منصوبہ بندی اور بنیادی ڈھانچہ - ہو چی منہ شہر میں ہاؤسنگ مارکیٹ کو متوازن کرنے کی کلید

ماہرین کا کہنا ہے کہ معقول منصوبہ بندی، ہم آہنگ بنیادی ڈھانچے کی ترقی اور مناسب مالیاتی پالیسیاں ہو چی منہ شہر کو طلب اور رسد میں توازن، مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور آبادی کو مؤثر طریقے سے منتشر کرنے میں مدد کریں گی۔

ہو چی منہ شہر میں مکانات کی قیمتیں مسلسل بلند رہنے کے تناظر میں، مکانات کے مسئلے کا حل نہ صرف قیمتوں کی فروخت بلکہ طویل مدتی آبادی کی منصوبہ بندی اور تقسیم میں مضمر ہے۔

Savills Vietnam کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں ہاؤسنگ مارکیٹ اب بھی پائیدار حقیقی رہائش کی طلب اور ترقی یافتہ بنیادی ڈھانچے کی بدولت بڑھ رہی ہے، لیکن منصوبہ بندی، طریقہ کار اور مالی معاونت کے طریقہ کار جیسے بنیادی عوامل رسد اور طلب میں توازن اور ہو چی منہ شہر جیسے میگا سٹی میں طویل مدت میں مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کی کلید ہیں۔

اعلی حقیقی مطالبہ

Savills کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں مکانات کی فراہمی قانونی مسائل کی وجہ سے محدود ہے، جبکہ حقیقی مانگ زیادہ ہے۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے قیمتیں بلند رکھی ہیں، حالانکہ مارکیٹ میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے۔ اس تناظر میں، بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری اور آبادی کے پھیلاؤ کو مرکزی علاقے پر دباؤ کو کم کرنے میں مدد کے لیے بنیادی حل سمجھا جاتا ہے۔

جب سماجی -اقتصادی منصوبہ بندی کو انفراسٹرکچر سے منسلک کیا جاتا ہے، تو ٹریفک کے راستوں کے ساتھ زمین مختص کرنے سے تجارتی اور سماجی رہائش دونوں کو تیزی سے تعینات کرنے میں مدد ملے گی، خریداروں کے لیے سپلائی میں تنوع آئے گا۔

عام طور پر، میٹرو لائن نمبر 1، جو دسمبر 2024 سے کام کرے گی، نے ہو چی منہ سٹی کے مرکز سے بن دوونگ کے علاقے تک کا سفر کا وقت کم کر کے 20-30 منٹ کر دیا ہے، جس سے مرکزی بنیادی علاقے سے باہر نئے رہائشی کمرشل کھمبے بننے کا امکان کھل گیا ہے۔

Savills Vietnam میں ریسرچ ڈپارٹمنٹ کی سینئر مینیجر محترمہ Cao Thi Thanh Huong نے تبصرہ کیا: گھر کی ملکیت یا رہائش کی ضروریات کو حل کرنے کا مسئلہ نہ صرف خریداروں کی استطاعت پر منحصر ہے بلکہ یہ ملک کی سماجی و اقتصادی پالیسی کی منصوبہ بندی کی بھی ایک کہانی ہے۔

ریاست رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی قیمتوں کے تعین کی حکمت عملی میں براہ راست مداخلت نہیں کر سکتی، لیکن اسے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے، نئے اقتصادی زونوں کی منصوبہ بندی اور انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کرکے آبادی کو پھیلانے کے لیے زیادہ یکساں شہری کاری کے عمل کو فروغ دینا چاہیے۔"

بنیادی ڈھانچے کے ساتھ ساتھ مالی معاونت کی پالیسیاں بھی ہاؤسنگ تک رسائی کو بڑھانے کے لیے اہم ستون ہیں۔ حکومت کی ہدایت کے تحت، نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کے قیام کے منصوبے کا مطالعہ کیا جا رہا ہے اور امید ہے کہ مستقبل قریب میں اس پر عمل درآمد ہو گا۔

محترمہ ہوونگ نے کہا کہ یہ ایک ایسا ماڈل ہے جو سنگاپور اور جنوبی کوریا میں کارآمد ثابت ہوا ہے، جہاں لوگ طویل مدت کے لیے کم شرح سود پر قرض لے سکتے ہیں، جبکہ فنڈ میں حصہ لینے والے کاروبار سرمایہ کاری کی ترغیبات اور منصوبہ بند زمینی فنڈز تک رسائی سے لطف اندوز ہوتے ہیں۔

"یہ ماڈل دو طرفہ فوائد پیدا کرتا ہے۔ خریداروں کو معقول مالی مدد ملتی ہے، جبکہ کاروبار سستی رہائش کی تعمیر میں حصہ لینے کے لیے حوصلہ افزائی کرتے ہیں۔ جب دونوں فریقوں کو فائدہ ہوتا ہے، تو مارکیٹ ایک زیادہ متوازن اور پائیدار حالت کی طرف بڑھے گی،" محترمہ ہوونگ نے شیئر کیا۔

ہو چی منہ شہر کے مشرق میں رئیل اسٹیٹ۔ (تصویر: Hong Dat/VNA)

ایوسن ینگ ویتنام کمپنی کے مطابق، انضمام کے بعد، ہو چی منہ شہر کے پڑوسی علاقوں اور مضافاتی علاقوں کی طویل مدتی ترقی کی صلاحیت تیزی سے مستحکم ہو رہی ہے، رہائشی جگہ کی تبدیلی اور ایک کثیر مرکز شہری ترقی کے ماڈل کو فروغ دے رہا ہے۔

خاص طور پر، ہو چی منہ شہر میں نئے اپارٹمنٹس کی کم تعداد کے برعکس، جنوبی ہاؤسنگ مارکیٹ سیٹلائٹ علاقوں میں کمرشل اپارٹمنٹس، ٹاؤن ہاؤسز، ولاز سے لے کر زمینی پلاٹوں تک، کافی قابل رسائی قیمتوں کے ساتھ مصنوعات کی ایک بڑی تعداد کا خیرمقدم کر رہی ہے۔

Tay Ninh (سابقہ ​​لانگ این ایریا) زمین اور کم بلندی والے مکانات کی بنیادی فراہمی میں آگے ہے۔ جبکہ سابقہ ​​بن دوونگ علاقہ (اب ہو چی منہ سٹی) نئے کھلنے والے اپارٹمنٹس اور زمین کی تعداد میں حاوی ہے۔

متنوع سپلائی کے علاوہ، ہو چی منہ سٹی اور سیٹلائٹ علاقوں کے درمیان قیمتوں کا فرق بھی مانگ کو تیز کرنے کا ایک محرک ہے: ہو چی منہ شہر میں زمین دوگنا مہنگی ہے، اپارٹمنٹس 1.6-2.4 گنا زیادہ ہیں۔ جبکہ ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز 1.2-7 گنا زیادہ مہنگے ہیں۔

سستی قیمتوں پر وافر اور متنوع مصنوعات ان سیٹلائٹ علاقوں کو پہلی بار گھر خریدنے والوں اور زیادہ کشادہ رہائش کی ضرورت والے متوسط ​​طبقے کے گھرانوں کے لیے زیادہ پرکشش بناتی ہیں۔

ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کے اہم منصوبے جیسے بیلٹ ویز، ایکسپریس ویز اور میٹرو لائنز ہو چی منہ سٹی کے بنیادی علاقے اور سیٹلائٹ علاقوں کے درمیان سفر کے وقت کو کم کرنے میں مدد کرتے ہیں۔

جیسے جیسے علاقوں تک رسائی بہتر ہوتی ہے، جائیداد کی قدروں میں اضافہ ہوتا ہے۔ ایک طرف، یہ کاروباروں کو نئی زمین تلاش کرنے اور سستی مصنوعات تیار کرنے کی ترغیب دیتا ہے۔ دوسری طرف، جیسا کہ شہر کے مرکز میں رہنے کی قیمت زیادہ مہنگی ہو جاتی ہے، لوگ سیٹلائٹ علاقوں میں جانے کا رجحان رکھتے ہیں۔

ہو چی منہ شہر سے ملحقہ علاقے جیسے کہ ڈونگ نائی اور تائے نین ایف ڈی آئی کے سرمائے کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے روشن مقامات ہیں، اس طرح روزگار کے بہت سے مواقع پیدا ہوتے ہیں اور مکینیکل آبادی میں اضافہ ہوتا ہے، اس طرح مکانات کی طلب کو فروغ ملتا ہے، خاص طور پر ان تارکین وطن کارکنوں کی، جنہیں آباد ہونے کی ضرورت ہوتی ہے، کرایہ کے لیے سروسڈ اپارٹمنٹس میں سرمایہ کار، متوسط ​​اور کم آمدنی والے افراد جن کو طویل عرصے سے سماجی رہائش کی ضرورت ہوتی ہے۔

بین علاقائی بنیادی ڈھانچہ آبادی کی نقل مکانی کے رجحانات کو تقویت دیتا ہے۔

ہر سیٹلائٹ ایریا کے اپنے رئیل اسٹیٹ کے فوائد ہوتے ہیں، جس میں سابقہ ​​بن ڈوونگ علاقہ، آبادی، زمینی فنڈ اور ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے میں اپنے فوائد کی بدولت، کمرشل اپارٹمنٹس، زمینی پلاٹوں، ​​ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز تک کئی قسم کے مکانات تیار کرنے کی صلاحیت رکھتا ہے۔

میٹرو لائن نمبر 1 اور Vo Nguyen Giap Avenue، Thu Duc City کے ساتھ اپارٹمنٹ کی عمارتیں۔ (تصویر: Hong Dat/VNA)

Ba Ria-Vung Tau کا علاقہ ساحلی شہری علاقوں میں واقع condotels، ٹاؤن ہاؤسز اور ریزورٹ ولا سمیت ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کی ترقی کو جاری رکھنے کے لیے اپنی سیاحت کی طاقت اور دوسرے گھر کی سرمایہ کاری کے رجحانات سے فائدہ اٹھاتا ہے۔

ڈونگ نائی اور تائے نین (پہلے لانگ این)، اپنے بڑے اراضی فنڈ اور زمین کی تزئین کی بدولت، بڑے پیمانے پر شہری علاقوں کی ترقی کے لیے سازگار ہیں، جو کم بلندی والے مکانات پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔ کرداروں کی یہ واضح تقسیم ایک کثیر قطبی شہری ماحولیاتی نظام تشکیل دے گی، ہو چی منہ شہر کی تکمیل کے ساتھ ساتھ رہائش اور سرمایہ کاری کے اختیارات کو متنوع بنائے گی۔

"پرانے لانگ این اور بن ڈونگ کے علاقے پائیدار ترقی کے امکانات کے ساتھ دو مارکیٹیں ہیں۔ لانگ تھانہ ہوائی اڈے کے آپریشنل ہونے اور ایکسپریس وے مکمل ہونے پر ڈونگ نائی میں ایک پیش رفت متوقع ہے۔ Ba Ria-Vung Tau کے علاقے میں ریزورٹ-ہوٹل کے حصے میں بہت زیادہ امکانات ہیں، ترقی کی رفتار بنیادی ڈھانچے کو مربوط کرنے سے منسلک ہے اور اس کے ایک اہم مقام کے طور پر چی وے کا ایک اہم مقام ہے۔ Minh City,” مسٹر ڈیوڈ جیکسن نے مزید کہا، Avison Young Vietnam کے جنرل ڈائریکٹر۔

اسی طرح، Savills Vietnam کے ماہرین کا خیال ہے کہ جب بنیادی ڈھانچے، منصوبہ بندی اور مالیاتی میکانزم کو ہم آہنگی سے لاگو کیا جائے گا، ہو چی منہ شہر کے پاس آبادی کے پھیلاؤ، طلب اور رسد میں توازن اور طویل مدتی مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے حالات ہوں گے۔

علاقائی رابطے کی طرف شہری جگہ کو وسعت دینے سے نہ صرف آبادی کی کثافت کو دوبارہ تقسیم کرنے میں مدد ملتی ہے بلکہ حقیقی گھر خریداروں کے لیے موزوں طبقات کے لیے ترقی کی گنجائش بھی پیدا ہوتی ہے۔

"اگر ہم رہائش کے مسئلے کو اس کی جڑ میں حل کرنا چاہتے ہیں، تو ہمیں اسے پالیسی اور منصوبہ بندی کے معاملے کے طور پر دیکھنا ہوگا، نہ کہ صرف مارکیٹ میں کاروباری اداروں کا معاملہ،" محترمہ ہوونگ نے اشتراک کیا۔

آنے والے وقت میں شہری ترقی کی سمت بندی کے حوالے سے، ہو چی منہ سٹی پارٹی کمیٹی کی پہلی کانگریس کی قرارداد نے بھی منصوبہ بندی کے ریاستی انتظام کی تاثیر کو بہتر بنانے کا عزم کیا ہے۔ 2030 سے ​​پہلے تھو تھیم نیو اربن ایریا کی مکمل تعمیر میں سرمایہ کاری کریں۔ فو مائی ہنگ اربن ایریا کا دوسرا مرحلہ شروع کریں، کین جیو کوسٹل اربن ایریا کی ترقی کو تیز کریں۔ نئے منصوبوں کو لاگو کرنا، وونگ تاؤ شہری اپ گریڈنگ کے منصوبے؛ Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu میرا ساحلی شہری محور۔

Vung Tau وارڈ کا ایک گوشہ۔ (تصویر: ہوانگ این ایچ آئی/وی این اے)

ہو چی منہ سٹی کے مرکز کو جوڑنے والی ایک سمارٹ شہری زنجیر تیار کرنا - دی این - تھوان این - تھو داؤ موٹ - بین کیٹ - فو مائی؛ شہری اور خدمات کا محور Phu My - Long Thanh International Airport; بیلٹ ویز اور ہائی ویز کو جوڑنے والے ٹریفک پوائنٹس کے ارد گرد نئے شہری علاقے۔

اس کے ساتھ ساتھ، 2030 کے آخر تک 199,400 مزید سماجی ہاؤسنگ یونٹس رکھنے کے ہدف کو حاصل کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی ایسے حل پر توجہ مرکوز کرتا ہے جو شہری تزئین و آرائش اور خوبصورتی کو نئی شہری ترقی کے ساتھ یکجا کرتے ہیں، نئے مواد کے استعمال کی حوصلہ افزائی کرتے ہیں، سبز، قابل تجدید، اور ماحول دوست توانائی؛ نہروں اور گڑھوں پر اور اس کے ساتھ عارضی مکانات کی منتقلی اور انہیں ختم کرنا جاری رکھیں؛ پرانے اپارٹمنٹس کو تبدیل کرنے کے لیے نئے سرے سے مرمت، مرمت یا تعمیر کرنا؛ موجودہ رہائشی علاقوں کو اپ گریڈ اور خوبصورت بنانا؛ سماجی رہائش کی تعمیر اور ترقی، اور لوگوں کی زندگیوں کو دوبارہ منظم کرنا۔

یہ کہا جا سکتا ہے کہ اگر اچھی طرح سے انتظام کیا جائے تو آبادی کے پھیلاؤ اور کثیر مرکز شہری ترقی کے رجحان سے نہ صرف ہو چی منہ شہر میں رہائش کے دباؤ کو کم کرنے میں مدد ملے گی بلکہ جنوبی رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے متوازن ترقی کا دور بھی کھل سکتا ہے۔

ماخذ: VNA

ماخذ: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm