"بدحالی سے جینا، بری طرح مرنا" ایک پروجیکٹ خریدنے کی وجہ سے جو فروخت کی شرائط پر پورا نہیں اترتا

جنوبی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو رہی ہے، نئے منصوبے فروخت کے لیے کھلنے کا مقابلہ کر رہے ہیں۔ تاہم، یہ وہ وقت بھی ہے جب بہت سے سرمایہ کار ایسے منصوبوں کو فروخت کرنے کے لیے قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں جن کے پاس کافی قانونی طریقہ کار نہیں ہے، جس کی وجہ سے صارفین "ایک دکھی زندگی گزارتے ہیں، ایک دکھی موت مرتے ہیں"۔ ایسے منصوبے جو فروخت کے لیے کھولنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے۔

"بدحالی سے جینا، بری طرح مرنا" ایک پروجیکٹ خریدنے کی وجہ سے جو فروخت کی شرائط پر پورا نہیں اترتا

جنوبی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو رہی ہے، نئے منصوبے فروخت کے لیے کھلنے کا مقابلہ کر رہے ہیں۔ تاہم، یہ وہ وقت بھی ہے جب بہت سے سرمایہ کار ایسے منصوبوں کو فروخت کرنے کے لیے قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں جن کے پاس کافی قانونی طریقہ کار نہیں ہے، جس کی وجہ سے صارفین "ایک دکھی زندگی گزارتے ہیں، ایک دکھی موت مرتے ہیں"۔ ایسے منصوبے جو فروخت کے لیے کھولنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے۔

چارم ڈائمنڈ پروجیکٹ کو سرمایہ کار نے 2019 سے فروخت کیا تھا، لیکن ابھی تک تعمیر نہیں ہوا ہے۔

"غیر قانونی" منصوبوں کی نشاندہی کرنا

رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون کے مطابق، فروخت کے لیے اہل ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ میں مکمل قانونی طریقہ کار ہونا ضروری ہے جیسے کہ سرمایہ کاری کی پالیسی، 1/500 منصوبہ بندی، زمین کے استعمال پر ٹیکس کی ذمہ داریاں، تعمیراتی اجازت نامہ، مکمل بنیاد کی تعمیر، اور پھر مجاز اتھارٹی کی جانب سے مستقبل میں ریل اسٹیٹ کی مصنوعات کو فروخت کے لیے کھولنے کی اجازت ہونی چاہیے۔

تاہم، یہ عام ہے کہ منصوبے تمام قانونی تقاضوں کو پورا نہیں کرتے لیکن پھر بھی فروخت کے لیے کھلے ہیں۔ خاص طور پر، زیادہ تر پروجیکٹس جن میں صرف فیصلہ 1/500 ہے، نے صارفین کو "اوپن فار سیل" کا لفظ استعمال کیے بغیر جگہ ریزرو کرنے کے لیے جمع کرنے کی دعوت دی ہے۔

مثال کے طور پر، ستمبر 2024 کے اوائل میں، Di An City ( Binh Duong ) میں، Binh Thang اپارٹمنٹ پروجیکٹ (تجارتی نام Avenue Binh Thang) کو سرمایہ کار نے مارکیٹ میں متعارف کرایا اور صارفین سے "ریزرویشن" کی رقم اکٹھی کی۔ اشتہار کے مطابق، یہ پروجیکٹ 3,351 m2 کے رقبے پر بنایا گیا ہے، جس میں 2 تہہ خانے، 35 منزلیں ہیں، بشمول 536 اپارٹمنٹس، فروخت کی قیمت 33 - 40 ملین VND/m2 ہے۔ تحقیق کے ذریعے، ہمیں معلوم ہوا کہ پروجیکٹ کے پاس سرمایہ کاری کی پالیسی، فیصلہ 1/500، اور تعمیراتی اجازت نامہ ہے جو بنہ ڈونگ محکمہ تعمیرات کی طرف سے دیا گیا ہے، لیکن اس نے ابھی تک اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا نہیں کیا ہے اور تعمیر نہیں کیا گیا ہے۔

بن ڈونگ محکمہ تعمیرات سرمایہ کاروں سے مطالبہ کرتا ہے کہ وہ اس بات کا عہد کریں کہ جب پراجیکٹ قانونی تقاضوں کو پورا نہیں کرتا ہے تو وہ صارفین سے رقم فروخت نہ کریں اور نہ ہی وصول کریں۔ اس کے علاوہ، محکمے کے پاس بہت سی دستاویزات بھی ہیں جن میں مقامی لوگوں کو علاقے میں پراجیکٹس کا سختی سے انتظام کرنے کی سفارش اور ہدایات دی گئی ہیں، اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سامنے نوٹس کے نشانات لگانے کے لیے جو سرمائے کو جمع کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں۔

بنہ ڈونگ نیو سٹی میں، KH نام کا ایک پروجیکٹ بھی سرمایہ کار کی جانب سے فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔ ایک گاہک کے کردار میں جو گھر خریدنا چاہتا ہے، مجھے چاؤ نامی ملازم نے متعارف کرایا، یہ ایک کمرشل اور سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹ ہے، سرمایہ کار جگہ ریزرو کرنے کے لیے ڈپازٹ قبول کر رہا ہے، 15 اکتوبر کو ڈپازٹ معاہدے پر باضابطہ دستخط کیے جائیں گے، 15 نومبر کو آفیشل سیل کھول دی جائے گی۔ تاہم، قانونی حیثیت کے بارے میں پوچھے جانے پر، چاؤ نے کہا کہ پروجیکٹ تعمیراتی اجازت نامہ کے لیے درخواست دے رہا ہے۔

اسی طرح سی ہولڈنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کی جانب سے لگائے گئے The Felix (Thuan An City) کے نام سے پراجیکٹ جولائی 2024 سے فروخت کے لیے کھول دیا جائے گا۔ یہ منصوبہ 9,000 m2 سے زیادہ کے رقبے پر بنایا گیا ہے، جس میں 2 اپارٹمنٹ بلاکس 40 منزلہ اونچے ہیں، جن میں 1,206 اپارٹمنٹس شامل ہیں، سب سے کم قیمت 1.5 بلین پارٹ VND ہے۔ تاہم، بن ڈونگ محکمہ تعمیرات نے کہا کہ یہ منصوبہ مستقبل میں رہائش کی صورت میں سرمایہ جمع کرنے کا اہل نہیں ہے کیونکہ یہ قانونی نہیں ہے۔

تھوان این سٹی میں بھی، لی فونگ گروپ کی طرف سے ایمرالڈ گالف ویو پروجیکٹ کو مارکیٹ میں متعارف کرایا جا رہا ہے۔ پروجیکٹ میں 770 اپارٹمنٹس شامل ہیں، جن کی قیمتیں 45 سے 50 ملین VND/m2 تک ہیں۔ یہ منصوبہ ان منصوبوں کی فہرست میں بھی شامل ہے جو فروخت کے اہل نہیں ہیں۔

نہ صرف بیرونی صوبوں میں بلکہ ہو چی منہ شہر میں بھی یہ صورتحال ہے۔ ہنگ فو انویسٹ کمپنی کے ذریعہ لگائے گئے تھو ڈک سٹی میں فٹاٹو پروجیکٹ میں 383 اپارٹمنٹس ہیں جن کی فروخت کی قیمت 46 - 60 ملین VND/m2 ہے۔ ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات نے اعلان کیا کہ یہ منصوبہ فروخت کے لیے کھولنے اور سرمایہ جمع کرنے کے لیے اہل نہیں ہے۔

5 سال پہلے گھر خریدا لیکن ابھی تک تعمیر نہیں ہوئی۔

ایسے پراجیکٹس میں مکانات خریدنے کے نتائج جو فروخت کے لیے اہل نہیں ہیں اور سرمایہ جمع کرنا بہت سے صارفین کو دکھی بنا دیتا ہے، انہیں ہر جگہ شکایات درج کرنی پڑتی ہیں۔

چارم سٹی پروجیکٹ کمپلیکس (Di An City, Binh Duong Province) کے چارم ڈائمنڈ سب ڈویژن میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے والی گاہک محترمہ Thuy Anh نے بتایا کہ 2019 میں Charm Group نے Charm Diamond سب ڈویژن میں اپارٹمنٹس فروخت کے لیے کھولے، اور اس نے یہاں تقریباً 2 بلین VND میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ لیکن اب تک، 2024 کے آخر میں، اس منصوبے نے ابھی تک بنیاد نہیں بنائی ہے، حالانکہ وہ بہت زیادہ رقم ادا کر چکی ہے۔

"میرے جیسے سینکڑوں صارفین ہیں جنہوں نے اس پروجیکٹ میں گھر خریدے ہیں۔ 2021 اور 2022 میں، ہم نے کئی بار سرمایہ کار کے ساتھ کام کیا، یہاں تک کہ ایک مقدمہ بھی دائر کیا اور گھر کی خریداری کی قیمت کی واپسی کا مطالبہ کیا، لیکن سرمایہ کار نے ادائیگی سے انکار کر دیا،" محترمہ تھیو انہ نے برہمی سے کہا۔

2019 میں فروخت کے لیے بھی کھولا گیا، LDG Sky Project (Di An City)، جس میں LDG انوسٹمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی کی سرمایہ کاری کی گئی ہے، میں 1,670 اپارٹمنٹس ہیں، 2019 میں فروخت کی قیمت 30 ملین VND/m2 تھی، لیکن 5 سال گزرنے کے بعد، پراجیکٹ تعمیر نہیں ہو سکا کیونکہ اس کے پاس کافی قانونی دستاویزات نہیں ہیں۔

مسٹر Huynh Pham Tuan Anh، Binh Duong ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ سرمایہ کار، پراجیکٹ ڈویلپرز، اور بروکریج کمپنیاں ترجیحی درخواست فارم، ڈپازٹ فارم، اور خواہشات کے لیے رجسٹریشن فارم وغیرہ میں سرمایہ جمع کر کے "قانون کی خلاف ورزی" کرتی ہیں۔

صرف ابتدائی قانونی دستاویزات والے کچھ پروجیکٹس نے شرائط کو پورا کیے بغیر اور حکام کی منظوری کے بغیر سرمائے کو متحرک کیا ہے۔ یہ ممکنہ طور پر خطرناک لین دین ہیں۔

وکیل ٹران ڈک فوونگ (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) کے مطابق، بہت سے سرمایہ کار مالی صلاحیت کے لحاظ سے کمزور ہیں، اس لیے وہ جان بوجھ کر قانون سے قطع نظر سرمائے کو اکٹھا کرنے کے لیے قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ حالیہ دنوں میں متعدد پروجیکٹس، اپارٹمنٹ کی قیمت کا 95 فیصد تک جمع کرنے کے باوجود، صارفین کو گھر فراہم کرنے میں کامیاب نہیں ہو سکے۔ بہت سے سرمایہ کاروں نے اپنے صارفین کو بیچے گئے پروجیکٹس کو بینکوں کے پاس گروی رکھ دیا، جس کی وجہ سے گھر کے خریدار ایسی صورت حال میں پڑ گئے جو یرغمال بنائے جانے سے مختلف نہیں تھی۔

مسٹر فوونگ نے کہا، "2020 سے اب تک، میں نے صارفین سے سرمایہ کاروں کے خلاف بہت سے مقدمے دائر کیے ہیں کیونکہ انہوں نے غلطی سے ایسے پروجیکٹ خریدے جن کے پاس کافی قانونی دستاویزات نہیں تھیں، لیکن انہیں بیچ دیا، صارفین سے پیسے اکٹھے کیے اور پھر تعمیر نہیں کیے،" مسٹر فوونگ نے کہا۔

وکیل فوونگ کے مطابق، حقیقت یہ ہے کہ بہت سے سرمایہ کار "جان بوجھ کر یا غیر ارادی طور پر" حکام کی اجازت کے بغیر رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے قانونی ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہیں، مارکیٹ کو منفی طور پر متاثر کر رہے ہیں، اور صارفین کو خطرات لاحق ہو رہے ہیں۔

سرمایہ کار اکثر یہ جواز پیش کرتے ہیں کہ ایسا کرنا صارفین کے لیے فائدہ مند ہے کیونکہ جلد خریدنے سے قیمت کم ہو جائے گی، اچھی مصنوعات کا انتخاب ہو گا، اور کاروبار کے پاس پراجیکٹ بنانے کے لیے پیسے ہوں گے۔ لیکن ایسا تب ہوتا ہے جب کاروبار سازگار ہو، لیکن اگر یہ طریقہ کار، قانونی مسائل، سرمائے وغیرہ میں الجھا ہوا ہو تو یہ منصوبہ سالہا سال تک اٹکا رہتا ہے۔ آخر میں، خریدار کو نقصان پہنچے گا.

"گھروں کے خریداروں کو احتیاط سے غور کرنا چاہیے اور بالکل ایسے منصوبوں یا مکانات کو نہیں خریدنا چاہیے جو مستقبل میں تعمیر کیے جا رہے ہیں جب سرمایہ کار کے پاس کافی قانونی دستاویزات نہ ہوں۔ انہیں دستاویزات پر دستخط کرنے یا بروکریج کمپنی یا پروجیکٹ سرمایہ کار کو رقم منتقل کرنے سے پہلے معلوم کرنے کے لیے مقامی حکام کے پاس جانا چاہیے تاکہ خطرات سے بچا جا سکے۔" وکیل فوونگ نے مشورہ دیا۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html