گھر کے خریدار سود کی شرح میں اتار چڑھاؤ سے پریشان ہیں۔

بہت سے تجارتی بینکوں نے حال ہی میں اپنی جمع شدہ سود کی شرحوں کو اوپر کی طرف ایڈجسٹ کرنا شروع کیا ہے، جس کے نتیجے میں قرض دینے والی سود کی شرحوں میں اسی طرح اضافہ ہوا ہے۔ اس اتار چڑھاؤ کی وجہ سے بہت سے لوگ جنہوں نے قرض لیا ہے یا وہ اپنے مالیاتی منصوبوں پر نظر ثانی کرنے کے لیے گھر کے مالک ہونے کے لیے رقم ادھار لینے کا منصوبہ بنا رہے ہیں۔ ماہانہ قرض کی ادائیگی کا بڑھتا ہوا دباؤ نہ صرف گھریلو خریداروں کے لیے چیزوں کو مشکل بناتا ہے بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو لیکویڈیٹی میں مزید کمی کے خطرے میں بھی ڈال دیتا ہے۔

گھر اور اپارٹمنٹس خریدنے والے نوجوان قرض کی شرح سود میں اضافے کے اقدام سے سب سے زیادہ متاثر ہوئے ہیں (من پھونگ سوشل ہاؤسنگ ایریا، نونگ ٹرانگ وارڈ، فو تھو صوبہ)

"تیرنے" کا دباؤ

مالیاتی مارکیٹ نے نومبر 2025 میں ہوم لون کی سود کی شرحوں میں واضح اتار چڑھاؤ ریکارڈ کیا ہے۔ بہت سے کمرشل بینکوں میں جمع سود کی شرحوں میں بیک وقت اضافہ ریئل اسٹیٹ لون کی شرح سود میں اسی ایڈجسٹمنٹ کا باعث بنا ہے۔

اتار چڑھاؤ واضح طور پر بہت سے بینکوں کی طرف سے پیش کردہ قرض پیکجوں کے ذریعے ظاہر ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر، BVBank پہلے 12 ماہ کے لیے 8.49%/سال کی ترجیحی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکج پیش کر رہا ہے۔ تاہم، 13ویں مہینے کے بعد سے، شرح سود 14.8%/سال پر لاگو ہوتی ہے، ایک ایسا اعداد و شمار جو قرض لینے والوں پر کافی دباؤ ڈالتا ہے، حالانکہ قرض کی مدت 25 سال تک ہے اور قرض کی زیادہ سے زیادہ حد ضمانت کی قیمت کا 85% ہے (زیادہ سے زیادہ 10 بلین VND)۔ گھر کی تعمیر اور تزئین و آرائش کے قرضوں کے لیے، ترجیحی شرح سود یکساں ہے (پہلے 12 ماہ کے لیے 8.49%/سال)، لیکن اس کے بعد، یہ 14.8%/سال پر بھی تیرتی ہے۔

اسی طرح،VIB صارفین کو منتخب کرنے کے لیے مزید لچکدار اختیارات پیش کرتا ہے: 6 ماہ کے لیے 5.9%/سال کی مقررہ شرح، 12 ماہ کے لیے 6.9%/سال، 24 ماہ کے لیے 7.9%/سال، یا پہلے 36 ماہ کے لیے 8.9%/سال۔ خاص دلچسپی پروموشنل مدت کے بعد اصل شرح ہے۔ 12 مہینوں کے لیے 6.9% کی مقررہ شرح کے ساتھ، 13ویں مہینے کے بعد، شرح سود کا حساب بنیادی رئیل اسٹیٹ لون سود کی شرح (فی الحال تقریباً 8.5%/سال) کے علاوہ تقریباً 2.8%/سال کے مارجن کی بنیاد پر لگایا جائے گا، جو کہ تقریباً %3/1 سال کی حقیقی سود کی شرح کے برابر ہے۔

اگرچہ کچھ کمرشل بینک اب بھی نوجوانوں (35 سال سے کم عمر) کے لیے پرکشش شرح سود کے ساتھ پہلے 6 سے 12 ماہ کے لیے صرف 4%-6% فی سال کے لیے ترجیحی قرضوں کے پیکجز کو برقرار رکھتے ہیں، حقیقت میں، ترجیحی مدت کے بعد گھریلو قرضوں کے لیے تیرتے ہوئے سود کی شرح اوپر کی طرف بڑھ رہی ہے، عام طور پر 12% سے لے کر 15% فی سال تک۔

بہت سے تجارتی بینکوں نے ڈپازٹ کی شرح سود میں اضافہ کر دیا ہے، جس کی وجہ سے قرضے کی شرح سود بھی بڑھنا شروع ہو گئی ہے۔

اس اضافے سے قرض لینے والوں میں بے چینی پائی جا رہی ہے۔ محترمہ ہا تھی ہانگ تھائی (سون لوونگ کمیون، فو تھو صوبہ)، جو فی الحال ایک برآمدی لکڑی سپلائی کرنے والی کمپنی کی ملازم ہے، ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے 1.5 بلین VND کا قرضہ رکھتی ہے، جس کی ابتدائی ترجیحی شرح 5.5% سالانہ ہے۔ تاہم، مئی 2026 کے قریب لاگو ہونے والی فلوٹنگ شرح سود کے ساتھ، بینک کے عملے نے انہیں مطلع کیا ہے کہ شرح سود 9%-10% سالانہ تک بڑھ سکتی ہے۔

محترمہ تھائی نے کہا: "بڑھتی ہوئی سود کی لاگت مجھے تمام اخراجات کا دوبارہ گنتی کرنے پر مجبور کرتی ہے۔ یہ دباؤ کم نہیں ہوگا، خاص طور پر جب میرے قرض کے معاہدے کو پیش رفت کے مطابق تقسیم کیا جائے اور شرح سود کا حساب تقسیم کے وقت مارکیٹ کے مطابق کیا جائے۔"

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "پاک کرنا"

بینکوں کی جانب سے قرضے کی شرح سود میں اضافے کے اقدام کا براہ راست اثر پڑا ہے، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین سست روی کا شکار ہیں۔ شرح سود ہمیشہ ایک حساس میکرو اکنامک متغیر ہوتی ہے جو فوری طور پر مارکیٹ کو متاثر کرتی ہے۔ جب شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اور گھریلو خریداروں دونوں کے لیے سرمائے کی لاگت بڑھ جاتی ہے، جس کی وجہ سے مانگ میں کمی، کیش فلو میں سختی، اور مارکیٹ کی لیکویڈیٹی میں زبردست کمی واقع ہوتی ہے۔

فو تھو صوبے کے ایک رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹ مسٹر لو کونگ سون نے تبصرہ کیا: "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے شرح سود سب سے زیادہ حساس 'ریگولیٹنگ والو' ہے۔ جب قرض لینے کی لاگتیں بڑھ جاتی ہیں، تو مکان کی قیمتوں میں پچھلے دور کی طرح تیزی سے اضافہ ہونے کا امکان نہیں ہوتا ہے۔ اعلی مالیاتی لیوریج استعمال کرنے والے سرمایہ کاروں کو اپنے قرضوں کی بحالی کے لیے مجبور کیا جائے گا۔ بوجھ، جبکہ جن لوگوں کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے انہیں بھی اپنے مالیاتی منصوبوں کا دوبارہ حساب لگانا پڑے گا کیونکہ ماہانہ قرض کی ادائیگی کا دباؤ بڑھ جاتا ہے۔

مالیاتی ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سب سے زیادہ متاثر ہوتے ہیں کیونکہ ان کا مالی فائدہ اٹھانے پر بہت زیادہ انحصار ہوتا ہے، زیادہ تر منصوبے بینک قرضوں اور بانڈ کے اجراء کی بنیاد پر لاگو ہوتے ہیں۔ بڑھتی ہوئی شرح سود مالی اخراجات میں اضافے، کاروباروں کو اخراجات میں کمی، منصوبوں میں تاخیر، یا اپنے سرمایہ کاری کے محکموں کی تنظیم نو کرنے پر مجبور کرنے کی وجہ سے منافع کو کم کر رہی ہے۔

وہ لوگ جو مالی فائدہ اٹھانے کے ذریعے رئیل اسٹیٹ حاصل کرنا چاہتے ہیں انہیں اس وقت اپنے آپشنز پر غور کرنا چاہیے۔

ماہرین نے ان لوگوں کو بھی مشورہ دیا جن کی رہائش کی حقیقی ضروریات ہیں: "بڑھتی ہوئی شرح سود ایک بڑی تشویش نہیں ہونی چاہیے، لیکن 'کسی بھی قیمت پر خریدنے' کی ذہنیت سے بچنے کے لیے طویل مدتی قرض کی ادائیگی کی صلاحیت پر محتاط غور کرنا ضروری ہے۔ مارکیٹ کے اس اتار چڑھاؤ کے دوران، خریداروں کو واضح قانونی دستاویزات، مکمل انفراسٹرکچر، اور خاص طور پر مالی خطرات کو کم کرنے کے لیے پہلے 2-3 سالوں کے لیے مقررہ شرح سود کی حمایت کے حامل منصوبوں کو ترجیح دینی چاہیے۔"

ڈپازٹ کی شرح سود میں اضافے سے ہوم لون کی شرح سود میں اضافہ ہوا ہے، جس سے گھر خریداروں کو قرض کی ادائیگی کے اخراجات کے حوالے سے مشکل صورتحال میں ڈال دیا گیا ہے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو لیکویڈیٹی میں کمی کے خطرے میں ڈال دیا گیا ہے۔

یہ صاف کرنے کا ایک طریقہ کار بھی ہے جو اداروں کو اپنے مالیات کی تنظیم نو کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ ماہرین تجویز کرتے ہیں کہ حقیقی خریدار اپنی طویل مدتی قرض کی ادائیگی کی اہلیت کا احتیاط سے حساب لگائیں اور مالی تحفظ کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے مقررہ شرح سود کی حمایت کی پالیسیوں کے ساتھ منصوبوں کو ترجیح دیں۔

Trang Thuy

ماخذ: https://baophutho.vn/nguoi-mua-nha-thap-thom-truc-bien-dong-lai-suat-243931.htm