رقم کی سرمایہ کاری کی منصوبہ بندی کی پابندیوں کے ساتھ جائیدادوں کا شکار کرنے کا متضاد 'رجحان'

ضوابط کے مطابق، منصوبہ بندی کے تحت زمین کی بازیابی کے فیصلے کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق (زمین کی فروخت) کے لیے منتقل نہیں کی جا سکتی۔ تاہم، منصوبہ بندی کے تحت زمین کے ساتھ لیکن وصولی کے فیصلے کے بغیر، ہر مخصوص معاملے پر منحصر ہے، زمین کے مالک کے پاس زمین کے استعمال کے کچھ حقوق محدود ہو سکتے ہیں لیکن پھر بھی وہ زمین بیچ سکتا ہے۔ مارکیٹ میں، منصوبہ بندی کے تحت زمین اکثر سستی قیمت پر فروخت کی جاتی ہے۔

منافع کمانے کی منصوبہ بندی سے متاثر گھر 'سرفنگ'

محترمہ Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) نے بتایا کہ بہت ساری تلاشوں کے بعد، انہوں نے ڈونگ تھیئن اسٹریٹ (Vinh Hung Ward, Hoang Mai District, Hanoi) پر ایک 40m2 پلاٹ خریدنے کا انتخاب کیا۔ زمین کے پلاٹ کا فرنٹیج 5m2 ہے، گھر کے سامنے کار کی گلی 4m سے زیادہ چوڑی ہے، اور مالک اسے 3 بلین VND میں بیچ رہا ہے، جو تقریباً 75 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔ تقریباً 100 ملین VND/m2 کی قیمت کے ساتھ اسی مقام پر زمین کے دیگر پلاٹوں کے مقابلے، زمین کا یہ پلاٹ 1 بلین VND سستا ہے۔ لیکن یہ بات قابل ذکر ہے کہ سڑک کی توسیع کی منصوبہ بندی میں یہ 100% ہے۔

" لوگ اکثر زمین کی منصوبہ بندی میں ملوث ہونے سے ڈرتے ہیں، لیکن میں مختلف سوچتا ہوں۔ مین سڑکوں پر واقع زمینی پلاٹوں کی کلیئرنس میں ملوث ہونے کا زیادہ خطرہ ہوتا ہے، لیکن زمینی پلاٹ گلیوں میں گہرائی میں واقع ہیں اور تقریباً دس سال سے منصوبہ بندی کی گئی ہے لیکن اس پر عمل نہیں ہوا، یہ ایک معلق منصوبہ بندی بن چکی ہے اور اسے ختم کرنا پڑ سکتا ہے۔ اس وقت، میرے زمین کے پلاٹ کا منافع 1/200 روپے ہو گا۔ منصوبہ بندی کرتے ہوئے، لوگ اب بھی عام مکانات بنا سکتے ہیں، ” محترمہ Ngoc Anh نے وضاحت کی۔

محترمہ Ngoc Anh نے مزید کہا کہ ان کے والدین 30 سالوں سے بچ ڈانگ سٹریٹ (ہائی با ٹرنگ ڈسٹرکٹ، ہنوئی ) پر ایک سرخ کتاب کے بغیر گھر میں رہ رہے ہیں۔ یہ گھر سڑک کی تعمیر کے منصوبے میں بھی شامل ہیں، لیکن اس منصوبے پر کئی دہائیوں سے عمل درآمد نہیں ہوا، اس لیے اس سے ان کی رہائش کی جگہ پر کوئی اثر نہیں پڑا۔

" ایک مکان خریدنا ہے جو منصوبہ بندی کے تابع ہو، ہر شخص کے نقطہ نظر پر منحصر ہے۔ ریئل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بہت زیادہ ہیں، صرف منصوبہ بندی کے تابع زمین کے پلاٹ سستے ہیں اور میرے خاندان کی آمدنی کے لیے موزوں ہیں،" محترمہ Ngoc Anh نے شیئر کیا۔

بہت سے لوگ منصوبہ بندی سے متاثر ہونے والی جائیدادیں خریدنا چاہتے ہیں۔ (مثال: Ngoc Vy)۔

نامہ نگاروں کو مطلع کرتے ہوئے، بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز نے کہا کہ حال ہی میں، نہ صرف حقیقی رہائش کی ضرورت والے لوگ بلکہ سرمایہ کار بھی منصوبہ بندی کے مسائل کے ساتھ زمین خریدنے کا رجحان رکھتے ہیں تاکہ معاوضے کا انتظار کیا جا سکے اور منصوبہ بندی کے خاتمے کے انتظار میں زمین خریدیں۔

مسٹر فام وان ہو، ایک سرمایہ کار جو منصوبہ بندی کے مسائل کے ساتھ زمین کی تلاش میں مہارت رکھتے ہیں، نے کہا کہ منصوبہ بندی کے مسائل والی تمام زمینوں کو بیچنا مشکل نہیں ہوگا اور ان کا کوئی خریدار نہیں ہوگا۔ اگر 100% زمین منصوبہ بندی کے مسائل سے متاثر ہوتی ہے تو، ایک مرکزی سڑک پر واقع یا طویل مدتی رہائشیوں کے ساتھ رہائشی علاقے میں واقع زمین اب بھی رہنے کے لیے خریدی جا سکتی ہے یا فروخت کے لیے مکانات تعمیر کیے جا سکتے ہیں۔ اگر زمین 1/2000 منصوبہ بندی کے مسئلے سے متاثر ہو، تب بھی مکانات بنانا ممکن ہے، اس لیے کوئی مسئلہ نہیں۔ جہاں تک 1/500 منصوبہ بندی کے مسئلے میں زمین کا تعلق ہے، اس سے بالکل دور رہیں۔

انہوں نے کہا کہ 2022 میں بھی وہ منصوبہ بندی سے متاثرہ علاقوں میں رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ کی بدولت اربوں کمائیں گے۔ خاص طور پر، اس نے ڈین کانگ (ہوانگ مائی ڈسٹرکٹ، ہنوئی) میں 3 اپارٹمنٹس خریدے، ہر اپارٹمنٹ کا رقبہ 35m2 ہے، 5 منزلیں بالکل نئی بنائی گئی ہیں لیکن 100% منصوبہ بندی کی وجہ سے اس کی قیمت صرف 4.6 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔ دریں اثنا، اسی مقام پر زمین کے پلاٹ کی قیمت تقریباً 150 ملین VND/m2 ہے، جو تقریباً 5.3 بلین VND/اپارٹمنٹ کے برابر ہے۔

اس کے بعد، مسٹر ہو نے اسے دوبارہ 5 بلین VND/گھر میں بیچ دیا، اس حساب سے کہ اس نے 3 گھروں سے 1 بلین VND سے زیادہ کا منافع کمایا۔

مسٹر ہو نے مزید کہا کہ انہوں نے ابھی لانگ بیئن ضلع میں 500m2 کا باغی پلاٹ خریدا ہے، منصوبہ بندی کے مطابق یہ زمین گرین پارک بن جائے گی۔ انہوں نے کہا کہ یہ علاقہ تقریباً 15 سال قبل منصوبہ بندی کے لیے منظور کیا گیا تھا، اس وقت یہاں بہت سے مکانات بنے ہوئے ہیں اس لیے اس زمین کو رہائشی زمین میں ایڈجسٹ کرنے کا امکان بہت زیادہ ہے۔

" اگر منصوبہ بندی کو ہٹا کر رہائشی زمین میں تبدیل کر دیا جائے تو مجھے بڑا منافع مل سکتا ہے ،" مسٹر ہو نے شیئر کیا۔

خطرات سے ہوشیار رہیں، دفن سرمایہ کا خطرہ

مسٹر Nguyen Anh Tuan - Tuan Anh Real Estate کے ڈائریکٹر نے کہا کہ منصوبہ بندی کے مسائل کے ساتھ مکانات اور زمین کے شکار کا رجحان بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے طویل عرصے سے "مناسب" رہا ہے، لیکن حال ہی میں، خاص طور پر 2021 کے آغاز سے، واضح "بخار" کا رجحان دیکھنے میں آیا ہے۔

ہنوئی میں منصوبہ بندی کے بہت سے منصوبے معطل ہیں، اس لیے بہت کم رقم والے صارفین سستی رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے اس طبقے کو تلاش کرنے کے لیے تیار ہیں۔ درحقیقت، ایسے 50 سالہ منصوبہ بندی کے منصوبے ہیں جن پر ابھی تک عمل نہیں ہوا ہے، جبکہ اسی جگہ پر منصوبہ بندی کی گئی زمین اس پلاٹ کی آدھی قیمت ہو سکتی ہے جو منصوبہ بندی میں شامل نہیں ہے۔

منصوبہ بندی سے متاثر ہونے والی بہت سی جائیدادوں اور زمینوں کی کافی سستی قیمتیں ہیں، جو بہت سے لوگوں کے بجٹ کے لیے موزوں ہیں۔ (تصویر تصویر)

مزید برآں، مسٹر ٹوان کے مطابق، حال ہی میں، مکانات اور زمین کے پلاٹ جو جزوی طور پر منصوبہ بندی کے تحت آتے ہیں، بہت سارے سرمایہ کاروں نے تلاش کیے ہیں کیونکہ ان کی قیمتیں ملتے جلتے مقامات پر زمین کے پلاٹوں سے بہت سستی ہیں۔ ان کے پاس زمین کی قیمتوں میں اضافے کی منصوبہ بندی کے لیے رہنے اور انتظار دونوں کی ذہنیت ہے۔

تاہم، مسٹر ٹوان نے خبردار کیا کہ اگرچہ منصوبہ بند زمین خریدنا منافع بخش ہے، لیکن خطرات بھی بہت زیادہ ہیں۔

مسٹر ٹوان نے تجزیہ کیا کہ، بنیادی طور پر، "معطل" منصوبہ بندی ایک اصطلاح ہے جس پر عمل درآمد نہ ہونے یا زمین کے استعمال کے مواد کے ساتھ منصوبوں کے شیڈول کے پیچھے رہنے کی صورت حال کا حوالہ دیا جاتا ہے۔ اس کے مطابق، اس علاقے کی تمام رئیل اسٹیٹ جن پر اسٹیٹ ایجنسی نے کسی خاص مقصد کے لیے دوبارہ دعویٰ کرنے کا اعلان کیا ہے لیکن اس پر منصوبہ بندی کے مطابق عمل نہیں کیا گیا ہے، وہ رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ ہے جو "معطل" منصوبہ بندی کے ساتھ پھنسی ہوئی ہے۔

اس بات کا تعین کرنے کے لیے وقت کی حد واضح ہے کہ آیا کوئی پروجیکٹ "معطل" ہے یا نہیں، 2013 کے اراضی قانون کی شق 8، آرٹیکل 49 میں، 2019 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ میں واضح طور پر متعین کیا گیا ہے۔ خاص طور پر، منسوخی کا اعلان ہونے کے بعد، زیادہ سے زیادہ تین سال، اگر کوئی مجاز نہیں ہے یا اختیار کرنے والے کے پاس اختیار کا استعمال کرنے کا کوئی سرکاری مقصد نہیں ہے، تو یہ واضح ہے منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ یا منسوخ کریں۔

تاہم، حقیقت میں، یہ عمل صرف چند دنوں یا ہفتوں میں نہیں ہوتا ہے۔ اس منصوبے کی قسمت جاننے کے لیے خریداروں کو برسوں انتظار کرنا پڑ سکتا ہے۔ اگر وہ معطل منصوبہ بندی کے ساتھ زمین میں سرمایہ کاری کرنے کا انتخاب کرتے ہیں، تو اس کا مطلب سرمایہ کو دفن کرنا ہے۔

اس کے علاوہ، اگر آپ "معطل" منصوبہ بندی کے ساتھ کوئی مکان یا زمین خریدتے ہیں جس میں ضلعی سطح سے زمین کے استعمال کا سالانہ منصوبہ ہوتا ہے، تو خریدار کو گھر کے استحصال، استعمال، تعمیر، تزئین و آرائش اور مرمت پر پابندی ہوگی۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس میں سرمایہ کاری کرنے کی صورت میں جو "معطل" منصوبہ بندی کے تحت ہیں اور ان کی تقسیم کرنا چاہتے ہیں، خریداروں کو ٹرانسفر اور ٹرانزیکشن پارٹنرز کی تلاش میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ کیونکہ، عمومی نفسیات میں، زیادہ تر گاہک اب بھی رئیل اسٹیٹ کی منصوبہ بندی سے ڈرتے ہیں۔

Ngoc Vy

ماخذ