بہت سی جائیدادوں والے لوگ 'سرفنگ' ٹیکس پر غور کرتے ہیں۔

ذاتی انکم ٹیکس کا اطلاق رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے حاصل ہونے والے منافع پر لین دین کی تعدد، رئیل اسٹیٹ کی خریداری اور دوبارہ فروخت کے وقت کے مطابق کیا جا سکتا ہے۔ یہ وقت جتنی تیزی سے ہوگا، ٹیکس کی شرح اتنی ہی زیادہ ہوگی اور اس کے برعکس۔

وزارت خزانہ نے ملکیت کی مدت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ذاتی آمدنی پر ٹیکس لگانے کی تجویز پیش کی - تصویر: NGOC HIEN

یہ ایک متبادل ذاتی انکم ٹیکس قانون پروجیکٹ بنانے کی تجویز پر وزارت خزانہ کی جمع آوری میں بالکل نئے مواد میں سے ایک ہے۔

اسی مناسبت سے، وزارت خزانہ نے قیاس آرائیوں اور بلبلوں کو محدود کرنے کے لیے، کچھ ممالک کے تجربے کے بعد، ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے حاصل ہونے والے منافع پر ذاتی انکم ٹیکس کے اطلاق کا مطالعہ کرنے کی تجویز پیش کی۔

صرف منافع پر ٹیکس

Tuoi Tre سے بات کرتے ہوئے، Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited کے جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Van Duoc نے اس نظریے کی تائید کی کہ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے حل ہونا چاہیے۔ تاہم، ویتنام کے حالات میں، مارکیٹ کے لیے بہت سے نتائج کا باعث بننے سے گریز کرتے ہوئے، انتہائی معقول حل کا انتخاب کرنے کے لیے بہت سے پہلوؤں پر غور کرنا ضروری ہے۔

مسٹر Duoc کے مطابق، ٹیکس اتھارٹی سرکلر 111 کا اطلاق کر رہی ہے، جس میں کہا گیا ہے کہ اگر کوئی فرد واحد گھر کا مالک ہے لیکن 183 دنوں تک اس کا مالک نہیں ہے، تو اسے منتقل کرتے وقت ٹیکس سے مستثنیٰ نہیں ہوگا۔ یہ رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کے دوران قیاس آرائیوں اور ٹیکس چوری کو روکنے کا ایک حل بھی ہے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ ایک خاص شے ہے۔ لہذا، قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، بہت سے حل استعمال کیے جا سکتے ہیں، ضروری نہیں کہ ملکیت کی مدت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر ٹیکس لگانے کا حل ہو۔

"ہمیں رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کی نوعیت کی طرف واپس جانا چاہیے۔ یہ اس آمدنی پر ٹیکس ہے جو رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر کرنے والے کو حاصل ہوتا ہے، یعنی ٹیکس کے تابع ہونے کے لیے آمدنی ہونی چاہیے،" مسٹر ڈووک نے کہا۔

مسٹر Duoc کے مطابق، پہلے ٹیکس اتھارٹی نے یہ بھی شرط رکھی تھی کہ ٹرانسفر کرنے والا دو طریقوں میں سے کسی ایک کا انتخاب کر سکتا ہے: فروخت کی قیمت اور قیمت خرید کے درمیان فرق پر 25% یا فروخت کی قیمت پر 2%۔ تاہم، ٹیکس اتھارٹی نے بعد میں ہر چیز کو فروخت کی قیمت پر 2% کے حساب سے تبدیل کر دیا، جس کی وجہ سے نقصانات کے بہت سے معاملات بھی ٹیکس کے تابع تھے۔

اب تک، ٹیکس اتھارٹی کے پاس بہتر انتظامی ٹولز موجود ہیں، اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بھی مارکیٹ کی قیمتوں تک پہنچ چکی ہیں۔ لہذا، پالیسی کو اصل آمدنی پر ریئل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے پر غور کیا جانا چاہیے۔ یہ انتظام کرنے کا بہترین طریقہ ہے، عدم مساوات پیدا کرنے سے گریز کرتے ہوئے جب نقصانات بھی ماضی کی طرح ٹیکس کے تابع ہیں،" مسٹر ڈووک نے مشورہ دیا۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر، مسٹر نگوین وان ڈِنھ نے کہا کہ آمدنی کا مطلب منافع بخش فروخت کرنا ہے، پھر لوگوں کے ساتھ انصاف کو یقینی بنانے کے لیے ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ ٹیکس کا حساب فروخت کی قیمت اور قیمت خرید یا فروخت کی قیمت مائنس خرید قیمت کے درمیان فرق پر کیا جاتا ہے، پھر پیدا ہونے والے اخراجات جیسے کہ بینک کے قرض کے سود میں کٹوتی کی جاتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے، بہت سے ممالک صرف رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے حاصل ہونے والے منافع پر ٹیکس لگاتے ہیں۔ "یہ واضح ہے کہ صرف منافع پر ہی ٹیکس لگانا ضروری ہے۔ ٹیکس کے حساب کتاب کا یہی اصول ہے۔ اس وقت، اگر خریداری کے بعد پہلے چند مہینوں میں فروخت کیا جاتا ہے، تو بیچنے والے کے حاصل کردہ منافع پر ٹیکس کی اعلیٰ شرح لاگو ہوگی۔ اگر 3 - 5 - 7 سال بعد فروخت کی جائے تو ٹیکس کی شرح کم ہوگی،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

نئے ڈیٹا کو صحیح اور کافی طریقے سے جمع کروائیں۔

ماہر Nguyen Thai Son نے یہ بھی کہا کہ وزارت خزانہ کی طرف سے تجویز کردہ منصوبہ قیاس آرائیوں کو ختم کرنے، خرید و فروخت، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے کے حل میں سے ایک ہے، جس سے حقیقی ضروریات کے حامل افراد کے لیے مکان خریدنا ناممکن ہو جاتا ہے۔ تاہم، ایسے معاملات ہیں جہاں لوگ ہنگامی حالات کی وجہ سے اپنی جائیداد فروخت کرنے پر مجبور ہوتے ہیں اور نقصانات کا شکار ہوتے ہیں کیونکہ وہ قیاس آرائیوں کے طور پر "کلاسیفائیڈ" ہوتے ہیں اور زیادہ ٹیکس ادا کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔

"میری رائے میں، ہمیں مشورہ کرنے، احتیاط سے بحث کرنے اور بہت سے پہلوؤں پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر ہم اس رویے کو محدود کرنے کے لیے قیاس آرائی پر مبنی رویے کی لاگت کو بڑھانے کے لیے ٹیکس ٹولز کا استعمال کرتے ہیں، تو ہمیں ویتنام کے حالات کے مطابق ٹیکس کی شرح پر غور کرنا چاہیے، اور ایسی شرح کا اطلاق نہیں کرنا چاہیے جو بہت زیادہ اور غیر حقیقی ہو،" مسٹر سون نے کہا۔

ڈاکٹر وو ڈنہ انہ، ایک معاشی ماہر، کا خیال ہے کہ نظریہ طور پر، قیاس آرائیوں اور رئیل اسٹیٹ کی "سرفنگ" کو محدود کرنے میں مدد مل سکتی ہے جب ہولڈنگ کی مدت کم ہو تو زیادہ ٹیکس کی شرح کا اطلاق کرنا۔ "لیکن اس حل کو کیسے نافذ کیا جائے گا؟ کیا انتظامی ایجنسی کے پاس ڈیٹا ہوگا اور وہ خرید و فروخت کی قیمتوں کی درست نگرانی کر سکے گی؟..."- مسٹر انہ نے سوال اٹھایا۔

مسٹر انہ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صرف رہنے کے لیے خریدنا نہیں سمجھا جا سکتا، لیکن اس مارکیٹ میں قیاس آرائیاں ضرور ہوتی ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں دراصل ایک مختصر مدت کی سرمایہ کاری ہے۔ مالی سرمایہ کاری کی طرح، رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت استعمال کے لیے نہیں بلکہ منافع کے لیے ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا ایک ناگزیر اور اہم عنصر ہے۔

"یہ مارکیٹ قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں کی بدولت متحرک ہے۔ اس لیے ہمیں رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں سے اس کی نوعیت اور کردار کے مطابق نمٹنے کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں بری نہیں ہیں، اس لیے ہم اسے ختم کرنے کے طریقے تلاش نہیں کر سکتے۔"- مسٹر انہ نے کہا، انہوں نے مزید کہا کہ اس مارکیٹ کو صحت مند طریقے سے ترقی دینے میں مدد کرنے کے لیے حل کرنے کی ضرورت ہے، نہ کہ صرف آمدنی پر توجہ مرکوز کرنا۔

پالیسی کو ٹیکنالوجی کے بنیادی ڈھانچے کے ساتھ ہم آہنگ کیا جانا چاہیے۔

ماہرین کا مشورہ ہے کہ ذاتی انکم ٹیکس ایسے معاملات میں لگایا جانا چاہیے جہاں بیچنے والے جائز اخراجات کو کم کرنے کے بعد منافع کماتے ہیں - تصویر: NGOC HIEN

وزارت خزانہ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے، بہت سے ممالک لین دین کی تعدد اور رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے وقت کے مطابق رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے حاصل ہونے والے منافع پر ٹیکس عائد کرتے ہیں۔ یہ وقت جتنی تیزی سے ہوگا، ٹیکس کی شرح اتنی ہی زیادہ ہوگی۔ مثال کے طور پر، سنگاپور میں، پہلے سال میں خریدی اور بیچی گئی زمین پر قیمت خرید میں فرق پر 100% ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ 2 سال کے بعد، ٹیکس کی شرح 50٪ ہے؛ 3 سال کے بعد، یہ 25٪ ہے ...

اگر ویتنام میں لاگو کیا جاتا ہے تو، وزارت خزانہ کے مطابق، مخصوص ٹیکس کی شرح کا مطالعہ کرنے اور مناسب طریقے سے تعین کرنے کی ضرورت ہے، جو ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی اصل حالت کو ظاہر کرتی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس کی پالیسی کے اطلاق کو بھی زمین اور رہائش سے متعلق پالیسیوں کو مکمل کرنے کے ساتھ ساتھ زمین اور رئیل اسٹیٹ رجسٹریشن پر انفارمیشن ٹیکنالوجی کے بنیادی ڈھانچے کی ہم آہنگی اور تیاری کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔

*پروفیسر ڈانگ ہنگ وو (سابق نائب وزیر قدرتی وسائل اور ماحولیات ):

دوبارہ خرید و فروخت کی صورتحال کو محدود کر دیں گے۔

ملکیت کے وقت کی بنیاد پر جائیداد کی منتقلی سے ذاتی آمدنی پر ٹیکس لگانے کی وزارت خزانہ کی تجویز کو بہت سے ممالک نے لاگو اور کامیاب کیا ہے۔ جو کوئی رئیل اسٹیٹ خریدتا ہے، اسے تھوڑے وقت کے لیے رکھتا ہے اور اسے تیزی سے منتقل کرتا ہے، اس کی تجارتی قیمت زیادہ ہے اور اسے زیادہ ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔

تاہم، ویتنامی مارکیٹ میں، اس صورت حال پر قابو پانے کے لیے ضروری ہے کہ خریدار اور بیچنے والے معاہدے پر لین دین کی قیمت کو اصل قیمت سے کم قرار دینے پر متفق ہوں یا پچھلی خریداری اور اگلی فروخت کے درمیان فرق معمولی ہو۔ خریداروں اور بیچنے والوں کو کنٹریکٹ پر صحیح لین دین کی قیمت کا اعلان کرنے پر مجبور کرنے کے لیے مضبوط ٹولز ہونے چاہئیں، تب مذکورہ ٹیکس ٹول ویتنام میں موثر اور قابل عمل ہوگا۔

اگر لاگو ہوتا ہے، تو یہ پالیسی ری سیل کیسز کے لیے کمرشل لیکویڈیٹی کو کم کرے گی، رہائشی خریداری کے کیسز کے لیے لیکویڈیٹی میں اضافہ کرے گی، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے میں مدد کرے گی۔

* مسٹر ٹران مانہ چی (ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر ڈونگ ٹائی پراپرٹی کمپنی):

کافی معقول اور درست اخراجات کا حساب لگانے کی ضرورت ہے۔

وزارت خزانہ کی جانب سے ملکیتی وقت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس لگانے کی تجویز، منتقلی کی قیمت کا 2% لاگو کرنے کے بجائے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر بڑا اثر ڈالے گی۔ رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت مختصر وقت میں کرنے والے قیاس آرائیاں اس بات پر غور کریں گے کہ اگر ٹیکس کی شرح بہت زیادہ ہے تو کوئی فائدہ نہیں ہوگا۔

تاہم، اگر ملکیت کی مدت کی بنیاد پر ٹیکس کا حساب لگانے کا طریقہ لاگو کیا جائے تو، خریدار منافع کمانے پر جائیداد کی منتقلی کی سرگرمیوں پر ذاتی انکم ٹیکس لگایا جائے گا۔

ہمارا مقصد ہے کہ بینکوں کے ذریعے لین دین کیا جائے، ٹیکس ڈیپارٹمنٹ درست مارکیٹ قیمت کے مطابق لین دین کے اعلان کو بھی کنٹرول کر رہا ہے۔ لہذا، خریدی قیمت، فروخت کی قیمت پر لین دین کے معائنے کا تعین لین دین اور رسیدوں کی بنیاد پر مجاز اتھارٹی کرے گا۔

اگر خریدار مختصر مدت میں فروخت کرنے کے لیے مکان یا زمین خریدتا ہے، تو منافع ہونے کی صورت میں قابل ادائیگی ذاتی انکم ٹیکس کا تعین کرنا ضروری ہے، یعنی ریونیو مائنس اصل، معقول اور درست اخراجات۔

اس میں سود کے اخراجات، بروکریج کے اخراجات اور دیگر جائز اخراجات کو منافع کے تعین کی بنیاد کے طور پر شمار کیا جانا چاہیے۔ اگر لین دین مختصر مدت میں ہوتا ہے، بیچنے والے کو منافع ہوتا ہے، تو زیادہ شرح پر ٹیکس کا حساب لگانا مناسب ہوگا۔

حقیقت میں، ایسے بہت سے معاملات ہیں جہاں لوگ رہنے کے لیے گھر خریدتے ہیں یا اپنے بچوں کے لیے بطور اثاثہ، لیکن ناگزیر وجوہات جیسے بیماری، قرض، نقل مکانی... کی وجہ سے وہ گھر بیچنے پر مجبور ہیں، نقصان میں بھی، لیکن پھر بھی ذاتی انکم ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے، جو کہ غیر معقول ہے۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm