ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حال ہی میں مثبت تبدیلی آئی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کے حصے میں لین دین کئی بار پھر سے فعال ہو گیا ہے، قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے۔ بہت سے علاقوں میں، خاص طور پر ہنوئی میں، زمین کی نیلامی نے قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیل دیا ہے۔ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے بہت سے پراجیکٹس کے قانونی مسائل آہستہ آہستہ حل ہو رہے ہیں تاکہ وہ اپنی مصنوعات کو فروخت پر رکھ سکیں، جیسے Phat Dat Real Estate (PDR)، Novaland (NVL)...

عام طور پر، ایسے وقت میں، غیر ملکی سرمایہ کاروں سمیت ادارہ جاتی سرمایہ کار، بڑھتی ہوئی لہر کو پکڑنے کے لیے رئیل اسٹیٹ اسٹاک کی تلاش کرتے ہیں۔ تاہم، اس بات کے آثار ہیں کہ رئیل اسٹیٹ اسٹاک اب غیر ملکی تنظیموں کی توجہ اپنی طرف مبذول نہیں کر رہے ہیں۔ بہت سی تنظیمیں کاروبار سے انحراف کو بھی تیز کر رہی ہیں۔

Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH) کے ایک اعلان کے مطابق، VinaCapital کے تحت ویتنام وینچرز لمیٹڈ نے اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کی تشکیل نو کے لیے 5 دسمبر 2024 سے 3 جنوری 2025 تک تقریباً 1.54 ملین KDH حصص فروخت کرنے کے لیے رجسٹر کیا۔

اگر فروخت کامیاب ہو جاتی ہے تو، کھنگ ڈائن پر ویتنام وینچرز لمیٹڈ کی ملکیت کا تناسب 0.89% سے کم ہو کر 0.73% ہو جائے گا۔

ستمبر میں، فنڈ نے تقریباً 12 ملین رجسٹرڈ KDH حصص میں سے 9.54 ملین KDH حصص کامیابی سے فروخت کیے۔ مجموعی طور پر، جولائی سے، ویتنام وینچرز لمیٹڈ نے تقریباً 11.1 ملین KDH حصص فروخت کیے ہیں۔

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
کھانگ ڈائن ہاؤس کا ایک پروجیکٹ۔ تصویر: کے ڈی ایچ

حیرت کی بات یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کمپنیاں بھی جن کے اسٹاک اپنی قدر رکھتے ہیں ان کی مالی صحت اتنی مثبت نہیں ہے جیسا کہ ان کی مالیاتی رپورٹوں میں دکھایا گیا ہے۔

کھنگ ڈائن ہاؤس کا ہزاروں اربوں کا منافع، غیر ملکی فنڈز کیوں نکالے جاتے ہیں؟

کھانگ ڈائن ہاؤس کا چارٹر کیپٹل 10 ٹریلین VND سے زیادہ ہے، 3 دسمبر تک کیپٹلائزیشن تقریباً 33.2 ٹریلین VND (تقریباً 1.3 بلین USD) تک پہنچ گئی۔ KDH کو کئی سالوں سے 1,000 بلین VND سے زیادہ کا بعد از ٹیکس منافع ہوا ہے، جیسے کہ 2020-2022۔ 2023 میں، نتائج بدتر تھے لیکن KDH نے پھر بھی تقریباً 730 بلین VND کا منافع ریکارڈ کیا۔

مالیاتی رپورٹ کے مطابق، Nha Khang Dien کے تقریباً 2,200-4,600 بلین VND/سال کی آمدنی کے ساتھ کافی مثبت کاروباری نتائج ہیں اور زیادہ تر مشکل ترین وقت میں بھی ہزاروں ارب VND/سال کی سطح پر منافع ہے۔

مجموعی منافع بہت زیادہ ہے، اکثر آمدنی کا 50% تک، یعنی 2 ڈونگ بیچنے سے 1 ڈونگ کا مجموعی منافع ہوتا ہے۔ صرف 2023 میں، مجموعی منافع آمدنی کا 75% تک ہو گا، یعنی 4 ڈونگ کمانے کا مجموعی منافع تقریباً 3 ڈونگ ہے۔

اتنے مثبت امکانات کے باوجود، بعد از ٹیکس منافع ٹریلین فی سال، KDH کے حصص نہیں نکلے اور پھر بھی غیر ملکی فنڈز کا انخلاء ہوا۔

سب سے پہلے، Vinacapital کی تقسیم عام مارکیٹ کے رجحان کی پیروی کر سکتی ہے اور توقعات کو پورا کرنے میں ناکام ہو سکتی ہے۔ ضروری نہیں کہ کاروباری تصویر روشن ہو، اور KDH کا اصل منافع اتنا زیادہ نہیں ہو سکتا۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، KDH نے تقریباً VND 1,232 بلین کی کل آمدنی میں سے تقریباً VND 832 بلین کا مجموعی منافع، 141 بلین VND کے مالی اخراجات، VND 104 بلین کے دیگر اخراجات اور VND کے سود کے اخراجات 45 ارب VND سے زائد ٹیکس کے بعد 45 ارب VND سے زیادہ تھے۔

KDH جیسے دسیوں ہزار اربوں کے پیمانے کے ساتھ، 45 بلین VND کے سود کے اخراجات کا اعداد و شمار بہت حیران کن، بہت چھوٹا ہے، اور عام طور پر بہت سے سرمایہ کاروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کرائے گا۔

لیکن کیا واقعی ایسا ہے؟

9 ماہ کی مالیاتی رپورٹ میں، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ KDH کا کل قلیل مدتی قرضہ 1,100 بلین VND اور طویل مدتی قرضہ 6,708 بلین VND سے زیادہ ہے، کل 7,708 بلین VND۔ بینکوں کے قرض دینے کی شرح سود 8-10%/سال کے حساب سے، 9 ماہ میں کل سود تقریباً 540-580 بلین VND ہے۔ اگر ایسا ہے تو، KDH پیسے کھو سکتا ہے۔

کیش فلو سٹیٹمنٹ سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، KDH کو 580.6 بلین VND سے زیادہ کا سود ادا کرنا پڑا، انکم سٹیٹمنٹ پر VND 45 بلین سے زیادہ نہیں۔

یہ تعداد اس لیے ہو سکتی ہے کہ KDH نے سود کے اخراجات کیپٹلائز کیے ہیں، انہیں اثاثہ کی قیمت اور انوینٹری میں ریکارڈ کیا ہے۔

ستمبر 2024 کے آخر تک KDH کی انوینٹری تقریباً VND 22,450 بلین تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت میں VND 18,787 بلین کے مقابلے میں تیز اضافہ ہے۔

یہ بھی پہلی بار نہیں ہے کہ KDH نے اس تکنیک کا استعمال کیا ہو۔ اپنی 2023 کی خود ساختہ رپورٹ میں، KDH نے 143 بلین VND سے زیادہ کے سود کے اخراجات ریکارڈ کیے، لیکن آڈٹ کرنے کے بعد، اسے VND 217 بلین میں ایڈجسٹ کیا گیا۔

2022 میں، KDH نے 9.3 بلین VND کا سود ریکارڈ کیا، لیکن ادا کی گئی اصل سود 496 بلین VND سے زیادہ تھی۔

2024 میں، بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی متعدد مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا، بشمول بانڈ قرض، بینک قرضے اور بڑی انوینٹری۔

ویٹ اسٹاک کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں تین ایکسچینجز پر رہائشی رئیل اسٹیٹ اور انڈسٹریل پارک گروپ میں 100 سے زائد کاروباری اداروں کی انوینٹری نے ایک نیا ریکارڈ قائم کیا، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 12 فیصد زیادہ، VND530 ٹریلین سے زیادہ ہے۔ جس میں سے، نووالینڈ (NVL) نے VND145 ٹریلین سے زیادہ کے ساتھ برتری حاصل کی، سال کے آغاز کے مقابلے میں 5% زیادہ۔ ونگ گروپ (VIC) کے پاس VND128.2 ٹریلین سے زیادہ کی انوینٹری تھی، جو مدت کے آغاز کے مقابلے میں 38% زیادہ تھی۔

اپارٹمنٹ کی قیمتیں لاکھوں/m2 تک پہنچ جاتی ہیں، رئیل اسٹیٹ کمپنیاں منافع ظاہر کرنے کے لیے دوڑتی ہیں ۔ مضافاتی علاقوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں کروڑوں/m2 تک پہنچ جاتی ہیں، نیلامی کی گئی زمین بھی آسمان کو چھوتی ہے۔ کچھ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں میں بروکریج کی آمدنی میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ کیا ریل اسٹیٹ کے لین دین واقعی دوبارہ فعال ہو گئے ہیں؟