منی اپارٹمنٹ کی ترقی کے بارے میں وزارت تعمیرات کا نقطہ نظر، ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ اب بھی 'ہائبرنیٹ' ہے، ساحلی ولا سست ہیں

منی اپارٹمنٹ کی ترقی، اداس ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ، اونچی قیمتیں، سست ساحلی ولا... کے بارے میں رائے ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

تازہ ترین رئیل اسٹیٹ: وزارت تعمیرات نے منی اپارٹمنٹس تیار کرنے کے لیے 2 اختیارات تجویز کیے ہیں۔ (ماخذ: Tuoi Tre)

منی اپارٹمنٹ کی ترقی کے بارے میں رائے حاصل کریں۔

وزارت تعمیرات نے ابھی حکومت کو نظرثانی شدہ ہاؤسنگ قانون کے مسودے کی منظوری، نظر ثانی اور تکمیل کے بارے میں ایک رپورٹ پیش کی ہے۔ اس رپورٹ میں، وزارت تعمیرات نے گھرانوں اور افراد کے لیے بہت سے اپارٹمنٹس کے ساتھ کثیر المنزلہ ہاؤسنگ تیار کرنے کے لیے دو اختیارات پیش کیے ہیں (جسے منی اپارٹمنٹ بھی کہا جاتا ہے)۔

آپشن 1 میں، وزارت تعمیرات مندرجہ ذیل مسائل تجویز کرتی ہے:

سب سے پہلے ، گھرانوں اور افراد کو ضوابط کے مطابق رہائشی زمین استعمال کرنے کا حق حاصل ہے۔ 2 یا اس سے زیادہ منزلوں کے ساتھ مکان بناتے وقت، ہر منزل پر اپارٹمنٹس کا ڈیزائن اور تعمیر ہوتا ہے جو کہ فروخت یا کرایہ پر لینے کے لیے ہوتا ہے، ہر اپارٹمنٹ کو ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبے میں سرمایہ کار ہونے کی شرائط کو پورا کرنا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، تعمیراتی سرمایہ کاری کے لیے ضروری ہے کہ وہ تعمیراتی قانون کی دفعات اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں سے متعلق متعلقہ قوانین کی تعمیل کرے۔

اس شق میں بیان کردہ اپارٹمنٹس کی فروخت اور لیز پر خریداری اس قانون اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کی جائے گی۔ اس شق میں بیان کردہ ہر اپارٹمنٹ کے لیے سرٹیفکیٹ کا اجراء زمین سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کیا جائے گا۔

دوسرا ، گھرانوں اور افراد کو ضوابط کے مطابق رہائشی زمین استعمال کرنے کا حق حاصل ہے۔ 2 یا اس سے زیادہ منزلوں پر مشتمل مکان بناتے وقت، ہر منزل پر کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس کا ڈیزائن اور تعمیر ہوتا ہے، اس گھر کی تعمیر میں سرمایہ کاری انفرادی مکانات کی تعمیر سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کی جاتی ہے، اور آگ سے بچاؤ اور فائٹنگ سیفٹی کا نظم و نسق آگ سے بچاؤ اور پیداوار اور کاروبار کے ساتھ مل کر انفرادی مکانات کے لیے لڑائی کے قانون کی دفعات کے مطابق ہوتا ہے۔

تیسرا ، اس آرٹیکل کی شق 1 اور شق 2 میں بیان کردہ ہاؤسنگ کا انتظام اور آپریشن وزیر تعمیرات کی طرف سے جاری کردہ اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال کے ضوابط کے مطابق کیا جائے گا۔

چوتھا ، تمام سطحوں پر عوامی کمیٹیاں، اپنے فرائض اور اختیارات کے دائرہ کار میں، اس آرٹیکل کی شق 1 اور 2 میں دی گئی رہائش کی ضروریات اور شرائط کی تعمیل کا معائنہ اور جانچ کرنے کی ذمہ دار ہیں۔

پانچویں ، حکومت اس آرٹیکل کی تفصیلات بتاتی ہے۔

آپشن 2

آپشن 2 کے بارے میں، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کی طرف سے نظرثانی شدہ ہاؤسنگ قانون کے ترمیمی مسودے میں درج ہے:

سب سے پہلے ، سوائے اس معاملے کے جہاں کسی فرد کو اس قانون کی شق 3، آرٹیکل 54 میں بیان کردہ رہائشی اراضی استعمال کرنے کا حق حاصل ہے کہ وہ 22 منزلوں یا اس سے زیادہ کا گھر تعمیر کرے، جس کی ہر منزل کرایہ کے لیے 2 یا اس سے زیادہ اپارٹمنٹس کے ساتھ ڈیزائن اور تعمیر کی گئی ہو، اس قانون میں بتائی گئی ضروریات اور شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے۔

یعنی گھر میں اپارٹمنٹ کا نجی استعمال کا علاقہ، گھر کا عام استعمال کا علاقہ اور عام استعمال کے لیے سامان ہونا ضروری ہے۔

ہاؤسنگ میں اپارٹمنٹس کو بند طریقے سے ڈیزائن اور بنایا جانا چاہیے، ہر اپارٹمنٹ کے لیے فلور ایریا کا معیار اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے قومی تکنیکی ضوابط کے مطابق علاقے سے کم نہ ہو۔

تعمیراتی قانون کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ کے پاس تعمیراتی اجازت نامہ ہونا ضروری ہے۔

اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے لیے تجویز کردہ ڈیزائن اور آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے جائزے کے تقاضوں کو پورا کرنا چاہیے۔

دوسرا ، اس آرٹیکل کی شق 1 میں بیان کردہ مکان کو اپارٹمنٹ کی خریداری کے لیے فروخت یا کرائے پر نہیں دیا جا سکتا ہے۔

تیسرا ، 20 اپارٹمنٹس یا اس سے زیادہ کے پیمانے کے ساتھ گھر بنانے کی صورت میں، اس قانون کے آرٹیکل 35 کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبے میں سرمایہ کار بننے کے لیے کافی شرائط کا ہونا ضروری ہے اور قانون کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کو لاگو کرنے کے لیے ایک پروجیکٹ قائم کرنا چاہیے۔

چوتھا ، اس آرٹیکل میں تجویز کردہ ہاؤسنگ کا انتظام اور آپریشن وزیر تعمیرات کی طرف سے جاری کردہ اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال کے ضوابط کے مطابق کیا جائے گا۔

پانچویں ، صوبائی عوامی کمیٹی رہائشی علاقوں میں فائر ٹرکوں کے لیے ٹریفک کے حالات کی وضاحت کرے گی تاکہ اس آرٹیکل میں تجویز کردہ مکانات کی تعمیر کے اجازت نامے دینے کی بنیاد کے طور پر کام کیا جا سکے۔ تمام سطحوں پر عوامی کمیٹیاں، اپنے فرائض اور اختیارات کے دائرہ کار میں، اس آرٹیکل کی شق 1 میں بیان کردہ تقاضوں اور شرائط کی تعمیل کا معائنہ اور جانچ کرنے کے لیے ذمہ دار ہوں گی جب افراد کثیر المنزلہ کثیر اپارٹمنٹس میں اپارٹمنٹس کرائے پر دیتے ہیں۔

تعمیراتی وزارت آپشن 1 کا انتخاب کرتی ہے۔

وزارت تعمیرات نے آپشن 1 کو منتخب کرنے کے بارے میں اپنا نظریہ بیان کیا۔ کیونکہ آپشن 1 کو لاگو کرنے سے گھرانوں اور افراد کی طرف سے کثیر المنزلہ مکانات کی ترقی محدود ہو جائے گی، بہت سے ایسے اپارٹمنٹس کو ڈیزائن کرنا جو تعمیراتی اجازت ناموں کی تعمیل نہیں کرتے، قواعد و ضوابط اور معیارات پر پورا نہیں اترتے، خاص طور پر آگ سے بچاؤ اور لڑائی سے متعلق ضوابط اور معیارات جیسا کہ ماضی قریب میں ہوا ہے۔

مزید برآں، تعمیراتی وزارت نے پایا کہ انفرادی مکانات کے لیے (ہاؤسنگ کی تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں سے مشروط نہیں)، قانون میں تعمیراتی سرمایہ کاری کے انتظام کے ساتھ ساتھ آگ سے بچاؤ اور فائٹنگ سیفٹی مینجمنٹ سے متعلق مخصوص دفعات ہیں۔

اسی وقت، وزارت تعمیرات کے مطابق، مسودہ قانون میں یہ بھی تجویز کیا گیا ہے کہ کثیر المنزلہ اور کثیر اپارٹمنٹ ڈیزائن کے ساتھ انفرادی مکانات کی تعمیر کے دوران ہر اپارٹمنٹ کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق اور مکان کے مالکانہ حقوق کے سرٹیفکیٹ جاری نہ کیے جائیں۔ لہذا، عام اور نجی استعمال کے علاقوں میں فرق کرنے کے لیے تقاضے طے کرنا ضروری نہیں ہے...

اس کے علاوہ، وزارت تعمیرات نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ کثیر المنزلہ مکانات اور کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس کی شکل میں انفرادی رہائش کے انتظام اور آپریشن کا انتظام وزیر تعمیرات کے جاری کردہ اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال کے ضوابط کے مطابق کیا جائے۔

نئے ٹاؤن ہاؤس کی فراہمی کم ہے، قیمتیں زیادہ ہیں۔

JLL ویتنام کی حالیہ ہنوئی ہاؤسنگ مارکیٹ کی معلومات سے پتہ چلتا ہے کہ تیسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں ٹاؤن ہاؤسز (ولا، ٹاؤن ہاؤسز، اور ٹاؤن ہاؤسز) کی مارکیٹ نے اپنی "ہائبرنیشن" حالت کو بڑھانا جاری رکھا، زیادہ تر پروجیکٹوں نے اپنی مصنوعات کی فہرستوں کو عارضی طور پر بند کر دیا اور اپنی قیمتوں کی فہرستوں اور پالیسیوں کو دوبارہ تعمیر کیا۔

سرمایہ کار بہت محتاط ہو رہے ہیں، قانونی طریقہ کار یا تعمیراتی پیشرفت کو ترجیح دے رہے ہیں بجائے اس کے کہ پچھلے مرحلے کی طرح فروخت سے پہلے کی ہلچل میں مصروف ہوں۔

اسی طرح، Savills Vietnam کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں ہنوئی میں ہاؤسنگ مارکیٹ کافی پرسکون تھی اور لین دین کا حجم کم تھا اور سرمایہ کار نئی سپلائی شروع کرنے میں محتاط تھے۔

نئی سپلائی محدود ہے، طلب اور رسد کا فرق ایک چیلنج بنی ہوئی ہے۔ تاہم، مارکیٹ نے مثبت عوامل دیکھے ہیں جن سے مستقبل میں بتدریج بحالی کو فروغ دینے کی توقع ہے۔

اس یونٹ کے مطابق، سہ ماہی میں ہنوئی میں نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی میں 47% سہ ماہی اور سال بہ سال 65% کی کمی ہوتی رہی، جو کہ 1,891 کلاس B اپارٹمنٹس رہ گئی۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ مارکیٹ نے پچھلی سہ ماہی میں کلاس A اور C کی کوئی نئی سپلائی ریکارڈ نہیں کی۔

پرائمری اپارٹمنٹ کی سپلائی 19,808 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 3% اور سال بہ سال 6% کم ہے، جس میں کلاس B کا 92% حصہ ہے۔ فروخت ہونے والے اپارٹمنٹس کی تعداد سہ ماہی کے لحاظ سے 16% اور سال بہ سال 42% کم ہو کر 2,100 یونٹس تک پہنچ گئی۔

ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی فراہمی کے حوالے سے، مارکیٹ نے کوئی نیا پروجیکٹ نہیں ریکارڈ کیا، تھانہ ٹری میں موجودہ پروجیکٹس سے صرف 30 نئے یونٹس۔ کم اضافے والے طبقے کی نئی سپلائی میں سہ ماہی کے لحاظ سے 76% اور سال بہ سال 94% کمی واقع ہوئی۔ تیسری سہ ماہی میں فروخت ہونے والے یونٹس کی تعداد سہ ماہی کے لحاظ سے 5% اور سال بہ سال 66% کم ہو کر 101 یونٹ ہو گئی۔

اعلی انوینٹری کی قیمتوں نے تمام مصنوعات کی اقسام میں بنیادی قیمتوں کو بڑھا دیا ہے۔ پرائمری اپارٹمنٹ کی قیمتیں VND54 ملین/m2 تک پہنچ گئیں، سہ ماہی میں 2% اور سال بہ سال 13%۔ پرائمری اپارٹمنٹ کی قیمتیں لگاتار 19 سہ ماہیوں میں بڑھی ہیں اور Q1/2019 کے مقابلے میں 77% زیادہ ہیں۔

اسی طرح، پرائمری ولاز کی اوسط قیمت 3% سہ ماہی کے حساب سے بڑھ کر VND103 ملین/m2 زمین ہو گئی۔ ٹاؤن ہاؤسز کی قیمت بھی سہ ماہی کے لحاظ سے 9% بڑھ کر VND190 ملین/m2 ہوگئی، جب کہ دکانوں کی قیمتوں میں بھی سہ ماہی کے لحاظ سے 6% اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔

محدود نئی بنیادی فراہمی نے ثانوی مارکیٹ کو مقبولیت حاصل کرنے میں مدد کی ہے۔ اپارٹمنٹ مارکیٹ میں، ثانوی قیمت VND36 ملین/m2 تک پہنچ گئی، 2% سہ ماہی اور 8% سال بہ سال۔ دریں اثنا، کم بڑھنے والی مصنوعات کی اوسط ثانوی قیمت VND23 بلین/یونٹ تک پہنچ گئی، جو سہ ماہی کے لحاظ سے 5% زیادہ ہے، لیکن پھر بھی بنیادی قیمت سے 19% کم ہے۔

بیچ ولا، گہرے نقصانات کے ساتھ condotels

ماہرین کے مطابق حکومت کی سخت مداخلت سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں آ رہی ہیں۔ ریل اسٹیٹ کے بہت سے حصوں نے لین دین دوبارہ شروع کرنا شروع کر دیا ہے۔

اگست 2023 میں، ریزورٹ ولا طبقہ کی مارکیٹ کی معمولی مانگ تھی، اسی مدت کے مقابلے میں کھپت صرف 15 فیصد تھی (ماخذ: cafef.vn)

تاہم، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی اداس حالت میں ہے۔ ڈین ٹری رپورٹرز کے ایک سروے کے مطابق، کچھ علاقوں جیسے دا نانگ، نہ ٹرانگ (خانہ ہو)، فو کوک (کین گیانگ)، کوانگ نین میں ولا اور کنڈوٹیلس کی فروخت کے بارے میں معلومات ابھی بھی رئیل اسٹیٹ کی فہرست سازی کی سائٹس پر بہت زیادہ ہو رہی ہے۔

"بہت بڑی" قیمت والے ولاز کے علاوہ، کچھ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں بہت سے کنڈوٹیلس کو نقصان میں فروخت کے لیے مشتہر کیا جا رہا ہے۔

مثال کے طور پر، FLC گرینڈ ہوٹل ہا لانگ ریزورٹ (کوانگ نین) میں، 500-600 ملین VND کے نقصان پر بہت سے condotels کی تشہیر کی جا رہی ہے۔ خاص طور پر، ہوٹل کی 19ویں منزل پر واقع ایک کنڈوٹیل کا سرمایہ کار کے ساتھ 1.47 بلین VND کا خریداری کا معاہدہ ہے، لیکن اب مالک اسے 950 ملین VND کے نقصان پر فروخت کر رہا ہے۔ اسی طرح، ایک اور کنڈوٹیل کی خسارے کی قیمت 1.1 بلین VND ہے، جبکہ خریداری کا معاہدہ 1.7 بلین VND ہے...

DKRA کے مطابق، اگست میں، ریزورٹ ولا کے حصے کی مارکیٹ کی معمولی مانگ تھی، جس کی کھپت پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں صرف 15% تھی۔ مہینے میں زیادہ تر ٹرانزیکشنز VND10 بلین/یونٹ سے کم قیمت والی مصنوعات پر مرکوز تھیں۔

خاص طور پر، مارکیٹ کی طلب کافی کم ہے، اگست میں صرف 17 نئے یونٹس فروخت ہوئے، جو کہ 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 14% کے مساوی ہے۔ کونڈوٹیل طبقہ کی بنیادی فروخت کی قیمت پچھلے مہینے کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آئی ہے اور سرمائے کی موجودہ بلند قیمت کی وجہ سے مسلسل بلند ہے۔ خاص طور پر، جنوب میں، فروخت کی قیمت 55.5 سے 81.7 ملین VND/m2 تک اتار چڑھاؤ کرتی ہے، جبکہ شمال میں، قیمت 35.5 سے 44.2 ملین VND/m2 کی حد میں ہے۔

'زمین کے بخار' کی مدت ختم ہو چکی ہے، کوانگ ٹرائی لاٹوں کو چھوٹے لاٹوں اور کم فروخت کی قیمتوں میں تقسیم کرنے کا ارادہ رکھتی ہے۔

ویتنامیٹ کے مطابق، زمینی بخار کے بعد، بہت سی نیلامیوں میں منزل کی بلند قیمتوں اور بڑے پلاٹوں کی وجہ سے کوئی خریدار نہیں تھا۔ کوانگ ٹرائی صوبہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "گرم کرنے" کے لیے پلاٹوں کو چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کرنے اور فروخت کی قیمتیں کم کرنے کا منصوبہ بنا رہا ہے۔

2022 کے اوائل میں، کوانگ ٹرائی صوبے کے کچھ علاقوں جیسے کیم لو ضلع، لاؤ باؤ ٹاؤن (ضلع ہوونگ ہوا)، ٹریو فونگ ضلع اور ڈونگ ہا شہر میں، ایک "پاگل" زمینی بخار تھا۔

زمین کا بخار گزر چکا ہے، اور 2022 کے آخر سے اب تک، کوانگ ٹرائی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مندی آنا شروع ہو گئی ہے۔ مشاہدے کے مطابق نہ صرف لوگوں کے درمیان زمین کے لین دین میں خلل پڑا ہے بلکہ حکومت کی جانب سے منعقد کی جانے والی نیلامی بھی شرکاء کی کمی کی وجہ سے جمود کا شکار ہے۔

اس صورتحال کی وجہ سے Quang Tri نے 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں زمین کی نیلامی سے صرف 194 بلین VND اکٹھا کیا، جو ہدف کے صرف 24% تک پہنچ سکا۔

مقامی زمینوں کی نیلامی میں اس وقت مشکلات اور خریدار نہ ہونے کی ایک وجہ یہ ہے کہ منزل کی قیمت زیادہ ہے اور نیلامی کے لیے رکھی گئی زمین کا رقبہ بڑا ہے۔

کوانگ ٹرائی صوبے کی عوامی کمیٹی کے مستقل وائس چیئرمین مسٹر ہا سی ڈونگ نے کہا کہ علاقہ زمین کی نیلامی سے آمدنی بڑھانے کے لیے منصوبہ بندی اور منصوبہ بندی کر رہا ہے۔

مسٹر ڈونگ کے مطابق، CoVID-19 کی وبا کے بعد دنیا میں جغرافیائی سیاسی عوامل کے اثرات نے معیشت کے لیے بہت سی مشکلات پیدا کی ہیں، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ سست روی کا شکار ہے۔

"زمین کے بڑے پلاٹوں کی اونچی منزل کی قیمتیں سرمایہ کاروں کو متوجہ نہیں کر رہی ہیں، کوانگ ٹری صوبے کی پیپلز کمیٹی نے محکمہ تعمیرات کو ہدایت کی ہے کہ وہ متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ مل کر پلاٹ کے رقبے کو کم کرنے اور نچلی منزل کی قیمتوں کو خریدنے کی طاقت بڑھانے کے لیے تحقیقی منصوبوں کی صدارت کرے۔

قانونی ضابطوں اور محکموں اور شاخوں کے مشورے کی بنیاد پر، صوبائی عوامی کمیٹی سرمایہ کاروں کو نیلامی میں حصہ لینے کے لیے راغب کرنے کے لیے نئے منصوبے تیار کرے گی، جس سے مقامی آمدنی میں اضافہ ہو گا،" مسٹر ڈونگ نے شیئر کیا۔

ماخذ