اپارٹمنٹس کے بعد، آنے والے عرصے میں کس قسم کی رئیل اسٹیٹ کیش فلو کی قیادت کرے گی؟

اپارٹمنٹس اب بھی مارکیٹ کی قیادت کر رہے ہیں۔

معیشت کی مستحکم ترقی کے ساتھ ساتھ، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مثبت اشارے ریکارڈ کرنے کا سلسلہ جاری رکھا جس میں نئی ​​سپلائی اور لین دین کے حجم میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے بالترتیب 3 گنا اور 2.4 گنا تیزی سے اضافہ ہوا۔

خاص طور پر، ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ پچھلی سہ ماہی میں، بنیادی ہاؤسنگ سپلائی تقریباً 27,335 مصنوعات تک پہنچ گئی، جس میں تقریباً 19,747 نئی مصنوعات پیش کی گئیں۔ پوری مارکیٹ میں 14,400 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کی گئیں۔ سپلائی کے معیار اور بہتر مانگ کی وجہ سے لین دین کے حجم میں تیزی سے اضافہ ہوا، بنیادی طور پر اپارٹمنٹ پراجیکٹس پر توجہ دی گئی۔ مارکیٹ کی طلب، بشمول سرمایہ کاری کی طلب، پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہوا، اور حقیقی مانگ، دونوں میں بہتری آئی کیونکہ مارکیٹ میں اعتماد آہستہ آہستہ بحال ہوا۔

VARS نے یہ بھی تبصرہ کیا کہ، ابھی تک، اپارٹمنٹس اب بھی مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کا اہم حصہ ہیں۔ جن میں سے، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں پرائمری ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے 70% سے زیادہ سپلائی اور 75% ٹرانزیکشن کا حصہ اپارٹمنٹ سیگمنٹ نے دیا ہے۔ نئے کھولے گئے اپارٹمنٹ پروجیکٹس، جن میں سیگمنٹ 50 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمتوں کے پروجیکٹ ہیں، جو ہنوئی میں مرکوز ہیں، سبھی نے بہت اچھی جذب کی شرحیں ریکارڈ کیں، سرکاری افتتاح کے مختصر وقت کے بعد 90% تک، حالانکہ بنیادی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہا۔

اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ ہنوئی میں بلند ترین شرح نمو کے ساتھ اوپر کی جانب رجحان کو برقرار رکھتا ہے۔ 2023 کے وسط کے آخر سے، ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ کی فروخت کی قیمت کی شرح نمو میں اضافہ ہونا شروع ہو گیا ہے اور ہو چی منہ سٹی مارکیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو پیچھے چھوڑ دیا ہے۔ 2024 کی دوسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت تقریباً 60 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی۔ 2019 کے مقابلے میں، ہنوئی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں 58% سے زیادہ کا اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو کہ ہو چی منہ سٹی کی مارکیٹ کے اضافے کی شرح (27%) سے دگنی ہے۔

اس کے علاوہ، دا نانگ میں اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ بھی ایک بار پھر بڑھنا شروع ہو گیا ہے، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں قیمتوں میں اضافے کی شرح ہو چی منہ سٹی کو پیچھے چھوڑ گئی ہے۔ تاہم، یہاں اپارٹمنٹ کی فروخت کی اوسط قیمت اب بھی دو خاص شہری علاقوں سے کم ہے۔

VARS کا خیال ہے کہ بنیادی اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی اب بھی مشکل ہو گی، خاص طور پر جب لگژری اپارٹمنٹس کی سپلائی بہت زیادہ ہو۔ اس کے ساتھ، تعمیراتی لاگت میں اضافہ ہو رہا ہے اور جگہ اور افادیت کے معیار میں تیزی سے سرمایہ کاری ہو رہی ہے۔ مرکز اور مضافاتی علاقوں میں کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے اراضی فنڈز اپارٹمنٹ کے حصے میں سرمایہ کاروں کی طرف سے تیار کیے جاتے رہیں گے، جو سرمایہ کاری کی ضروریات اور "امیر لوگوں" کی حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کریں گے۔ جہاں تک گھر کی ملکیت کا تعلق ہے، کم اور درمیانی آمدنی والے افراد سماجی رہائش پر انحصار کرتے رہیں گے۔ لیکن یہ طبقہ وسطی علاقے سے 30 کلومیٹر سے کم کے دائرے میں زیادہ دستیاب نہیں ہوگا۔

تاہم، اس یونٹ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مکمل طور پر بحال نہ ہونے کے تناظر میں، سپلائی اب بھی نایاب ہے، اپارٹمنٹ سیگمنٹ سرمایہ کاروں کے لیے ایک پرکشش، کم خطرے والا انتخاب رہے گا۔ کیونکہ پچھلے حل کے اتار چڑھاؤ نئے سرمایہ کاروں کے ساتھ ساتھ "تجربہ کار" سرمایہ کاروں کے لیے ایک مہنگا سبق ہے جو سرمایہ کاری کے لیے مکانات خریدنے کے لیے سخت تقاضے طے کرتے ہیں، خاص طور پر جب مالی فائدہ اٹھا رہے ہوں۔

کیش فلو میں سمت بدلنے کی صلاحیت ہے۔

VARS کے مطابق، مائیکرو عوامل پر محتاط غور کرنے کی بنیاد پر، نقدی کا بہاؤ بتدریج دوسری قسموں کی طرف "مڑ جائے گا، جس میں مقام، ترقی کی صلاحیت اور صاف قانونی حیثیت جیسے عوامل شامل ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں مقام سب سے اہم عنصر ہے، جو مصنوعات کی قیمت اور ممکنہ قیمت میں اضافے کا تعین کرتا ہے۔ یہ وہ مصنوعات ہیں جو مرکز میں، اچھی اقتصادی ترقی کے حامل علاقوں میں، صنعت، تجارت اور خدمات سے وابستہ ترقی؛ اسکولوں، ہسپتالوں، شاپنگ سینٹرز، اور تفریحی مقامات جیسی سہولیات کے قریب، ایک آسان نقل و حمل کا نظام ہے۔

اس کے علاوہ، موثر ترقی اور منصوبہ بندی والے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ، سرمایہ کاری کی کشش کی پرکشش پالیسیاں، اور دلیری سے ہم وقت ساز ٹریفک کی پیشکش سے قیمتوں میں اضافے کی واضح صلاحیت ہوگی۔ لیکن مستقبل میں اس علاقے کے ترقیاتی منصوبے کا بغور مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے۔

آخر میں، ریڈ بکس/گلابی کتابوں یا قانونی زمین کے استعمال کے حق سرٹیفکیٹ کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات بھی ایک اہم عنصر ہیں۔ یا پروڈکٹ کو معروف سرمایہ کاروں نے تیار کیا ہے، اس میں جدید، ہم آہنگ انفراسٹرکچر اور یوٹیلیٹی سسٹم ہے، یا اعلی درجے کی سروس ایکو سسٹم والی مصنوعات ہیں، جن کا مقصد اشرافیہ کی رہائشی کمیونٹیز ہے۔

رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کیش فلو ممکنہ طور پر سمت بدلنے کی پیش گوئی ہے۔

VARS کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو یقینی طور پر نئے قوانین کے مواد کو مکمل طور پر "جذب" کرنے کے لیے وقت درکار ہوگا۔ اس کے ساتھ ساتھ، رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے وقت درکار ہے کیونکہ قانون پچھلے فیصلے سے 5 ماہ پہلے نافذ ہوا تھا اور مارکیٹ میں نئی ​​سپلائی لانے سے پہلے طریقہ کار کو مکمل کرنے، شروع کرنے اور دوبارہ لاگو کرنے کے لیے۔ لہذا، اپارٹمنٹ کے حصے کے علاوہ، مختصر مدت میں، نقدی کا بہاؤ بتدریج ایسی مصنوعات کی طرف منتقل ہو جائے گا جو تجارت کے لیے "تیار" ہیں اور بقایا عوامل رکھتے ہیں۔

سب سے پہلے، ہم معتبر سرمایہ کاروں کی کم بڑھنے والی مصنوعات کا تذکرہ کر سکتے ہیں، جن میں ثانوی مارکیٹ میں طاقت کے ساتھ ہینڈ اوور کی شرائط ہیں یا ان کے حوالے کر دی گئی ہیں۔ اگلا، ہم زمین کی قسم کا ذکر کرنے میں ناکام نہیں ہو سکتے - پرکشش منافع کے ساتھ "سرمایہ کاری کے ذرائع کا بادشاہ"۔ زمین کے پلاٹ جو پلاٹوں میں تقسیم کیے گئے ہیں، صنعت، تجارت اور خدمات سے منسلک ترقی یافتہ علاقوں میں، مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ، اور قیمتیں جو بہت زیادہ نہیں ہیں، سرمایہ کاروں کی طرف سے تلاش جاری رہے گی۔

سب سے پرکشش قسم کی زمین شہری علاقوں اور رہائشی علاقوں میں نیلام کی جاتی ہے کیونکہ یہ صاف ستھری قسم ہے، جھگڑے، قانونی چارہ جوئی، تجاوزات اور کرایہ پر نہیں، خاص طور پر ریڈ بک اور دستیاب انفراسٹرکچر کے ساتھ۔ سرمایہ کار ان پلاٹوں پر کرایہ پر آسانی سے گھر بنا سکتے ہیں، ماہانہ کیش فلو حاصل کر سکتے ہیں۔

درحقیقت، حال ہی میں، شہری علاقوں اور نئے رہائشی علاقوں میں زمینوں کی نیلامی کی تنظیم اسی عرصے کے مقابلے میں مقامی لوگوں نے زیادہ سے زیادہ نافذ کی ہے۔ کچھ پہلوؤں میں زمین کی نیلامی کی سرگرمیاں آسمان کو چھونے والے ریکارڈوں کی تعداد کے ساتھ ہلچل مچا رہی ہیں، کامیاب قیمتیں ابتدائی قیمت سے 20% سے 10 گنا زیادہ ہیں۔

آنے والے وقت میں، یقیناً نیلامی کی گئی زمینوں میں پیسہ "ڈالنا" جاری رہے گا جب بجٹ کی آمدنی لانے کے لیے بہت سی نیلامیوں کا انعقاد کیا جائے گا۔

VARS نے تبصرہ کیا، "مناسب سرمایہ کاری نہ صرف سرمایہ کاروں کو اثاثے رکھنے، منافع پیدا کرنے، اور معاشرے کے لیے قدر بڑھانے میں مدد دیتی ہے، بلکہ زمینی مصنوعات کی کئی اقسام کی قیمتوں کے بجائے طویل مدتی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ صحت مند اور مؤثر طریقے سے ترقی کرنے میں بھی مدد دیتی ہے۔" VARS نے تبصرہ کیا۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html