ہو چی منہ شہر میں سماجی رہائش کی ترقی - حصہ 2: سماجی رہائش کی کمی اب بھی کیوں ہے؟

ہو چی منہ سٹی وہ علاقہ ہے جہاں ملک میں سماجی رہائش کی سب سے زیادہ مانگ ہے۔ اگرچہ شہری حکومت نے بہت سے حل تلاش کرنے کی کوششیں کی ہیں، لیکن عمل درآمد کے عمل کو اب بھی بہت سی رکاوٹوں کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے حقیقی ضروریات کو پورا کرنا مشکل ہے۔

کاروبار... طریقہ کار سے ڈرتے ہیں۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے مطابق، مکمل شدہ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی شرح توقعات تک نہیں پہنچی ہے، اس کی وجہ یہ ہے کہ کچھ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس پر معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کا کام مشکل، طویل، پراجیکٹ کی پیش رفت سست، یا ناممکن بھی ہے۔

ایک لاکھ وارڈ (ہو چی منہ سٹی) میں اپارٹمنٹ پراجیکٹس کا ایک سلسلہ۔

کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس (NƠTM) کے لیے 10 ہیکٹر سے زیادہ کے زمینی استعمال کے پیمانے کے ساتھ، اگرچہ سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے 20% کے زمینی فنڈ کا تعین کیا گیا ہے، پروجیکٹ سرمایہ کار سائٹ کلیئرنس کے معاوضے کو لاگو کرنے یا تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری کرنے میں سست ہے، اس لیے تعمیراتی سرمایہ کاری کو لاگو نہیں کیا گیا ہے۔

"NƠTM منصوبوں کے سرمایہ کار سوشل ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کو لاگو کرنے کے لیے پروجیکٹ میں زمین کے فنڈ کا 20% ریاست کے حوالے کرنے میں سست ہیں یا اس 20% اراضی پر سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو لاگو کرنے میں سست روی کا مظاہرہ کر رہے ہیں۔ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے قرض لینے کے لیے سرمایہ کاروں کی مدد کرنے کے لیے طویل مدتی سرمائے کے ذرائع، تعمیر کے لیے قرض لینے، اور سماجی ہاؤسنگ ہاؤسنگ کے مستفید ہونے والے نمائندے کیپٹل بورو پالیسیوں میں شامل نہیں ہیں ہو چی منہ سٹی محکمہ تعمیرات کا۔

دریں اثنا، مالیاتی اور جائداد غیر منقولہ کے ماہر مسٹر Nguyen Duy Chuyen کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں زمین کی کمی نہیں ہے، بلکہ منظم منصوبہ بندی کا فقدان ہے۔ "اگر کسی علاقے کو بنیادی ڈھانچے، اسکولوں، پارکوں اور نقل و حمل کے ساتھ مکمل طور پر منصوبہ بنایا گیا ہو، تو درجنوں اونچی عمارتوں کی تعمیر مکمل طور پر ممکن ہے۔ لیکن جب منصوبہ بندی کو ٹکڑے ٹکڑے کر دیا جائے اور زمین کو چھوٹے چھوٹے ٹکڑوں میں تقسیم کر دیا جائے تو صرف چند درجن کم مکانات ہی تعمیر کیے جا سکتے ہیں، جس سے زمینی فنڈز کا شدید ضیاع ہوتا ہے"۔

اس کے علاوہ، سماجی رہائش کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری کا طریقہ کار اب بھی پیچیدہ ہے۔ سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری، سرمایہ کاروں کو پہچاننے، 1/500 کے پیمانے پر تفصیلی منصوبہ بندی کی منظوری، سرمایہ کاری کی منظوری، زمین مختص کرنے، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے، اور کمرشل ہاؤسنگ جیسے ڈپازٹ کرنے کے طریقہ کار کے علاوہ، سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے ضروری ہے کہ وہ سماجی ہاؤسنگ کی قیمتوں کا جائزہ لیں، سوشل ہاؤسنگ کی قیمتوں کا جائزہ لیں، خریداری کے مضامین اور دستاویزات کا جائزہ لیں جو وقت کو طول دیتے ہیں، مواقع کی لاگت میں اضافہ کرتے ہیں، اور سرمایہ کاروں کی حوصلہ شکنی کرتے ہیں۔ دریں اثنا، زمین کی تشخیص اور مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار اب بھی بوجھل ہے اور ایجنسیوں کے درمیان اوورلیپ ہے۔

"سوشل ہاؤسنگ کی کمی کی بہت سی وجوہات ہیں، لیکن سب سے نمایاں یہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کی اجازت کے لیے درخواست دینے کا عمل بہت پیچیدہ ہے۔ دریں اثنا، کمرشل مکانات کی تعمیر آسان اور زیادہ منافع بخش ہے، تو کم منافع کے ساتھ زیادہ مشکل آپشن کیوں منتخب کیا جائے؟ اس کے علاوہ، شہری منصوبہ بندی مناسب نہیں ہے۔ بہت سے زمینی پلاٹوں کو صرف کم بلندی والے مکانات کی تعمیر کے لیے اجازت دی جاتی ہے۔ بڑے پیمانے پر سماجی رہائش کے منصوبے،" مسٹر Nguyen Duy Chuyen نے کہا۔

اس شعبے سے وابستہ کاروباری اداروں کو نہ صرف طریقہ کار کی مشکلات کا سامنا ہے بلکہ انہیں بہت سی مالی مشکلات کا بھی سامنا ہے۔ Becamex IDC کارپوریشن کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Van Thanh Huy نے کہا: "کاروبار کے لیے سب سے بڑا چیلنج سرمائے کا دباؤ اور ان پٹ لاگت ہے۔ سائٹ کلیئرنس، انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری، اور قرض کے سود کے اخراجات میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، جب کہ سماجی ہاؤسنگ کے حصے کے منافع کا مارجن کم سطح پر کنٹرول کیا جاتا ہے، جس سے کاروباروں کے لیے cashflow کو محفوظ رکھنا مشکل ہو جاتا ہے۔"

اس کے علاوہ، سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرنے میں اکثر قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے میں کئی سال لگ جاتے ہیں، زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی، منصوبہ بندی کی منظوری، تعمیراتی اجازت نامے دینے، تعمیرات، گلابی کتابیں جاری کرنے کے طریقہ کار... زور دیا.

مسٹر Nguyen Van Thanh Huy کے مطابق، ایک اور مشکل سماجی اہداف اور اقتصادی کارکردگی میں توازن پیدا کرنے کا مسئلہ ہے۔ سوشل ہاؤسنگ کو فروخت کی قیمتیں کم رکھنے پر مجبور کیا جاتا ہے، جبکہ سامان، مزدوری اور بنیادی ڈھانچے کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں پر رہتی ہیں۔ ترجیحی کریڈٹ کے ذرائع یا قیمت کی حمایت کے طریقہ کار کے بغیر، کاروبار کو تقریباً کوئی منافع نہیں ہوتا ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ تجارتی ہاؤسنگ سیگمنٹ کے مقابلے سوشل ہاؤسنگ انویسٹمنٹ میں شرکت کرنے والے کاروباروں کی تعداد کیوں بہت کم ہے۔

اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں۔

بوجھل قانونی طریقہ کار کے علاوہ، سماجی رہائش کو غیر موزوں جغرافیائی مقامات کا مسئلہ بھی درپیش ہے۔ چان ہنگ وارڈ (ہو چی منہ سٹی) میں ایک ٹیچر محترمہ فام تھی ہینگ نے بھی کہا: "میرے کام کی جگہ شہر کے مرکز میں ہے، جب کہ زیادہ تر سماجی ہاؤسنگ منصوبے دور دراز کے علاقوں جیسے کہ بن ڈونگ یا ہوک مون میں بنائے گئے ہیں۔ اس سے آنے جانے، پڑھانے اور خاندان کی دیکھ بھال کرنا بہت مشکل ہو جاتا ہے۔"

ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس کے انسٹی ٹیوٹ فار ریجنل ڈویلپمنٹ ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر نگوین کم ڈک نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی میں سوشل ہاؤسنگ کے لیے اراضی فنڈ ابھی بھی بہت محدود ہے۔ بہت سی جگہوں پر، زمین تو ہے لیکن ہم آہنگ تکنیکی اور سماجی انفراسٹرکچر کی کمی جیسے کہ نقل و حمل، اسکول اور ہسپتال، جس کی وجہ سے منصوبوں کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔ مسٹر ڈک نے تبصرہ کیا، "اگر صرف رہائش ہے لیکن سروس انفراسٹرکچر اور منسلک رہنے کی جگہ کا فقدان ہے تو ایک پائیدار رہائشی علاقہ رکھنا ناممکن ہے۔"

اس کے علاوہ، اگرچہ ہو چی منہ سٹی کے پاس سٹی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ فنڈ کے ذریعے کم آمدنی والے لوگوں کے لیے قرض کی پالیسی ہے (4.7%/سال کی ترجیحی شرح سود کے ساتھ 900 ملین VND تک)، یہ قرض کی رقم گھر کی قیمت کے مقابلے میں اب بھی کم ہے اور قرض وصول کرنے والے محدود ہیں۔

"سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے شرائط بھی ناکافی ہیں۔ صرف وہی خرید سکتے ہیں جو واقعی مشکل میں ہیں اور جائیداد کے مالک نہیں ہیں، لیکن موجودہ ضوابط صرف ایک صوبے میں لاگو ہوتے ہیں۔ اس لیے، ایسے معاملات ہوں گے جب دوسرے صوبوں کے لوگ بہت سے مکانات کے مالک ہوں، لیکن اگر ہو چی منہ شہر میں ان کے پاس گھر نہیں ہے، تو وہ پھر بھی سوشل ہاؤسنگ خرید سکتے ہیں۔ درخواست کی ضروریات، "مسٹر چوئن نے مزید تجزیہ کیا۔

اس کے علاوہ، ایسی صورت حال اب بھی موجود ہے جہاں بہت سے سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس ایسے لوگوں کے ناموں پر رجسٹرڈ ہیں جنہیں واقعی وہاں رہنے کی ضرورت نہیں ہے۔ یہ سماجی تحفظ کی پالیسیوں کو مسخ کرتا ہے اور سوشل ہاؤسنگ پروگرام میں عوام کا اعتماد کم کرتا ہے۔

آخری مضمون: قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے ایک شفاف طریقہ کار بنانا

ماخذ: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-2025101210013m.