے کے لیے بینکوں سے قرض لینے میں اب بھی ہچکچاتے ہیں۔

مکانات کی اونچی قیمتیں، "سرخ آنکھیں" بڑے شہروں میں 2 بلین VND سے کم قیمت والے گھر کی تلاش میں ہیں۔

پچھلے 2 سالوں سے ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا ارادہ ہے، لیکن اب تک، مسٹر کوانگ انہ کے خاندان ( ہا نام ) نے پھر بھی رقم خرچ کرنے کی ہمت نہیں کی۔ 2022 میں، اس کے خاندان نے تقریباً 1 بلین VND کی بچت کی، تقریباً 2.5 بلین VND میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا منصوبہ بنایا، باقی رقم بینک سے ادھار لی جائے گی۔ تاہم، اس وقت، بینک کی شرح سود زیادہ تھی، 10% سے 12%/سال۔ اس لیے، اس نے عارضی طور پر مکان خریدنے کے اپنے منصوبے کو ایک طرف رکھ دیا اور سود کی شرح میں کمی کا انتظار کیا۔

اب تک، ترجیحی مدت کے دوران بینکوں میں ہوم لون کی شرح سود 6-8%/سال تک گر گئی ہے، لیکن مسٹر کوانگ انہ اب بھی گھر خریدنے کی ہمت نہیں کرتے کیونکہ قیمت بہت زیادہ بڑھ گئی ہے۔

"میں ہنوئی میں 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی موجودہ قیمت تقریباً 4 بلین VND پر ٹریک کر رہا ہوں۔ میرے خاندان کی بچت اس وقت تقریباً 1.2 بلین VND ہے، جو صرف 30% ڈپازٹ کے لیے کافی ہے۔ مجھے بقیہ 70% قرض لینا پڑے گا۔ میرے خاندان کی کل آمدنی تقریباً 35 ملین VND/ماہ ہے، صرف سود کی ادائیگی کے لیے بینک کے لیے کافی رقم باقی رہ جائے گی۔ اخراجات، "انہوں نے کہا.

مسٹر کوانگ انہ کا مکان خریدنے کا منصوبہ ان کے مطابق، مکانات کی بلند قیمتوں کی وجہ سے ابھی تک روکا ہوا ہے۔ وہ مالی دباؤ کو کم کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں کم قیمت والا مکان تلاش کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔

اسی طرح، ایک میڈیا کمپنی کے ملازم مسٹر ہنگ نے کہا کہ اس سال کے آغاز سے، ان کے خاندان نے ایک گھر خریدنے کا ارادہ کیا ہے، جس میں 2 بلین VND کی بچت ہاتھ میں ہے، باقی رقم بینک سے قرض لینے کی امید ہے۔

قیمت کے سروے کے ایک عرصے کے بعد، مسٹر ہنگ نے محسوس کیا کہ مکان کی قیمت بہت زیادہ بڑھ گئی ہے۔ اگر وہ اسے خریدتا ہے تو اسے 4 ارب VND خرچ کرنا ہوں گے، جس میں سے 2 بلین VND بینک سے ادھار لیے جائیں گے۔ پہلے سال میں ترجیحی شرح سود تقریباً 7-8%/سال ہے۔ "اس طرح، میرے خاندان کو ہر ماہ پرنسپل اور سود میں تقریباً 30 ملین VND ادا کرنا ہوں گے۔ ترجیحی شرح سود کی مدت کے بعد، خاندان کی ماہانہ ادائیگی میں بہت اضافہ ہو جائے گا،" انہوں نے کہا۔

انہوں نے مزید کہا، "میرے خاندان کی آمدنی تقریباً 40 ملین VND/ماہ ہے۔ اگر ہمیں بینک سے مکان کی آدھی قیمت قرض لینا پڑے تو ہم پر ہر ماہ قرض ادا کرنے کے لیے بہت دباؤ پڑے گا۔ اس لیے میرا خاندان اس وقت مکان خریدنے کا منصوبہ عارضی طور پر ملتوی کر رہا ہے اور قیمت کے ایڈجسٹ ہونے کا انتظار کر رہا ہے۔"

محترمہ Ngoc (ضلع 1، HCMC) نے کہا کہ گھر خریدنے کے لیے ان کا بجٹ تقریباً 4 بلین VND ہے، جس میں سے تقریباً 2 بلین کی بچت ہوئی ہے اور مزید 2 بلین بینک سے ادھار لیے گئے ہیں۔ وہ ڈسٹرکٹ 7 کے آس پاس کے علاقے میں 2 بیڈروم کا ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتی ہے۔ اس نے اور اس کے شوہر نے کچھ ایسے اپارٹمنٹس کی تلاش کی ہے جو معیار پر پورا اترتے ہوں لیکن وہ تذبذب کا شکار ہیں کیونکہ ان کے خیال میں اپارٹمنٹ کی اصل قیمت کے مقابلے میں قیمت اب بھی زیادہ ہے۔

اس نے حیرت کا اظہار کیا: "ہوسکتا ہے کہ ابھی مکان کی قیمتوں میں اضافہ ہو رہا ہے۔ میں اور میرے شوہر مارکیٹ میں تبدیلی کا انتظار کریں گے اور مزید متنوع سپلائی کے لیے مزید اختیارات ہوں گے۔" ان کے مطابق، مارکیٹ میں فروخت کے لیے بہت کم نئے پراجیکٹس کھلے ہیں۔

حالیہ دنوں میں مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں، بہت سے یونٹوں کے سروے کے مطابق۔ Savills Vietnam کے اعداد و شمار کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں ہنوئی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی قیمت 69 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 6% اور سال بہ سال 28% زیادہ ہے۔ پرانے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 51 ملین VND/m2 تک بڑھ گئی، جو کہ سہ ماہی میں 10% اور سال بہ سال 41% زیادہ ہے۔

خاص طور پر، VND4 بلین سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس فروخت کیے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد کا 70% تھے، جو کہ 2020 میں صرف 2% کے مقابلے میں تیزی سے اضافہ ہے۔

CBRE ویتنام کے اعداد و شمار کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں اضافے کے رجحان کو ریکارڈ کرتی رہی۔ پرائمری مارکیٹ میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط فروخت کی قیمت 64 ملین/m2 تک پہنچ گئی (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، ہو چی منہ سٹی کے مقابلے میں 3% کم۔

ثانوی مارکیٹ میں، فروخت کی اوسط قیمت پچھلی سہ ماہی سے بڑھتی رہی، 46 ملین/m2 تک پہنچ گئی (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، سہ ماہی میں 5.5% اور تقریباً 26% سال بہ سال۔ ثانوی فروخت کی قیمتوں میں اضافے نے رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھائے ہیں اور فی الحال ہو چی منہ سٹی میں ثانوی اپارٹمنٹ کی قیمت سے صرف 2 ملین/m2 دور ہے۔

وزارت تعمیرات کی رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اضافہ نہ صرف نئے شروع کیے گئے پراجیکٹس میں ہوا ہے بلکہ کئی پرانے اپارٹمنٹس میں بھی اضافہ ہوا ہے جو کئی سالوں سے استعمال ہو رہے ہیں۔ اسی مناسبت سے گھر خریدار قیمتوں میں کمی کا انتظار کر رہے ہیں۔

قرض کی شرح سود میں کمی آئی ہے، لیکن بہت سے لوگ اب بھی مکان اور زمین خریدنے کے لیے بینک قرض تک رسائی حاصل نہیں کرنا چاہتے کیونکہ ان کے خیال میں یہ شرح قرض ادا کرنے کی ان کی صلاحیت کے مقابلے میں اب بھی زیادہ ہے (تصویر: من کوان)۔

کم شرح سود اب بھی لوگوں کو قرض لینے سے گریزاں کرتی ہے۔

ہوم لون، اس سال کے آغاز سے، ان پالیسیوں میں سے ایک ہے جسے بینکوں نے عام مشکلات کے تناظر میں کریڈٹ گروتھ بڑھانے کے لیے فروغ دیا ہے۔ بہت سے بینکوں نے بیک وقت لوگوں کے لیے درمیانی اور طویل مدتی مکانات خریدنے کے لیے قرض لینے کے لیے نئے لون پیکجز شروع کیے ہیں، جن کی شرح سود 5-6%/سال ہے، جو کہ 12 ماہ کے بچت ڈپازٹس کے برابر یا صرف 1-2%/سال زیادہ ہے۔

یہ شرح سود طویل مدتی قرض کے پہلے 6-36 مہینوں کے دوران لاگو ہوتی ہے اور بہت سے بینک کے نمائندے اسے "بے مثال کم" سمجھتے ہیں۔

ڈین ٹری رپورٹرز کے ایک سروے کے مطابق، بڑے 4 گروپ (ریاستی سرمائے کے ساتھ 4 بینک) میں، ایگری بینک پہلے 6 ماہ کے لیے 6%/سال کی مقررہ شرح سود، پہلے 12 ماہ کے لیے مقرر کردہ 6.5%/سال (کم از کم قرضہ 3 سال)، پہلے 24 ماہ کے لیے مقرر کردہ 7%/سال اور (کم سے کم 5 سال کے لیے مقررہ قرض) گھر خریدنا، ضروریات زندگی اور رئیل اسٹیٹ کا کاروبار۔

دریں اثنا، BIDV پر کم از کم ہوم لون کی شرح سود پہلے 6 ماہ (36 ماہ کی مدت) کے لیے 5%/سال مقرر ہے یا پہلے 12 ماہ (60-ماہ کی مدت) کے لیے 5.5%/سال مقرر ہے، جو ہنوئی اور ہو چی منہ شہر کے صارفین پر لاگو ہے۔ ان دو شہروں سے باہر کے صارفین کے لیے، کم از کم ہوم لون سود کی شرح 6%/سال ہے، جو 24 ماہ کے لیے یا پہلے 36 ماہ کے لیے 7%/سال مقرر ہے۔

VietinBank گھر کی تعمیر اور مرمت کے لیے درج ذیل شرح سود کے ساتھ قرض فراہم کرتا ہے: پہلے 18 ماہ کے لیے 6.2%/سال مقرر؛ 24 ماہ کے لیے 6.7%/سال مقرر؛ 36 ماہ کے لیے 8.2 فیصد مقرر۔ مقررہ شرح سود کی مدت کے علاوہ، سود کی شرح وقت کے لحاظ سے مارجن کے ساتھ شامل کی جائے گی۔

Vietcombank میں، 24 ماہ سے کم کے قرضوں کے لیے پہلے 6 ماہ کے لیے شرح سود 5.5%/سال ہے۔ 24 ماہ سے زیادہ کے قرضوں کے لیے پہلے 12 ماہ کے لیے 5.7%/سال؛ پہلے 2 سالوں کے لیے 6.5%/سال مقرر؛ پہلے 3 سالوں کے لیے 8.5%/سال مقرر۔ ترجیحی مدت کے بعد، شرح سود Vietcombank کی 12 ماہ کی متحرک شرح سود کے علاوہ 3.5%/سال کے برابر ہوگی۔

کچھ نجی بینکوں کے پاس ترجیحی ہوم لون سود کی شرح بھی ہے۔ VPBank میں، ہوم لون کی شرح سود 4.6%/سال 3 ماہ کے لیے مقرر ہے؛ 5.9%/سال 6 ماہ کے لیے مقرر؛ 7.2%/سال 12 ماہ کے لیے مقرر؛ 18 ماہ کے لیے 9.8%/سال مقرر؛ 24 ماہ کے لیے 10.3%/سال مقرر۔ کم از کم 48 ماہ کے قرضوں پر لاگو۔ ترجیحی علاج کے بعد شرح سود کا مارجن 3.5%/سال ہے۔

Eximbank میں، پہلے 2 ماہ کے لیے مقررہ شرح سود 3.5%/سال ہے۔ اگلے 22 مہینوں کے لیے 7.5%/سال۔ بعد از ترجیحی قرضے کی شرح سود کا حساب بنیادی شرح سود کے علاوہ 3%/سال کے مارجن سے کیا جاتا ہے۔ فی الحال، اس بینک کی تیرتی شرح سود تقریباً 10-11%/سال ہے۔

VCBS سیکیورٹیز کمپنی کی ایک پچھلی رپورٹ کے مطابق، صرف اس سال کی پہلی ششماہی میں، رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ میں 10% سے زیادہ کا اضافہ ہوا، جب کہ کنزیومر ہوم لون کریڈٹ میں صرف 1% سے زیادہ کا اضافہ ہوا۔

کنزیومر ہوم لون کی سست نمو کی وضاحت کرتے ہوئے، اس یونٹ نے کہا کہ مکانات کی محدود فراہمی کی وجہ سے گھر کی خریداری کی مانگ بحال نہیں ہوئی ہے۔ دریں اثنا، حالیہ دنوں میں مکانات کی قیمتوں میں ہوشربا اضافہ نے بھی سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں میں تشویش کا اظہار کیا ہے۔

ماہر: سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کو مضبوطی سے فروغ دینے کی ضرورت ہے۔

ماہر اقتصادیات Dinh The Hien نے کہا کہ ماضی میں، رئیل اسٹیٹ چینل کو بہت کم خطرہ تھا کیونکہ مارکیٹ ابھی ابتدائی حالت میں تھی اور قیمتیں کم تھیں۔ تاہم، اب، ٹاؤن ہاؤسز، اپارٹمنٹس سے لے کر مضافاتی اراضی تک تمام طبقات میں بہت زیادہ اضافہ ہوا ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کا خطرہ زیادہ ہے۔

حقیقی رہائشیوں کے لیے، مسٹر ہین نے کہا، اگر خریدار نے طویل عرصے سے مکان کا مشاہدہ کیا ہے اور اسے صحیح قیمت معلوم ہے، اور اب مالک اسے اوسط قیمت سے سستا فروخت کر رہا ہے، تو وہ اسے خرید سکتے ہیں۔ تاہم، 2 بلین VND کی مالی سطح کے ساتھ، اگر وہ گھر خریدنا چاہتے ہیں، تو انہیں بینک سے کم از کم 1-2 بلین VND قرض لینا ہوگا۔

عام طور پر معیشت کے تناظر میں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں واقعی بہتری نہیں آ رہی ہے، اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے قرض لینے کو بھی ادائیگی کی صلاحیت کے لحاظ سے احتیاط سے حساب کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر نقدی کا بہاؤ ٹوٹ جاتا ہے، تو یہ قرض کی واپسی کے عمل کو متاثر کرے گا اور خریدار کو خطرات لاحق ہوں گے۔

جہاں تک پراپرٹیز کا تعلق ہے جو ابھی تک پوری طرح سے سمجھ میں نہیں آئی ہیں، خریداروں کو اپنے منصوبوں کو روکنا چاہیے اور مشاہدہ کرنے اور سیکھنے کے لیے وقت نکالنا چاہیے۔ "میرا خیال ہے کہ اب سے لے کر 2028 تک ہر سال رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں زیادہ سے زیادہ 5% اضافہ ہوگا۔ اگر خریدار اب بھی جلد خریدنا چاہتے ہیں، تو انہیں انہیں تلاش کرنے کی کوشش کرنے کی ضرورت ہے۔ خریداروں کو گلیوں میں اپارٹمنٹس یا مکانات جیسے معیارات اور مالیاتی سطح کا تعین کرنے کی ضرورت ہے جو قرض کی پوری مدت میں ادائیگی کو یقینی بنا سکے۔"

یہاں تک کہ اگر آپ کو فوری طور پر کوئی خریدار نہیں مل پاتا، مسٹر ہین کے مطابق، گھر کے خریداروں کو زیادہ جلد بازی نہیں کرنی چاہیے بلکہ پرسکون رہنا چاہیے۔ بروکرز کی ہائپ پر کان نہ دھریں، ورنہ قیمت میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہے گا۔

ماہرین یہ بھی مشورہ دیتے ہیں کہ سرمایہ ادھار لیتے وقت سرمایہ کاروں کو قرض کے سود، متواتر پرنسپل اور سود کی واپسی کے ذرائع، قرض کی مدت، ادائیگی کی مدت، رہن کے اختیارات وغیرہ جیسے عوامل کی بنیاد پر مالی کارکردگی کا حساب لگانے کی ضرورت ہوتی ہے۔

کئی بینکوں میں ہوم لون پر سود کی شرح کم ہو گئی ہے (تصویر: من کوان)۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر مسٹر فام ڈک ٹوان نے کہا کہ اگرچہ شرح سود کم ہے لیکن بہت سے لوگ اب بھی مکان خریدنے میں ہچکچاتے ہیں کیونکہ قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں۔ اس کے علاوہ کئی کاروباری اداروں کو اب بھی مشکلات کا سامنا ہے۔ گھر خریدنے کا ارادہ رکھنے والے مزدوروں کو بھی ڈر ہے کہ ان کی آمدنی کسی بھی وقت کم ہو جائے گی جس سے قرض کی ادائیگی کا عمل متاثر ہو گا۔

بینک کی شرح سود سستی ہے، لیکن گھر خریدنے کا عمل تقریباً 10-20 سال تک چلے گا۔ اس لیے کچھ لوگ ڈرتے ہیں کہ مستقبل میں شرح سود بڑھنے کا رجحان ہے اور اگلے مرحلے میں انہیں مالی دباؤ کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔

ان کے مطابق، فی الحال، ہنوئی میں اپارٹمنٹس بنیادی طور پر 60-70 ملین VND/m2 کی قیمت کے حصے میں مرکوز ہیں۔ اس طرح، تقریباً 70m2 کے رقبے پر مشتمل 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی لاگت 4 بلین سے 5 بلین VND سے زیادہ ہوگی، جس میں اندرونی ڈیزائن کی لاگت شامل نہیں ہے۔

گھر خریدنے کے لیے، گھر کے پاس کم از کم 30% ڈپازٹ محفوظ ہونا چاہیے، جو تقریباً 1.5 بلین VND کے برابر ہے۔ باقی رقم گھر کی قیمت کا 70% ہے، جو کہ 2.5-3 بلین VND کے برابر ہے، گھر خریدنے والے کو بینک سے قرض لینا پڑے گا۔ اگرچہ شرح سود فی الحال کم ہے، لیکن اتنی بڑی رقم ادھار لینے پر، گھر خریدنے والے کو تقریباً 35-40 ملین VND ہر ماہ ادا کرنا ہوں گے۔

"مکانات کی موجودہ قیمتوں کے ساتھ، میرے خیال میں ایک گھرانے کی کم از کم 60 ملین VND/ماہ، اقساط پر گھر خریدنے کے قابل ہونا ضروری ہے۔ اگر کسی گھرانے کی آمدنی کم ہے، تو گھر خریدنا بہت مشکل، یا ناممکن ہو جائے گا،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

اس شخص کے مطابق ہاؤسنگ کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے حکومت کو سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کو مضبوطی سے فروغ دینے کی ضرورت ہے۔ اس طرح لوگوں کو رہائش تک آسانی سے رسائی حاصل ہو گی۔ خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں سماجی رہائش کے منصوبوں کو فروغ دینے کے لیے خصوصی طریقہ کار ہونا چاہیے۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm